保障房加碼關注節(jié)能建材、鋼結構、裝配式

1、政策加碼，探索保障性租賃住房新模式政策定位提升，發(fā)展方向明確保障性安居工程包括保障性住房建設、棚戶區(qū)改造、農村危房改造和游牧民定居工程、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程四類。棚改主要針對結構簡易難以滿足抗震設防和居住安全要求、平房或低層住宅（2-3 層）為主、房屋成新率低或破損率高、住房功能或配套設施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、治安和消防隱患大的居住區(qū)。2008 年在全國范圍內全面啟動并開啟“十年棚改”，2017-2018 年全國公共財政保障性安居工程支出中，棚改占比達到 40%以上。2018 年以來棚改退潮、“舊改”接棒，棚改占比明顯降低。圖 2：保障性安居工程分類圖 3：保障性安居工程支出中棚改占比變化504

2、54035302520151050棚改占保障性安居工程支出占比2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020相關政府部門網(wǎng)站wind住房保障體系不是新名詞，結構與內容在不斷更新，當下，保障性租賃住房，是住房保障體系中的重要組成部分。政府加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。2011 年 9 月，國務院辦公廳發(fā)布關于保障性安居工程建設和管理的指導意見，住建部定義保障性住房建設包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房四項。2014 年起各地廉租房與公租房體系并軌；同時，政府提出共有產(chǎn)權住房以整合經(jīng)濟適用房和限

3、價房制度，作為租賃與自有、保障與市場的過渡；2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議提及要高度重視保障性租賃住房建設。圖 4：住房保障體系主體住建部保障性安居工程有關政策問答其中，定位提高，保障房成為十四五期間關注焦點。2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議提及高度重視保障性租賃住房建設，隨后 1 年政策不斷加碼，從重點城市、目標群體等角度保障落實。2021 年 12 月中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議均提及保障性住房建設，并置于房地產(chǎn)政策前列。2021 年 12 月，中共中央政治局召開會議強調，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”

4、；12 月 10 日中央經(jīng)濟工作會議再次提及“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。保障性租賃住房相關政策文件/會議時間表 1：近年來保障性住房建設支持文件2019.12中央經(jīng)濟工作會議2020.12中央經(jīng)濟工作會議2021.3政府工作報告要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。解決好大城市住房突出問題。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應要向租

5、賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。十四五規(guī)劃加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規(guī)建設，加強租賃市場監(jiān)管，

6、保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅2021.3房屋改建為保障性租賃住房。2021.4中央政治局會議住建部保障性租賃住房工要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。40 個城市將由政府給予政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持小戶型、低租金，重點利用存2021.52021.6作座談會2021.7國

7、務院辦公廳關于加快以明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監(jiān)督管理、落實主體責任等為基礎制度，提出完發(fā)展保障性租賃住房的意善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補助資金支持、降低稅費負擔、執(zhí)行民用水電氣價格、加強見金融支持等支持政策。關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作的通知量土地和房屋建設保障性租賃住房。REITs 試點包括保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）。2021.7中央政治局會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。支持農村集體經(jīng)濟

8、組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各類主體參與建設關于做好 2021 年度發(fā)運營保障性租賃住房；城市應盡快確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，制定年度建設計劃，并向2021.11展保障性租賃住房情況監(jiān)社會公布；新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應大力增加保障測評價工作的通知性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到 30%及以上。2021.12中央政治局會議2021.12中央經(jīng)濟工作會議2022.3政府工作報告各政府官網(wǎng)，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循

9、環(huán)。探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推進保障性住房建設，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。建設特點：目標更明確、市場化程度更高相較于公租房、共有產(chǎn)權住房，我們認為保障性租賃住房有目標更明確、投資供給更市場化等主要特點：目標群體不設收入門檻：公租房主要面向城市中偏下收入住房困難家庭；有產(chǎn)權住房供給主要面對中低收入者；而保障性租賃住房主要解決符合條件新市民、青年人等

10、群體住房困難問題，住建部明確不設收入線門檻。投資、供給更加市場化：公租房建設資金以及租賃補貼資金由財政部安排；共有產(chǎn)權住房政府與購房者共有產(chǎn)權，政府與個人產(chǎn)權份額、房屋定價原則、上市交易分配份額等由政府主導（參考試點城市）；保障性租賃住房責任主體為城市人民政府，政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資，誰所有”，有新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種供給方式。實施區(qū)域更加明確：保障性租賃住房明確實施區(qū)域為人口凈流入大城市和省級人民政府確定城市，針對性更強。保障性住房的基礎制度逐步落地，支持力度逐漸加大。2021 年 7 月，國務

11、院辦公廳發(fā)布關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見，以明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監(jiān)督管理、落實主體責任等為基礎制度，明確保障性租賃住房：目標群體為符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題建筑面積不超過 70 平米小戶型租金低于同地段同品質市場租賃住房參與機制堅持“誰投資誰負責”責任主體為城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補助資金支持、降低稅費負擔、執(zhí)行民用水電氣價格、加強金融支持等六大支持政策。圖 1：2021 年 7 月國務院辦公廳發(fā)布關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見推進目的：新發(fā)展模式探索，帶來增量需求在共同富裕大背

12、景以及房住不炒地產(chǎn)政策下，推進保障性租賃住房建設具有重大意義。新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，尤其是在人口凈流入城市，而住房保障體系中租賃住房環(huán)節(jié)仍存較大改善空間。2021H1 人口凈流入城市租金漲幅明顯，加快保障性租賃住房建設有利于租房模式探索，若該模式能走通，則購房需求壓力會明顯緩解。圖 5：北上廣深住宅平均租金（單位：元/月/平米）140.00120.00100.00平均租金:住宅:北京平均租金:住宅:廣州平均租金:住宅:上海平均租金:住宅:深圳2021H1租金漲幅：北京30上海25廣州18深圳2380.0060.0040.0020.002008-042008-102009

13、-042009-102010-042010-102011-042011-102012-042012-102013-042013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042019-102020-042020-102021-042021-100.00Wind，穩(wěn)增長基調下重視保障性住房帶來需求增量。2021Q4 以來地產(chǎn)政策有邊際放松跡象，但數(shù)據(jù)環(huán)比仍未明顯改善，在當前我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)下行壓力較大的大背景下，12 月 6 日中央政治局會議強調明年經(jīng)濟工作穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，而保

14、障性租賃住房有望成為“十四五”期間經(jīng)濟穩(wěn)增長重要一環(huán)，部分緩解房地產(chǎn)增速下行壓力，同時為專項債提供新增投資領域。復盤近 5 年中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)政策描述，2020 年會議有較大篇幅談房地產(chǎn)問題，其中關于租賃市場描述由“加快發(fā)展租賃市場”升級為“高度重視保障性租賃住房建設”。結合 2020 年和 2021 年中央經(jīng)濟工作會議地產(chǎn)政策表述，以下兩點應重點關注：租購同權提上日程。2020 年會議提出逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，有助于房地產(chǎn)回到其本身居住價值；明確政策傾斜，合理調控租金水平。2020 年會議提出探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，土地問題上

15、給以保障性租賃住房支撐；同時提出降低租賃住房稅費負擔，減輕目標群體租金負擔。表 2：近 5 年中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)政策描述年份地產(chǎn)相關政策2016促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。2017段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制

16、，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用 地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。2018201920202021要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住

17、房市場體系和住房保障體系。要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權 利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑

18、置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。相關政府部門網(wǎng)站，保障性租賃住房對地產(chǎn)投資影響測算2021 下半年以來，多地公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃。我們根據(jù)不完全數(shù)據(jù)測算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)分別為：一線城市平均規(guī)劃建設 44.25 萬套；新一線城市平

19、均規(guī)劃建設 20.67 萬套；二線城市平均規(guī)劃建設 8.0 萬套；剩余城市人口多為凈流出，考慮到保障性租賃住房明確實施區(qū)域為人口凈流入大城市和省級人民政府確定城市，目標群體為新市民、青年人，我們假設剩余城市保障性租賃住房占整體比重為 5%。表 3：一線城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃地區(qū)發(fā)布時間發(fā)布文件“十四五”期間保障性租賃住房計劃數(shù)量（萬套）北京2021.8北京住建委關于進一步規(guī)范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃提出保障性租賃住房占比將不低于 30。30（北京“十四五”時期供應各類住房 100 萬套）住房工作的通知上海2021.8上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃規(guī)劃指出，“十四五”時

20、期，形成供應租賃住房超過42 萬套(間、宿舍床位)，占住房供應總套數(shù)的 40%。47（后續(xù)文件有增加）其中，租賃房 22 萬套(間)，宿舍床位 20 萬張。廣州2021.8廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃“十四五”期間，廣州市力爭籌建公共租賃住房 3萬套，保障性租賃住房（含人才公寓）60 萬套，共60有產(chǎn)權住房 3 萬套?！笆奈濉逼陂g建設籌集保障性租賃住房不少于全市40深圳2021.6深圳市“十四五”規(guī)劃 住房建設籌集總量的 30%，不少于 40 萬套（間）。平均 44.25相關政府部門網(wǎng)站，數(shù)量（萬套）“十四五”期間保障性租賃住房計劃發(fā)布文件地區(qū)發(fā)布時間表 4：新一線城市“十四五”期間保障性租

21、賃住房規(guī)劃成都 2021.8杭州 2021.9成都市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見杭州市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案“十四五”期間計劃籌集建設保障性租賃住房 25 萬套（間），其中 2021 年 25計劃籌集建設 6 萬套（間）?！笆奈濉逼陂g，杭州力爭建設籌集保障性租賃住房 33 萬套（間），年度租 33賃住房用地供應面積占出讓住宅用地供應面積的比例達到 10%以上，新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應套數(shù)的比例力爭達到 30%以上。重慶按計劃，“十四五”期間，全市將新籌建保障性租賃住房 40 萬套（間）。 40西安2021.11西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃十四五”期間，我

22、市保障性租賃住房總需求約 30.4 萬套（間）。2021 年- 2022 年預計完成籌建保障性租賃住房 11 萬套（間）；2023 年-2024 年預計完成籌建保障性租賃住房 13 萬套（間）；2025 年預計完成籌建保障性租賃住房 6 萬套（間）。30.4蘇州2021.8關于加強蘇州市人才租賃住未來 3 年在全市提供不少于 10 萬套人才公寓、以租賃補貼形式統(tǒng)籌的市場 16.7房保障工作的若干意見房源，武漢市人民政府辦公廳關于“十四五”期間，計劃建設籌集保障性租賃住房 25 萬套（間），其中今明兩 25武漢2021.10加快發(fā)展保障性租賃住房的意年建設籌集 6 萬余套（間）。見南京南京市“十

23、四五”城鎮(zhèn)住房“十四五”期間，全市計劃籌集保障性租賃住房不少于 12.5 萬套。 12.52021.11發(fā)展規(guī)劃天津天津市非居住存量房屋改建改建保障性租賃住房可申請財政補貼，獎補標準為建安成本、工程建設其他2021.11為保障性租賃住房的指導意見費、裝修裝飾費總和的 30%，且最高不超過 600 元/平方米。（試行）鄭州 2021.6長沙東莞鄭州市人民政府關于印發(fā)鄭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠景目標綱要的通知“十四五”期間,合理把握新建商品住房總量規(guī)模,新增籌集保障性住房 23 萬 23套約 1300 萬平方米,解決約 50-70 萬引進人才和新市民新就業(yè)人群住房保障需求

24、“十四五”期間，計劃建設籌集保障性租賃住房 10 萬套，已建設籌集 4.35 10萬套。力爭“十四五”期末，通過實物配租和貨幣補貼的方式籌集公租房 1.5 萬 10套，通過新增籌建和存量梳理的方式籌集保障性租賃住房不少于 10 萬套，通過“三限房”建設和商品住房配建的方式籌集共有產(chǎn)權住房 3.5 萬套。佛山“十四五”期間全市計劃新增保障性租賃住房至少 2.5 萬套。 2.5根據(jù)試點工作實施意見，力爭到 2022 年底全市新增各類租賃住房不少于寧波 2021.7寧波市城鄉(xiāng)建設發(fā)展“ 十四五”規(guī)劃13 萬套（間），其中：新建改建租賃住房不少于 6.7 萬套（間），盤活閑置住房不少于 6.3 萬套（

25、間）；培育專業(yè)化住房租賃企業(yè) 20 家以上20科學制定全省十四五保障性租賃住房規(guī)劃目標。初步考慮是 40 萬套（間），其中濟南 15 萬、青島 20 萬、9 個過 100 萬人口的城市 4.5 萬、其余 5 個城市 0.5 萬。山東省關于加快發(fā)展保障性青島2021.11租賃住房的實施意見平均 20.67相關政府部門網(wǎng)站，圖 6：二線城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)（萬套）8.09080706050403020100相關政府部門網(wǎng)站，注：其余 13 個二線城市暫未披露明確規(guī)劃數(shù)，考慮該部分城市多處于內陸區(qū)域，假設其“十四五”期間保障性租賃住房平均規(guī)劃數(shù)為 6 萬套根據(jù)各城市“十四五”期間保

26、障性租賃住房規(guī)劃數(shù)及近年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，測算結果為：2022 年保障性租賃住房建設套數(shù) 236 萬套，建設面積對房屋新開工面積有 4%拉動作用，建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有 2%拉動作用?！笆奈濉逼陂g保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測算結果為 767 萬套：根據(jù)上文測算各類別城市規(guī)劃建設保障性租賃住房套數(shù)，“十四五”期間保障性住房總套數(shù)約 767 萬套。2）2022 年保障性租賃住房建設提速，測算結果為 236 萬套?！笆奈濉逼陂g保障性租賃住房總套數(shù) 767 萬套，2021 年 1-9 月已開工 72 萬套，占全年計劃 76.9%，全年 40 個重點城市新籌集 94.2 萬套。結合2021 年保障性租賃住

27、房建設套數(shù)占“十四五”規(guī)劃比重較低、近 1年國家政策頻出、政治局會議定調經(jīng)濟穩(wěn)增長、2021H2 以來多城陸續(xù)公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃，我們假設 2022-2025 年將分別完成“十四五”剩余規(guī)劃（753-94=659萬套）的 35%、25%、25%、15%，即 2022 年全國保障性住房建設套數(shù)約 236 萬套。與住建部披露的 240 萬套建設籌集計劃基本吻合，我們認為以上測算較為合理，未來 4 年的推測數(shù)據(jù)具備參考意義。2022 年 1 月 20 日，住建部表示要繼續(xù)推進住房供給側結構性改革。堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，

28、以人口凈流入、大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房 240 萬套（間），與我們測算的 236萬套相近。3）2022 年保障性租賃住房開工面積對房屋新開工面積有 4%的拉動作用（假設 50%保障房為新建）。政策明確建筑面積不超過 70 平米小戶型，即 2022 年對應保障性租賃住房開工面積最多為 0.83 億平。2020 年全國房屋新開工面積 22.44 億平，2021 年 19.89 億平，則 2022 年保障性租賃住房開工面積對應 2020 年、2021 年總房屋新開工面積占比分別為 3.68%、4.15%。4）2022 年保障性租賃住房建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有 2%的拉動作用（假設

29、50%保障房為新建）。假設每平米建安成本 3500 元（保障性租賃住房建設以一二線城市為主，建筑成本相對較高），2022 年對應保障性租賃住房建安投資約 2886 億元，“十四五”期間總建安投資為 18782 億元。2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 14.14 萬億，2021 年 14.76 萬億，則 2022 年保障性租賃住房建安投資對應 2020 年、2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分別為 2.04%、1.96%。表 5： “十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測算城市平均規(guī)劃（萬套）城市數(shù)（座）各類城市規(guī)劃數(shù)（萬套）占比一線城市44.25417723%新一線城市20.671531040%二線城

30、市8.043024131%剩余城市385%合計767100%相關政府部門網(wǎng)站，測算表 6： “十四五”期間各年份保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測算年份各年份規(guī)劃數(shù)（萬套）占比開工面積（億平）建安投資（億元）2021 年9412%0.6622942022 年236（240）31%1.6557712023 年16822%1.1841122024 年16822%1.1841122025 年10113%0.712473合計767100%5.3718782相關政府部門網(wǎng)站，測算注：236 萬套為測算值，住建部擬建設籌集保障性租賃住房 240 萬套圖 7：房屋新開工面積累計值與同比增速圖 8：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額

31、累計值與同比增速windwind我們提示保障性租賃住房開工面積、建安投資測算結果，仍需綜合考慮以下因素： 1）保障性租賃住房平均建設面積可能達不到 70 平米。保障性租賃住房建設規(guī)劃多在一線城市、新一線城市（測算結果合計為 63%），目標人群為新市民、青年人。考慮到以上城市人均居住面積較?。ū鄙铣擎?zhèn)人均居住面積 30-40 平米），且目標人群租金壓力大、居住空間舒適度需求低，一線城市、部分新一線城市單套保障性租賃住房建設面積未必能達到 70 平米；建設可能為單間房或單床位而非完整住宅。以上海為例，上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃指出，“十四五”時期形成供應租賃住房超過 42 萬套(間、宿舍床位)，

32、其中租賃房 22 萬套(間)，宿舍床位 20 萬張。同樣考慮到建設規(guī)劃多在一線城市、新一線城市，一線城市、部分新一線城市會建設宿舍床位或單間房而非完整住宅，實際上建設面積、建安成本可能會偏低。保障性租賃住房建設面積并非完全增量概念，存量房轉化使其對房屋新開工面積實際拉動效果不及預期。國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見指出，主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，供給方式包括新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等。從政府文件表述來看，預計存量房轉化在保障性租賃住房建設中占比不低。圖

33、9：北上+廣東城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積（單位：平米）北京廣東上海4035302520152002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020wind，建筑建材受益方向梳理建材受益方向：節(jié)能建材加速滲透住建部關于集中式租賃住房建設適用標準的通知未包含保障性租賃住房建設標準具體指引，因此我們參考各省市自行制定標準，成都市租賃住房規(guī)劃設計技術導則（試行）對戶型各區(qū)域建材配置標準做出較為詳細規(guī)定。表 7：成都市租賃住房規(guī)劃設計技術導則（試行）中建筑材料裝修標準表述保障

34、房相關區(qū)域頂面墻面地面其他門廳輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂或單層 12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機涂料墻面乳膠漆飾面或裝配式飾面生態(tài)板地面釉面磚或 SPC 鎖扣地板（有條件的房型，可考慮綜合拼花）或多層實木復合木地板（地暖專用）輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂或單層墻面乳膠漆飾面或裝地面釉面磚或 SPC 鎖扣地板（有條件12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機配式飾面生態(tài)板的房型，可考慮綜合拼花）、多層實木客廳涂料復合木地板（地暖專用）或其他干法工法樓地面輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂或單層12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機餐廳涂料墻面乳膠漆飾面或裝配式飾面生態(tài)板地面釉面磚或 SPC 鎖扣地板（有條件的房型，可考慮綜合拼

35、花）、多層實木復合木地板（地暖專用）或其他干法工法樓地面涂料或選用成品鋁合金集成吊頂，裝配施工間配套墻面輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂或單層墻面乳膠漆飾面或裝多層實木復合木地板（地暖專用）或其臥室12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機配式飾面生態(tài)板他干法工法樓地面涂料多功能房原頂刷防水無機涂料家政空間墻面無機涂防滑釉面磚或 SPC 鎖扣地板，儲藏空（含生活陽料、乳膠漆或裝配式間可選多層實木復合木地板（地暖專臺、儲藏空飾面生態(tài)板；生活陽用）或干法或其他干法工法樓地面間等）臺建筑外墻涂料陽臺原頂刷防水無機涂料墻磚或建筑外墻涂料防滑釉面磚智能門禁應答系統(tǒng)；全屋配置智能入戶門鎖；入戶鋼制防盜門衛(wèi)生間輕鋼龍骨雙層石

36、膏板吊頂或單層 12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機墻面釉面磚超過吊頂 100mm 或集成衛(wèi)生地面釉面防滑地磚或集成衛(wèi)生間配套底盤輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂或單層墻面釉面磚超過吊頂?shù)孛嬗悦娣阑卮u或其他干法工法樓地地面防水12mm 厚石膏板吊頂面飾白色無機100mm面墻面有用水區(qū)域，防水涂料或選用成品鋁合金集成吊頂，裝 高度 1500mm；無用配施工水區(qū)域，防水高度300mm廚房相關政府部門網(wǎng)站，表 8：成都市租賃住房規(guī)劃設計技術導則（試行）中建筑材料裝修整體標準室內裝飾裝修標準裝修材料應選用綠色建材，滿足室內聲環(huán)境、光環(huán)境和熱環(huán)境的相關要求，提高室內環(huán)境質量，滿足室內環(huán)境相關標準。裝修材料應選用符

37、合環(huán)保要求和通過質量認證的材料、產(chǎn)品。應安全環(huán)保、耐久性強、耐清洗、維修替換方便，滿足防火性能要求。應根據(jù)功能需求，結合家具部品準確確定各類管線及終端的點位，進行管線綜合設計，滿足安裝及使用條件。廚房應結合給水排水、供暖通風、燃氣、電氣等專業(yè)管線、設施與櫥柜一次設計到位。宜采用標準化、裝配式設計。相關政府部門網(wǎng)站，根據(jù)此前測算，2022 年保障性租賃住房建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動作用4%。我們認為保障性租賃住房中建材行業(yè)可重點關注：性價比優(yōu)、基建市政占比高的建材企業(yè)考慮到保障性租賃住房主要建設區(qū)域為超一線城市、一線城市以及二線城市，其建安成本預計將高于公租房，但由于居住要求等差異建安成本仍低

38、于商品房。一二線城市精裝修占比高，以精裝修和保障性租賃住房作比較：精裝修房企有單建材品類（如瓷磚、防水等）品牌庫，建材企業(yè)需進入品牌庫再向房企/工程方進行投標，且頭部房企多為全國化布局，因此精裝修要求建材企業(yè)具備較強保供能力、墊資能力、成本控制能力以及品牌力；而保障性租賃住房目的是為滿足大城市新市民、青年人等群體住房困難問題，硬性居住要求而非改善生活品質是其首要出發(fā)點。因此保障性租賃住房中裝修材料在滿足環(huán)保和質量要求后，性價比將成為建材企業(yè)核心競爭力。此外保障性租賃住房多由地方政府主導，與當?shù)卣诨?、市政方面有良好合作?jīng)驗的企業(yè)將更占優(yōu)。綠色建材、節(jié)能建材我們認為，保障性租賃住房建設由政府

39、主導，政府將更關注建筑材料環(huán)保性、節(jié)能性，綠色建材使用占比有望提升。表 9：各地保障性租賃住房規(guī)劃及發(fā)改委關于做好近期促進消費工作的通知中關于綠色建材相關表述地區(qū)發(fā)布時間發(fā)布文件綠色建材相關表述上海2020.10上海市租賃住房規(guī)劃建設導向成都市租賃住房規(guī)劃設計技術導則綠色建筑控制項要求：節(jié)省外立面用料，便于工業(yè)化建造，減少造價，并提高建筑節(jié)能性能裝修材料應選用綠色建材，滿足室內聲環(huán)境、光環(huán)境和熱環(huán)境的相關要求，提高室成都 2021.72022.1（試行）發(fā)改委發(fā)布關于做好近期促進消費工作的通知內環(huán)境質量，滿足室內環(huán)境相關標準積極發(fā)展綠色消費；鼓勵有條件的地方開展綠色智能家電下鄉(xiāng)；鼓勵有條件的地

40、方對綠色建材、低碳節(jié)能產(chǎn)品等消費品予以適當補貼或貸款貼息。相關政府部門網(wǎng)站，重點關注節(jié)能門窗、節(jié)能墻體材料、系統(tǒng)解決方案等方向，外墻、門窗是控制建筑耗能的關鍵，系統(tǒng)化門窗、保溫材料應用均可有效降低用電量。節(jié)能玻璃，low-e 中空玻璃或者三玻兩腔，通過加鍍銀層、夾層、加厚等方式來減少外部熱量交換或者太陽能輻射，需要傳熱系數(shù) K 和太陽得熱系數(shù) SHGC 合理組合來實現(xiàn)節(jié)能效。旗濱集團節(jié)能玻璃已投產(chǎn)能 2195 萬平（2021H1），在建投產(chǎn)后預計達到 4735 萬平南玻中空、鍍膜玻璃合計 3401 萬平（2020）北玻 2 條 Lowe 玻璃設備產(chǎn)能 3.6 萬平/日（2020），自有 Low

41、e 產(chǎn)能偏少，產(chǎn)銷 566萬平（2020）金晶本部 lowe 產(chǎn)線 2020.12 月點火。再升科技 VIP 芯材供應綠色家電致力保溫節(jié)能，賽特新材真空絕熱板（VIP 板）、食品保溫箱供應家電、冷鏈、冷柜等領域。VIP 板是一種新型絕熱保溫材料，導熱系數(shù)可達傳統(tǒng)聚氨酯材料十分之一，更適用于長時間、極端溫度、長效穩(wěn)定保溫等要求，主要應用于冰箱冰柜、冷鏈物流、醫(yī)用及科研低溫設施、自動販售機、保溫型熱水器等具備保溫保冷需求行業(yè)。VIP 芯材是 VIP 板核心絕熱材料。VIP 板可在綠色家電領域替代傳統(tǒng)聚氨酯保溫材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保溫材料， VIP 板較傳統(tǒng)聚氨酯材料有以下優(yōu)點：1）絕熱

42、性能是聚氨酯 6 倍以上；2）綠色環(huán)保，不消耗 臭氧層物質或產(chǎn)生溫室氣體物質，可回收利用。表 10：VIP 板與聚氨酯保溫材料優(yōu)劣勢比較優(yōu)點缺點真空絕熱板傳統(tǒng)聚氨酯保溫材料賽特新材招股說明書1、絕熱性能更好，導熱系數(shù)一般低于 3.5mW/(mK) ，遠低于聚氨酯泡沫 20-30mW/(mK)水平，更加節(jié)能2、環(huán)保，制造過程不會產(chǎn)生ODS 類破壞臭氧類氣體或超級溫室氣體，對環(huán)境無害1、制造簡單，使用方便2、成本相對較低1、成本相對較高，應用領域還在拓展2、產(chǎn)品不可分割，規(guī)格較多，需定制化生產(chǎn)1、絕熱性能較差，導熱系數(shù)在 20-30 mW/(mK)之間2、發(fā)泡過程中使用的發(fā)泡劑會產(chǎn)生 ODS 類破

43、壞臭氧類氣體或超級溫室氣體破壞環(huán)境政策推動綠色家電領域 VIP 板滲透率提升。聚氨酯用到發(fā)泡劑 HCFCs 是消耗臭氧層物質，被蒙特利爾協(xié)定書基加利修正案列為限制控制使用清單，并擬定了時間表逐步減少其使用（2015 年削減 HCFC 生產(chǎn)和消費量 10%，2020 年削減 35%，2025 年削減 67.5%，直到 2030年實現(xiàn)完全淘汰）；當前大面積推廣主要受制于成本，我國 VIP 板在國內冰箱冷柜領域滲透率僅為 3%，全球冰箱冷柜 VIP 板平均滲透率也僅為 10%（數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)）。受益于能效標準提高以及政策推進，VIP 板及 VIP 芯材滲透率提升空間廣闊。VIP 板也可應用于建

44、筑節(jié)能保溫領域。建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、導熱系數(shù)低、使用壽命長、生產(chǎn)過程低能耗等性能，可滿足以裝配式建筑和被動房為代表的綠色建筑對墻體高效保溫節(jié)能要求。圖 10：我國 VIP 芯材在冰箱冰柜領域市場規(guī)模及滲透率華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院，豪美新材系統(tǒng)門窗業(yè)務與傳統(tǒng)門窗不同，系統(tǒng)門窗設計、制造和安裝需遵循嚴格流程。系統(tǒng)門窗通過基礎技術研發(fā)、材料選用、構造設計、上墻安裝等全過程嚴格質量控制，可實現(xiàn)優(yōu)異的隔熱性能、隔音性能、抗風壓性、水密性、氣密性等多項性能，并實現(xiàn)綠色節(jié)能降耗作用。北新建材從綠色原料、綠色生產(chǎn)、綠色建造、綠色應用、綠色回收等環(huán)節(jié)打造全生命周期綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈，為各類建筑提供 石膏板

45、龍骨萬能板礦棉板“全屋裝配”室內系統(tǒng)、金邦板裝飾保溫節(jié)能一體化外墻系統(tǒng)、粉料涂料砂漿防水系統(tǒng)，為客戶提供綠色建筑系統(tǒng)解決方案。保溫砂漿、巖棉、保溫裝飾板，各地區(qū)氣候、濕度等條件不同，全國尚未形成統(tǒng)一標準，例如上海 2020 年 10 月出臺政策禁止巖棉保溫裝飾復合板外墻外保溫系統(tǒng)的應用。華新水泥擁有綜合環(huán)保墻材年產(chǎn)能 3.6 億塊（2020 年底）。建筑受益方向：鋼結構、裝配式建筑我們同樣參考成都市租賃住房規(guī)劃設計技術導則（試行），文件明確規(guī)定租賃住房應嚴格執(zhí)行現(xiàn)行綠色建筑、裝配式建筑相關政策，宜采用裝配式裝修。2019 年新開工裝配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分別為 40.7

46、%、 21.6%、13.4%。2020 年全國新開工裝配式建筑面積達 6.3 億平，假設保障性住房占比仍維持 13.4%，則 2020 年新開工保障性住房裝配式建筑面積達 8442 萬平。政策推動保障性租賃住房量級提升，裝配式建筑有望受益。根據(jù)上文測算，樂觀情形下 2022 年保障性租賃住房開工面積為 1.65 億平，若其全部采用裝配式建筑，將對全國新開工裝配式建筑面積起到明顯拉動效果。圖 11 ： 2016-2020 年全國新開工裝配式建筑面積 CAGR 為 53%圖 12：2019 年新開工裝配式建筑中保障性住房占比為 13.4%windwind裝配式可滿足速度要求。2021 年底，住建部

47、發(fā)布關于加強保障性住房質量常見問題防治的通知(征求意見稿)，提出保障性住房建設應積極采用工程總承包模式，大力推廣裝配式等綠色建造方式。裝配式建筑提前在工廠內批量完成標準化組件生產(chǎn)，利用機械化設備與人工配合在現(xiàn)場進行模塊組裝，提高房屋建設速度：生產(chǎn)端（1）區(qū)別傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土構件，工廠預制件能夠人為把控養(yǎng)護環(huán)境，加快混凝土預制件的養(yǎng)護速度，（2）批量化、標準化生產(chǎn)，保證部件質量的同時排除現(xiàn)場制作的不良因素；施工端：（1）環(huán)境敏感度低，模塊化施工對現(xiàn)場環(huán)境的要求很低，有效提高施工效率；（2）機械化組裝大幅降低施工難度，減少施工人員數(shù)量，節(jié)約施工時間，（3）BIM技術的應用，提前規(guī)劃組裝路徑，預先發(fā)現(xiàn)

48、組件碰撞，提高模塊組裝的順暢度。鋼結構住宅的全壽命周期成本略低于裝配式混凝土結構，更貼合國家綠色減排的倡導，此外，保障性租賃住房兼具社會公益屬性，成本敏感度低。裝配式結構可分為裝配式混凝土結構與裝配式鋼結構，其成本由建筑安裝工程、裝修裝飾工程、公共配套設施組成，其中，鋼結構價格較高，但由于重量輕，實際建安成本反而較低。鋼結構高造價重點源自裝修裝飾工程，即用于鋼結構防火防腐蝕的內外維護系統(tǒng)，造價遠高于裝配式混凝土結構、和普通現(xiàn)澆混凝土結構。名稱裝配式混凝土結構造價 (元/m2)裝配式鋼結構造價 (元/m2)（鋼結構-混凝土結構）/裝配式混凝土結構建筑安裝工程21022094-3.6%裝修裝飾及相關工1773246739.1%公共配套設施 476432-9.3表 11：某保障房項目裝配式鋼結構高層住宅和裝配式混凝土結構高層住宅建設成本程裝配式鋼結構高層住宅全壽命周期經(jīng)濟成本研究（2021 年），從項目全壽