XXXX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年報(bào)

1、.：.；2021年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年報(bào)2021-01目 錄一、宏觀運(yùn)轉(zhuǎn)背景 1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.2政策環(huán)境二、土地市場(chǎng)2.1政策及熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)2.2土地市場(chǎng)概略2.3土地供應(yīng)與成交2.4土地供應(yīng)和成交特征三、商品房市場(chǎng) 3.1市場(chǎng)供應(yīng)特征3.2市場(chǎng)銷售特征 3.2.1 各物業(yè)銷售情況 3.2.2 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)四、分物業(yè)市場(chǎng) 4.1 普通住宅4.1.1 市場(chǎng)供應(yīng)4.1.2 市場(chǎng)銷售4.1.2.1 銷量走勢(shì)4.1.2.2價(jià)錢表現(xiàn)4.1.2.3 購(gòu)買年齡分布情況4.1.2.4 普通住宅分面積段銷售情況4.1.2.5 普通住宅分戶型銷售情況4.1.2.6 普通住宅分價(jià)錢段銷售情況4.1.2.7 普通

2、住宅購(gòu)買人群來源情況4.1.2.8 普通住宅付款方式情況4.2 商服用房4.2.1 市場(chǎng)供應(yīng)4.2.2 市場(chǎng)銷售4.2.2.1 銷量走勢(shì)4.2.2.2價(jià)錢表現(xiàn) 4.3 寫字樓4.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)4.3.2 市場(chǎng)銷售4.3.2.1 銷量走勢(shì)4.3.2.2價(jià)錢表現(xiàn) 4.4 別墅4.4.1 市場(chǎng)供應(yīng)4.4.2 市場(chǎng)銷售4.4.2.1 銷量走勢(shì)4.4.2.2價(jià)錢表現(xiàn)五、分城區(qū)商品房市場(chǎng)5.1 城南區(qū)5.1.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.1.2 各物業(yè)銷售情況5.1.3 普通住宅銷售情況5.1.4 區(qū)域開展5.2 城北區(qū)5.2.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.2.2 各物業(yè)銷售情況5.2.3 普通住宅銷售情況5.2.4

3、區(qū)域開展5.3 城西區(qū)5.3.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.3.2 各物業(yè)銷售情況5.3.3 普通住宅銷售情況5.3.4 區(qū)域開展5.4 城內(nèi)區(qū)5.4.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.4.2 各物業(yè)銷售情況5.4.3 普通住宅銷售情況5.5 高新區(qū)5.5.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.5.2 各物業(yè)銷售情況5.5.3 普通住宅銷售情況5.5.4 區(qū)域開展5.6 城東區(qū)5.6.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)5.6.2 各物業(yè)銷售情況5.6.3 普通住宅銷售情況5.6.4 區(qū)域開展一、宏觀運(yùn)轉(zhuǎn)背景1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境2021年以來，西安市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)轉(zhuǎn)情況總體良好，消費(fèi)運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)拍平穩(wěn)，內(nèi)需依然堅(jiān)持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量和效益有所提高。工業(yè)

4、消費(fèi)增勢(shì)趨緩1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值762.28億元，同比增長(zhǎng)19.8%，增幅較1-10月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)1-11月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3066.53億元，同比增長(zhǎng)28.9%，較1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2791.95億元，增長(zhǎng)29.8%，與1-10月份持平。分產(chǎn)業(yè)看，1-11月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資40.68億元，同比增長(zhǎng)82.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資439.91億元，增長(zhǎng)6.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資2311.36億元，增長(zhǎng)34.6%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，1-11月份，房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長(zhǎng)22.2%

5、，比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)27.1%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)41.1%。消費(fèi)市場(chǎng)需求繼續(xù)旺盛1-11月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1451.51億元，同比增長(zhǎng)18.8%，與1-10月份持平，扣除物價(jià)要素，實(shí)踐增長(zhǎng)15.8%。從銷售地域看，1-11月份，城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額0.50億元，增長(zhǎng)19.1%；鄉(xiāng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額61.01億元，增長(zhǎng)11.5%。從行業(yè)看，1-11月份，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額173.90億元，增長(zhǎng)26.9%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1116.48億元，同比增長(zhǎng)18.2%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額18.43億元，增長(zhǎng)21.0%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零

6、售額142.70億元，增長(zhǎng)13.7%。財(cái)政收支增長(zhǎng)較快1-11月份，地方財(cái)政普通預(yù)算收入218.43億元，增長(zhǎng)30.7%，比1-10月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。工商稅收166.42億元，同比增長(zhǎng)33.4%，比1-10月份提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，全市地方財(cái)政普通預(yù)算支出289.01億元，增長(zhǎng)44.3%，比1-10月份提高12.8個(gè)百分點(diǎn)。民生領(lǐng)域仍是財(cái)政支出的重點(diǎn)，1-11月份，農(nóng)林水事務(wù)增長(zhǎng)71.8%，醫(yī)療衛(wèi)生增長(zhǎng)54.9%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)增長(zhǎng)48.0%，社會(huì)保證和就業(yè)增長(zhǎng)33.2%。信貸投放相對(duì)穩(wěn)健11月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額9021.39億元，較年初添加1247.76億元，同比

7、少增273.84億元，其中，人民幣存款余額8910.42億元，較年初添加1240.22億元，同比少增263.31億元。11月末，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額6552.18億元，較年初添加991.38億元，同比少增141.33億元，其中，人民幣貸款余額6440.29億元，較年初添加959.95億元，同比少增157.74億元。1.2政策環(huán)境2021年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映緩慢，市場(chǎng)影響度較小等特點(diǎn)成為“政策年二線城市的典型代表，展望2021年，政策調(diào)控仍有收緊信號(hào)，西安樓市能否可以繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回想一下“政策年中的主要政策：發(fā)布時(shí)間：2021年1月10日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院辦公廳政

8、策主題：國(guó)十一條 詳細(xì)內(nèi)容：購(gòu)買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必需“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)。發(fā)布時(shí)間：2021年4月14日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院政策主題：提高銀行貸款利率詳細(xì)內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。發(fā)布時(shí)間：2021年4月17日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院政策主題：限制異地購(gòu)房詳細(xì)內(nèi)容：購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款

9、首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，詳細(xì)由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原那么自主確定。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。發(fā)布時(shí)間：2021年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對(duì)開發(fā)商銷售行為的一系列規(guī)范詳細(xì)內(nèi)容：1、預(yù)售答應(yīng)最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付運(yùn)用條件須明確。3、尚未開盤工程要責(zé)成限期銷售。4、未獲得預(yù)售答應(yīng)的商品住房工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人

10、收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將獲得預(yù)售答應(yīng)的商品住房工程在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)錢，并嚴(yán)厲按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)錢，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。發(fā)布時(shí)間：2021年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會(huì)政策主題：第三套房制止貸款詳細(xì)內(nèi)容：1、明確二套房規(guī)范，一個(gè)家庭只需購(gòu)買了一套房，再買房就叫二套，而不論之前的購(gòu)房能否從銀行貸款。2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對(duì)于國(guó)土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對(duì)于建立部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對(duì)挪用銀行的貸款去交納土地出

11、讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他添加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評(píng)價(jià)之后，明確需求多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進(jìn)度歸復(fù)原有貸款。發(fā)布時(shí)間：2021年4月30日發(fā)布部門：北京政府政策主題：限購(gòu)令詳細(xì)內(nèi)容：北京在4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)那么中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。小結(jié)：在西安樓市閱歷了2021年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號(hào)頻出，但2021年年初全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍

12、繞打擊市場(chǎng)投資行為、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定而進(jìn)展，政策出臺(tái)頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且初次運(yùn)用行政手段干涉異地購(gòu)房和三套房停貸，同時(shí)，建立監(jiān)控制和問責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實(shí)，整體而言，上半年政策充分表達(dá)了中央遏制房?jī)r(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此，4月過后，全國(guó)各大城市市場(chǎng)買賣迅速回落，西安樓市買賣量與成交均價(jià)也在2季度開場(chǎng)繼續(xù)下滑。3季度開場(chǎng)，伴隨著市場(chǎng)張望的終了以及通脹壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，在此背景下，又一輪的密集政策迎面而來出臺(tái)時(shí)間：2021年9月25日出臺(tái)部門：兩部委國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建立部政策主題：開發(fā)商囤地一年制止買地詳細(xì)內(nèi)容：文件規(guī)定，對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)買人

13、存在以下違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國(guó)土資源主管部門必需制止競(jìng)買人及其控股股東參與土地競(jìng)買活動(dòng)：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)緣由呵斥土地閑置一年以上的；開發(fā)建立企業(yè)違背出讓合同商定條件開發(fā)利用土地的。出臺(tái)時(shí)間：2021年9月29日出臺(tái)部門：國(guó)家有關(guān)部委政策主題：完善差別化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行嚴(yán)厲執(zhí)行詳細(xì)內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的

14、家庭，嚴(yán)厲執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，制止用于購(gòu)買住房。對(duì)不仔細(xì)執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處置。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)中低價(jià)位、中小套型商品住房工程和參與保證性安居工程的貸款需求。出臺(tái)時(shí)間：2021年10月11日出臺(tái)部門：住房和城鄉(xiāng)建立部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部政策主題：省級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問責(zé)詳細(xì)內(nèi)容：三部門要求，各地立刻研討制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)202110號(hào)文件的實(shí)施細(xì)那么。已印發(fā)實(shí)施細(xì)那么的地域，要按照近日國(guó)務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國(guó)發(fā)202110號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供

15、應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建立部、監(jiān)察部等部門將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保證任務(wù)進(jìn)展考核與問責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、任務(wù)不得力的，要進(jìn)展約談，直至清查責(zé)任。出臺(tái)時(shí)間：2021年10月19日出臺(tái)部門：央行、住建部政策主題：加息詳細(xì)內(nèi)容：央行10月19日晚忽然宣布，自2021年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款與貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中一年期存款將由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)至2.50%、一年期貸款由現(xiàn)行的5.31%上調(diào)至5.56%。從2021年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)

16、，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率堅(jiān)持不變。住建部：五年期以下含五年及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下含五年從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。從2021年10月20日起，開展住房公積金支持保證性住房建立工程貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。出臺(tái)時(shí)間：2021年10月25日出臺(tái)部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建立委員會(huì)等三部委政策主題：執(zhí)行期限：12月1日開場(chǎng)執(zhí)行詳細(xì)內(nèi)容：規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售

17、答應(yīng)懇求對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原那么，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立公用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽署商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。出臺(tái)時(shí)間：2021年11月3日出臺(tái)部門：住房城鄉(xiāng)建立部政策主題：住房公積金限制投資詳細(xì)內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建立部等公布，規(guī)定二套房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸利率1.1倍；同時(shí)停頓發(fā)放購(gòu)買三套及以上住房的公積金房貸。出臺(tái)時(shí)間：2021年11月10日、11月19日出臺(tái)部門：央行政策主題：上調(diào)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)詳細(xì)內(nèi)容：中國(guó)人民銀行決議，從2021年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年內(nèi)第5次提高存款

18、預(yù)備金率，在此次上調(diào)后存款預(yù)備金率已超越17.5%的歷史最高點(diǎn)，到達(dá)18.5%。出臺(tái)時(shí)間：2021年12月25日出臺(tái)部門：央行政策主題：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率詳細(xì)內(nèi)容：自2021年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 出臺(tái)時(shí)間：2021年12月25日出臺(tái)部門：住房和城鄉(xiāng)建立部 政策主題：上調(diào)住房公積金存貸款利率詳細(xì)內(nèi)容：要求各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建立廳，及各直轄市、新疆消費(fèi)建立兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)、住房公積金管理中心，從2021年12月26日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)

19、0.34個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率堅(jiān)持不變。另外，從2021年12月26日起，開展住房公積金支持保證性住房建立工程貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。小結(jié)：年末政策出臺(tái)更為全面，除了表示出要將“差別化貸款利率和“異地購(gòu)房禁貸進(jìn)展究竟的決心外，在加大監(jiān)管方面也建立了“問責(zé)制，闡明未來政策仍將繼續(xù)從緊。此外，年底到來的一系列“加息舉措，也將為后市帶來更多不確定要素。從北京率先開啟的“限購(gòu)令影響來看，目前北京正在實(shí)施的“預(yù)售資金監(jiān)管制度在2021年也將在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開

20、，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，估計(jì)2021年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改動(dòng)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下2021年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲空間有限，不排除個(gè)別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價(jià)回款的通道。二、土地市場(chǎng)2.1土地市場(chǎng)宏觀政策及熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)2021年1月14日 國(guó)土資源部，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房和中低價(jià)位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保證中小套型商品房和保證性住房用地供應(yīng)。2021年3月20日，北京市國(guó)土資源局宣布，暫停熱點(diǎn)地域高價(jià)土地買賣，并改良土地買賣方式，不只是

21、以價(jià)高者得。在一塊土地買賣前，相關(guān)部門將委托專家和評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展綜合評(píng)價(jià)，確定一個(gè)地價(jià)的合理區(qū)間。假設(shè)土地競(jìng)價(jià)超越了這一區(qū)間，依然還有開發(fā)商要加價(jià)，就不再是價(jià)高者得，而是綜合評(píng)定競(jìng)標(biāo)開發(fā)商的資質(zhì)、建立規(guī)劃、配建保證房等內(nèi)容來確定最終競(jìng)得者。2021年4月西安市國(guó)土資源局印發(fā)要求從2021年4月至7月，在全市開展房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治任務(wù)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)用地特別是保證性住房用地未經(jīng)同意擅自改動(dòng)用途；違規(guī)供應(yīng)土地建立別墅；不及時(shí)開發(fā)建立囤地炒地；違反法律法規(guī)閑置土地；地方政府和國(guó)土部門不規(guī)范供應(yīng)房地產(chǎn)用地，合同和劃撥決議書重要條款缺失，對(duì)違法違規(guī)和違約行為處置不及時(shí)、不到位等行為。2021年5月7日國(guó)土

22、部副部長(zhǎng)甘藏春泄漏，國(guó)土部今年將在全國(guó)80個(gè)城市進(jìn)展全覆蓋例行督查，督查力度超越往年，以此來推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展。甘藏春說， 2021年是國(guó)土部土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查覆蓋全國(guó)的第1年，違法違規(guī)用地將經(jīng)過衛(wèi)星遙感圖片明晰的反映出來。另外，今年也是根據(jù)衛(wèi)片執(zhí)法檢查結(jié)果實(shí)施15號(hào)令，對(duì)政府的主要擔(dān)任人問責(zé)的第1年，加上大力度的督察任務(wù)，這都將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展。2021年月日，國(guó)土資源部、國(guó)家開展和改革委員會(huì)、工業(yè)和信息化部、監(jiān)察部、環(huán)境維護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建立部、交通運(yùn)輸部、鐵道部、水利部、國(guó)家能源局十部委結(jié)合下發(fā)通知，就進(jìn)一步加強(qiáng)和改良國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)工程用地效力和監(jiān)管，作出詳細(xì)部署。通知明

23、確了五點(diǎn)意見。一是進(jìn)一步提高依法用地認(rèn)識(shí)。二是改良重點(diǎn)工程建立用地效力。三是加強(qiáng)行業(yè)指點(diǎn)和監(jiān)管。四是嚴(yán)厲執(zhí)法監(jiān)察和國(guó)家土地督察。五是建立信息公開制度和部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。2021年8月9日 國(guó)土資源部，嚴(yán)禁行政管理人員在從事消費(fèi)運(yùn)營(yíng)的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，真實(shí)做到政事分開、管辦分別，堅(jiān)持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌制度。努力建立與完善市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行政事分開。2021年9月27日國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建立部加大違法違規(guī)行為清理查處力度，嚴(yán)厲查處囤地炒地閑置土地行為，嚴(yán)厲查處擅自調(diào)整容積率行為。 加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，強(qiáng)化保證性住房用地監(jiān)管2021年11月29日據(jù)報(bào)道，安靜一段時(shí)間的土地市場(chǎng)

24、，因兩個(gè)新“地王的產(chǎn)生而驟起波濤：25日，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價(jià)地塊，其樓板價(jià)各自刷新當(dāng)?shù)匦赂摺Ｕ{(diào)控之下，開發(fā)商依然不懼高昂地價(jià)，不外乎“押寶未來房?jī)r(jià)仍有上漲空間。2021年12月在樓市二次調(diào)控重?fù)粝拢珖?guó)的土地市場(chǎng)繼續(xù)遇冷，推出量和成交量呈現(xiàn)雙雙下行態(tài)勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研討院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年14月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)繼續(xù)下降，閱歷了69月的小幅動(dòng)搖之后， 10月份土地市場(chǎng)推出量有所下降，全國(guó)105個(gè)城市共推出土地1572宗，環(huán)比減少18%；成交土地1119宗，環(huán)比下挫23%，同比減少15%。北京2021年12月19日電 記者王立彬國(guó)土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國(guó)

25、土資源行政主管部門及派駐地方的國(guó)家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)厲落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)。國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，未完成2021年保證性住房建立用地供應(yīng)義務(wù)，保證性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地供應(yīng)總量未到達(dá)住房用地供應(yīng)總量70的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。堅(jiān)決防備受多種要素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。凡能夠出現(xiàn)“高價(jià)地的地域，必需事前評(píng)價(jià)，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超越50、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽署或中標(biāo)通知書發(fā)

26、出后2個(gè)任務(wù)日內(nèi)，按國(guó)土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地買賣異常情況，上報(bào)國(guó)土資源部和省區(qū)、市國(guó)土資源主管部門。剛剛過去的2021年，全國(guó)樓市在多重調(diào)控政策作用下，依然紅火一片。記者昨日從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)得到的最新數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2021年全年新建商品住宅價(jià)錢同比普遍大漲，漲幅最小的是廣州，達(dá)23%，而北京漲幅最大，同比大漲42%。各地“賣地收入也水漲船高，從記者得到的數(shù)據(jù)來看，北京、上海、大連三個(gè)城市全年土地出讓金總額均突破千億元，而二線城市的地價(jià)漲幅和土地成交活潑程度尤為驚人。2.2土地市場(chǎng)概略2021年西安市共掛牌出讓183宗土地，出讓總面積為1010.088018萬(wàn)

27、平米，同比上漲38%。成交總面積為744.4667673萬(wàn)平米，同比上漲6.9%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個(gè)城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長(zhǎng)安區(qū)。由于科研教育、工業(yè)、綜合類型的土地供應(yīng)和成交的數(shù)量都較少，所占比例相對(duì)較輕,對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，因此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研討中心僅對(duì)2021年西安市供應(yīng)和成交的住宅和商業(yè)用地進(jìn)展如下分析：2.3住宅和商業(yè)土地供應(yīng)成交分析2.3.1土地供應(yīng)2021年全市共掛牌出讓148宗住宅和商業(yè)用地，面積合計(jì)579.7656564萬(wàn)平方米。其中住宅用地供應(yīng)98宗，合計(jì)425.3515472平方米，占土地供應(yīng)面積的73

28、%；商業(yè)用地供應(yīng)50宗，面積154.4141092平方米，占土地應(yīng)總面積的27%。住宅和商業(yè)用地供應(yīng)的面積較去年相比均有明顯的增長(zhǎng)。2021年西安土地市場(chǎng)分用途供應(yīng)統(tǒng)計(jì)類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積單位：萬(wàn)平米商業(yè)50154.41住宅98425.35總計(jì)148579.772.3.2土地成交2021年全市土地市場(chǎng)共成交164宗住宅和商業(yè)土地，成交面積為542.17萬(wàn)平方米，和去年同比下降1.01%；成交總價(jià)為156.8355億元，和去年同比上漲2.06%。從2021年全市成交的土地途來看：其中住宅用地共成交108宗，面積合計(jì)379.69萬(wàn)平方米，同比下降21.62%，占土地成交面積的70%，成交價(jià)為1

29、16.9505億元。商業(yè)用地共成交56宗，面積162.48萬(wàn)平方米，同比上漲156.72%，占土地成交總面積的30%，成交價(jià)為 39.885億元。2021年西安土地市場(chǎng)分用途成交統(tǒng)計(jì)用途成交宗數(shù)成交面積(萬(wàn)平米)成交價(jià)億元住宅108379.69116.9505商業(yè)56162.4839.885總計(jì)164542.17156.8355從2021年全市成交的土地域域來看：其中城東區(qū)和城南區(qū)共成交土地95宗，成交面積共374.57萬(wàn)平方米，占土地成交總面積的69%；城北區(qū)成交土地29宗，成交面積66.03萬(wàn)平方米，占土地成交總面積的12%。高新區(qū)成交土地13宗，成交面積32.05萬(wàn)平方米，占土地成交總面

30、積的6%。長(zhǎng)安區(qū)成交土地8宗，成交面積39.91萬(wàn)平方米，占土地成交總面積的7%。臨潼、城西、閻良和城內(nèi)四個(gè)區(qū)成交的面積相對(duì)較少。2021年西安土地市場(chǎng)分城區(qū)成交統(tǒng)計(jì)城區(qū)成交宗數(shù)成交面積(萬(wàn)平米)成交價(jià)億元城東48220.9149.8232城南47153.6671.4181城西59.873.709城北2966.0317.3623高新1332.055.5493長(zhǎng)安839.916.2467城內(nèi)30.70.212臨潼716.412.0721閻良42.630.4428總計(jì)164542.17156.83552.4土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交特征土地出讓總量突破一千萬(wàn)平米2021年西安市的土地出讓總面積為1010.

31、088018萬(wàn)平米。這也是自2004年國(guó)土資源部公布第71令：，規(guī)定2004年8月31號(hào)以后全國(guó)一切運(yùn)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度以來，西安市土地出讓總面積初次突破千萬(wàn)平米大關(guān)。大量的土地的出讓必將引來新一輪的開發(fā)熱潮。外阜房企拿地?zé)崆楦邼q近幾年來二線城市西安經(jīng)濟(jì)開展迅速，城市建立步伐加快。入駐西安的全國(guó)各大知名房企在2021年紛紛爭(zhēng)搶拿地。一季度：萬(wàn)科在曲江以82440萬(wàn)元拿下229畝住宅用地；中海以40490萬(wàn)元拿到150畝住宅用地；紫薇地產(chǎn)以49349萬(wàn)元獲得.08畝的住宅用地；綠地集團(tuán)以27758.36萬(wàn)元在東南三環(huán)交匯處內(nèi)側(cè)獲得278畝住宅用地。二季度：萬(wàn)科獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，一舉拿下占地1

32、86849.60 平米的CA-(8)-4-1綜合用地，極大地推高了長(zhǎng)安區(qū)二季度的成交總量。三季度：位于西安浐灞生態(tài)區(qū)的兩宗110490.9和60982地塊被上海綠地(集團(tuán))收入囊中；中鐵十一局集團(tuán)拿下了位于曲江路、南三環(huán)以北的108052.1平米的土地；而寒窯路以南、新開門南路以西的39323.2平米地塊被中海鼎業(yè)西安房地產(chǎn)競(jìng)得。四季度：西安國(guó)際陸港建立開展競(jìng)得位于西部漁港的67557平米土地；陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)拿到了位于城北區(qū)的5697.4純商業(yè)用地。商業(yè)土地成交量猛增156.72%據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年西安市成交的商業(yè)土地為162.48萬(wàn)平米，和去年同比上漲高達(dá)156.72%。

33、隨著大量住宅用地的出讓開發(fā)，周邊的商業(yè)配套必不可少，部分開發(fā)商將資金逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)土地。二季度商業(yè)地塊就成交量達(dá)90多萬(wàn)平米，三季度成交也有42多萬(wàn)平米，直接提升了全年的商業(yè)用地成交量。城東、城南區(qū)供應(yīng)放量2021年城東和城南區(qū)成交的土地總量明顯增多，其中城東區(qū)的成交面積為220.91萬(wàn)平米，占全市成交總量的41%；城南區(qū)的成交面積為153.66萬(wàn)平米，占總成交量的28%。而且成交的大量土地都位于浐灞生態(tài)區(qū)、浐河延岸、曲江周邊區(qū)域。隨著西安城市骨架的拉大，大量的住房需求促使城市外圍的住宅商業(yè)等用房的開發(fā)速度明顯加快。三、商品房市場(chǎng)2021年12月開場(chǎng)，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)并貫穿2021年一

34、直，西安樓市在政策密集調(diào)控下，依然堅(jiān)持著穩(wěn)步上揚(yáng)之勢(shì)，房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售，表現(xiàn)出新的特點(diǎn)：3.1市場(chǎng)供應(yīng)特征2021年西安市商品房完成投資額195.39億元，同比上年下滑13.39%；商品房施工面積1527.36萬(wàn)平方米，同比上年下滑4.3%；商品房開工面積1468.08萬(wàn)平方米，同比上年下滑1.75%；商品房新開工面積1443.95萬(wàn)平方米，同比上年小幅上漲0.41%。在政策直接干涉下，“捂盤惜售行為及土地獲得后的延期開發(fā)行為得到有效遏制，雖各項(xiàng)供應(yīng)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)出不同程度下滑，但年前大量土地進(jìn)入開發(fā)階段，新開工面積得到小幅提高，2021年全市商品房上市銷售量繼續(xù)增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2021年西安市商

35、品房累計(jì)新同意預(yù)售面積達(dá)1634.86萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)21.73%，其中，普通住宅累計(jì)新同意預(yù)售面積1328.81萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)19.13%。3.2市場(chǎng)銷售特征伴隨著政策調(diào)控貫穿2021年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波濤不驚的形狀，年初表現(xiàn)出高位運(yùn)轉(zhuǎn)，415新政后的繼續(xù)下滑，3季度迎來全面上揚(yáng)，種種跡象闡明，西安樓市剛性需求宏大，支撐著西安商品房銷量的繼續(xù)增長(zhǎng)，關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)確實(shí)定，地鐵二號(hào)線即將通車，大明宮開園等諸多利好要素拉動(dòng)商品房銷量，此外，高漲的CPI也成為直接推進(jìn)市場(chǎng)銷售的推手，2021年西安市商品房銷售量再創(chuàng)新高，商品房銷售量達(dá)1428.75萬(wàn)平方米，同比上年上漲9.30%，

36、其中，普通住宅銷售面積1246.98萬(wàn)平方米，同比上年上漲2.39%。從2021年西安樓市供求市場(chǎng)來看，雖供應(yīng)面積較上年增長(zhǎng)21.73%，但高漲的置業(yè)熱情下市場(chǎng)依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷局面，從土地市場(chǎng)買賣以及年底政策環(huán)境來看，2021年西安樓市仍將繼續(xù)堅(jiān)持高昂的供應(yīng)量，但在政策進(jìn)一步收緊面前，市場(chǎng)銷售速度將逐漸放緩。從各物業(yè)成交銷售比例圖來看，2021年西安市普通住宅銷售面積1246.98萬(wàn)平方米，同比上年上漲2.39%，占全年商品房銷售量的87.28%，該比例較上年下滑了3.81個(gè)百分點(diǎn)；商服用類物業(yè)買賣面積合計(jì)為82.46萬(wàn)平方米，同比大幅上漲62.04%；寫字樓類物業(yè)66.54萬(wàn)平方米，

37、同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅為85.91%；別墅類物業(yè)成交面積為24.13萬(wàn)平方米，同比上年小幅下滑3.06%； 3.2.1 各物業(yè)銷售情況2021年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北616 39114 865 1743 42338 城東374 20048 504 4 227 21157 城南972 30476 950 150 269 32817 城內(nèi)5 2689 432 29 3155 城西331 12969 208 36 44 西高新48 17190 588 3251 116 21193 總計(jì)2346 122486 3547 5213 612

38、134204 2021年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北23519 3863322 209147 155296 4251284 城東11337 2052110 68354 458 93255 2225514 城南32910 3416575 234819 64751 110904 3859959 城內(nèi)2265 155706 56030 2547 216548 城西9848 1306304 41963 3315 1430 西高新5468 1675825 215305 439075 37116 2372789 總計(jì)85347 12469842

39、825618 665442 241275 14287524 2021年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北93049678 20721992228 2491826490 907408840 24209812634 城東53269429 10413464057 804150700 2818314 1273027423 12546723443 城南168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 29235981677 城內(nèi)11954999 1248515113 1254076020 3302

40、1 2528266187 城西43323050 8369715678 504285141 18990862 8936316295 西高新8734311 10248899993 2088453 3175738877 632134717 16070011081 總計(jì)378398781 74721480620 9816022076 4618316583 4086933241 93487332536 2021年西安各城區(qū)各物業(yè)成交價(jià)一覽表單位：元/平米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北3956 5364 11914 5843 5695 城東4699 5075 11765 6154 51 5

41、638 城南5107 6958 11117 7208 19673 7574 城內(nèi)5278 8018 22382 5392 11675 城西4399 6407 12021 5729 6564 西高新1597 6116 9700 7233 17031 6773 總計(jì)4434 5992 11889 6940 16939 6543 3.2.2 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)從2021年各城區(qū)各物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)依然以城內(nèi)區(qū)為最高，而漲幅最大的為城西區(qū)，較上年同比上漲31.65%，其次為城北區(qū)，漲幅為29.16%；商服用房類物業(yè)成交均價(jià)出現(xiàn)平衡化表現(xiàn)，除城內(nèi)區(qū)成交均價(jià)突破22000元/平方米以

42、外，其他各城區(qū)成交均價(jià)均在12000元/平方米左右，從商服用房類物業(yè)成交均價(jià)漲幅來看，城內(nèi)區(qū)為獨(dú)一下滑區(qū)域，而城北區(qū)最為近年來的商業(yè)開展的新興區(qū)域，商服用房在今年得到大幅提升，不僅銷售面積同比大漲122.26%，且成交均價(jià)也為漲幅最大，同比上年上漲72.43%；寫字樓物業(yè)依然以高新區(qū)為主，成交均價(jià)依然穩(wěn)步上升；別墅類物業(yè)依然集中于城東，城南，西高新區(qū)域，城東區(qū)綠地國(guó)際生態(tài)城的入市，帶來別墅物業(yè)更大開展空間。四、分物業(yè)市場(chǎng) 4.1 普通住宅4.1.1 市場(chǎng)供應(yīng)在中央政策屢次提出“抑制房?jī)r(jià)過快上漲的2021年，普通住宅類物業(yè)成為2021年調(diào)控的主要對(duì)象，在政策不斷收緊下，未來市場(chǎng)存在眾多可變要素，

43、住宅物業(yè)各項(xiàng)目的均出現(xiàn)較大縮水，2021年西安市普通住宅市場(chǎng)投資額161.12億元，同比上年下滑14.08%，占全部商品房投資額的83.13%，該比例較上年下滑0.67個(gè)百分點(diǎn)；施工面積1345.06萬(wàn)平方米，同比下滑6.86%，占全部商品房施工面積的90.49%，該比例較上年下滑2.42個(gè)百分點(diǎn)；開工面積1308.39萬(wàn)平方米，同比下滑4.59%，占全部商品房開工面積的91.78%，該比例較上年下滑2.66個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積1281.28萬(wàn)平方米，同比下滑0.95%，占全部商品房新開工面積的89.95%，該比例較上年下滑1.22個(gè)百分點(diǎn)。2021年西安市普通住宅類物業(yè)空置面積為121.06

44、萬(wàn)平方米，占全部商品房空置面積的66.66%。4.1.2 市場(chǎng)銷售 4.1.2.1銷量走勢(shì)2021年西安市普通住宅類物業(yè)銷售面積1246.98萬(wàn)平方米，同比上年上漲2.39%，銷售金額為747.21億元，同比上漲30.53%；普通住宅銷售面積在商品房中所占比例為87.28%，該比例較上年下滑了3.81個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，在政策頻出的2021年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項(xiàng)政策出臺(tái)，住宅市場(chǎng)需求量被強(qiáng)迫緊縮。從全年住宅成交走勢(shì)來看，2季度的4月，“國(guó)十條等收緊政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)張望心情影響在隨后的5-6月日漸凸顯，3季度以來，伴隨著全市范圍內(nèi)的促銷活動(dòng)以及通脹壓力，需求市場(chǎng)再度釋放，迎

45、來了4季度商品房銷售的繼續(xù)高漲。4.1.2.2價(jià)錢表現(xiàn)2021年西安市普通住宅成交均價(jià)為5992元/平方米。從歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，近兩年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷，普通住宅成交均價(jià)也直線上揚(yáng)。從2021年各月房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價(jià)出現(xiàn)下滑走勢(shì)，但3季度以后，在通脹預(yù)期影響下市場(chǎng)張望迅速終了，市場(chǎng)銷量的迅速好轉(zhuǎn)也促使普通住宅成交均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績(jī)而采取的大規(guī)模促銷活動(dòng)下，住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回落。 4.1.2.3 購(gòu)買年齡分布情況 普通住宅購(gòu)買人群年齡分布圖顯示，25-30歲年齡段市場(chǎng)份額為20.37%，依然位居第一位，35-40歲年齡段市場(chǎng)份額為1

46、6.39%位居第二，從2021年普通住宅購(gòu)買人群年齡分布來看，以往典型的剛性需求以及改善型需求特征被市場(chǎng)弱化，在頻繁調(diào)控下西安房?jī)r(jià)依然“鞏固的背后，以及通脹預(yù)期影響下，購(gòu)房進(jìn)展保值增值成為2021年新產(chǎn)生的購(gòu)房群體，此外，二套房貸的收緊以及三套房的限貸政策也促使許多家庭以成年子女名義購(gòu)房，購(gòu)房人群年齡特征較往年相比大幅減弱。4.1.2.4 普通住宅分面積段銷售情況西安市2021年普通住宅各面積段銷售套數(shù)分段單位：平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上1005813255023332115924111169992223054

47、2664從上圖可以看出，2021年普通住宅買賣中，90-110平方米住宅依然是市場(chǎng)主要接受區(qū)間，但該比例較上年下滑0.93個(gè)百分點(diǎn)；70-90平方米戶型以及50平方米以下戶型成交比例出現(xiàn)明顯減少，較上年相比分別下滑了2.99%和1.22%；而110平方米以上戶型成交比例較上年增長(zhǎng)明顯。城市化進(jìn)展的加快，吸引著眾多國(guó)內(nèi)房企相繼進(jìn)入，2021年，西安樓市產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化，以金地湖城大境、萬(wàn)科金域曲江等曲江高端住宅大幅放量，全市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品層次逐漸顯現(xiàn)，大面積戶型在2021年逐漸顯露頭角。此外，在政策調(diào)整下，貸款購(gòu)房者首付比例升至3成，提高了剛性需求的置業(yè)門檻，相對(duì)而言，資金富余的改善型客戶并未遭到太

48、大影響，很大程度上促使以改善型大戶型成交比例升高。新政影響下，西安高端住宅產(chǎn)品需求市場(chǎng)受影響較弱，成交比例逐漸上升，在帶動(dòng)全市住宅成交均價(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，也拉動(dòng)套均面積的增長(zhǎng)。2021年，西安市普通住宅買賣套均面積為101.81平方米。 4.1.2.5 普通住宅分戶型銷售情況從上圖中可以看出，2室2廳戶型市場(chǎng)份額為38.20%，依然為2021年最為暢銷的戶型，在剛性需求支撐的西安樓市，傳統(tǒng)戶型依然占據(jù)市場(chǎng)絕大比例，但隨著眾多大戶豪宅的出現(xiàn)，4室戶型出現(xiàn)較大幅度上漲。對(duì)成交量前六位的戶型進(jìn)展分析，其面積區(qū)間分布情況如下：分段單位：平方米 4.1.2.6 普通住宅分價(jià)錢段銷售情況2021年全市普通住宅

49、各價(jià)錢段銷售套數(shù)分段單位：元小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于1000010972646775321456318855172411297993687541493780843947從2021年西安市普通住宅成交價(jià)錢段分布來看，5000-6000元/平方米價(jià)錢段為主要成交區(qū)間，占今年成交總套數(shù)的29.37%，而高價(jià)位房源成交比例較上年增長(zhǎng)明顯，2021年以來，海珀蘭軒，金地湖城大境，中新浐灞半島A11區(qū)組團(tuán)，萬(wàn)科金域曲江等高端住宅物

50、業(yè)陸續(xù)入市，拉動(dòng)高價(jià)位價(jià)錢段成交套數(shù)比例明顯添加。 4.1.2.7 普通住宅購(gòu)買人群來源情況西安市2021年普通住宅購(gòu)買人群來源情況單位：套本市本省其他地域外省市境外1125955782408029在外來地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)駐二線城市西安的同時(shí)，西安房地產(chǎn)以價(jià)錢優(yōu)勢(shì)以及極具升值的開展空間遭到各方關(guān)注，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲，2021年4月新政出臺(tái)后西安各大銀行開場(chǎng)對(duì)“異地購(gòu)房的貸款客戶采取行動(dòng)，執(zhí)行嚴(yán)厲的限制措施，不能提供年以上本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的，將不能獲得購(gòu)房貸款，11月西安市出臺(tái)文件“各商業(yè)銀行暫停暫停發(fā)放非本地居民家庭購(gòu)買第二套以上住房貸款，雖然政策收緊，但對(duì)于西安以本地居民占據(jù)絕大多數(shù)

51、的市場(chǎng)而言，對(duì)非本地居民家庭停頓貸款，并未對(duì)西安樓市買賣產(chǎn)生太大影響，2021年西安市普通住宅購(gòu)買人群中本市人群占到91.92%，較上年增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)。4.1.2.8 普通住宅付款方式4.2 商服用房4.2.1 市場(chǎng)供應(yīng)2021 年西安商品房中用于商服用房的投資額為17.69億元，較去年同比增長(zhǎng)63.90%，占同期商品房投資總額的9.06%，該比例較上年增長(zhǎng)4.27個(gè)百分點(diǎn)。2021 年西安商服用房施工面積為91.74萬(wàn)平方米，較去年同比增長(zhǎng)23.84%，占同期商品房施工面積的6.01%；商服用房開工面積為69.74萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)26.23%，占同期商品房開工面積總量的4.75%

52、；新開工面積為79.52萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)14.1%，占同期商品房新開工面積的5.51%。2021年西安商服用房空置面積累計(jì)為31.24萬(wàn)平方米，占同期商品房空置面積的17.20%。4.2.2 市場(chǎng)銷售4.2.2.1 銷量走勢(shì)2021年西安市商服用房得到較大開展，總銷售面積為82.56萬(wàn)平方米，同比上漲62.04%，占本期商品房銷售總量的5.78%，該比例較上年上漲1.97個(gè)百分點(diǎn)；商服用房全年銷售額為98.16億元，較去年同比增幅達(dá)82.65%，占同期商品房銷售額的10.50%。從2021年各月商服用房成交走勢(shì)來看，依然呈現(xiàn)出動(dòng)搖走勢(shì)，但銷量整體上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。由于西安商業(yè)地產(chǎn)開展較

53、為緩慢，多數(shù)以住宅工程底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動(dòng)較為明顯。隨著住宅物業(yè)其投資價(jià)值在目前國(guó)家的政策影響下已大打折扣，而作為本身就以投資功能為主的商業(yè)地產(chǎn)無論在銀行的資金支持包括國(guó)家的稅收等政策方面與住宅幾乎相當(dāng)，而商業(yè)的利潤(rùn)率顯然高住宅物業(yè)，雖然投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高，但在住宅市場(chǎng)政策收緊的環(huán)境下運(yùn)作空間更大，由此新政以來全國(guó)以及西安的商業(yè)地產(chǎn)均呈風(fēng)生水起之勢(shì)，目前萬(wàn)科、金地等大牌房企已有加大商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的動(dòng)向，作為西安市場(chǎng)在2021年也顯露這一端倪。4.2.2.2 價(jià)錢表現(xiàn)從商服用房成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，2021年全市商服用房類物業(yè)成交均價(jià)11889元/平方米，同比上漲1

54、2.72%。 4.3 寫字樓4.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)2021年西安商品房中用于寫字樓工程的投資額為8.8億元，較去年同比增長(zhǎng)39.81%，占同期商品房投資總額的4.5%，該比例較上年增長(zhǎng)1.71個(gè)百分點(diǎn)。2021年西安寫字樓施工面積為52.09萬(wàn)平方米，較去年同比增長(zhǎng)8.65%，占同期商品房施工面積的3.41%，該比例較上年增長(zhǎng)0.41個(gè)百分點(diǎn)；開工面積為52.17萬(wàn)平方米，與去年相比增長(zhǎng)41.82%，占同期商品房開工面積總量的3.55%，該比例較上年增長(zhǎng)1.09個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為55.67萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)24.50%，占同期商品房新開工面積的3.86%，該比例較上年增長(zhǎng)0.75個(gè)百分點(diǎn)

55、。2021年西安寫字樓空置面積累計(jì)為22.83萬(wàn)平方米，占同期商品房空置面積的12.57%。4.3.2 市場(chǎng)銷售4.3.2.1銷量走勢(shì)2021年西安市寫字樓銷售面積為66.54萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)85.91%，占全年商品房銷售總量的4.66%，該比例較上年增長(zhǎng)1.98個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為46.18億元，較去年增長(zhǎng)113.82%，占全年商品房銷售額的4.94%，該比例較上年增長(zhǎng)1.76個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓物業(yè)的冷暖受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)開展影響較為明顯。1999年西部大開發(fā)概念提出時(shí)，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場(chǎng)逐漸降溫，同時(shí)由于西安寫字樓在05年前仍大量開

56、發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場(chǎng)開展的死水一片。作為西部大開發(fā)的第二輪崛進(jìn)，關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃的出臺(tái)，西安作為國(guó)際化大都市的開展定位得以明確，加之近年來西安在城市開展、經(jīng)濟(jì)建立方面所獲得的明顯成就，作為中心城市的定位越發(fā)明朗，使得外來企業(yè)進(jìn)入西安的志愿更得以拉升，推進(jìn)西安寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的再度走高。4.3.2.2價(jià)錢表現(xiàn)2021年西安市寫字樓成交價(jià)錢為6940元/平方米，與上年相比上漲15.01%，2021年西安寫字樓類依然是以高新區(qū)成交為主，而城北區(qū)作為近年來開展的重點(diǎn)，隨著各項(xiàng)設(shè)備的成熟，城北寫字樓物業(yè)也開場(chǎng)嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域位置，從以下排行榜中就有所表達(dá)。4.4 別墅4.4.1

57、 市場(chǎng)供應(yīng)2021年西安商品房別墅類物業(yè)投資額為7.78億元，較去年同比減少62.90%，占同期商品房投資的3.98%，該比例較上年下滑5.31個(gè)百分點(diǎn)。2021年西安別墅類商品房施工面積38.47萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)29.15%，占本期商品房施工面積的2.52%，該比例較上年上漲0.65個(gè)百分點(diǎn)；本期別墅類商品房開工面積37.77萬(wàn)平方米，與去年同比上升22.58%，占同期商品房開工面積的2.57%，該比例較上年上漲0.51個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為27.48萬(wàn)平方米，與去年同比減少8.69%，占同期商品房新開工面積的1.90%，該比例較上年下滑0.19個(gè)百分點(diǎn)。2021年西安別墅物業(yè)空置面

58、積為6.49萬(wàn)平方米，占商品房空置面積總量的3.57%。4.4.2 市場(chǎng)銷售4.4.2 .1銷量走勢(shì)2021年西安市別墅物業(yè)市場(chǎng)銷售總量為24.13萬(wàn)平方米，同比下滑3.06%，占商品房銷售總量的1.69%，該比例較上年下滑0.17個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)銷售額40.87億元，同比增長(zhǎng)37.62%，占商品房銷售總量的4.37%。長(zhǎng)期以來，西安市別墅物業(yè)開展較為緩慢，在售工程數(shù)量較少，且經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)消化，市場(chǎng)存量缺乏，在售工程主要集中于曲江南湖板塊，隨著的實(shí)施，曲江新區(qū)面積擴(kuò)展至40.97平方公里，并在現(xiàn)有根底上規(guī)劃建立九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到2021年全面建成曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。這一利好音訊的傳來，

59、曲江高端住宅工程的開發(fā)更是風(fēng)起云涌，2021年9月綠地國(guó)際生態(tài)城快速入市，充足的房源以及獨(dú)具自然水系的景觀特點(diǎn)迅速占領(lǐng)別墅物業(yè)開展高地，帶動(dòng)別墅類房產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張。4.4.2.2價(jià)錢表現(xiàn)2021年西安別墅類物業(yè)成交均價(jià)為16939元/平方米，同比上漲41.96%。其中，金地湖城大境以及綠地國(guó)際生態(tài)城成為拉動(dòng)均價(jià)大漲的主要推手。五、分城區(qū)商品房市場(chǎng)5.1 城南區(qū)截至2021年12月30日，城南區(qū)共有在售工程82個(gè)，占全市總工程數(shù)的26.54%，在售個(gè)案數(shù)量居全市各城區(qū)第二位。2021年城南區(qū)施工面積為391.72萬(wàn)平方米，較去年相比下滑10.65%，占全市施工面積總量的25.65%，該比例較上年

60、下滑1.82個(gè)百分點(diǎn)；開工面積為399.33萬(wàn)平方米，與去年相比下滑1.56%，占全市開工面積總量的27.20%，該比例較上年上漲0.05個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為385.09萬(wàn)平方米，較去年同比下滑2.95%，占到新開工面積總量的26.68%，該比例較上年下滑0.92個(gè)百分點(diǎn)。2021年城南區(qū)商品房銷售面積386萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)8.54%，占今年商品房總銷售面積的27.03%；銷售額為293.46億元，較上年增長(zhǎng)38.60%，占本期商品房總銷售額的31.27%。 5.1.1 各物業(yè)價(jià)錢表現(xiàn)2021年城南區(qū)各物業(yè)成交價(jià)錢依次為：普通住宅類6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；寫字樓