深圳福田xxx廣場營銷策劃建議書22

1、.：.； 深圳福田xxx廣場營銷謀劃建議書 目 錄一、序文二、建議書概括三、深港結(jié)合，相輔相成四、xxx廣場的籠統(tǒng)與素質(zhì)包裝方案 1、包裝樓盤稱號 2、住宅外立面效果 3、有關(guān)風(fēng)水 4、智能化系統(tǒng) 5、宣傳資料是樓盤籠統(tǒng)代表 6、住宅交樓規(guī)范 7、優(yōu)化住宅戶型 8、寫字樓分隔 五、銷售戰(zhàn)略 1、開售必備要素及預(yù)備任務(wù)安排 2、價錢戰(zhàn)略 3、付款方法戰(zhàn)略 4、銷售手法與進度安排 5、寫字樓銷售戰(zhàn)略 6、人員安排與培訓(xùn)六、結(jié)語一、序文 承蒙貴公司賞識與約請，城市地產(chǎn)為“xxx廣場 撰寫初步銷售建議書。敝公司將憑以數(shù)年來豐富的國內(nèi)樓盤銷售閱歷，根據(jù)貴公司提供的資料及近期對“xxx廣場及周邊樓盤的初步

2、了解，對本樓盤的銷售方式與預(yù)備任務(wù)做一份建議書。敝司真誠希望能為本樓盤的銷售任務(wù)起到積極有效的作用，能與貴司協(xié)作獲得“xxx廣場驕人的銷售業(yè)績！二、建議書概括 本冊子對xxx廣場的根本情況及與周邊樓盤比較將不再另行論述，重點將放在樓盤銷售方式、樓宇本身素質(zhì)與籠統(tǒng)的變改與提高、營銷戰(zhàn)略與銷售預(yù)備任務(wù)上。也就是說，敝司將在假設(shè)城市地產(chǎn)已成為xxx廣場的謀劃代理商的前提下,如何包裝本樓盤及如何安排銷售任務(wù)。因此，有些內(nèi)容比較詳細化。 本建議書中將會針對xxx廣場的現(xiàn)狀，提出較為詳細的做法與建議，一切建議都是憑藉敝司數(shù)年來勝利銷售深圳特區(qū)樓盤的閱歷所得。三、深港結(jié)合，相輔相成 敝司以為，按xxx廣場的

3、住宅、商場及寫字樓的現(xiàn)狀，其銷售對象中應(yīng)該思索到香港客人，而且比例不小。根據(jù)閱歷所得內(nèi)外銷比例約為六比四。而且城市地產(chǎn)以為，xxx廣場的銷售方式應(yīng)該是深港結(jié)合展銷。內(nèi)銷為主，外銷為輔。香港市場可以接受xxx廣場并且深港結(jié)合銷售具有很多優(yōu)勢，解釋理由如下：香港人接受xxx廣場的地理位置。由于福田中心區(qū)各大工程啟動以及中心區(qū)樓盤的大力宣傳，例如中國海外開展之中海華庭及和記黃埔開展之黃埔雅苑等，越來越多的香港人士更深認識福田區(qū)，看到中心區(qū)及臨近物業(yè)的升值潛力遠遠大于羅湖區(qū)，羅湖區(qū)作為港人置業(yè)首選地段的位置漸漸被福田區(qū)取代。香港人的投資概念很強，而投資買樓，“地段、地段，還是地段曾經(jīng)是人們的共識。xx

4、x廣場位處新洲路與紅荔路交界處，緊貼中心區(qū)，盡享中心區(qū)完美配套與蓮花山天然美景。其優(yōu)越地理位置非普通樓盤可比。2、避開深圳本地猛烈的競爭氣氛。 于福田中心區(qū)及臨近片區(qū)，新盤不斷推出，數(shù)量高達數(shù)十個之多。其中不乏諸如黃埔雅苑、中海華庭、陽光四季、江蘇大廈、天健名苑、金地翠園、共和世家、深業(yè)花園等高質(zhì)素樓盤。各有特征：賣景的如共和世家借皇崗公園做文章、憑藉大牌知名度及實力的如香港和記黃埔、深業(yè)控股、中國海外及金地集團等開展之物業(yè)、低價竟爭的共和世家高層以5900元/平方米均價開盤、賣戶型、賣會所概念的及其它各項優(yōu)惠措施，千奇百怪，各顯身手。而且在本地媒介上主要指深圳特區(qū)報及深圳商報大幅、頻繁登出。

5、 在如此環(huán)境下，xxx廣場作為一個與以上樓盤類似質(zhì)素之新盤，簡單地憑藉廣告創(chuàng)意與廣告費的額度來分一杯羹，難度太大而且沒有必要。 城市地產(chǎn)贊成同時抓住深圳、香港兩大市場。做法是：不放棄本地市場，但防止正面沖突；勝利開辟香港市場，爭取構(gòu)成驚動效應(yīng)。3、深港結(jié)合展銷，能制造搶購熱潮，營造現(xiàn)場氣氛。 xxx廣場深港兩地結(jié)合展銷的操作方式是：深圳、香港設(shè)固定售樓中心及展銷場；兩地同時于當(dāng)?shù)孛浇樾麄?；充分發(fā)揚敝司數(shù)年來現(xiàn)場實際閱歷及操作技巧，在一定時間段內(nèi)，聚集深圳、香港兩地客人于深圳現(xiàn)場售樓中心；借助香港客人投資愿望強及易激動購買，刺激現(xiàn)場氣氛，帶動本地客人的羊群心思，勢必制造搶購熱潮。4、城市地產(chǎn)是一

6、間非常擅長操作深港結(jié)合展銷樓盤的專業(yè)策 劃代理公司，且往績彪炳。 城市地產(chǎn)曾多次獲得驕人的成果并積累了很多珍貴的閱歷、培育出數(shù)十名極具閱歷的營業(yè)員。操作之樓盤的單價均高于同區(qū)樓盤，理由是香港客人看樓，喜歡這層樓，首期較輕松，月供又沒問題了，那么現(xiàn)場落訂的時機特別高；反而在價錢上，不是很注重每平方米單價，而是在乎總價能否接受。城市地產(chǎn)在這方面深有閱歷，曾在銷售蓮塘惠名花園時創(chuàng)下14天時間內(nèi)售謦400多個單位的 驕人成果，14天內(nèi)延續(xù)升了三次單價，創(chuàng)下蓮塘樓盤售價到達港幣5500元的單價價錢人民幣每平方米6325元，并于深圳首創(chuàng)“一成首期，九成貸款付款方法。另外，羅芳大澎花園、蓮塘富達花園、福田保

7、稅區(qū)之寶田苑、嘉福花園，都是城市地產(chǎn)發(fā)明的奇觀：大澎花園在半個月內(nèi)售罄，最高單價到達人民幣10800元；富達花園一期在5天時間內(nèi)售罄160套住宅，二期280套售罄，均價達到人民幣5500元，而同期同片區(qū)的鵬興花園銷售均價為人民幣4300元；寶田苑緊靠中原地產(chǎn)代理之京隆苑，京隆苑的銷售費用接近千萬，銷售未到七成，同比寶田苑僅用二百余萬的費用，銷售業(yè)績達九成以上，而且兩個樓盤都是深港兩地同時展銷，寶田苑更是深圳第一個提出“買樓唔使俾首期口號；嘉?；▓@開盤及早期銷售代理公司是香港置業(yè)國際，方向好，戶型佳的單位售完后主要是二房與部分三房單位，銷售便處于停滯階段，最后以放棄告終；寶田苑的勝利導(dǎo)致嘉?；▓@

8、開展商決議聘請城市地產(chǎn)獨家代理，結(jié)果是嘉?；▓@至今僅剩二十余個單位，均價達人民幣柒仟元以上。 城市地產(chǎn)同其它香港或深圳謀劃代理公司相比，有其獨具的特征：1、城市地產(chǎn)的開展目的是成為一間專業(yè)銷售國內(nèi)樓盤重點是深圳樓盤的香港謀劃代理公司。2、擁有固定展銷場。城市地產(chǎn)寫字樓與展銷場位于九龍市中心地帶旺角區(qū)中之友誠商業(yè)中心旺角地鐵站出口上蓋，交通方便，有助招徠顧客。同時展銷場特別為物業(yè)銷售而設(shè)計，效果自非普通暫時場地可比，且同租用酒店相比，不會因開放時間限制而影響非假期期間客人觀賞，也較為節(jié)省費用。在物業(yè)展銷旺地自設(shè)大型展銷場，城市地產(chǎn)可謂開創(chuàng)地產(chǎn)代理業(yè)的先河。3、同期內(nèi)接盤數(shù)量控制在三個以下，接一個

9、做好一個，求精益求精，而不在于濫竽充數(shù)。多接盤會導(dǎo)致謀劃力量薄弱，銷售人員素質(zhì)減低，代理公司會顧此失彼，得不償失，并且損害了開展商的利益。四、xxx廣場的籠統(tǒng)與素質(zhì)包裝方案 城市地產(chǎn)建議將xxx廣場包裝成為一個現(xiàn)代認識強、個性鮮明且功能齊全的高檔樓盤。當(dāng)然，一切建議必需建立在現(xiàn)有建筑設(shè)計與構(gòu)造設(shè)計的根底上。詳細有關(guān)樓盤籠統(tǒng)及素質(zhì)的謀劃意見論述如下：包裝樓盤稱號 現(xiàn)時本樓盤稱號分為兩部分：商場、辦公樓及公寓部分名為“xxx廣場；而住宅部分又名為“昱景軒。樓書及其它宣傳資料對外籠統(tǒng)又稱為“xxx廣場，易混淆會給人錯覺，且“xxx廣場稱號用于商業(yè)大廈較多，不適宜代表整個樓盤。 城市地產(chǎn)建議，在兩棟單

10、體稱號不變情況下，確定一個可以代表整個樓盤籠統(tǒng)及表達樓盤定位的稱號，無論對消費者還是方便樓盤籠統(tǒng)定位與整體謀劃，樓盤稱號相當(dāng)重要。 敝司提議啟用“現(xiàn)代中心城作為整體稱號，英文譯為“NewTimesCenture。這樣對于將xxx廣場包裝成為富有現(xiàn)代感、指點潮流的中心區(qū)概念的中高檔樓盤作用重要。樓盤定位、謀劃包裝上亦起到舉一反三、云開霧散之作用。住宅外立面效果 xxx廣場以樓花方式出賣，所以樓書、展板、戶外廣告牌及模型表現(xiàn)的樓盤外立面效果相當(dāng)重要。敝司以為昱景軒之效果圖表現(xiàn)太過商業(yè)大廈氣味，內(nèi)容欠豐富。敝司建議請設(shè)計院重出立面方案，特別注重以下三個問題：外墻顏色求變化，敝司可提供部分樓盤資料供參

11、考上下可否有變化注重樓頂外型裙樓部分商業(yè)氣氛不夠濃重5裙樓與住宅或?qū)懽謽堑你暯硬糠蛛A段可否有變化 有關(guān)風(fēng)水 xxx廣場地處新洲路與紅荔西路交叉處之西北角，其中寫字樓與公寓對正兩條大馬路的交叉口，從風(fēng)水角度上來講，不是很適宜。由于客戶，特別是商業(yè)面積購買者比較計較這個問題以香港人及潮汕人士為主。敝司建議請風(fēng)水巨匠想方法處理。這樣的問題在文錦路之萬科俊園反映明顯，最后開展商決議在廣場前蓋門樓，以擋住煞氣。4、智能化系統(tǒng) 在xxx廣場的樓書中曾提及智能化系統(tǒng)，但其內(nèi)容不甚詳細。作為綜合性大廈，從現(xiàn)時市況及開展目光來看，智能化系統(tǒng)對xxx廣場作用艱苦。特別是綜合布線更是必需實行的措施。而且這些內(nèi)容對實

12、現(xiàn)更高單價協(xié)助 較大。城市地產(chǎn)建議xxx廣場在智能化方面除了必要的安防系統(tǒng)及三表抄送系統(tǒng)外，重點做好以下幾項內(nèi)容：1、小區(qū)綜合布線。 經(jīng)過小區(qū)綜合布線設(shè)立相應(yīng)的效力器，組建內(nèi)部局域網(wǎng)，實現(xiàn)寬頻上國際互聯(lián)網(wǎng)，局域網(wǎng)內(nèi)可以做到：網(wǎng)上購物、查詢系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)二手拍賣、物業(yè)管理電子公告牌、預(yù)訂區(qū)內(nèi)設(shè)備網(wǎng)上高速點播歌曲影片等；并經(jīng)過局域網(wǎng)高速上網(wǎng)，并為小業(yè)主節(jié)省上網(wǎng)費用；經(jīng)過設(shè)置機頂盒，做到利用電視機即可上網(wǎng)。2、一卡通門禁及消費系統(tǒng)。經(jīng)過該系統(tǒng)可以做到以下功能： a)、經(jīng)過智能卡出入大堂門禁b)、利用機頂盒運用權(quán)限在家里或區(qū)內(nèi)設(shè)備“刷卡消費c)、利用智能卡出入停車場d)、進入會所身份識別功能3、可視對講系

13、統(tǒng) 可以加強小業(yè)主對樓盤質(zhì)素的自信心，對提高樓盤單價亦有作用。4、背景音樂系統(tǒng) 5、宣傳資料是樓盤籠統(tǒng)代表 一個樓盤的銷售勝利，宣傳能否得力相當(dāng)重要，宣傳包括硬件和軟件：軟件主要指媒介宣傳；硬件就是宣傳資料了。其中包括樓書、展板、廣告牌、宣傳單張、條幅橫額及有關(guān)售樓資料。 敝司以為現(xiàn)階段，xxx廣場的宣傳資料同樓盤的整體籠統(tǒng)不是很配合而且不是很適用。舉樓書為例，厚厚一本，風(fēng)光圖片占近半版面，關(guān)于樓盤資料的內(nèi)容反而不夠詳細。樓書不是雜志也不是畫冊，樓書真大的目的是讓客人經(jīng)過它清楚簡明地了解樓盤和根本情況。 城市地產(chǎn)建議重新制造宣傳資料，由敝司協(xié)助廣告公司設(shè)計。而且不贊成制造奢華而不且實踐的東西，

14、以節(jié)省為前提。城市地產(chǎn)在這方面有數(shù)年閱歷。6、住宅交樓規(guī)范 如今的住宅交樓規(guī)范為接近“清水房，建議給多客人一個選擇即是交樓帶裝修?？捎唭煞N價目：“精裝價與“普通裝修價，裝修價可連樓價一同按揭。由于有相當(dāng)部分客人，特別是購買小單位100平方米以下的客人希望省卻裝修煩惱；裝修價可以按揭亦可省卻一次過拿現(xiàn)金來裝修；香港客人大部分接受送裝修，只需裝修規(guī)范令客人稱心。 裝修規(guī)范預(yù)算不要太高，最好控制在每平方米400元以內(nèi)。以下提供一份深港客人都較接受的裝修規(guī)范不計家具、電器，亦是城市地產(chǎn)幾年來的閱歷所得： 客飯廳：地面鋪砌實木地板或復(fù)合木地板并配同等資料之 地腳線；墻身及天花油乳膠漆配石膏天花線：裝吸頂

15、 燈飾；陽臺地面鋪防滑瓷磚，墻身鋪瓷片。 房 間：地面鋪砌實木地板或復(fù)合木地板并配同等資料之 地腳線；墻身及天花油乳膠漆配石膏天花線：裝頂燈 飾；窗臺鋪砌花崗巖。浴 室：地面鋪砌防滑瓷磚，墻身瓷片到頂；鋁板假天花配 筒燈；配優(yōu)質(zhì)潔具及換氣扇。廚 房：地面鋪砌防滑瓷磚，墻身瓷片到頂；鋁板假天花配筒 燈；裝設(shè)廚柜、吊柜，配置抽油煙機及煮食爐。門 扇：入戶門為防火防盜門；房門為櫸木面優(yōu)質(zhì)夾板門；廚 房及浴室裝木門或鋁合金門配磨砂玻璃。 7、優(yōu)化住宅戶型 目前，敝司僅有“昱景軒住宅戶型圖，經(jīng)研討發(fā)現(xiàn)不少美中缺乏之處：如A型單位，入門后先是浴室再是廚房是不適宜客人目光的分布。理由一，不適宜生活習(xí)慣，廚房

16、近入戶門清潔衛(wèi)生；理由二，浴室不方便開窗對著陽臺。另外，如D型單位，主人房浴室門對房門，不是很合理；公用浴室窗對陽臺亦不方便。理由三，戶型面積較大，可以將戶型合理地改動，例如：85.55平方米的二房可改為三房。詳細的做法，待獲得詳細構(gòu)造圖及建筑圖后再與貴司詳細講解處理方法。8、寫字樓分隔 城市地產(chǎn)建議改動寫字樓間隔，重新分隔面積，盡量合理地變小。經(jīng)初步了解，重新劃分能夠性大。望貴司提供寫字樓及商場之構(gòu)造圖或建筑圖施工圖亦可后，敝司將會在短時間內(nèi)回答這個問題。9、商場 引進大型超市、快餐、食市等，例如：萬佳百貨、華潤超市、百佳、人人樂、家樂福、麥當(dāng)勞或肯德基等；以及小型的地方美食小館、例如：北方

17、小食館、川菜館、湘菜館、客家王、粵菜館等。這樣，既可以吸引多些人流，且開展商又可以收取租金。五、銷售戰(zhàn)略1、開售必備要素及預(yù)備任務(wù)安排 xxx廣場在公開出賣前須完成以下事項，城市地產(chǎn)在 這方面亦深有閱歷，可協(xié)助完成以下任務(wù)：一、市場調(diào)查研討 1、樓盤調(diào)查報告、分析 戶型、價目、付款、 特征、優(yōu)優(yōu)勢等詳細 報告 2、可行性報告 1市場可行性： 行情走勢分析宏觀 市場走勢預(yù)測 街區(qū)功能分析 2技術(shù)可行性二、前期謀劃 1、工程定位 2、運營管理思緒 3、建筑設(shè)計的要求 4、干擾要素的分析 5、銷售目的和方式 6、入市時機 7、躲避索賠的戰(zhàn)略 8、銷售費用及投資安排三、確定按揭銀行、廣告公司等四、售樓

18、處及示范單位 1、設(shè)計 2、施工 3、布置五、現(xiàn)場環(huán)境 1、綠化 2、圍墻包裝 3、售樓車的包裝停車安排 4、看樓通道 5、現(xiàn)場氣氛的宣染布景、噴繪、彩旗語 6、廣告牌 六、宣傳推行資料的設(shè)計及制造 1、展板 2、模型 3、樓書 4、價目表 5、付款方法 6、裝修規(guī)范 7、暫時認購書 8、宣傳單張 9、購房費用 10、按揭須知 11、其他資料 12、紙袋七、廣告制造 1、宣傳方式 2、宣傳密度方案表 3、設(shè)計定稿 4、媒體選擇制造及運用 1深圳 2香港 3口岸 4公共場所2、價錢戰(zhàn)略 城市地產(chǎn)以為，樓盤以期樓方式推出，在價錢定位上建議按上坡式方法去完成開展商預(yù)期的最后收益單價。出賣前開展商應(yīng)確

19、定一個最低接受收益價，簡單地說，就是最保守想實現(xiàn)多少利潤；然后再確定樓盤的本錢價。這樣對代理公司方便統(tǒng)籌管理。 3、付款方法戰(zhàn)略現(xiàn)有的付款方法根底上，建議以下兩種付款方法：供樓易銀行按揭： 照訂價落定時付定金人民幣或港幣，以下用人民幣舉例 一萬元整落定后7天內(nèi)付樓價10%扣除定金落定后30天內(nèi)將樓價70%交由國內(nèi)銀行辦理按揭余款交由開展商辦理最長36個月免息分期付款雙重銀行按揭：95折落定時付定金人民幣一萬元整落定后7天內(nèi)付樓價5%扣除定金落定后30天內(nèi)將樓價25%交由香港大新銀行辦理 最長十年優(yōu)惠貸款敝司可引見該銀行樓價余款70交由國內(nèi)銀行辦理按揭 4、銷售手法與進度安排 城市地產(chǎn)按本身閱歷及對xxx廣場的了解，初步制定銷售手法與進度安排，列表如下：下表中假設(shè)最后收益價為單價人民幣柒仟元整。銷售手法與進度安排銷售階段時間銷售方式銷售比例(%)銷售單價元內(nèi)部認購2周在深圳作籠統(tǒng)推出，