房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究Powe課件

1、29 七月 20221第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究ppt-Powe第1頁，共129頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目籌劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目籌劃概述一房地產(chǎn)開發(fā)項目籌劃的主要作用 項目定義是指對項目的用途性質(zhì)作出明白的界定，詳細描畫項目的主要用途或綜合用途和目的。 項目定位，那么依據(jù)市場和需求，綜合思索投資才干和最有利的投資方案，決議項目的規(guī)格和層次。第2頁，共129頁。2、奠定項目決策基礎(chǔ)實際 目前，把房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策樹立在項目可行性研討的剖析評價基礎(chǔ)上，其重要的決策依據(jù)是項目財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價的結(jié)論，但是這兩者評價的前提是樹立方案自身其所賴以生活和開展的社會經(jīng)濟環(huán)境和

2、市場。第3頁，共129頁。二項目籌劃的內(nèi)容和依據(jù) 項目總體籌劃指在項目前期立項進程中所停止的片面籌劃。 局部籌劃是對片面籌劃義務(wù)停止分解后的一個單項性或?qū)I(yè)性效果的籌劃。 第4頁，共129頁。1、項目構(gòu)思籌劃 1項目的定義 2項目的定位 3項目的系統(tǒng)構(gòu)成 4其他 第5頁，共129頁。2、項目實施籌劃1項目組織籌劃。法人制2項目融資籌劃。3項目目的籌劃。 項目目的籌劃包括項目總目的(總投資、樹立質(zhì)量、總進度)體系設(shè)定和總目的按項目、參與主體、實施階段等停止分解的子目的體系設(shè)定。 第6頁，共129頁。4項目管理籌劃設(shè)計階段項目管理策 劃施工階段項目管理策 劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和

3、安全目標控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 項目管理策 劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計目標控制策劃施工招標與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃第7頁，共129頁。三項目籌劃的層次和順序決策指導(dǎo)層和項目實施基層中間管理層和技術(shù)管理層第8頁，共129頁。 項目早期的籌劃任務(wù)是在許多閱歷性階段假定的基礎(chǔ)上停止的，所做出的許多剖析也是粗略的估量，項目的開展使原來的假定被證明或許被推翻，粗略的估量會逐漸趨于詳細和準確。早期項目籌劃中的一些偏向得以修正，內(nèi)容的準確性也得以逐漸提高。項目籌劃內(nèi)容的靜態(tài)性既是籌劃任務(wù)的一

4、條基本原那么，也是項目管理任務(wù)人員必需充沛了解的一個特性。 第9頁，共129頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述一項目投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策有明白的決策目的；有兩個以上可供選擇和比擬的決策方案；有評價方案優(yōu)劣的規(guī)范；真實反映客觀實踐的數(shù)據(jù)資料。 第10頁，共129頁。2、房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略 房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略是指為房地產(chǎn)投資決策而事前布置的方案。3、房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目的； 決策變量決策者定； 形狀變量不確定性。 第11頁，共129頁。二房地產(chǎn)投資決策的順序 1、確定決策目的 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要到達投資所預(yù)定的目的。 2、擬訂決策方案 擬訂多個可行的備選方案

5、。 3、優(yōu)選決策方案 選擇規(guī)范。 實踐運用。 4、執(zhí)行決策方案 第12頁，共129頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法定性剖析方法和定量剖析方法兩大類。一、定性剖析方法 要素難以定量描畫，定性剖析的方法通常有以下兩種類型。 第13頁，共129頁。一閱歷判別法 普遍運用于普通決策中，但缺乏嚴謹?shù)耐顿Y剖析。二發(fā)明工程法 是樹立在人的直觀、靈感和閱歷以及籠統(tǒng)思想和創(chuàng)新才干基礎(chǔ)上的發(fā)明技術(shù)的總稱。 關(guān)鍵是運用人們發(fā)明性的思想才干和發(fā)明性的技術(shù)方法，去看法、剖析和處置效果。 第14頁，共129頁。二、定量剖析方法 定量剖析方法是指采用數(shù)量目的和數(shù)學(xué)模型停止房地產(chǎn)投資決策的方法，主要任務(wù)是對決策效果停止定量剖析

6、、計算，以求得決策效果的最優(yōu)解。從而作出迷信的決策。 第15頁，共129頁。一確定型決策 確定型決策是指影響決策的要素或自然形狀是明白一定的，且一種方案只要一種確定可以預(yù)期到達的結(jié)果。 第16頁，共129頁。 1、單純選優(yōu)法1相對法 效益或費用的相對值大小 凈收益法 總支出扣除總本錢的余額。 由于凈收益未觸及到資金的時間價值，故普通適用于短期的即資金價值可以疏忽的房地產(chǎn)投資決策。第17頁，共129頁。凈現(xiàn)值法凈年值法第18頁，共129頁。2相對法外部收益率法效益費用比法第19頁，共129頁。凈現(xiàn)值收益率法 凈現(xiàn)值收益率法是指項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。 第20頁，共129頁。2、模型選優(yōu)法

7、例3-1 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬元左右、欲區(qū)分投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為追求全體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假定該公司為完成迷信決策，區(qū)分約請房地產(chǎn)專家、市場調(diào)研員及有關(guān)指導(dǎo)共9人組成決策群體，對三類房地產(chǎn)投資方案停止決策，投資700萬元左右表示投資多，投資500萬元左右表示投資中等，投資300萬元左右表示投資少。第21頁，共129頁。解 9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：第22頁，共129頁。二風險型決策法 1、最大約率法 在風險決策中將概率最大的形狀作為決策的依據(jù)。所發(fā)作的概率都很小，而且相互接近，就不宜采用此方法。第23頁，共129頁

8、。 1、希冀值法 最大的損益希冀值即最優(yōu)方案；假設(shè)決策目的極小，那么最小的損益希冀值為最優(yōu)方案。其普通結(jié)構(gòu)方式為： 設(shè) 為決議的舉動方案； 為相應(yīng)自然形狀的概率， 且 ；第24頁，共129頁。第25頁，共129頁。 例3-2 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)樹立住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)樹立住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。兩者樹立運營期限為4年。大面積開發(fā)需求投資5000萬元，小面積開發(fā)需求投資3000萬元，依據(jù)市場預(yù)測，房屋需求量的概率及兩個方案損益值如表3-1所示。試問選用何種方案收益最大？ 第26頁，共129頁。表3-1 不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動方案 損益值 需求量高

9、P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(Ai) 大面積開發(fā)（A1） 2000 -400 小面積開發(fā)（A2） 900 600 第27頁，共129頁。解 在樹立運營期內(nèi)的凈損益希冀值未思索時間價值為： 第28頁，共129頁。因此，最優(yōu)方案那么為 以上計算說明應(yīng)選擇小面積開發(fā)樹立方案收益最大。 第29頁，共129頁。3、決策樹法 1決策點：用符號表示。2形狀點：用符號表示。3結(jié)果點：用符號表示。4分枝：用符號表示。第30頁，共129頁。例3-3 上海某房地產(chǎn)開發(fā)運營公司想象開發(fā)樹立一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q議提出兩個擬建方案。方案1是停止大規(guī)模開發(fā)；方案2是先停止小規(guī)模開發(fā)。樹立運營期限均為6年

10、。大規(guī)模開發(fā)需求投資15000萬元，小規(guī)模開發(fā)需求投資10000萬元。依據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測，房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表3-2。第31頁，共129頁。 需求量 行動方案 損益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(A) 大規(guī)模開發(fā) 5300 -1000 5464 小規(guī)模開發(fā) 3000 1000 4400第32頁，共129頁。 題中樹立運營期分為前2年和后4年兩期思索。依據(jù)對該地域房地產(chǎn)市場調(diào)查、預(yù)測，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，假設(shè)前2年市場需求量較高，那么后4年房屋需求量較高的概率為0.9；假設(shè)前2年市場需求量較低，那么后4年需求量一定低。試問在此狀況

11、下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ 第33頁，共129頁。需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000第34頁，共129頁。第35頁，共129頁。 特別需求留意的是，假定按希冀值法停止計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益希冀值為5460，算式為：53000.7+-10000.36-15000，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益希冀值為4400，算式為：30000.7+10000.3 6-10000，似乎可判別應(yīng)采取

12、大規(guī)模開發(fā)。所以，對期限較長的投資項目，應(yīng)充沛思索市場不同時期的需求效果，這是防止風險時必需思索的要素。 第36頁，共129頁。三不確定型決策 1、失望法大中取大法 例3-4 某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了完成某一決策目的，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然形狀，用甲、乙、丙、丁表示，四種自然形狀相應(yīng)的損益值如表3-3所列。 第37頁，共129頁。表3-3 失望法/失望法決策表 單位：萬元 形狀方案 損益值自 然 狀 態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案2004005007

13、00700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300第38頁，共129頁。2、失望法小中取大法3、悔恨值法大中取小法 將每個自然形狀下的最大損益值定為該形狀的理想目的，并用其與該形狀中的其他值相減，所剩差額即叫做未到達理想的悔恨值。 第39頁，共129頁。表3-4 悔恨值法決策表 單位：萬元 狀態(tài)方案 后悔值自 然 狀 態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標400600500800最大后悔值中的最小值200第40頁，共129頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性剖析 一

14、、盈虧平衡剖析找出盈虧平衡點 一線性盈虧平衡剖析 第41頁，共129頁。1、線性盈虧平衡剖析的假定條件 1房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售支出和消費總本錢是房地產(chǎn)開發(fā)面積產(chǎn)品產(chǎn)量的線性函數(shù)。 2房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去； 3房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定本錢和單位租售價錢在產(chǎn)品租售時期堅持不變； 4同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品； 5計算所運用的各種數(shù)據(jù)是正常消費年度的數(shù)據(jù)。第42頁，共129頁。 2、固定本錢和可變本錢的劃分 固定本錢 可變本錢 3、線性盈虧平衡剖析的計算剖析進程第43頁，共129頁。C/本錢0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量第

15、44頁，共129頁。 例3-5 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目的固定本錢為5000萬元，單位可變本錢為1500元/，項目建成后平均售價為3000元/，銷售稅金及附加為500元/，試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。 第45頁，共129頁。第46頁，共129頁。二非線性盈虧平衡剖析 A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0第47頁，共129頁。補充例：某房地產(chǎn)公司消費房地產(chǎn)修建配件產(chǎn)品，年固定本錢位28萬元，單位變化本錢為80萬元/件，產(chǎn)品銷售價錢為260元/件，目前該公司年產(chǎn)量為3500件。依據(jù)市場調(diào)查和預(yù)測可知，由于近幾年市場需求量較大，同時市場競爭又十分

16、劇烈，故公司董事會決議擬采取降價擴銷措施，按銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變本錢，試求： 1該公司消費規(guī)模產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可盈利？ 2最大盈利時的最正確產(chǎn)量是多少？ 第48頁，共129頁。解：1設(shè)最正確年產(chǎn)量為Q，依據(jù)題意和有關(guān)公式樹立方程，得：銷售支出：S=P-Q1%Q=260Q-0.01Q2消費總本錢：C=CF+CV+Q1%Q=280000+80Q+0.01Q2如能到達盈虧平衡，那么有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q20.02Q2180Q280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在20007000之間，可盈利。 第49頁，共12

17、9頁。2項目盈利函數(shù)為y思索了S和C兩個變量，那么y0.02Q2180Q280000一階導(dǎo)數(shù)為零：-0.04Q+180=0 Q=4500y0.02Q2180Q280000 125000元最大第50頁，共129頁。二、敏理性剖析一敏理性剖析的概念 敏理性剖析，是剖析和預(yù)測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價目的對主要變化要素變化的敏感水平。 敏理性剖析的目的，就是要在眾多的不確定性要素中，找出對項目經(jīng)濟評價目的影響較大的要素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的水平。 第51頁，共129頁。二敏理性剖析的方法和步驟 首先，找出那些最能反映項目投資的經(jīng)濟評價目的； 其次，選取對經(jīng)濟評價目的有嚴重影響并在開發(fā)周期

18、內(nèi)有能夠發(fā)作變化的要素作為敏感剖析中的不確定性要素； 第三，設(shè)定不確定性要素的變化范圍； 最后，對項目經(jīng)濟評價目的停止剖析計算，找出敏理性要素。 第52頁，共129頁。三單變量敏理性剖析和多變量敏理性剖析 單變量、相互獨立，一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)堅持不變。 多變量、兩個或兩個以上的變化要素同時發(fā)作變化。 變化幅度普通取10%。 第53頁，共129頁。 表3-5 開發(fā)商利潤的變化敏理性剖析% 變動幅度變動因素（原始值） 原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（

19、32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5）%+0.90-0.90第54頁，共129頁。表3-6 租金、建形本錢共同變化對開發(fā)商利潤變化的敏理性剖析% 租金 （美 元/ ） 建造成本（美元/）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.392

20、3.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86第55頁，共129頁。三、風險剖析概率剖析一關(guān)于風險的定義 風險是一個事情的不確定性和它能夠帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。 第56頁，共129頁。 二風險的度量第57頁，共129頁。 例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的報答率是不確定的。假定這個事情的不確定資料如表3-9所示、其風險計算進程如表3-10所示，計算結(jié)果說明，這項投資的風險

21、值為0.3051。 第58頁，共129頁。表3-9 高檔寫字樓的投資報答率預(yù)測 經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%第59頁，共129頁。表3-10 高檔寫字樓投資的風險度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果 風險度量值R=0.3051第60頁，共129頁。表3-11 普通住宅的投資報答率預(yù)測 經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%第61頁，共129頁。 表3-12 普通住宅投資的風險度量

22、值測算 狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果 風險度量值R=0.049第62頁，共129頁。三房地產(chǎn)投資風險的特點和類型 房地產(chǎn)投資風險度量值為0.0717左右， 比債券0.0175、黃金0.0194、古董0.0437、外匯0.0708大，而比股票0.0736、期貨0.0750要小。 第63頁，共129頁。政治環(huán)境風險經(jīng)濟體制改革風險產(chǎn)業(yè)政策風險房地產(chǎn)制度變革風險金融政策變化風險環(huán)保政策變化風險法律風險城市規(guī)劃風險容積率變化風險建筑覆蓋率變化

23、風險用途的相容性風險近鄰地區(qū)發(fā)展風險類似地區(qū)發(fā)展風險購買力風險住戶規(guī)模變化風險單元住宅面積變化風險建筑材料改變和更新的風險建筑施工技術(shù)和工藝革新風險建筑設(shè)計變動或計算失誤風險設(shè)備故障、損壞或施工事故風險建筑生產(chǎn)力因素短缺風險信息風險火災(zāi)風險風暴風險洪水風險地震風險氣溫風險國家風險國際政治風險國際投資環(huán)境風險貨幣匯率變化風險國際貨幣利率變化風險國際經(jīng)營風險地價風險融資風險國民經(jīng)濟狀況變動風險通貨膨脹風險利率變化風險資金變現(xiàn)風險開發(fā)費用變化風險稅率變動風險房地產(chǎn)投資風險國際風險自然風險技術(shù)風險經(jīng)濟風險社會風險政策風險區(qū)域發(fā)展風險公共干預(yù)風險住客干預(yù)風險治安風險市場供求風險財務(wù)風險圖3-7 房地產(chǎn)投

24、資風險分類圖第64頁，共129頁。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研討一、可行性研討概述一可行性研討的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研討是對擬開發(fā)的項目停止片面、系統(tǒng)的調(diào)查研討和剖析，運用迷信的技術(shù)評價方法，得出一系列評價目的值，以最終確定該項目能否可行的綜合研討。 技術(shù)； 效益(主要是經(jīng)濟效益) 。第65頁，共129頁。二可行性研討的作用 1、作為項目投資決策的依據(jù) 凡是沒有經(jīng)過可行性研討的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不能列入方案，不能同意設(shè)計義務(wù)書，不能停止設(shè)計。 2、作為籌集樹立資金的依據(jù) 3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù) 4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 第66頁，共129頁。三、住宅開發(fā)

25、項目可行性研討階段一時機研討 時機研討是指在一地域或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，停止粗略和系統(tǒng)的預(yù)算，來選擇最正確投資時機，提進項目。第67頁，共129頁。在我國項目建議普通采用項目建議書的方式。1、樹立項目提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和樹立地點的初步想象。3、樹立條件的初步剖析。4、投資預(yù)算和資金籌措想象。5、項目的進度布置。6、經(jīng)濟效益初步估量。 預(yù)算精度普通在30%以內(nèi)，研討費用普通占總投資的0.20.8%。所需時間約1-2個月。第68頁，共129頁。二初步可行性研討 剖析投資時機研討的結(jié)論； 對一些中小型投資項目，或某些投資時機研討已取得足夠資料的項目，往往就越過

26、初步可行性研討階段，直接進入詳細可行性研討階段。 初步可行性研討階段投資預(yù)算的精度稍高于投資時機研討，可到達20%，所需費用約占總投資的0.25%1.5%，所需的時間為2個月左右。 第69頁，共129頁。三詳細可行性研討階段 詳細可行性研討即通常所說的可行性研討，是項目投資可行性研討全進程中最重要的一個局部。 該階段對樹立投資預(yù)算的精度在10%，所需費用小型項目約占總投資的1%3%，大型項目約占0.2%1%。所需時間為23個月。 第70頁，共129頁。四項目的評價和決策 關(guān)于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必需就項目可行性研討報告停止評價論證。 第71頁，共129頁。四、可行性研討的基

27、本內(nèi)容一是項目的必要性；二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的能夠性；三是項目的技術(shù)、經(jīng)濟剖析。 第72頁，共129頁。五、可行性研討報告的撰寫一可行性研討報告的基本構(gòu)成 1、封面 2、摘要 字數(shù)以不超越1500字為宜。 3、目錄 第73頁，共129頁。4、注釋 通常包括的詳細內(nèi)容有：項目總說明、項目概略、投資環(huán)境研討、市場研討、項目天文環(huán)境和左近地域競爭性開展項目、規(guī)劃方案及樹立條件、樹立方式與進度布置、投資預(yù)算及資金籌措、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險剖析和結(jié)論與建議等十二個方面。 第74頁，共129頁。5、附表6、附圖 依據(jù)國度開展方案委員會第9號令2001年6

28、月18日頒發(fā)，在工程項目可行性研討報告中還須添加有關(guān)招標的內(nèi)容。 第75頁，共129頁。二可行性研討報告注釋的寫作要點1、項目總說明2、項目概略3、投資環(huán)境研討4、市場研討5、項目天文環(huán)境和左近地域競爭性開展項目6、規(guī)劃方案及樹立條件7、樹立方式及進度布置 第76頁，共129頁。8、投資預(yù)算及資金籌措 包括土地費用、前期工程費用含專業(yè)費用、房屋開發(fā)費用、開發(fā)直接費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費。9、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 第77頁，共129頁。10、項目經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量剖析，要從全投資和自有資金股本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)外部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期停止剖

29、析測算。11、不確定性剖析 普通包括盈虧平衡剖析、敏理性剖析和風險剖析概率剖析。 第78頁，共129頁。12、可行性研討的結(jié)論 較強的抗風險才干，項目能否可行。 依據(jù)項目綜合評價，提進項目可行或不可行的理由，關(guān)于不可行的項日，要提出不可行的主要效果及處置意見，關(guān)于可行的項目，應(yīng)指出存在的效果及改良建議。 第79頁，共129頁。 以上12點是可行性研討報告注釋的內(nèi)容，其中市場研討、項目經(jīng)濟效益評價和風險剖析是可行性研討報告中的重中之重的局部。 第80頁，共129頁。三可行性研討報告的校讀與編輯 撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿。第81頁，共129頁。第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研討二、房地產(chǎn)市

30、場研討的內(nèi)容一微觀要素研討 要搜集和研討的數(shù)據(jù)二市場狀況研討 是介于微觀和微觀之間的研討。三相關(guān)要素研討 微觀第82頁，共129頁。四、房地產(chǎn)市場研討的基本方法一市場數(shù)據(jù)的搜集二對原始數(shù)據(jù)的加工1、列表剖析2、運用數(shù)理統(tǒng)計方法停止剖析 回歸剖析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 第83頁，共129頁。1一元線性回歸法比擬顛簸第84頁，共129頁。第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算總本錢總投資或開發(fā)總本錢+銷售期本錢、銷售支出、銷售稅金及附加、利潤等預(yù)算?？偙惧X普通由開發(fā)總本錢和銷售期本錢所組成?？偙惧X可分別出固定本錢和變化本錢。 第85頁，共129頁。一住

31、宅開發(fā)項目總投資或開發(fā)總本錢預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資是由固定資產(chǎn)投資即工程造價和活動資金即活動資產(chǎn)投資，較少，略二局部構(gòu)成。 第86頁，共129頁。2、固定資產(chǎn)投資預(yù)算1土地運用費2前期開發(fā)費3修建裝置工程費4工程監(jiān)理費5配套設(shè)備費6樹立單位管理費7工程保險費8工程承包管理費 以上l8項內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項目工程費和工程樹立其他費。9預(yù)備費 預(yù)備費是指投資預(yù)算時用以處置實踐發(fā)作的費用與預(yù)算發(fā)作的費用不相符而追加的費用，包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大局部。 基本預(yù)備費又稱為不可預(yù)見費，是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用。用公式表示為：基本預(yù)備費(工程費+工程樹立其他費)即18項基本預(yù)備費

32、率 漲價預(yù)備費又稱為價差預(yù)備費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在樹立時期由于價錢等變化惹起工程價錢變化的預(yù)測預(yù)留費用。 第87頁，共129頁。 例3-7 某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬元，按本項目進度方案，項目樹立期為3年，3年的投資方案比例區(qū)分為40%、35%、25%，預(yù)測樹立期內(nèi)年平均價錢變化率為3%，請預(yù)算該住宅小區(qū)樹立期的漲價預(yù)備費。 第88頁，共129頁。解 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It1000040%=4000萬元第一年漲價預(yù)備費PFl=I1(1+f)1-14000(1+3%)1-1=120萬元第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I21000035%3500萬元第二年漲價預(yù)備費PF2=I2(

33、1+f)2-13500(1+3%)2-1=213.15萬元第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I31000025%2500萬元第三年漲價預(yù)備費PF3=I3(1+f)3-12500(1+3%)3-1=231.82萬元該住宅小區(qū)樹立期漲價預(yù)備費：PF=120+213.15+231.82=564.97萬元 第89頁，共129頁。10固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅預(yù)算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅=工程費+工程樹立其他費+預(yù)備費投資方向調(diào)理稅稅率目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)理稅稅率為0%。11樹立期存款利息預(yù)算樹立期每年應(yīng)計利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率 第90頁，共129頁。例3-8 某住宅小區(qū)，樹立期為3年，在3

34、年樹立期中，第一年存款額為300萬元，第二年存款額為600萬元，第三年存款額為400萬元，存款年利率為6%。計算該住宅小區(qū)樹立期存款利息。 第91頁，共129頁。解：第一年樹立期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率=0+30026%=9萬元 第二年樹立期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率=300+9+60026%=36.54萬元 第三年樹立期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率=300+9+600+36.54+40026%=68.73萬元 該住宅小區(qū)樹立期存款利息=9+36.54+68.73=114.27萬元 第92頁，共129頁。例3-9 上海市某高檔住宅小區(qū)

35、占空中積12500平方米，有5幢小高層組成，總修建面積35000平方米，其中，住宅修建面積33500平方米，公建修建面積1500平方米，容積率2.8，綠化率40%，寓居總戶數(shù)310戶。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費率為3%，開發(fā)期3年，估量年平均價錢下跌為2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅率0%。該項目的實施方案停止為：第一年完成項目全部投資的40%，第二年完成項目全部投資的30%，第三年完成項目全部投資的30%。該項目原有自有資金4000萬元，實行滾動開發(fā)后，估量第一年末預(yù)售額為1000萬元，第二年末住宅銷售后估量取得2500萬元資金，第二年末預(yù)售額估量1500萬元，這些預(yù)售額和銷售后取得的資金都可用于投資

36、，項目資金缺乏局部可向銀行存款，存款年利率為6%，工程中標價為4375萬元，對工程總投資額預(yù)算前的粗略預(yù)估為10000萬元。那么整個住宅小區(qū)的總投資粗略預(yù)算如表3-23所示： 第93頁，共129頁。項目內(nèi)容單方投資（元/）投資額（萬元）1. 土地使用費用1600.005600.002. 前期開發(fā)費99.34347.712.1. 可行性研究費1.144.002.2. 勘察設(shè)計費(3.2.5%)31.25109.382.3. 工程設(shè)計招標管理費0.572.002.4. 工程施工招標管理費0.501.752.5. 施工招投標代理費(3.0.35%)4.3815.332.6. 人防費60.00210.

37、002.7. 執(zhí)照費(3.2+3.3)0.1%1.003.502.8. 審照費0.501.75第94頁，共129頁。3. 建筑安裝工程費1250.004375.003.1. 樁基礎(chǔ)工程費120.00420.003.2. 土建工程費890.003115.003.3. 水電設(shè)備及安裝費110.00385.003.4. 電梯設(shè)備及安裝費130.00455.004. 工程監(jiān)理費(3.1.4%)17.5061.25(1.4%計)第95頁，共129頁。5. 配套設(shè)施費706.002471.005.1. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費386.001351.005.1.1 供電配套工程費145.00507.505.1.2

38、供水管道工程費17.5061.255.1.3 泵房建設(shè)費10.0035.005.1.4 供水征詢費及排管貼費10.0035.005.1.5 燃氣管道工程24.5085.755.1.6 通訊工程費（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補貼費15.0052.505.1.8 排污處理費10.0035.005.1.9 綠化建設(shè)費40.00140.00第96頁，共129頁。5.1.10 保安設(shè)施費4.0014.005.1.11 有線電視費4.5015.755.1.12 智能化設(shè)施費50.00175.005.1.13 小區(qū)總體及道路設(shè)施費40.00140.005.2 住宅建設(shè)配套費320.

39、001120.006. 建設(shè)單位管理費(1.+3. +5.)2.5%88.90311.157. 工程保險費(3.0.3% )3.7513.138.工程承包管理費57.14200(18)工程費和工程建設(shè)其他費3822.6313379.21第97頁，共129頁。9. 預(yù)備費266.19931.689.1 基本預(yù)備費(18)3%114.68401.38（19.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599.2 漲價預(yù)備費151.51530.30（19）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011. 開發(fā)期貸款利息175.48614.17（111

40、）合計為總投資估算值4264.3014925.06第98頁，共129頁。表3-23漲價預(yù)備費的計算:第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I1=13780.5940%=5512.24萬元第一年漲價預(yù)備費：PFl=I1(1+f)1-15512.241+2%1-1=110.24萬元第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2=13780.5930%=4134.18萬元第二年漲價預(yù)備費：PF2=I2(1+f)2-1=4134.181+2%2-1=167.02萬元第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3=13780.5930%=4134.18萬元第三年漲價預(yù)備費：PF3=I3(1+f)3-1 =4134.181+2%3-1=253.04

41、萬元該住宅小區(qū)樹立期漲價預(yù)備費：PF=110.24+167.02+253.04=530.30萬元 第99頁，共129頁。表3-23開發(fā)期存款利息的計算：第一年固定資產(chǎn)投資額除利息外=14310.8940%=5724.36萬元第一年存款額=5724.36-4000=1724.36萬元第一年開發(fā)期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率 =0+1724.3626%=51.73萬元第二年固定資產(chǎn)投資額=14310.8930%=4293.27萬元第二年存款額=4293.27-1000=3293.27萬元第二年開發(fā)期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率 =1724.36+51.73+32

42、93.2726%=205.36萬元第三年固定資產(chǎn)投資額=14310.8930%=4293.27萬元第三年存款額=4293.27-4000=293.27萬元第三年開發(fā)期存款利息=年終存款本息累計+本年存款額2年利率 =1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.2726% =325.28萬元開發(fā)期存款利息=51.73+205.36+325.28=582.37萬元 第100頁，共129頁。二住宅開發(fā)項目銷售期本錢預(yù)算 住宅開發(fā)項目銷售期本錢包括銷售本錢和財務(wù)費用。 銷售本錢又可稱為運營本錢，是指為銷售商品住宅而發(fā)作的各項費用。 財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)作的各項費用，包括

43、利息支出不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計算和其他財務(wù)費用。 第101頁，共129頁。三住宅開發(fā)項目銷售支出預(yù)算 住宅開發(fā)項目銷售支出是指銷售商品住宅所取得的支出。四住宅開發(fā)項目銷售稅金及附加預(yù)算 在住宅開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算時，主要運用土地增值稅和銷售稅金及附加的預(yù)算。 2、銷售稅金及附加 住宅開發(fā)項目在詳細測算銷售稅金及附加時，普通按住宅開發(fā)項目銷售支出的5.565%計算?，F(xiàn)大多取5.55%五住宅開發(fā)項目利潤總額預(yù)算 利潤總額=銷售支出-總本錢-土地增值稅-銷售稅金及附加 稅后利潤=利潤總額-所得稅第102頁，共129頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價二財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟目的1、財務(wù)外部收益率

44、財務(wù)外部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，一切投資可以被完全收回。 第103頁，共129頁。 外部收益率說明了項目投資所能支付的最高存款利率。假設(shè)存款利率高于外部收益率，項目投資就會面臨盈余。 第104頁，共129頁。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率i凈現(xiàn)值NPVNPV2第105頁，共129頁。2、財務(wù)凈現(xiàn)值3、靜態(tài)投資回收期 第106頁，共129頁。4、開發(fā)商本錢利潤率 在計算項目總開發(fā)價值時，假設(shè)項目全部銷售，那么等于扣除銷售稅金后的凈銷售支出；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)一切凈運營營支出的現(xiàn)值累計之和。項目的總開發(fā)本錢，普通包括土地費用、前期開發(fā)費、房

45、屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。 第107頁，共129頁。5、本錢收益率 開發(fā)商本錢收益率等于開發(fā)投資項目完工后項目正常盈利年份的年凈運營支出與總開發(fā)本錢之比。 出租時，計算本錢收益率顯得十分必要。6、投資利潤率 第108頁，共129頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目財務(wù)評價目的計算例如例3-10某房產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價錢取得了一宗占空中積為4000平方米的土地50年運用權(quán)，修建容積率為5.5，修建掩蓋率為60%，樓高14層，1至4層修建面積均相等，5至14層為塔樓均為規(guī)范層，建形本錢為3500元/平方米，專業(yè)人員費用為建形本錢預(yù)算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費

46、為土地本錢、建形本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推行費、銷售代理費和銷售稅費區(qū)分為銷售支出的0.5%、3.0%和6.5%，估量建成后售價12000元/平方米。項目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價于末尾時一次投入，建形本錢、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建造期內(nèi)平均投入；年存款利率為12%，按季度計息，融資費用為存款利息的10%。問項目總修建面積、規(guī)范層每層修建面積和開發(fā)商本錢利潤率區(qū)分是多少？ 第109頁，共129頁。解 1、項目總開發(fā)價值 1項目總修建面積：40005.5=22000平方米 2規(guī)范層每層修建面積：22000-400060%4/10=1240平方米 3項目總銷

47、售支出：2200012000=26400萬元 4銷售稅費：264006.5%=1716萬元 5項目總開發(fā)價值：26400-1716=24684萬元第110頁，共129頁。2項目總開發(fā)本錢1土地本錢：5000萬元2建形本錢：2200035007700(萬元)3專業(yè)人員費用(修建師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用)：77008%616(萬元)4其他費用：460萬元5管理費：(5000+7700+616+460)3.5% 482.16(萬元) 第111頁，共129頁。6財務(wù)費用土地費用利息：5000(1+12%/4)34-12128.80(萬元)建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用、管理費用利息：(

48、7700+616+460+482.16)(1+12%/4)(2/2)4-11161.98(萬元)融資費用：(2128.80+1161.98)10%329.08(萬元)財務(wù)費用總計；2128.80+1161.98+329.083619.86(萬元)7市場推行及銷售代理費用：26400(0.5%+3.0%)924(萬元)8項目開發(fā)本錢總計：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02(萬元) 第112頁，共129頁。3、開發(fā)商利潤： 24684-18802.025881.98(萬元)4、開發(fā)商本錢利潤率： (5881.98/18802.02)100%31

49、.28% 第113頁，共129頁。例3-11 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價錢購置了一塊寫字樓用地50年的運用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許修建面積為4500平方米。開發(fā)商經(jīng)過市場研討了解到以后該區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收人為450元平方米。銀行贊同提供的存款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，融資費用為存款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師預(yù)算的中檔寫字樓的建形本錢為1000元/平方米，專業(yè)人員費用為建形本錢的12.5%，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地本錢、建形本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推行及出租代理費為年凈租金支出的20%，以后房地產(chǎn)投資的收益率為9.5%。項

50、目開發(fā)期為18個月，建造期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.85。試經(jīng)過計算開發(fā)商本錢利潤率對該項目停止初步評價。 第114頁，共129頁。解 1、項目總開發(fā)價值1項目可出租修建面積： 45000.853825(平方米)2項目每年凈租金支出： 3825450172.125(萬元)3項目總開發(fā)價值 =1789.63(萬元) 第115頁，共129頁。2、項目總開發(fā)本錢1土地本錢：425萬元2建形本錢；45001000450(萬元)3專業(yè)人員費用(修建師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用)： 45012.5%56.25(萬元)4其他費用：60萬元5管理費： (425+450+56.25+60)3.0

51、%29.74(萬元) 第116頁，共129頁。6財務(wù)費用土地費用利息：425(1+17%/4)1.54-1120.56(萬元)建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用、管理費用利息： (450+56.25+60+29.74)(1+17%4)0.54-151.74(萬元)融資費用：(120.56+51.74)10%17.23(萬元)財務(wù)費用總計：120.56+51.74+17.23189.53(萬元)7市場推行及出租代理費：172.12520%=34.43萬元8 項目開發(fā)本錢總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35萬元 第117頁，共129頁。3、開發(fā)

52、商利潤： 1789.63-1241.35=548.28萬元4、開發(fā)商本錢利潤率為： 548.28/1241.35100%=44.17% 第118頁，共129頁。例3-13某投資者以10000元平方米的價錢購置了一棟修建面積為27000平方米的寫字樓用于出租運營，該投資者在購置該寫字樓的進程中，又支付了相當于購賣價錢4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購置投資和各種稅費均由投資者的自有資金(股本金)支付，相當于樓價70%的購置投資來自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押存款。假定在該寫字樓的出租運營期內(nèi)，其月租金水平一

53、直堅持160元平方米，前三年的出租率區(qū)分為65%、75%和85%，從第四年末尾出租率到達95%且在爾后的出租運營期內(nèi)一直堅持該出租率。出租運營時期的運營本錢為毛租金支出的28%。假設(shè)購置投資發(fā)作在第一年的年終，每年的凈運營支出和抵押存款還本付息支出均發(fā)作在年末，整個出租運營期為48年，投資者的目的收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項投資自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)外部收益率，并判別該項目的可行性。假設(shè)在48年運營期內(nèi)年平均通貨收縮率為1%，問公司投入該項目資本的實踐收益率這時的外部收益率為外表收益率是多少?第119頁，共129頁。解 1、寫字樓購置總價： 270001000027000(萬元)2、寫字樓購置進程中的稅費： 27000(4%+0.5%+0.5%+0.3%