開發(fā)商現(xiàn)場調(diào)查融資與快速銷售決定存亡

1、.：.；開發(fā)商現(xiàn)場調(diào)查-融資與快速銷售決議存亡隨著上半年國家接連出臺有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，狂飚的長三角房價終現(xiàn)疲軟。雖然樓市沒有出現(xiàn)崩盤或大的降幅，但自宏觀調(diào)控后，長三角的樓市迅速降溫，成交量大幅萎縮。長三角泡沫之說也隨即占了上風(fēng) 自2005年3月份以來，國家宏觀調(diào)控政策頻出，時至今日調(diào)控實施曾經(jīng)9個多月，那么遭遇宏觀調(diào)控的開發(fā)商終究如何對待樓市？開發(fā)商應(yīng)對市場的對策又將如何？針對這些問題，世聯(lián)地產(chǎn)研發(fā)中心在2005年12月16日18日上海舉行的第七屆“中國住交會上，對參展的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進展了調(diào)查。 一、 被調(diào)查人士根本情況 接受此次調(diào)查的人士主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，占總數(shù)的45.1%；房地

2、產(chǎn)咨詢和中介機構(gòu)位居第二，占36.3%；房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)行業(yè)學(xué)會、協(xié)會、研討會根本持平，分別為7.7%和8.8%；學(xué)術(shù)研討機構(gòu)相對較少，只需2.2%。 被調(diào)查人士所屬公司業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域以長三角為主；中西部區(qū)域參與展會的比例占到了18.1%；環(huán)渤海和珠三角區(qū)域的比例一樣，均為11.1%。 二、調(diào)查詢題設(shè)置及答案比例 1. 您以為長三角房地產(chǎn)市場能否存在泡沫？ 以為長三角房地產(chǎn)市場部分存在泡沫的觀念已得到普遍認同，到達了67.3%；以為已接近警戒線的也有不少比重，為22.8%；持不存在泡沫和泡沫即將破裂兩種對立觀念的各占5%。 調(diào)查結(jié)果闡明，長三角房地產(chǎn)部分存在泡沫已成共識。就整個長三角而言，2

3、004年國家統(tǒng)計局的數(shù)聽闡明，在35個副省級城市中，房屋銷售價錢同比漲幅超越10%的城市共有9個，其中長三角就有上海、南京、杭州、寧波4個城市入圍。特別是從2004年10月份開場，在上海、杭州、南京等地，人們?yōu)橘I一套房而幾晝夜排隊的景象四處可見。但2005年下半年，在上海一些樓盤剛買房的業(yè)主寧愿支付違約金而要求退房的情況不在少數(shù)。這兩種極端反差景象闡明房地產(chǎn)市場確實存在一定的泡沫成份。 2. 二手房買賣征收個人所得稅的政策在長三角會不會實施？ 二手房買賣征收個人所得稅的政策在長三角即將實施已得到大部分業(yè)內(nèi)人士的認同，只不過是時間問題。將近51%的被調(diào)查者以為會在3年5年后實施，18.6%的人士

4、以為很難確定，只需5.9%以為不會。 對個人二手住房買賣所得征收個人所得稅并非一項新的稅收政策，在我國的稅法中早已有明確規(guī)定。2004年杭州也實行過，但是實行不到半年就取消了。主要緣由有三：一是區(qū)位差別納稅的高低很難思索到位；二是納稅的細節(jié)沒有做明確規(guī)定，存在細節(jié)上的破綻，使一些人經(jīng)過改動買賣方式逃避稅收；三是部分賣方把稅費轉(zhuǎn)嫁給買方，間接抬高房價。 3. 2006年長三角房地產(chǎn)市場的供求走勢如何？ 近50%的人士以為2006年長三角房地產(chǎn)市場供大于求，價錢將繼續(xù)下跌；以為供略大于求，價錢微漲的也不在少數(shù)，為29.7%；以為供求平衡、價錢平穩(wěn)的相對較少，為14.9%。還有5.9%以為供不應(yīng)求，

5、價錢將大幅上漲。 就上海而言，自2005年3月起，買方開場持幣張望，買賣量大幅度萎縮，單天成交套數(shù)跌破200套。這與2004年底每天成交1000多套的情況構(gòu)成鮮明對比，供大于求的局面開場顯現(xiàn)，致使上海的可售面積一度超越了1500萬平方米。在杭州，許多開發(fā)商為了挽救萎縮的買賣量，開盤即采取打折、團購、買房送車等各種促銷手段，完全是買方市場。在南京，新政出臺后，許多投資客開場拋售手頭的樓盤，致使二手房供應(yīng)量巨增；一手房市場雖然成交均價與2005年5月相比大幅下降，但成交量并沒有發(fā)生很大改觀。 4. 開征物業(yè)稅能否會對房價產(chǎn)生影響？ 關(guān)于開征物業(yè)稅對房價的影響，相當(dāng)一部分人以為很難下定論；持下跌和上

6、漲相反觀念的分別為26.0%和15.4%；14.4%以為房價不變。 征收物業(yè)稅是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市房產(chǎn)稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段一致收取的物業(yè)稅，從如今的一次性收取改為分年分期收取，這樣做一方面可以去除不合理收費，另一方面也防止了反復(fù)納稅，從而起到添加稅收、抑制投機、減輕開發(fā)商負擔(dān)、降低居民購房門檻的作用。但是從現(xiàn)行的房價構(gòu)造看，除去建筑本錢和營銷費用，開發(fā)商的利潤和稅費占到50%。而改為征收物業(yè)稅后，房價勢必會下降20%以上；房屋總價的下降將帶來首付款的下降和購房門檻的降低，這必將引起新一輪的購房熱潮。假設(shè)中長期報答率高于物業(yè)稅，同樣會吸引投資客，最終導(dǎo)致房

7、價上升。因此，物業(yè)稅在沒有明文出臺前，房價的漲與跌確實很難下定論。 5. 宏觀調(diào)控下，開發(fā)商應(yīng)采取何種對策？ 宏觀調(diào)控是對開發(fā)商的一次嚴峻考驗，許多開發(fā)商都把尋求新的融資渠道擺在第一位，以處理本身的資金困難。也有30.4%的開發(fā)商以為應(yīng)該快速回籠資金以保管實力。另有14.8%實力較強的開發(fā)商以為該當(dāng)適當(dāng)擴展土地貯藏，以獲得長期穩(wěn)定的開展。 房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)的開發(fā)資金主要依賴于銀行，但央行已對開發(fā)商自有資金的比例做了嚴厲規(guī)定，即至少占工程總投資額的35%。由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致銷售速度大幅回落，拓展融資渠道及快速銷售回籠資金已成為大多數(shù)開發(fā)商的不二選擇，也是決議其生死的關(guān)鍵。 但對資金雄

8、厚的大開發(fā)商而言，土地貯藏那么成為其在低迷市場行情下，拓展幅員的良好時機。對于其他行業(yè)一些領(lǐng)軍企業(yè)來說，如今更是他們介入房地產(chǎn)行業(yè)的契機。 6. 2006年房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域的利好于哪些方面？ 對于2006年的房地產(chǎn)市場，以為規(guī)劃前景和區(qū)域經(jīng)濟將是區(qū)域利好最重要要素的比例較大，分別占到36.6%和33%；以為區(qū)域供求和區(qū)域位置為利好要素的比例相對要小些，分別為17.9%和12.5%。 就房地產(chǎn)市場而言，規(guī)劃前景和區(qū)域經(jīng)濟確實是最重要的要素，緣由有二：一是工程周邊的配套必將隨著規(guī)劃方案的落實得以實現(xiàn)，為添加工程的賣點添磚加瓦，這一點也是目前客戶購房時普遍重點思索的要素之一；二是區(qū)域經(jīng)濟的利好，將

9、為工程銷售帶來有利的客戶支撐。 7. 宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場，哪些物業(yè)最具投資潛力？ 宏觀調(diào)控后，開發(fā)商普遍以為商業(yè)和寫字樓物業(yè)是最具投資潛力的，分別到達了43%和31.6%； 從租金報答率來看，商業(yè)和寫字樓要遠遠高于其他物業(yè)。假設(shè)有實力的開發(fā)商開發(fā)后本人持有，一方面有利于樹立公司的品牌籠統(tǒng)，另一方面，不僅每年可以得到固定的租金報答，而且可以隨著區(qū)域經(jīng)濟的騰飛獲取土地升值帶來的收益。 8. 宏觀調(diào)控后政策頻出的長三角房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的營銷重點有哪些方面？ 宏觀調(diào)控后，在房產(chǎn)銷量大幅下滑的情況下，開發(fā)商普遍以為產(chǎn)品的質(zhì)量才是營銷的中心；其次是地段的升值潛力和開發(fā)商的品牌，分別為17.6%和16.8%；采用價錢戰(zhàn)略的占絕對少數(shù)，只需8.4%。 雖然大多數(shù)開發(fā)商以為降價并非工程營銷的重點，但長三角市場下半年卻頻頻出現(xiàn)降價促銷，這闡明開發(fā)商以為原來的價錢確實虛高。在瘋漲的市場大勢面前，圖紙賣房比比皆是，導(dǎo)致