高爾夫別墅市場(chǎng)分析

1、.：.；高爾夫地產(chǎn)市場(chǎng)分析高爾夫地產(chǎn)綜述高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運(yùn)動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建立與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)，在功能上構(gòu)成相互配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到相互促進(jìn)提升的作用。高爾夫地產(chǎn)普通指高檔地產(chǎn)，必需與高爾夫球場(chǎng)配套，表達(dá)最高檔、休閑的生活方式，普通分為高爾夫商業(yè)地產(chǎn)酒店、度假村和高爾夫住宅地產(chǎn)公寓、別墅、洋房。高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)生有以下三大緣由和推進(jìn)力：高爾夫球場(chǎng)帶來的居住需求。根據(jù)我國(guó)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，高爾夫運(yùn)動(dòng)參與者中74%為高端商務(wù)人士，另外大多為熱愛打球的“球友，普通也是有錢人，所以球場(chǎng)帶來的居住需求必定要求高端、溫馨。高爾夫球場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)工程產(chǎn)生的溢價(jià)作用。高爾夫

2、球場(chǎng)的景觀資源大面積的草場(chǎng)帶來的良好空氣質(zhì)量、社區(qū)資源高端商務(wù)人士、有錢人集中地地方、心思資源理由同上和商務(wù)資源高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務(wù)洽談等有利條件會(huì)對(duì)地產(chǎn)工程產(chǎn)生明顯的溢價(jià)作用。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)溢價(jià)效應(yīng)在中國(guó)平均為20%，在興隆國(guó)家平均為30%。地產(chǎn)工程對(duì)高爾夫球場(chǎng)的資金支持。有資料顯示,中國(guó)現(xiàn)存的高爾夫球場(chǎng)中，約60-70%處于虧損形狀。所以在國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段假設(shè)單靠球場(chǎng)本身開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤(rùn)的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入那么成為高爾夫地產(chǎn)工程主要的贏利來源。在高爾夫地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)中應(yīng)留意以下四個(gè)重要問題：高爾夫球

3、場(chǎng)與地產(chǎn)的因果、主次關(guān)系。“高爾夫地產(chǎn)分為以地產(chǎn)為主體的“高爾夫地產(chǎn)和以高爾夫?yàn)橹黧w的“地產(chǎn)高爾夫。其中的區(qū)別在于誰是根本的盈利手段，誰是用來提升主體價(jià)值的方法。這是開發(fā)之前應(yīng)該明確的本質(zhì)問題。高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)的開發(fā)順序和階段劃分。普通來說，球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)，是關(guān)系到兩者能否良性互動(dòng)開展的關(guān)鍵，也是保證資金鏈條安康可靠的重要要素。高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間規(guī)劃關(guān)系。普通來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場(chǎng)的景觀資源，而打球人士那么不希望在球道附近見到過多的住宅，同時(shí)住宅過于接近球道平安性也較低，球場(chǎng)與住宅

4、在資源共享的同時(shí)又要堅(jiān)持一定的間隔 。特定高爾夫地產(chǎn)工程的本身特征和優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)的高爾夫地產(chǎn)工程絕大多數(shù)都是歐美風(fēng)格的建筑，千人一面，缺乏特征和獨(dú)到的賣點(diǎn)。今后在開發(fā)高爾夫地產(chǎn)時(shí)必需結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、文化特征，構(gòu)成工程本身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產(chǎn)中的一種。是指和高爾夫場(chǎng)地親密相關(guān)的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場(chǎng)地附近的別墅。高爾夫球場(chǎng)是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，它既能從附近的別墅獲得運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)，又能添加附近別墅的價(jià)值，兩者是良性互動(dòng)。目前國(guó)際上的大部分和中國(guó)的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。 頂級(jí)的一類是指本身單獨(dú)擁有高爾夫球場(chǎng)或者適宜做高爾夫球場(chǎng)的土地的別墅。這類別墅建

5、筑奢華，占地面積大，包括山水林草的風(fēng)景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價(jià)錢低廉的興隆國(guó)家。在本工程中將要開發(fā)的“高爾夫別墅，是指分布在高爾夫球場(chǎng)附近，并與球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成良好互動(dòng)的別墅物業(yè)。類似物業(yè)比較目前公開信息的高爾夫別墅工程，主要可以分為兩種，一種是依托和滯后于高爾夫球場(chǎng)而產(chǎn)生的，即先有高爾夫球場(chǎng)及其引發(fā)的居住和地產(chǎn)投資需求，然后才產(chǎn)生的高爾夫別墅；另一種是在高爾夫球場(chǎng)、俱樂部或莊園在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就曾經(jīng)存在于方案之中的，可以以為地產(chǎn)工程與高爾夫球場(chǎng)工程是同時(shí)開發(fā)和建立的。后者普通以度假村等綜合開發(fā)工程方式呈現(xiàn)?，F(xiàn)分別選取兩種高爾夫別墅的一些案例進(jìn)展比較分析：注：各網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)價(jià)錢的口徑或方法

6、不同，導(dǎo)致公布的價(jià)錢不同，為一致同見，價(jià)錢數(shù)據(jù)均選自搜狐地產(chǎn)，價(jià)錢走勢(shì)描畫均選自搜房網(wǎng)；開盤時(shí)間選為有價(jià)錢記錄的最早時(shí)間。依托于球場(chǎng)工程稱號(hào)麗灣高爾夫別墅華堂高爾夫莊園GAV高爾夫會(huì)員別墅工程位置北京市順義區(qū)北京市通州區(qū)河北省涿州市球場(chǎng)稱號(hào)北京高爾夫球俱樂部運(yùn)河苑高爾夫練習(xí)場(chǎng)東京都高爾夫俱樂部距球場(chǎng)間隔 km沿道路4.6332.8579.306產(chǎn)品類型240-270雙拼別墅300-430獨(dú)棟別墅600含地下室獨(dú)棟350-500獨(dú)棟別墅250-320聯(lián)排別墅400-700獨(dú)棟別墅開盤時(shí)間2005年2005年2007年戶型室4-54-63-6廳3-43-42-3衛(wèi)4-54-53-4歷史價(jià)錢元/最低

7、6000最高9000平均7300150006400價(jià)錢走勢(shì)描畫近8個(gè)月價(jià)錢平穩(wěn)動(dòng)搖上升動(dòng)搖上升小區(qū)特征占地面積m259033100000建筑面積m22232259475容積率0.380.380.4綠化率80%35.2%52%由上述數(shù)據(jù)可以看出，滯后于高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃建立的別墅工程，其各項(xiàng)目的除了遭到高爾夫球場(chǎng)的影響以外，本身所處區(qū)位對(duì)工程產(chǎn)生的溢價(jià)效應(yīng)也是不可忽視的。在上表中，均價(jià)表現(xiàn)為通州工程順義工程涿州工程，與工程所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)普通價(jià)錢是有比較顯著的正相關(guān)關(guān)系的。很明顯，所處區(qū)位社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展程度對(duì)房地產(chǎn)工程價(jià)值產(chǎn)生了顯著影響。與球場(chǎng)協(xié)同規(guī)劃工程稱號(hào)鴻華高爾夫莊園湯臣高爾夫別墅佘山高爾夫別

8、墅工程位置北京市朝陽區(qū)上海市浦東區(qū)上海市松江區(qū)球場(chǎng)稱號(hào)鴻華國(guó)際高爾夫球會(huì)湯臣上海浦東高爾夫球場(chǎng)佘山國(guó)際高爾夫俱樂部與球場(chǎng)的方位球場(chǎng)西南角1/4區(qū)域球場(chǎng)東南邊緣球場(chǎng)中部產(chǎn)品類型雙拼，三拼，疊拼三層獨(dú)棟別墅250-400聯(lián)排別墅600-700獨(dú)棟別墅開盤時(shí)間2005年2004年2021年戶型室3-653廳2-43-42衛(wèi)3-43-53歷史價(jià)錢元/最低85002300017500最高2800050000平均1100032000價(jià)錢走勢(shì)描畫動(dòng)搖上升動(dòng)搖上升大致平穩(wěn)小區(qū)特征占地面積m2700001331601500000建筑面積m270000140000300000容積率11.40.2綠化率30%60%

9、70%根據(jù)上述表格，我們發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)工程的均價(jià)與所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的普通均價(jià)并沒有明顯的正相關(guān)，因此推斷：在協(xié)同規(guī)劃的工程中，球場(chǎng)、會(huì)所、別墅等子工程是相互影響和映托的，最終決議子工程價(jià)值的主要要素應(yīng)該是總體工程的檔次、設(shè)備完備程度等，與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)大背景關(guān)系并不親密。不過，我們依然要斷定，假設(shè)非在城市經(jīng)濟(jì)興隆的上海、北京等地，這種集成性質(zhì)的文娛休閑工程也是無法開展起來的。比較上文與高爾夫球場(chǎng)有著不同關(guān)系的兩種高爾夫別墅工程，可以大致得出如下結(jié)論：依托于球場(chǎng)的高爾夫別墅遭到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的影響更多；協(xié)同于球場(chǎng)建立的高爾夫別墅遭到工程整體區(qū)域限制較多，普通而言建筑密度比依托于球場(chǎng)的別墅要高一些

10、。從每戶面積、主力戶型等角度來看，兩者差別不大，并且同普通的別墅物業(yè)也比較接近，共同的特點(diǎn)表現(xiàn)為戶型面積較大、戶型種類較多。現(xiàn)實(shí)上，根據(jù)上文高爾夫地產(chǎn)綜述的內(nèi)容，即使是一體化規(guī)劃開發(fā)的高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)，也該當(dāng)分清球場(chǎng)與地產(chǎn)的主次關(guān)系和開發(fā)順序。我們選取兩大案例作分析比較。以高爾夫?yàn)橹黧w上海佘山國(guó)際高爾夫俱樂部 HYPERLINK sheshangolf sheshangolf首先，從佘山俱樂部的網(wǎng)站來看，其主頁是以高爾夫?yàn)橹黧w的宣傳，包括高爾夫俱樂部、高爾夫?qū)W校、高爾夫雜志、俱樂部建立年代、獲得成果等；佘山別墅只是網(wǎng)頁的一個(gè)標(biāo)簽和鏈接。因此該網(wǎng)站的宣傳意圖是吸引潛在客戶對(duì)該俱樂部的留意，而絕不

11、僅僅是為了銷售樓盤。其次，從宣傳手段上來看，對(duì)高爾夫球場(chǎng)的引見深化到建立年代、設(shè)計(jì)者、球洞、球道乃至打球的建議，而對(duì)別墅的引見僅限于建筑風(fēng)格和小區(qū)圖景。由此還是可以推斷：其宣傳的主體對(duì)象是高爾夫球場(chǎng)，而佘山別墅某種程度上也可以看做是提升主體價(jià)值和吸引力的一種手段。但是，從衛(wèi)星圖上來看，佘山別墅在整個(gè)佘山俱樂部中所占的面積比例還是相當(dāng)大的。如下圖：左下-右上對(duì)角線以下的全部面積，幾乎都被別墅所占據(jù)。由此，別墅建筑群占地面積與整個(gè)場(chǎng)地面積的比例并不能作為誰主誰次的判別規(guī)范。并且，經(jīng)過佘山別墅這樣的案例也可以推斷：雖然別墅在佘山工程中并不能超越高爾夫球場(chǎng)成為主體，卻一定是整個(gè)工程資金回籠和盈利的極其

12、重要的手段。以房地產(chǎn)為主體大連西郊高爾夫莊園西郊高爾夫莊園是目前大連市獨(dú)一的純粹的高爾夫藝墅社區(qū)，位于國(guó)家級(jí)4A景區(qū)大連西郊森林公園中的西郊高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)北側(cè)，莊園臨近大連獨(dú)一國(guó)家級(jí)森林公園的山體溪流景觀西山水庫(kù)和王家店水庫(kù)。本工程沒有本人的主頁，因此我們經(jīng)過搜房網(wǎng)公布的信息了解其大致情況。在工程引見中，主要是對(duì)自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)理念、建筑資料、戶型、景觀等方面的描畫；而高爾夫球場(chǎng)僅出如今“工程配套設(shè)備引見中。此外，經(jīng)過對(duì)該地域衛(wèi)星圖的察看，也可以明晰地發(fā)現(xiàn)，球場(chǎng)的建立并不完善，甚至幾近于無。由此我們推斷：該高爾夫莊園的主營(yíng)業(yè)務(wù)必定是別墅，至于高爾夫球場(chǎng)，可以說僅僅是一種推銷房產(chǎn)的手段，甚至可以稱作“噱頭。比較上文與高爾夫球場(chǎng)呈現(xiàn)不同主次關(guān)系的別墅工程，可以發(fā)現(xiàn)它們之間的顯著差別，這也就應(yīng)證了綜述中的觀念，即開發(fā)之前必需明確別墅和高爾夫球場(chǎng)的主次、因果關(guān)系，這將直接決議開發(fā)的方式和最終的產(chǎn)品。本工程特征華彬莊園工程中的高爾夫球場(chǎng)與高爾夫別墅有以下特征：兩者是協(xié)同規(guī)劃的；高爾夫球場(chǎng)是兩者中更為主體的部分，至少重要程度不比高爾夫別墅低?？腿盒枨蟊竟こ堂嫦虻目腿簽?/p>