8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專(zhuān)業(yè)實(shí)踐總結(jié)摘要：一名優(yōu)秀的估價(jià)師必須擁有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估項(xiàng)目的多樣性和差異性要求估價(jià)師要積累豐富的估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)從具體實(shí)踐工作的角度簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的實(shí)踐工作內(nèi)容、估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)、對(duì)估價(jià)行業(yè)存在問(wèn)題的認(rèn)識(shí)等。：實(shí)踐正文：估價(jià)方法 估價(jià)行業(yè)一名優(yōu)秀的估價(jià)師必須擁有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐工作中，我深刻體會(huì)到扎實(shí)的理論基礎(chǔ)對(duì)實(shí)踐工作確實(shí)有很大的幫助和指導(dǎo)性意義，而評(píng)估項(xiàng)目的多樣性和差異性要求估價(jià)師要積累豐富的估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)。在估價(jià)師中的那些實(shí)例題目與現(xiàn)實(shí)中的實(shí)踐工作最大的區(qū)別就是題目給出了各種已知條件，根據(jù)已知條件運(yùn)用公式就可測(cè)算出評(píng)估結(jié)果，而在實(shí)踐工作中

2、，這些已知條件都需要估價(jià)師通過(guò)各種途徑收集，再對(duì)各種資料進(jìn)行篩選分析，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況采用科學(xué)的估價(jià)方法得出估價(jià)結(jié)果。這就要求估價(jià)師對(duì)國(guó)家、地方出臺(tái)的土地相關(guān)要比較了解，有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)。下面就專(zhuān)業(yè)實(shí)踐過(guò)的工作內(nèi)容、實(shí)踐感受和認(rèn)識(shí)三部分做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。第一部分專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的基本情況我所在的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐省房地產(chǎn)土地評(píng)估公司，為國(guó)家估價(jià)額在人民B 級(jí)資質(zhì)，可在全省行政區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)立從事除上市公司以外的幣壹億元以?xún)?nèi)的宗地地價(jià)評(píng)估和省內(nèi)各地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。公司的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及到土地抵押價(jià)值評(píng)估、土地糾紛估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的土地估價(jià)（企業(yè)改制、合作、聯(lián)營(yíng)、等）及地價(jià)業(yè)務(wù)。公

3、司擁有一批資深估價(jià)師，感謝他們對(duì)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐工作給予的各種幫助。第二部分專(zhuān)業(yè)實(shí)踐期間完成的工作內(nèi)容在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐期間，參與了諸多的估價(jià)項(xiàng)目，其估價(jià)業(yè)務(wù)的受理、估價(jià)基本事項(xiàng)的確定、估價(jià)資料的收集、實(shí)地踏勘、相關(guān)資料的分析整理、估價(jià)方法的分析與選擇、估價(jià)書(shū)的撰寫(xiě)、估價(jià)的歸檔工作均有參加。第三部分專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)估價(jià)方法的透徹理解和正確運(yùn)用是估價(jià)的對(duì)估價(jià)方法認(rèn)識(shí)的簡(jiǎn)要總結(jié)：1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法工作，下面是我在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、等費(fèi)用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法

4、，主要適用于待開(kāi)發(fā)土地、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價(jià)格的評(píng)估。當(dāng)土地具有開(kāi)發(fā)或潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價(jià)方法，其原理簡(jiǎn)單清晰，便于實(shí)踐中的操作，應(yīng)用范圍較廣。但在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐過(guò)我逐漸總結(jié)出這種方法的不確定性較大：剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在的基礎(chǔ)上，在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，如利潤(rùn)率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動(dòng)成本等都可能變化，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r(jià)的經(jīng)驗(yàn)去未來(lái)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)的變化，即使估價(jià)師能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中與價(jià)格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價(jià)結(jié)果也會(huì)常常由于上述的微小

5、變動(dòng)而脫離實(shí)際。所以，在采用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題：（1）運(yùn)用假設(shè)和限制條件：估價(jià)中涉及到的關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響；開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。（2）確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃明確確定的開(kāi)發(fā)利用方式即為最佳利用方式。確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使

6、用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這段時(shí)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。準(zhǔn)確 未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)；不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)是開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，而不是動(dòng)工初期或土地時(shí)的價(jià)格。在實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)初期或土地時(shí)的樓價(jià)可以通過(guò)市場(chǎng)比較求得，而不動(dòng)產(chǎn)竣工時(shí)的樓價(jià)難以通過(guò)市場(chǎng)比較直接得到，必須通過(guò)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格變化資料或依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)科學(xué)。（5）合理劃分利息的計(jì)算周期。利息即不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)投入的時(shí)間是不同的。如：地價(jià)款是取得土地使用權(quán)的代價(jià)，

7、在取得土地時(shí)即要付出。因此，在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的利率高低進(jìn)行計(jì)算。（6）合理計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類(lèi)型不同而有所不同。用年利潤(rùn)率計(jì)算總利潤(rùn)時(shí)，利潤(rùn)的計(jì)算期應(yīng)按實(shí)際動(dòng)工期計(jì)算。取得土地后至動(dòng)工前一段時(shí)間，只能計(jì)息，不能計(jì)算利潤(rùn)。同樣，竣工后的房屋滯銷(xiāo)期也不能計(jì)算利潤(rùn)。總之，采用剩余法計(jì)算地價(jià)時(shí)，只有將不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)看作一個(gè)完整的動(dòng)態(tài)過(guò)程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測(cè)，才能最終得出客觀、合理的土地價(jià)格。2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件

8、類(lèi)型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。這種方法體現(xiàn)了市場(chǎng)的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力很強(qiáng)。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格，并可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的關(guān)參數(shù)的求取。，以及用于其他估價(jià)方法中有但運(yùn)用市場(chǎng)比較法要求地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例，就省而言，對(duì)于市區(qū)該方法具有較強(qiáng)的操作性，而在郊縣及二級(jí)城市就無(wú)法達(dá)到這樣的要求了。另外，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)需要做修正，因而難度較大，要求估價(jià)有豐富的估價(jià)知識(shí)

9、和經(jīng)驗(yàn)及科學(xué)的方法：（1）指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)鼗虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)中的宗地條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的修正系數(shù)表中的幅度。（2）指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。3、收益還原法收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估

10、價(jià)。因此對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價(jià)大多不適用。收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來(lái)所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來(lái)持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價(jià)。 利用收益法得到的估價(jià)結(jié)果的度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、還原率的準(zhǔn)確程度，具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個(gè)問(wèn)題。（1）土地純收益是在總純收益中扣除非土地所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。其中自用土地或待開(kāi)發(fā)土地可采用比較法求取，即比照類(lèi)似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收

11、益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域純收益。、個(gè)別的比較修正，求得其土地（2）土地還原利率的確定有三種方法：土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類(lèi)型上與待估土地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定；投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法：將社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在確定土

12、地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類(lèi)型及不同級(jí)別土地之間還原利率的差別。在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐中，常用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，但由于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值區(qū)間較大，其取值隨意性較大，個(gè)人認(rèn)為適當(dāng)年期的為土地還原利率更具說(shuō)服力。利率加較小的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)作4、成本近法成本法是依據(jù)開(kāi)發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對(duì)象價(jià)格的方法。 利用成本法評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格，就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所收益來(lái)確定土地價(jià)格。成本法一般適用新開(kāi)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)

13、例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行土地的估價(jià)。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。所以在估價(jià)實(shí)踐中，成本法估價(jià)的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于們接受，甚至懷疑成本法是不是一種有效的估價(jià)方法。但是，有時(shí)又不得不采用成本法來(lái)對(duì)缺乏市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。為了彌補(bǔ)成本法的這種缺陷，在使用過(guò)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)的作用最終確定估價(jià)結(jié)果。另外，運(yùn)用成本法時(shí)應(yīng)注意成本資料的收集與更新。5、基準(zhǔn)地價(jià)修基準(zhǔn)地價(jià)修是在基準(zhǔn)地

14、價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類(lèi)型用地的宗地地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各修正系數(shù)表和條件說(shuō)明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，評(píng)估土地收益、用途、區(qū)域影響、個(gè)別和具體分析，對(duì)照修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價(jià)格。但由于基準(zhǔn)地價(jià)滯后性和單一的修正體系等特性，對(duì)微觀地塊的指導(dǎo)作用逐漸減小，因此我公司已越來(lái)越少用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修來(lái)評(píng)估具體地塊的地價(jià)。特別是當(dāng)評(píng)估地塊所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)相差較大時(shí)。若必須

15、選用這種方法評(píng)估宗地地價(jià)，則應(yīng)在充分了解該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)真實(shí)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，編制符合所在地塊土地級(jí)別的影響指標(biāo)說(shuō)明表和相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。6、各種估價(jià)方法的比較與綜合運(yùn)用由于各種方法都存在自身的優(yōu)缺點(diǎn)，估價(jià)在估價(jià)過(guò)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評(píng)估土地價(jià)格。二、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)存在的認(rèn)識(shí)1、在實(shí)踐過(guò)發(fā)現(xiàn)雖然很多評(píng)估以企業(yè)獨(dú)人，但是始終與土地相關(guān)管理部門(mén)保持千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，上并不是完全的市場(chǎng)化方式。在省尤其以二級(jí)城市和市周邊郊縣較為明顯。2、當(dāng)前土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和的職業(yè)道德還存在一些問(wèn)題，如個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估為謀求不正當(dāng)利益，高評(píng)或

16、低評(píng)土地價(jià)格；有的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員不顧能力、水平所限，承擔(dān)無(wú)力承接的評(píng)估項(xiàng)目。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)土地中介機(jī)構(gòu)的要求也越來(lái)越高，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來(lái)越大。由于市場(chǎng)不確定的存在，中介機(jī)構(gòu)在提高專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范不容忽視。以下是我在實(shí)踐工作中總結(jié)的幾點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：（1）篩選評(píng)估項(xiàng)目。在接受委托之前，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)該對(duì)委托估價(jià)方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶(hù)沒(méi)有良好的聲譽(yù)，而又對(duì)土地面積的增減、對(duì)評(píng)估結(jié)果特殊的要求變動(dòng)頻繁以及權(quán)屬不明等情況無(wú)法自圓其說(shuō)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要加以注意。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，或明知有的項(xiàng)目，應(yīng)該堅(jiān)決予以。（2）認(rèn)真宗地權(quán)屬。評(píng)估前要對(duì)委托評(píng)估土地的各種證明進(jìn)行審核。有些土地在評(píng)估時(shí)證還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，或正在辦理變更手續(xù)，這就需要驗(yàn)證其轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證等文書(shū)，并作必要的位出具證明就草率確定權(quán)屬關(guān)系，因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)上有利害關(guān)系。工作。不得憑主管部門(mén)或有關(guān)單往往不了解情況或與委托在（3）合理計(jì)算土地價(jià)格。土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，大多出在價(jià)格計(jì)算上。在土地估價(jià)時(shí)，要認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格作出最準(zhǔn)確的判斷。合理計(jì)算價(jià)格，必須做好以下幾點(diǎn)：一是及時(shí)更新價(jià)格信息；二是與委托保持密切聯(lián)系；三是確定恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)基準(zhǔn)日。（4）認(rèn)真撰寫(xiě)評(píng)估要措施。準(zhǔn)確描述、充