法律環(huán)境對(duì)營(yíng)銷的影響分析報(bào)告

1、.下載可編輯.r法律環(huán)境對(duì)營(yíng)銷的影響分析組 名：征途組 員：汪微舒楷（第八組）汪芳芳王志杰舒靈壬潔萍趙建南王招宏指導(dǎo)老師：遲英慶時(shí) 間：2011年10月17日、八 、，刖言法律是體現(xiàn)統(tǒng)治階級(jí)意志、由國(guó)家制定或認(rèn)可、并以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施 的行為規(guī)范的總和。法律環(huán)境是指國(guó)家頒布的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)法、公司法等法律制度，此外還包括企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度。廣義的法律環(huán)境是指社會(huì)形態(tài)的法制狀況，狹義上的法律環(huán)境則是企業(yè)和外部發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系時(shí)所應(yīng) 遵守的各種法律、法規(guī)和規(guī)章。企業(yè)處身在社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，為社會(huì)提供商品和勞務(wù)，任 何一個(gè)企業(yè)從其創(chuàng)立、發(fā)展直到滅亡必然有一個(gè)過程，與之對(duì)應(yīng)，就

2、要求有一 系列的法律法規(guī)來為企業(yè)的存在、運(yùn)行和消亡提供法律保障。因此，企業(yè)開展 市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，必須了解并遵守國(guó)家或政府頒布的有關(guān)經(jīng)營(yíng)、貿(mào)易、投資等方面的法律、法規(guī)。如果從事國(guó)際營(yíng)銷活動(dòng)，企業(yè)就既要遵守本國(guó)的法律制度， 還要了解和遵守市場(chǎng)國(guó)的法律制度和有關(guān)的國(guó)際法規(guī)、國(guó)際慣例和準(zhǔn)則。這方面因素對(duì)國(guó)際企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)有深刻的影響。自黨的十四大明確我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制 以來，已經(jīng)明顯加快了經(jīng)濟(jì)立法的速度 。政治因素像一只有形之手，調(diào)節(jié)企業(yè) 營(yíng)銷活動(dòng)方向，法律則為企業(yè)規(guī)定商貿(mào)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則 。法律是評(píng)判企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的準(zhǔn)則，只有依法進(jìn)行各種營(yíng)銷活動(dòng)才能收到國(guó)家法律的有效保護(hù)。國(guó)

3、家的法令法規(guī)，特別是經(jīng)濟(jì)的立法，不僅規(guī)范企業(yè)的行為，而且會(huì)使消費(fèi)需求數(shù) 量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，能鼓勵(lì)或限制某些產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi) 。企業(yè)研究并 熟悉法律環(huán)境，既保證自身嚴(yán)格依法管理和經(jīng)營(yíng)，也可運(yùn)用法律手段保障自身 的權(quán)益。目錄一、研究目的二、法律環(huán)境概述（一）法律環(huán)境的定義（二）法律環(huán)境分析主要要分析的因素三、法律環(huán)境的分類四、法律環(huán)境狀況分析及其對(duì)整體市場(chǎng)的影響五、法律環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響（一）土地新的政策和法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響（二）信貸新的政策和法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響（三）稅法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的影響六、案例分析 萬科七、結(jié)束語一、研究目的（一）學(xué)會(huì)如何收集與整理

4、資料（二）對(duì)我國(guó)法律環(huán)境有個(gè)系統(tǒng)的了解和把握（三）了解相關(guān)法律環(huán)境的變化（四）了解法律環(huán)境的變化及其對(duì)整體市場(chǎng)及行業(yè)的影響二、法律環(huán)境概述（一）法律環(huán)境的定義1、法律環(huán)境,其英文是Legal Environment2、在各類工具書中的定義：（1）法律環(huán)境是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)受到各種法律 、法規(guī)的保護(hù)和限制，是企業(yè)財(cái) 務(wù)管理的法律環(huán)境。（資料來源：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版 市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教程）（2） 法律環(huán)境是指那些對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生強(qiáng)制或制約的各項(xiàng)方針政策、法律 法規(guī)、政府機(jī)構(gòu)和有影響力的團(tuán)體。（資料來源：南京大學(xué)出版社 市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)）（3）法律環(huán)境是指國(guó)家的方針、政策、法令、法規(guī)及調(diào)整變化對(duì)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng) 的影

5、響。（資料來源：高等教育出版社國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)）3、在學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中的定義：（1）法律環(huán)境是指國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)出臺(tái)頒布的法律 、法規(guī)及其實(shí)施情況。（資料來源：湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，王金蓮）（2）法律環(huán)境主要指國(guó)家頒布的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)法 、公司法等法律制 度，此外，還包括企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度如公司的財(cái)產(chǎn)制度 、組織制度、人 事制度、財(cái)會(huì)制度、決策制度等。（資料來源：當(dāng)代電大企業(yè)文化學(xué)習(xí)重點(diǎn)輔導(dǎo)，王承先）（3） 法律環(huán)境是指一定社會(huì)形態(tài)的法制狀況。從本質(zhì)上講，它是政治環(huán)境的派 生物.如果說政治環(huán)境是審計(jì)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，那么法律環(huán)境則是審計(jì)存在的根本依 據(jù)，是審計(jì)工作得以開展的根本保證。（資料來

6、源：企業(yè)內(nèi)審宏觀環(huán)境建設(shè)之我見，車爽、李樹剛）綜上所述，法律環(huán)境主要是法律意識(shí)形態(tài)及其與之相適應(yīng)的法律規(guī)范、法律制度、法律組織機(jī)構(gòu)、法律設(shè)施所形成的有機(jī)整體。它主要包含內(nèi)外有別的 兩個(gè)層次：一個(gè)是外顯的表層結(jié)構(gòu)，即法律規(guī)范、法律制度、法律組織機(jī)構(gòu)及 法律設(shè)施；另一個(gè)是內(nèi)化的里層結(jié)構(gòu)，即法律意識(shí)形態(tài)。（二）法律環(huán)境分析主要要分析的因素1、法律規(guī)范，特別是和企業(yè)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律法規(guī) 。如公司法、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法 、合同法、專利法、商標(biāo) 法、稅法、企業(yè)破產(chǎn)法等。2、國(guó)家司法執(zhí)法機(jī)關(guān)在我國(guó)主要有法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)以及各種行政執(zhí)法機(jī)關(guān)。與企業(yè)關(guān) 系較為密切的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)有工商行政管理機(jī)關(guān) 、

7、稅務(wù)機(jī)關(guān)、物價(jià)機(jī)關(guān)、計(jì)量 管理機(jī)關(guān)、技術(shù)質(zhì)量管理機(jī)關(guān)、專利機(jī)關(guān)、環(huán)境保護(hù)管理機(jī)關(guān)、政府審計(jì)機(jī) 關(guān)。此外，還有一些臨時(shí)性的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，如各級(jí)政府的財(cái)政、稅收、物價(jià) 檢查組織等。3、企業(yè)的法律意識(shí)企業(yè)的法律意識(shí)是法律觀、法律感和法律思想的總稱，是企業(yè)對(duì)法律制度 的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)。企業(yè)的法律意識(shí)，最終都會(huì)物化為一定性質(zhì)的法律行為，并造 成一定的行為后果，從而構(gòu)成每個(gè)企業(yè)不得不面對(duì)的法律環(huán)境。4、國(guó)際法所規(guī)定的國(guó)際法律環(huán)境和目標(biāo)國(guó)的國(guó)內(nèi)法律環(huán)境對(duì)從事國(guó)際營(yíng)銷活動(dòng)的企業(yè)來說，不僅要遵守本國(guó)的法律制度，還要了解 和遵守國(guó)外的法律制度和有關(guān)的國(guó)際法規(guī)、慣例和準(zhǔn)則。例如前一段時(shí)間歐洲國(guó)家規(guī)定禁止銷售不帶安全保護(hù)

8、裝置的打火機(jī)，無疑限制了中國(guó)低價(jià)打火機(jī)的出口市場(chǎng)。日本政府也曾規(guī)定，任何外國(guó)公司進(jìn)入日本市場(chǎng)，必須要找一個(gè)日 本公司同它合伙，以此來限制外國(guó)資本的進(jìn)入。只有了解掌握了這些國(guó)家的有 關(guān)貿(mào)易政策，才能制定有效的營(yíng)銷對(duì)策，在國(guó)際營(yíng)銷中爭(zhēng)取主動(dòng)。三、法律環(huán)境的分類進(jìn)口控制.出口價(jià)格控制廣國(guó)內(nèi)IP反托拉斯對(duì)夕冋公司的行為I反傾領(lǐng)f法律環(huán)境國(guó)際I對(duì)本國(guó)公司的行為（國(guó)際條約SI馳1國(guó)際慣例j基本法律 涉外法規(guī)彳關(guān)稅政策I進(jìn)眼制或非關(guān)稅壁壘1、出口控制政策：出口國(guó)政府通過各種經(jīng)濟(jì)的和行政的辦法和措施對(duì)本國(guó)出口 貿(mào)易實(shí)行管制的行為總稱。2、進(jìn)口控制政策：旨在調(diào)節(jié)國(guó)際收支逆差，它的政策手段主要為關(guān)稅和非關(guān)稅 壁壘

9、。3、外匯管制：一國(guó)政府為平衡國(guó)際收支和維持本國(guó)貨幣匯率而對(duì)外匯進(jìn)出實(shí)行 的限制性措施。在中國(guó)又稱外匯管理。一國(guó)政府通過法令對(duì)國(guó)際結(jié)算和外匯買 賣進(jìn)行限制的一種限制進(jìn)口的國(guó)際貿(mào)易政策 。4、托拉斯:壟斷組織的高級(jí)形式之一，由許多生產(chǎn)同類商品的企業(yè)或產(chǎn)品有密 切關(guān)系的企業(yè)合并組成。旨在壟斷銷售市場(chǎng)、爭(zhēng)奪原料產(chǎn)地和在理論經(jīng)濟(jì)學(xué)方面。反托拉斯指參與受限制之貿(mào)易或商業(yè)之行為 。5、反傾銷：對(duì)外國(guó)商品在本國(guó)市場(chǎng)上的傾銷所采取的抵制措施 。一般是對(duì)傾銷 的外國(guó)商品除征收一般進(jìn)口稅外，再增收附加稅，使其不能廉價(jià)出售，此種附 加稅稱為反傾銷稅”。6國(guó)際條約：國(guó)際法主體之間以國(guó)際法為準(zhǔn)則而為確立其相互權(quán)利和義務(wù)

10、而締 結(jié)的書面協(xié)議。國(guó)際條約包括一般性的條約和特別條約。7、國(guó)際慣例：它的形成與發(fā)展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。它植根于參與國(guó)際交往 的行為主體的長(zhǎng)期反復(fù)實(shí)踐。早在現(xiàn)代意義上的民族國(guó)家尚未形成時(shí)的中世紀(jì) 的歐洲，商人們?cè)诟鞯卮蟮募猩线M(jìn)行交易的規(guī)則 ，在各種各樣的地方法中幾 乎相同，久而久之，便形成了商人習(xí)慣法。8、涉外法規(guī)：一國(guó)的涉外法律、行政法規(guī)。四、法律環(huán)境狀況分析及其對(duì)整體市場(chǎng)的影響改革開放三十多年來的，我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境逐步完善。這 給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來了一個(gè)良好的、穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。這是這些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速 發(fā)展的基本條件。企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步為社會(huì)穩(wěn)定和法律的完備創(chuàng)造了很好的 經(jīng)濟(jì)基

11、礎(chǔ)和物質(zhì)條件。國(guó)家在稅收、經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)關(guān)系、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、消 費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等方面都陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的法律制度 ，例如中華人民共和國(guó)產(chǎn)品 質(zhì)量法、企業(yè)法、經(jīng)濟(jì)合同法、涉外經(jīng)濟(jì)合同法、商標(biāo)法、專利 法、廣告法、食品衛(wèi)生法、環(huán)境保護(hù)法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi) 者權(quán)益保護(hù)法、進(jìn)出口商品檢驗(yàn)條例等等。這為企業(yè)的規(guī)范發(fā)展和公平競(jìng) 爭(zhēng)創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。從總體而言，我國(guó)法律環(huán)境是逐于理性與完善的過 程之中。國(guó)內(nèi)各類企業(yè)在開展?fàn)I銷活動(dòng)和解決與營(yíng)銷相關(guān)的法律問題的過程中 ，對(duì) 國(guó)內(nèi)營(yíng)銷法律環(huán)境乃至整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法治環(huán)境逐漸形成了一定的認(rèn)識(shí) ，認(rèn)識(shí) 到法律環(huán)境對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵性影響作用 ，對(duì)營(yíng)銷法律環(huán)境的研究與關(guān)

12、注也逐漸成為開展?fàn)I銷活動(dòng)的必備環(huán)節(jié)。一方面，營(yíng)銷企業(yè)的法律意識(shí)在不斷提高 營(yíng)銷人員的法律素養(yǎng)在不斷進(jìn)步；另一方面，面對(duì)目前國(guó)內(nèi)營(yíng)銷法律環(huán)境，企 業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中仍存在許多突出問題 。企業(yè)在研究營(yíng)銷法律環(huán)境、制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng) 銷策略時(shí)，這些問題顯然也是急需解決的。法律政治環(huán)境是影響企業(yè)營(yíng)銷的重要宏觀環(huán)境因素 ，法律環(huán)境為企業(yè)規(guī)定 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)生影響和發(fā)揮作用，企業(yè)的市 場(chǎng)營(yíng)銷決策在很大程度上受政治法律環(huán)境的影響 。（一）維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，避免企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)市場(chǎng)有序運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展方面，使得當(dāng)其他經(jīng)營(yíng)者或競(jìng)爭(zhēng)者侵犯自己正當(dāng)權(quán)益的時(shí)候，企業(yè)要勇于用法律手段保護(hù)自己的利

13、益。例如，公司法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、稅收法、廣告法、商標(biāo) 法、價(jià)格法等，都為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展提供了可靠的保障 。（二）維護(hù)廣大消費(fèi)者的利益，保護(hù)消費(fèi)者免受不正當(dāng)商業(yè)行為的侵害的法 規(guī)，這就要求企業(yè)重視產(chǎn)品質(zhì)量和營(yíng)銷 ，樹立社會(huì)責(zé)任感，對(duì)社會(huì)和人民群眾 負(fù)責(zé)。我國(guó)對(duì)消費(fèi)者利益的保護(hù)立法非常重視 ，推出了從規(guī)定產(chǎn)品的品質(zhì)、技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，到免受不法經(jīng)營(yíng)者欺騙等等的一系列保障措施 。1994年1月1日我國(guó)施 行了好肖費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，明確地指出國(guó)家保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害，保障消費(fèi)者合法行使其知曉權(quán)、選擇權(quán)、評(píng)價(jià)權(quán)、公平交易權(quán)、索賠權(quán)等合法 權(quán)利。（三）保護(hù)社會(huì)公共利益，規(guī)范企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)，促

14、使企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意 識(shí)，在企業(yè)營(yíng)銷過程中，合理開發(fā)利用資源，防止對(duì)環(huán)境的污染和生態(tài)的破壞。例如，從保護(hù)自然環(huán)境、防止公害的立場(chǎng)出發(fā)，通過 環(huán)境保護(hù)法及相關(guān) 條例嚴(yán)格限制企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外部性 ，協(xié)調(diào)人類與環(huán)境的共同發(fā)展。隨著社會(huì) 對(duì)可持續(xù)發(fā)展觀的進(jìn)一步認(rèn)同，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)越來越不可回避其應(yīng)有的社會(huì) 責(zé)任。五、法律環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè) ，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng) 作用，尤其是住房實(shí)行貨幣化改革之后，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長(zhǎng)點(diǎn)，說它 是支柱產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)閷?duì)拉動(dòng)鋼鐵、建材、家電、家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕 重，對(duì)金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)

15、升級(jí)，改善民生也 具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也比較高，其發(fā)展可以帶動(dòng)冶金、建筑、建 材、機(jī)械、設(shè)備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具 有促進(jìn)金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資 、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出 租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言, 還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有 利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需 求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康

16、社會(huì)的目標(biāo) 。為了引導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能持續(xù)健 康發(fā)展，國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門近年來在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、發(fā) 揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用、加強(qiáng)城市規(guī)劃管理、合理控制拆遷規(guī)模 和進(jìn)度、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、解決低收入家庭住房困難等諸多方面出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策和法律法規(guī)在這些政策和法律法規(guī)的作用下 ，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了一定的影 響。下面就有關(guān)土地方面的政策和法律法規(guī) 、信貸政策以及 稅法對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的影響做出一定的闡述。（一） 土地新的政策和法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響近幾年來，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)土地新政策必將影響到土地的交易價(jià)格 、房地產(chǎn) 開發(fā)投資及其增長(zhǎng)

17、速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足 了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地?cái)?shù)量增加明顯 ，土地供應(yīng) 向中低價(jià)位商品住宅傾斜明顯 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用 地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題，經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得 到全面推行并不斷完善。城市地價(jià)總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì) ，但增幅趨緩。國(guó) 家出臺(tái)土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響主要有六個(gè)方面 ：1、科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃，控制供地總量和房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 和國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控 有關(guān)問題的通知兩個(gè)規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的土地 管理和土地調(diào)控政

18、策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、 建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 ，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用 。其次，嚴(yán)把土地 閘門”，土地供應(yīng)量是 影響地價(jià)的因素之一，也是一個(gè)重要性因素；而房?jī)r(jià)雖然從理論上會(huì)受到地價(jià) 變化的影響，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個(gè)城市某個(gè)地段的房?jī)r(jià) ， 來決定出多高的價(jià)錢收購(gòu)?fù)恋夭艅澦恪?、對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)行 凈地”供應(yīng)，打擊囤地”行為。近幾年，國(guó)家越來越強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲(chǔ)備推到了土地市場(chǎng)的 風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲(chǔ)備政策，新土地儲(chǔ)備管理辦法的出臺(tái)，規(guī)范了 土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市

19、規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投 資 立項(xiàng)等多方面工作，對(duì)我國(guó)今后土地市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這是對(duì)土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。通過開展一系列 土 地儲(chǔ)備工作，增加凈地”供應(yīng)，打擊囤地”行為。3、規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。最新 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，自2007年11月1日 起施行。影響最大的是 規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放 ”。土地新 政對(duì)房地產(chǎn)商的影響很大，因?yàn)樵瓉矸康禺a(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地 出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如 果得到政府支持和銀行支持，可以

20、玩出不少空手套白狼的游戲現(xiàn)在這個(gè)政策 將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看將造成未來房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住 房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必 然要考慮未來的轉(zhuǎn)型。4、加強(qiáng)批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項(xiàng)目無違規(guī)操作可乘之機(jī)。通過開展土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)和土地執(zhí)法百日行動(dòng)以及土地市場(chǎng)治 理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別 是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐宗清理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正 5、以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)。九部委聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法規(guī)定，廉租房保障有

21、兩種形式，一種 是現(xiàn)金補(bǔ)貼即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補(bǔ)貼到市場(chǎng)上去租房 。二種是 實(shí)物補(bǔ)貼，即由政府出資興建、購(gòu)買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼 續(xù)實(shí)行行政劃撥，在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制 下，受到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地?cái)D壓的只能是商品房用地 。6征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價(jià)，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。物權(quán)法對(duì)國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 領(lǐng)域?qū)λ接胸?cái)產(chǎn)的保護(hù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實(shí)中征 地、拆遷補(bǔ)償不到位等問題突出，侵害了私有財(cái)產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展 法律法規(guī)宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過程中

22、，他們要求依 法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較 大， 可能會(huì)影響土地供應(yīng)價(jià)格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。國(guó)家通過出臺(tái)新的土地政策和法律法規(guī) ，科學(xué)合理的配置土地資源，增強(qiáng) 宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會(huì)，穩(wěn)步推動(dòng) 小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。（二）信貸新的政策和法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對(duì)銀行金融支持依賴度過高。據(jù)估算，房地 產(chǎn)項(xiàng)目中接近70%資金來自銀行，部分項(xiàng)目銀行資金比例高達(dá)90%左右，若全 面嚴(yán)格實(shí)施該政策，將產(chǎn)生急剎車”效應(yīng)，可能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的沖擊。主要體現(xiàn)在：1

23、、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瀕臨困境。今年上半年，僅上海就累計(jì)發(fā)放住房開發(fā)貸款 198.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)流動(dòng)資金貸款270多億元，個(gè)人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實(shí)施央 行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊 ，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工， 爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì)：該政策實(shí)施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困 境，70%以上的項(xiàng)目無法繼續(xù)。2、房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭受抑制。該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí) ，中低價(jià)住房消費(fèi)由于 事實(shí)上提高了預(yù)售門檻，也會(huì)受到一定的影響。據(jù)了解，目前北京房地產(chǎn)銷售 已有所影響，部分高檔樓盤出現(xiàn)打折銷售現(xiàn)象。3、市場(chǎng)發(fā)展的信心受壓制。部分消費(fèi)者可能

24、形成價(jià)格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購(gòu)房，削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和動(dòng)力。4、高檔住房受到嚴(yán)格限制。從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限 制，此類住房的供應(yīng)量將有所減少。然而，正因?yàn)榇祟愖≌某杀旧仙?yīng) 減少，所以高檔、大戶型和別墅價(jià)格還將上升。（三）稅法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的影響政府在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期，開征不同的稅種、稅率，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 產(chǎn)生重要的調(diào)控、引導(dǎo)作用，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，如已寫入十一五規(guī)劃綱要”的物 業(yè)稅屬于持有環(huán)節(jié)稅收，主要影響商品房投資性需求和改善性需求 ，而對(duì)剛性 需求影響不大；從物業(yè)類型來說，影響主要是大戶型住宅物業(yè)和其他類型物 業(yè)，而對(duì)小戶型住宅物業(yè)

25、影響較小 ，物業(yè)稅的實(shí)施將對(duì)未來房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影 響。稅法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要從以下幾個(gè)方面體現(xiàn) ：1、稅率變化的影響由于當(dāng)前內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)不屬于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的企業(yè) ，其所得稅優(yōu)惠政策 較少，所以其稅率普遍較高，新稅法實(shí)施后，企業(yè)所得稅率由33%降為25%， 調(diào)低了 8個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分有利，使企業(yè)稅后凈利得到 較大提升。以一個(gè)每年稅前利潤(rùn)為1000萬元的企業(yè)為例，僅此一項(xiàng)企業(yè)每年可 節(jié)省稅金80萬元。尤其對(duì)于2007年底以前已開始開發(fā)，而尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入 條件的項(xiàng)目，其影響會(huì)更大。2、預(yù)繳所得稅影響新法規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額是按照毛利減去期間費(fèi)用等項(xiàng)目的方法計(jì)算，而

26、期間費(fèi)用等項(xiàng)目又有比較大的操作空間，房開企業(yè)往往通過預(yù)提等方式加大期間費(fèi)用，減少當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳納的企業(yè)所得稅額，雖然年終還要調(diào) 整繳納，但是獲得了延期納稅的時(shí)間收益。而此次新規(guī)直接規(guī)定了預(yù)計(jì)利潤(rùn) 率，房開企業(yè)便無法再通過期間費(fèi)用減少應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額。按照25%的企業(yè)所得稅率和20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率測(cè)算，房開企業(yè)每月預(yù)售款至少有5%必須要 用于預(yù)繳企業(yè)所得稅，這對(duì)于當(dāng)前資金較為緊張的房地企業(yè)來說是一個(gè)較大的 打擊。3、扣除項(xiàng)目變化的影響扣除方面主要從工資薪金扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、支付給總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)、公益、救 濟(jì)性捐贈(zèng)稅前扣除的變化、壞賬損失

27、的扣除不同對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的影響 這在某方面加大了房地集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)成本。綜上所述，土地、信貸以及 稅法等國(guó)家法律政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有重要 的影響，并且在一定意義上決定了該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景以及產(chǎn)業(yè)變化方向，從根本上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)決策的趨向，有力的限制了市場(chǎng)機(jī)制的惡化，為房地產(chǎn) 市場(chǎng)的未來導(dǎo)向制出了一定程度上的規(guī)劃和準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)業(yè)要及時(shí)關(guān)注 國(guó)家有關(guān)政策和法律法規(guī)的變化及調(diào)整及對(duì)企業(yè)的影響，及時(shí)跟進(jìn)，以便制定正確的經(jīng)營(yíng)策略，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化和要求。六、案例分析一一萬科集團(tuán)萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè) 務(wù)。至2009年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)

28、渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重 點(diǎn)的40個(gè)城市。2009年在歐洲貨幣評(píng)選的全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單 中，萬科獲得全球住宅類開發(fā)企業(yè)第一名。（一）萬科降價(jià)，應(yīng)對(duì)國(guó)家政策法律在高房?jī)r(jià)情況下，購(gòu)得起房的已有房，無房的卻購(gòu)不起。許多人購(gòu)房而大 舉借債，負(fù)擔(dān)沉重，造成社會(huì)大量 房奴”的出現(xiàn)，資金鏈一旦斷裂，就會(huì) 斷 供”，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，也嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量，日益成為嚴(yán)重的社會(huì) 問題。我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)的過度膨脹和房?jī)r(jià)的不合理上漲，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫和投機(jī)活動(dòng)情況已十分嚴(yán)重的情況，自2005年開始，不斷出臺(tái)限制措施。這是 控制物價(jià)的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)和改善民生的重大舉措。為 了有效抑制購(gòu)房需求，主要采取提高房貸首付比例；對(duì)購(gòu)買第二套房，首付比 例和貸款利率更高，五年內(nèi)出售的征收20%的營(yíng)業(yè)稅等措施，有效遏制了房?jī)r(jià)的過快上漲，房屋閑置率上升，政策效果日顯。從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度是成功 的，房?jī)r(jià)開始趨穩(wěn)，萬科的降價(jià)也是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控