南京小戶型市場分析

1、.：.；南京小戶型市場分析近期宏觀政策分析近期政策分析近期國家為明確房價控制目的頻繁出臺調(diào)控政策，先是1月28號出臺國八條政策、2月9號央行又相繼對于人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%，公積金貸款利率5年期以上上調(diào)0.2%。由此可見一系列組合拳拉開了2021年的調(diào)控序幕。 “8國八條要點對比解析：內(nèi)容2021 年“國十條及相關(guān)配套政2021 年“國八條行政手段問責(zé)對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保證性住房建立任務(wù)不力，影響社會開展和穩(wěn)定的，要清查責(zé)任。晉級對于政策落實不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院做出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)擔(dān)任人進(jìn)展問責(zé)。限購地方人民政府可根據(jù)實踐情況，采取暫時性措施，在一定時期內(nèi)

2、限購房套數(shù)。各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原那么上對本地戶籍家庭限購2 套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1 套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房。經(jīng)濟(jì)手段差別化利率二套房貸款首付 50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。晉級對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。各地根據(jù)實踐在此根底上還可以上調(diào)。稅收買住房缺乏 5 年轉(zhuǎn)手買賣的，差額征收營業(yè)稅。買住房缺乏5 年轉(zhuǎn)手買賣的，一致按銷售收入全額征收營業(yè)稅。初次明確提出“房價控制目的，闡明調(diào)控從經(jīng)過行政手

3、段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價。行政手段繼續(xù)晉級，限購范圍更廣且更加嚴(yán)峻。金融、稅收手段全面晉級。落實約談問責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實到位。2、政策對于市場影響分析政策解析：從此輪政策來看國八條主要是針對住宅的，金融政策主要目的還是以抑制通脹為目的，但其對于市場客戶在一定程度上還是添加了一些壓力。對于市場投資客戶來說，總價較高的房源勢必提高了投資門檻，而總價低的小戶型將會是客戶投資首選，因此政策的出臺將促使小戶型投資轉(zhuǎn)熱。對于市場投資客戶來說，對于投資地產(chǎn)的自信心會有一定打擊，而二套首付、利率提高、及三套限購的出臺勢必擠壓部分投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。3、住宅商業(yè)投資對比內(nèi)容解析住宅商業(yè)政策涉及層面

4、涉及未涉及限購本地居民限購兩套，外地居民限購一套無首付一套30%、二套60%50%貸款利率部分銀行首套8.5折、二套不低于1.1倍1.1倍貸款年限最多可帶30年10年住宅、商業(yè)對比解析：經(jīng)過對比我們發(fā)現(xiàn)，近期出臺國八條對于住宅地產(chǎn)的調(diào)控非常嚴(yán)峻，而商業(yè)地產(chǎn)并未涉及，經(jīng)過對比限購、首付、貸款等方面我們發(fā)現(xiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)主要優(yōu)勢在于貸款年限，從政策調(diào)控分析，在信貸和限購方面，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢得已顯現(xiàn)，但商業(yè)地產(chǎn)對于投資環(huán)境要求較高，因此仍存在一定的運(yùn)營風(fēng)險。目前市場小戶型分析1、小戶型分布目前南京在售的小戶型樓盤約30個，從樓盤分布來看，主要分布在江寧和城中板塊各占39%和26%，河西目前在售樓盤只

5、需2個，占6%。2、小戶型銷售分析目前市場合計約有小戶型10套，銷售5323套，銷售率為39%。從各板塊小戶型來看，小戶型主要集中在樓盤較多的江寧，城中和城北銷售率超50%。各板塊小戶型價錢分析從各板塊小戶型價錢對比，江寧板塊為12642元，城中為26634元，部分中心位置價錢達(dá)35000元，城北均價17500元，城南價錢為16515元，河西為17500元，部分中心位置樓盤小戶型價錢到達(dá)22000，浦口區(qū)域由于只需一個工程且為5.3米挑高，價錢為15000元。市場存量分析從市場小戶型存量來看，主要集中在江寧板塊，該區(qū)域占市場存量的45%。而河西板塊僅占市場的6%，可見此板塊在市場存量還是非常少

6、的。樓盤列表樓盤稱號板塊上市銷售余量銷售均價勝泰華府江寧24412112314800城市之光國際公寓江寧1349187116210600東渡國際青年城江寧5444150312800萊茵鉑郡江寧71010061012000文鼎雅苑江寧36515121411000天泰青城江寧2131714212800丹佛小鎮(zhèn)江寧1688088平層11000，挑高15000亞都天元居艾尚江寧29957242精裝10200、毛坯9700誠基百家湖小公館江寧4749837616000金陵天成金公館江寧450803701400021世紀(jì)國際公寓江寧2004615411700城開湯山公館江寧108822613000長江路九

7、號城中33613220432000金陵尚府城中1271151224000皇冊家園三期南第城中1501173320800凱潤金城城中67823044838000京隆國際公寓城中44423520925000藍(lán)晶國際城中2345418020000萬豪中心公寓城中1035782253待定曉莊國際廣場城北90055934116000御湖國際城北78329349020000中央上尚城城北3132783515000玉橋國際公寓城北42079341挑高23000、平層19000德盈國際廣場城南89560129417500藍(lán)岸3G城南107217290013000贊成領(lǐng)尚城南180018019000明門城南28

8、314416560天鳳國際廣場浦口96544215000盛世公館河西55022432613000長發(fā)都市藍(lán)瑟河西1904514522000合計105323848717520小戶型特點分析經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)目前南京小戶型有以下幾個特點在樓盤產(chǎn)品類型中，主要已挑高、平層兩種，純挑高工程占20%，純平層占60%，挑高和平層結(jié)合的占20%。從各工程產(chǎn)品面積上，主力戶型面積都在40-60之間。從樓盤裝修情況來看，純毛坯占36%、純精裝占50%、精裝和毛坯都有占24%，其中平層產(chǎn)品主要已裝修為主，挑高產(chǎn)品多為毛坯。在產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%.從各工程小戶

9、型價錢上，小戶型價錢比其周邊普通住宅要貴10-20%。樓盤列表樓盤稱號板塊主力面積能否精裝OR挑高產(chǎn)權(quán)性質(zhì)價錢元/勝泰華府江寧32-80精裝、平層70年14800城市之光國際公寓江寧40-60精裝、平層65年10600東渡國際青年城江寧38-54毛坯、平層70年12800萊茵鉑郡江寧46-65精裝、5米挑高40年12000文鼎雅苑江寧30-80毛坯、4.85米挑高70年11000天泰青城江寧36-46、60-90精裝、平層70年12800丹佛小鎮(zhèn)江寧35-55毛坯、平層、挑高70年平層11000，挑高15000亞都天元居艾尚江寧43、68毛坯、精裝、平層40年精裝10200、毛坯9700誠基百

10、家湖小公館江寧41-69、44-130毛坯、挑高40年16000金陵天成金公館江寧52-87精裝、平層65年1400021世紀(jì)國際公寓江寧50-60毛坯、平層70年11700城開湯山公館江寧40-85精裝、平層70年13000長江路九號城中50-80精裝、4.99米挑高50年32000金陵尚府城中40-75精裝、平層65年24000皇冊家園三期南第城中30-60毛坯、平層40年20800凱潤金城城中48-79精裝、平層65年38000京隆國際公寓城中43、52-58、75精裝、平層65年25000藍(lán)晶國際城中53-81精裝、平層70年20000萬豪中心公寓城中4050毛坯、平層70年待定曉莊國

11、際廣場城北32-50毛坯、平層和5米挑高40/65年16000御湖國際城北32-120毛坯，平層70年20000中央上尚城城北40-80精裝平層、4.8米挑高毛坯65年15000玉橋國際公寓城北40-80精裝平層、4.7米挑高毛坯65年挑高23000、平層19000德盈國際廣場城南50-80精裝平層、5.2米挑高毛坯65年/40年17500藍(lán)岸3G城南60左右精裝、平層40年13000贊成領(lǐng)尚城南40、60、90精裝、平層65年19000明門城南50、60毛坯、6米挑高40年16560天鳳國際廣場浦口39-96毛坯、5.3米挑高40年15000盛世公館河西40-50精裝、平層40年13000長

12、發(fā)都市藍(lán)瑟河西50-81精裝、平層70年22000市場小戶型銷售特點分析產(chǎn)品設(shè)置與銷售的關(guān)系從市場小戶型產(chǎn)品樓盤銷售分析，目前市場產(chǎn)品2021年底存在集中上市，由于銷售時間較短，現(xiàn)階段整體銷售率較低，就目前市場銷售情況分析，挑高產(chǎn)品市場銷售率最高，就目前市場產(chǎn)品來看，挑高大多是毛坯。產(chǎn)品年限與銷售的關(guān)系從市場產(chǎn)品年限分析，目前市場70年的銷售率最高，達(dá)46%，其次是50年，65年產(chǎn)品市場的銷售率為30%主要緣由是由于江寧城市之光公寓年底集中上市呵斥供應(yīng)量短期劇增所至，因此，分析以為，小戶型產(chǎn)品40年產(chǎn)權(quán)的銷售率相對較弱。 產(chǎn)品面積與銷售的關(guān)系在對各面積段上市量和銷售量的銷售率分析， 41-50

13、產(chǎn)品市場銷售率最高，銷售率到達(dá)了74%。產(chǎn)品功能設(shè)置與銷售的關(guān)系經(jīng)過對采樣數(shù)據(jù)分析，市場公寓類產(chǎn)品有陽臺設(shè)置的僅有25%，無陽臺設(shè)置的占到75%，而從銷售進(jìn)度看，有陽臺設(shè)置的銷售率到達(dá)76%，較無陽臺設(shè)置銷售率提高了27個百分點。市場重點工程個案銷售情況工程稱號曉莊國際廣場中央上尚城德盈國際廣場萊茵鉑郡天鳳國際廣場挑高高度5米4.8米5.2米5米5.3米裝修情況毛坯毛坯毛坯精裝毛坯產(chǎn)品年限40404040實踐3240主力戶型(平米)46/57/6032/45/5052/60/8046/6539/57在售價錢元/1600015000175001200015000區(qū)位環(huán)境間隔 地鐵邁皋橋站工程1.

14、5公里間隔 中央門商圈2.5公里左右5分鐘可達(dá)中華門地鐵站5分鐘可達(dá)1號線天印站浦口過江隧道口上市時間2021-10-232021-12-222021-11-272021-1-82021-07-28銷售情況上市銷售上市銷售上市銷售上市銷售上市銷售5605202281914954957101009654工程銷售率93%84%100%14%56%從市場銷售熱點工程分析，工程有個共同的特點是間隔 地鐵站較近，間隔 越近銷售情況越好；從產(chǎn)品挑高特點分析，挑高4.8的比挑高5米、5.2米的銷售率分別低9%、16%，可見區(qū)位環(huán)境和產(chǎn)品本身是導(dǎo)致工程熱銷的主要要素。部分工程由于區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢較弱、或因本身產(chǎn)品

15、問題導(dǎo)致銷售情況不佳，如萊茵鉑郡，其與地鐵的間隔 也較近，但因其實踐產(chǎn)權(quán)年限僅有32年，導(dǎo)致其銷售速度的下降，而天鳳國際廣場、丹佛小鎮(zhèn)、玉橋國際公寓那么由于間隔 地鐵站較遠(yuǎn)，不具備的交通優(yōu)勢，一定程度上也影響到了其市場的整體銷售。 河西小戶型市場分析河西小戶型開展概括河西的小戶型開展要從05年初開場，早期工程有東渡青年城、宋都奧體名座，產(chǎn)品以平層挑高，東渡戶型以50平米為主，奧體名座以55平米為主，價錢為5000元左右，到05年4月紫金西區(qū)中央和嘉業(yè)國際城推出2號樓小戶型，產(chǎn)品為精裝，價錢在6000元左右，這些工程為河西最早的小戶型工程，不斷繼續(xù)到06年底工程才都銷售完。2007-2021年河

16、西小戶型開發(fā)出現(xiàn)斷檔，開發(fā)主要以住宅為主，直到2021年底調(diào)控政策出臺，金馬酈城推出部分精裝小戶型，主力戶型面積為35平米左右，價錢為7500元左右，2021年上半年河西小戶型也出現(xiàn)了短時間的斷檔，到2021年金地明京9月推出280套左右精裝小戶型公寓，主力戶型為75左右，價錢為20000元-25000左右，目前都已售完，早期工程，推出的小戶型都是整體工程的一小部分作為小面積公寓推出。河西小戶型價錢分析工程類型工程稱號在售價錢元/平米均價元/平米在售小戶型盛世公館1300017500長發(fā)都市藍(lán)瑟22000二手小戶型東渡國際1070314500紫金西區(qū)15761奧體名座14402嘉業(yè)國際1536

17、0金馬酈城162742021年11月4號盛世公館上市，2021年12月19號長發(fā)都市藍(lán)瑟工程上市，該工程都為精裝平層，目前盛世公館在售均價為12000元/平米，長發(fā)都市藍(lán)瑟銷售價錢為22000元，在售小戶型均價為17500元，而目前河西二手小戶型除東渡國際工程外，其他工程價錢也到達(dá)了15000左右，整體二手小戶型均價在14500元左右。3、河西小戶型現(xiàn)狀分析從河西區(qū)域環(huán)境來看，目前兩工程總體市場存量約為740套，銷售269套，銷售率為36%，工程都為純小戶型工程。目前區(qū)域已構(gòu)成了一定的成熟度，在售僅有2個樓盤，市場存量也較少，從兩樓盤銷售來看，銷售情況較好，在政策調(diào)控影響，河西板塊利好的拉動下

18、勢必促使小戶型市場開展，河西作為南京小戶型的熱點區(qū)域，開展前景較好。4、河西小戶型個案解析工程稱號盛世公館長發(fā)都市藍(lán)瑟產(chǎn)品類型精裝平層精裝平層產(chǎn)品年限4070裝修規(guī)范元10002500-3000主力戶型平米31/43/6850/53/67/78上市時間:2021-12-192021-11-04銷售情況上市銷售上市銷售55022419045銷售率41%24%河西現(xiàn)有小戶型工程2個，都為精裝平層工程，從產(chǎn)品年限來看，盛世公館為40年，長發(fā)都市藍(lán)瑟為70年，從裝修來看長發(fā)都市藍(lán)瑟裝修檔次要高于盛世公館，上市時間在去年11、12月，從銷售情況分析盛世公館銷售率為41%，長發(fā)都市藍(lán)瑟24%，主要緣由為盛

19、世公館推出價錢較低。河西商業(yè)分析目前商業(yè)開展根本概略經(jīng)過六年的開展河西CBD一期已近建成，二期正在建立中，現(xiàn)有人口約35萬，規(guī)劃人口60萬，目前中心區(qū)域主要商業(yè)有兩大類，一是小型商業(yè)廣場，二是工程底層商業(yè)，從商業(yè)分布來看，主要是沿中央綠軸兩層?，F(xiàn)階段商業(yè)開展還不完善，目前商業(yè)主要效力于兩類人群，一是居住在河西區(qū)域客戶，二是在河西上班族，但主體還是已上班客戶為主，主要業(yè)態(tài)已餐飲和銀行為主。目前區(qū)域商業(yè)銷售概括樓盤稱號售價租金層高面積運(yùn)營范圍余量宋都奧體名座3萬左右正面朝奧體大街的門面63因是挑高戶型，已隔成兩層，適用面積大約在120的租金9萬/年目前業(yè)主對外出租的報價4.8米/1層1200多目前

20、在售的：早期宋都的售樓處不可以做餐飲剩1200多的一套中泰國際廣場商鋪：-1F4F1.8萬-3.3萬/ 12的 1萬多/月 2.5米 -1F-4F 12-40左右不可以做餐飲,目前是紅星美凱龍，在運(yùn)營家具 有部分紫金西區(qū)中央3萬-3.3萬元/目前業(yè)主對外的報價 100的 16萬元/年4號樓的商鋪 一層4.8米 100-170左右只需4號樓朝西的可以做餐飲，別的樓都不可以目前4號樓在對外租的有3戶左右嘉業(yè)國際城18000-50000元/4F：18000 3F：25000 2F：30000 1F：50000/4.5米20上千部分區(qū)域可做餐飲，根據(jù)實踐情況剩2間鋪面， 80多平米未來商業(yè)開展趨勢從各

21、工程商業(yè)開展來看，鋪商業(yè)根本都已成型，主要以餐飲、美容、銀行、圖文、超市為主，目前嘉業(yè)國際SHEWALK商業(yè)廣場處于招商階段，后期區(qū)域商業(yè)開展將以嘉業(yè)和中泰廣場商業(yè)為中心，沿中央綠軸向南北兩側(cè)開展。本案區(qū)位優(yōu)勢分析1、區(qū)域未來開展規(guī)劃整體河西板塊首先開展起來的是北部板塊，根據(jù)龍江新城市中心的商業(yè)配套，拉動了其周邊城市建立的大開展，目前該區(qū)域正面臨著新一輪的開發(fā)勢頭。 中部板塊隨著十運(yùn)會確實定，加快的中部的建立力度，目前其板塊以根本成型，板塊內(nèi)90%以上的土地均以出讓，后續(xù)將根本無土地出讓。 2、區(qū)域開展現(xiàn)狀分析1、CBD開展現(xiàn)狀本案處河西開展的第一梯隊，其后續(xù)的長效規(guī)劃必將會本案帶來更大的升值

22、預(yù)期，更能影響更多投資者的關(guān)注，目前CBD一期曾經(jīng)落成，中心商務(wù)區(qū)已構(gòu)成較好的辦公氣氛本案位于CBD一期東側(cè)，間隔 CBD中心區(qū)500米，區(qū)位條件優(yōu)越，目前CBD二期工程也都以開工建立。目前河西CBD區(qū)域工商注冊企業(yè)數(shù)1300戶，注冊資本106億元，其中千萬元以上企業(yè)120戶。金融及準(zhǔn)金融企業(yè)76家-匯豐銀行南京分行、樂愛金財富保險中國、南京紫金投資控股有限責(zé)任公司、總部型企業(yè)35家-首都銀行中國、中國石化集團(tuán)華東石油局、中儲糧集團(tuán)等、科技研發(fā)企業(yè)98家南京聯(lián)勘科技、南京皓都信息科技、南京蘇惠信息技術(shù)等；貿(mào)易型企業(yè)140家南京萬川醫(yī)藥、南京美泰實業(yè)；商務(wù)效力企業(yè)520家天健正信會計事務(wù)所江蘇分

23、所、江蘇華康保險代理、南京新與力文化傳媒等；商業(yè)企業(yè)40家法國家樂福超市中央公園店、南京紅星國際家居廣場奧體店等；酒店餐飲企業(yè)20余家聯(lián)強(qiáng)國際國貿(mào)大酒店、仁恒國際公寓酒店、俏江南餐飲等。入駐企業(yè)職工約1.5萬人。 2、工程區(qū)位分析本案位于河西新城奧體片區(qū)，緊鄰河西中心商務(wù)區(qū)一期，分別間隔 地鐵1、2號線673米和810米，交通條件優(yōu)越，區(qū)域目前已近構(gòu)成較好的配套，隨著中心商務(wù)區(qū)的不斷擴(kuò)展和完善，區(qū)域成熟度將越來越高，同時10號線也將在2021年完成通車銜接江北區(qū)域，并在元通站設(shè)置中轉(zhuǎn)站點，從而進(jìn)一點的擴(kuò)展了區(qū)域的人流量。3、后期開展利好2021青奧會確定在南京召開，主會場為奧體中心，前期青奧村

24、選址在南部雙閘村附近，本來是以此帶動南部建議的快速開展，但據(jù)南京規(guī)劃局官方網(wǎng)站8月12日發(fā)布的一那么招標(biāo)公告，青奧村最新地址在河西濱江大街東側(cè)，江東路西側(cè)，江山大街北側(cè)。為原先河西國際博覽中心的二期用地，就在國際博覽中心會展中心的南側(cè)，未來青奧村本案1500米左右，隨著青奧村確實定，后期周邊配套建立將不斷加大，對于本案的有著較大優(yōu)勢。本案S、W、O、T的分析工程優(yōu)勢S：本案處于河西新城奧體中心片區(qū)，目前區(qū)域交通、配套較為完善；本案間隔 地鐵1號線700米左右，交通條件優(yōu)越；從市場銷售情況來看，挑高產(chǎn)品銷售量最高，本案產(chǎn)品為挑高，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯；本案性質(zhì)屬商業(yè)類用地，從目前看，政策要素對其約束性小，在住宅市場遭到較大打壓的情況下，商業(yè)類住宅產(chǎn)品將會是今后市場投資的一個熱點產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)置時髦，現(xiàn)代感強(qiáng)，較能吸引眼球，如輔以較好的推行，定能