房地產(chǎn)前景分析及發(fā)展預(yù)測(cè)

1、透視房產(chǎn)“潛規(guī)則”- -序近年來隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也越來越廣受人們關(guān)注。住房 問題作為人們?nèi)粘Ｉ钏仨毥鉀Q的基本問題也越來越成為人們討論的焦點(diǎn)，然而在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中還存在諸多的問題， 如何使房地產(chǎn)企業(yè)走上可 持續(xù)健康的發(fā)展之路，是解決目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的困境的關(guān)鍵。在大多數(shù)人眼中，房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)是一個(gè)暴利行業(yè)。目前，在我國絕大多數(shù)城 市，尤其是一線城市，住房越來越成為困擾絕大多數(shù)人的一個(gè)大問題。一般人買 不起房也租不起房，高房?jī)r(jià)是讓很多人是氣憤而又無奈。他們把希望寄托于政府 出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，一、行業(yè)形勢(shì).調(diào)控下的房地產(chǎn)2010年國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，

2、將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。2010年可以說是房地產(chǎn)的調(diào)控年。2009年房?jī)r(jià)漲了 25%, 2010年在國務(wù)院的調(diào)控下，漲幅降低了10個(gè)百分點(diǎn)。但是，2010年即使上漲15%,房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)收入比在 繼續(xù)惡化。房?jī)r(jià)收入比是指平均面積的套房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，幾年可以買一套房子。2009年全國是8.3,雖然2010年宏觀調(diào)控力度很大，仍到了 8.7,上升了 0.4。消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)測(cè)算：一個(gè)家庭，正常的工薪、利息水平下，房 價(jià)收入比超過了 6,居民買房就很困難，超過

3、7,難度就相當(dāng)大，房?jī)r(jià)收入比超過8, 85%的居民買不起房子。一般發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)收入比是3到6。2011年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨房地產(chǎn)藍(lán)皮書發(fā)布會(huì) 5日在北京舉行。會(huì)上，房 地產(chǎn)藍(lán)皮書副主編尚教蔚表示，十一五”期間商品房銷售均價(jià)總體上保持快速上漲態(tài)勢(shì)，由2006年每平方米3367元，上漲到2010年的每平方米5025元，年均增速達(dá) 9.7%,比 十 五”提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。十一五”期間房?jī)r(jià)增速體現(xiàn)出 M型走勢(shì)，2010年增速為7.4%。.新的調(diào)控措施2011年，國務(wù)院為了將迅速上漲的房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，采取了一系列的措施。主要有如下 幾條：.控制貸款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供應(yīng)，清理囤地。.

4、限制二套房、三套房買賣。.建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。據(jù)估算，保障房建設(shè)與危房改造要花8萬億元左右。二、當(dāng)前的房產(chǎn)行業(yè)前景分析近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入市場(chǎng)化，我國房?jī)r(jià)居高不下，而且還有持續(xù)上升的趨勢(shì)，對(duì)此中央政府不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策， 以抑制房?jī)r(jià)過快的增長(zhǎng)，力口之受2008 年全球金融危機(jī)的影響，似乎目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景不容樂觀。 但同時(shí)伴隨黨中央、 國務(wù)院政策的出臺(tái)，也為一些諸如萬科、中海、保利等有實(shí)力的、有積累的、有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)至少提供了未來 10年大的發(fā)展空間，搭建了一個(gè)非常有利的平臺(tái)。據(jù)了解，4月26日，福布斯發(fā)布了華人富豪榜。從華人富豪的財(cái)富來源來看，制造業(yè)、房地產(chǎn)、金

5、融業(yè)位居前三位。大陸產(chǎn)生全球富豪最多的行業(yè)是制造業(yè)、房地產(chǎn)和生物醫(yī)藥。 在中國大陸、香港及東南亞的富豪中，地產(chǎn)商或者多元化經(jīng)營(yíng)包括地產(chǎn)者，在華人富豪總數(shù)中占據(jù)第二。而海外華人也在紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)地產(chǎn)、或者與地產(chǎn)有關(guān)的零售業(yè)、 工業(yè)園區(qū)開發(fā)。而在2011年胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示，中國千萬富豪達(dá)96萬人，在個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，有過 1/3的富豪選擇了房地產(chǎn)投資及開發(fā)。試問如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有前景， 又如何會(huì)吸引和造就如此眾多富豪？目前中國 房地產(chǎn)行業(yè)正處于整治階段一一健康調(diào)整的過程，雖然整個(gè)過程還需要一段 時(shí)間，需要一些政策的出臺(tái)和落實(shí)幫助房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康發(fā)展。中國的房地

6、產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了一個(gè)很重要的地位，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱和依托，數(shù)據(jù)表明中國35個(gè)大中城市，地方財(cái)政的土地占了相對(duì)財(cái)政收入的30%多，個(gè)別城市都占了 50%-60%。所以它的好壞對(duì)中國整體的經(jīng)濟(jì)水平是有直接影響，可見如此重要的一個(gè)行業(yè)，它未來的發(fā)展肯定會(huì)越發(fā)展越好， 也會(huì)越有利于中國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從根本上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就目前備受熱捧的二手房市場(chǎng)而言，二手房房?jī)r(jià)總體不會(huì)下降， 大約會(huì)在上下 5%的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，局部地區(qū)有10%的跌幅，這是由市場(chǎng)的環(huán)境差異和供求關(guān)系決定的。經(jīng)適房、公租房與廉租房雖價(jià)格適中，可以 解決目前城市中中低經(jīng)濟(jì)收入

7、家庭住房困難的問題，但卻是具有一定的臨時(shí)性和限制性的，而且面臨諸多的監(jiān)管問題，更多的是含有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)的，并不能從根本上解決住房問題。三、房?jī)r(jià)上漲原因分析我國住房制度改革30多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從 6.7 平方米增加到目前的超過 30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之 TOC o 1-5 h z 一。然而，近年來住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過快。中央從2003年開始出臺(tái)土地、稅收、信貸、市場(chǎng)規(guī)范等方面的系列措施對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來實(shí)施了更加密集的、直接針對(duì)房?jī)r(jià)的組合調(diào)控。因此要

8、解決房地產(chǎn)行業(yè)所面臨困難，同時(shí)也為了貫徹和落實(shí)好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作和住房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施，需要深入分析住房?jī)r(jià)格上漲的的原因。.中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長(zhǎng)的需求目前中國人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國不得不進(jìn)行大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)。改革開放前的三十年中國并未合理的解決人口增長(zhǎng)與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為 3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革后的三十年中有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn) 入市場(chǎng)化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴(kuò)大，投入不斷增加，住房面積和數(shù)量也不斷增長(zhǎng)， 但仍無法滿足日益增長(zhǎng)的需求。縱觀全球房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫中又有哪個(gè)國家或地區(qū)是在人口

9、被告訴是在增長(zhǎng)中發(fā)生的呢？當(dāng)人口增長(zhǎng)下降且住房能滿足基本需求時(shí)，房?jī)r(jià)就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房?jī)r(jià)自然也就難以上漲了。最關(guān)鍵的原因是目前的住房數(shù)量和住房需求供需關(guān)系不平衡。中國的城市家庭新增戶數(shù)從 2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每 年竣工的住房大約只有 500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長(zhǎng)期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，國家出臺(tái)政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場(chǎng)的穩(wěn)定性。.中國的城市化需求中國經(jīng)濟(jì)正處于數(shù)十年持續(xù)的高增長(zhǎng)中，這個(gè)增長(zhǎng)中

10、的貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中出現(xiàn)的，也沒有哪個(gè)國家可以在不實(shí)現(xiàn)城市化率的提高中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)。歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)所引發(fā)的貧富差距和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業(yè)而輕城市化的進(jìn)程。世界上，特別是亞洲的多數(shù)國家都在二戰(zhàn)之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進(jìn)程。大多在人均1000美元GDP時(shí)實(shí)現(xiàn)了城市化率 6570%而我國1949年時(shí)僅有城市132個(gè)，市區(qū)人口僅為全部人口的 7.3%。 到1978年只有城市194個(gè)，城市化率僅為17.92%,處于城市緩慢發(fā)展的階段。而 19781995 年

11、期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，進(jìn)城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個(gè)，城市化率達(dá)到了 29.04%。目前中國是發(fā)展中國家，城市化速率加快不可避免，從世界各國情況看，30 70%勺城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%勺城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正處于這個(gè)高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達(dá)6604,城市人口已超過6億，城市化率已達(dá)45%雖然低于49%勺世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長(zhǎng)，最高年份達(dá)4.65%的增 長(zhǎng)率。中國用了三十年的改革時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。如果以同樣的速度將需要 60年的時(shí)間，必須以成倍

12、增長(zhǎng)的速度才有可能在未來的2030年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時(shí)實(shí)現(xiàn)城市化率6570%勺水平。為了在2050年前實(shí)現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國家城市化水平，使我國農(nóng)村人口降低到20%以下，也就是說從現(xiàn)在起，我國平均每年要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移1600萬左右人口。解決轉(zhuǎn)移人口的住房問題， 是目前亟待解決的問題， 因此在房地產(chǎn)開發(fā)這一塊就會(huì)產(chǎn)生了一個(gè)巨大的缺口。比如北京，每年進(jìn)入的外來人口約 75萬人，外來人口進(jìn)城，就意味著開發(fā)商的商品房購買者后面又增加長(zhǎng)長(zhǎng)的一隊(duì)人。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊拆除重建 中實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而長(zhǎng)期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個(gè)城市化率的需求。

13、從近十年城市化進(jìn)程的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%,外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的 15.3%,兩者合計(jì)約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式 提供的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達(dá)到滿足條件的，市場(chǎng)化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的手段大約就是價(jià)格了。.土地資源的稀缺性中國國土面積達(dá)960多萬平方公里，而中國現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里,僅占國土總面積的 0.4%,而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，則占到國土總面積的1.75%。如果拿出1%勺國土面積來建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問題。因此實(shí)際中國是不

14、缺少土地的。但中國面臨著土地制度的約束性條件，雖然國家大力支持新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展，但還是無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。這樣不僅造成了資源的浪費(fèi)，更造成嚴(yán)重的土地浪費(fèi)，阻礙了中國實(shí)現(xiàn)城市化的進(jìn)程，尤其是考慮到中國糧食生產(chǎn)的安全，因而不得不出臺(tái)嚴(yán)守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項(xiàng)選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。 目前國土的可耕種面積約占國土面積 的17%但實(shí)際的農(nóng)田只剩了 18億畝多一點(diǎn)，其中約1315億畝用于糧食的生產(chǎn)，其余用于 經(jīng)濟(jì)作物等。但從土地利用的

15、變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設(shè)用地的增減直接關(guān) 系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護(hù)。全國的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項(xiàng)目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項(xiàng)。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中 還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%,而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招標(biāo)過程中不斷出現(xiàn)天價(jià)的種子。.地價(jià)的整體上升2011年一季度，在 十二五”良好開局和換屆效應(yīng)作用下，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，城市化、工業(yè)化進(jìn)程持續(xù)加速，流動(dòng)性過剩及通脹壓力等因素不斷沖高土

16、地需求。但受調(diào)控新政及春節(jié)假期的雙重影響，市場(chǎng)上流動(dòng)性回收力度加大，支撐房地產(chǎn)投機(jī)炒作的非理性預(yù)期弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望氣氛，地價(jià)漲幅略有回落。 其中，全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，呈小幅上升態(tài)勢(shì)；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為2.20%、3.33%、2.44%、1.43%;同比增長(zhǎng)率分別為8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地價(jià)環(huán)比、同比增幅有所放緩，特別是居 住地價(jià)環(huán)比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。y媒合 t商業(yè) 一 廟柱 一口工業(yè)圖2- 2007年以來全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各季度分用途地價(jià)

17、環(huán)比增長(zhǎng)率.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升人們?cè)诒г拐靸r(jià)地太黑的同時(shí)，也許大多數(shù)人都將注意力放在了地價(jià)與房?jī)r(jià)上，尤其是關(guān)注政府的地價(jià)收入和出臺(tái)的調(diào)控政策上。其實(shí)政府的地價(jià)收入大多重新回到了城市的土地之中，變成了房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)條件，而這些所謂調(diào)控政策也只是為了緩解一時(shí)的當(dāng)務(wù)之 急。中國經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)中有一個(gè)明顯的特征那就是是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)之中，這種競(jìng)爭(zhēng)使得所有城市的政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市開始建高鐵、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花 園和改善城市面貌。這樣不但所提供的土地被社會(huì)與投資者重新認(rèn)識(shí)了，周邊的房?jī)r(jià)也在市場(chǎng)

18、中得到了價(jià)值的重新認(rèn)定。環(huán)境的改善讓價(jià)值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設(shè)與政府的投入又有哪個(gè)不是希望提高國民的財(cái)富與城市的價(jià)值呢？難道會(huì)有一個(gè)政府專門去想讓國民的財(cái)富不斷的 貶值、讓國民的財(cái)富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會(huì)很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財(cái)富價(jià)值是同樣重要的事，要嚴(yán)厲批判的恰恰是那些想用國民財(cái)富貶值來達(dá)到推翻政府執(zhí)政目的的短視者。而政府的大量投入和環(huán)境的改變難道不同時(shí)應(yīng)提升房屋的價(jià)值嗎？.價(jià)格的提升也是一種貨幣現(xiàn)象近年來隨著人民幣匯率的不斷上升，人民幣在對(duì)其他貨幣升值的同時(shí)，對(duì)在本國的購買能力卻是貶值的。有些現(xiàn)象是我們切身可以感覺得到的，比如十年

19、前十元錢能買多少東西， 而今天能買多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現(xiàn)象。再如十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增長(zhǎng)基礎(chǔ)除了生產(chǎn)效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值， 因此才有了貨幣流動(dòng)性過剩必然導(dǎo)致通貨膨脹的理論。最近這4年，為了快速發(fā)展，為了抗衡金融危機(jī)的沖擊，銀行發(fā)行的貨幣總量超高速增加。2010年我國的GDP總值達(dá)39萬億人民幣，但是市場(chǎng)上發(fā)行的貨幣已經(jīng)大大超過70萬億，過多的發(fā)行貨幣會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，超過GDP的部分需要保值增值的避風(fēng)港。貨幣政策一一我們認(rèn)為今年以來貨幣政策仍然會(huì)趨緊，可能每一次的加息都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，但是我們不可忽略的累計(jì)加息效果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影

20、響。如果用銀行存款來計(jì)算，所有人都會(huì)認(rèn)為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不同樣的事情，買不了同樣多的東西了。目前在許多投資人眼里，只有房地產(chǎn)才能保值增值。而股市的動(dòng)蕩只能短期投機(jī)， 不能保證長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的投資需求。相較之下，投資房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最明智的選擇。.成本因素的變化成本因素導(dǎo)致產(chǎn)品的價(jià)格上漲是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)基本現(xiàn)象，當(dāng)糧食的收購價(jià)格提高 時(shí)，糧食產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)提高，房地產(chǎn)也是如此。國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，土地的價(jià)格在提高，鋼材、水泥等建材的價(jià)格也在提高；使用的新材料提高了質(zhì)量的同時(shí)價(jià)格也在提高，連工人的工資也在提高， 最終的產(chǎn)品一一房子的價(jià)格自然也會(huì)是上漲的。 總不能購買者的收入在提高

21、時(shí)，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。這顯然是不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。更重要的是中國浪費(fèi)了三十年低成本實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時(shí)機(jī)，如今不得不承受高成本實(shí)現(xiàn)城市化的現(xiàn)實(shí)。在石油每桶2美元時(shí)我們失去了機(jī)會(huì)，只好在大多數(shù)國家已在低成本時(shí)就實(shí)現(xiàn)了高城市化率的競(jìng)爭(zhēng)中掙扎。煤、鐵礦石的低價(jià)時(shí)代已不會(huì)再來了，正視這個(gè)成本加速增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，就必須容忍不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲。.不動(dòng)產(chǎn)的多重功能作用從歷史的經(jīng)濟(jì)周期看，不動(dòng)產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會(huì)在住、用的同時(shí)用房屋作為財(cái)富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強(qiáng)、 抵押

22、率最高和最容易變現(xiàn)的。同時(shí)還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù) 并且是難以作假的。這種融資作用不但可以提高幫助消費(fèi)，也可以有助于提供投資、生產(chǎn)的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費(fèi)能力變成今天的投資能力和實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的。正因?yàn)槎嘀毓δ艿淖饔猛瑫r(shí)集于一身，因此增加了民眾對(duì)住房的偏好，特別是供不應(yīng)求讓升值的預(yù)期長(zhǎng)期并穩(wěn)定，更促成了價(jià)格的上漲。.中國的傳統(tǒng)文化受中國傳統(tǒng)文化的影響，“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會(huì)一種成家立業(yè)要 先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂。同時(shí)將遺產(chǎn)留給后人的文化，從歷代

23、皇帝傳江山開始演變?yōu)槊耖g的一種潛意識(shí)。沒有遺產(chǎn)稅，讓這種傳承的文化成為現(xiàn)代大多數(shù)老年人一種根深蒂固的觀念。而對(duì)年輕的一代則成為沒有私有住房的財(cái)富作為生活安全的保障就無法成家立業(yè)，讓祖孫幾代人共同為置業(yè)而奮斗?，F(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴(kuò)張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實(shí)生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。.精神上的一種追求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們也會(huì)越來越追求更舒適的居住環(huán)境，人們的心態(tài)不容易滿足，所以這個(gè)追求也不會(huì)停止。加之我國人口基數(shù)巨大，如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)更紅火。這同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更新更高的

24、要求。支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對(duì)比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實(shí)房改之前全社會(huì)不都是在租房住嗎？但那時(shí)是制度讓人們無法擁有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，一旦這張網(wǎng)被撕破之后，潮涌般的爆發(fā)出了一股置產(chǎn)熱的力量，讓社會(huì)與市場(chǎng)在毫無準(zhǔn)備之中被沖得七零八落。于是出現(xiàn)了一種特殊的情況，人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房比重反而是最高的。這正是生活的對(duì)比中高收入不再為自己的生活地位與消費(fèi)能力發(fā)愁，有沒有祖產(chǎn)不是最重要的，生活質(zhì)量的好壞是最重要的。反之，最缺少精神

25、需求的低收入人群則不得不靠擁有 住房財(cái)產(chǎn)來保住尊嚴(yán)與地位。正是這種對(duì)比中的作用讓人們?cè)趯?shí)物財(cái)富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達(dá)車的年輕人會(huì)對(duì)奔馳車表示贊賞，并看不起電動(dòng)摩托車。 同樣擁有住房的騎自行車的年輕人則不愿嫁給只有拉達(dá)車而無住房的對(duì)象，互補(bǔ)中的精神與物質(zhì)的追求中，更多的人會(huì)以擁有住房資產(chǎn)而驕傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活質(zhì)量的大款們。住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣，也變成了身份與地位的象征，價(jià)格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。.不可忽略的收入增長(zhǎng)居民收入增加是房?jī)r(jià)上漲的最直接的原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加， 恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不

26、斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下， 住房的有效需求得以釋放， 家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。同時(shí)，在缺乏“儲(chǔ)蓄一投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇， 住房投資需求逐漸啟動(dòng)， 房?jī)r(jià)被進(jìn)一步拉高。 當(dāng)房?jī)r(jià)超出與居住 需求相符的水平時(shí)， 投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房?jī)r(jià)收入比超過國 際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房?jī)r(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升， 早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的選擇。寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對(duì)

27、銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí)，我國住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款。可以說，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房?jī)r(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控 政策，而且會(huì)采取各種對(duì)策來消化“不利”的調(diào)控政策?！巴恋刎?cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。 在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。 在土地財(cái)政的激勵(lì)下， 地方政府積極在城市開展“三舊”改造， 并

28、最大限度地挖掘農(nóng)村土地 資源。如果說早期階段是房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，那么，現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房?jī)r(jià)了。應(yīng)該說，居民的住房消費(fèi)和投資行為、銀行的信貸策略、地方對(duì)土地財(cái)政的依賴以至房 地產(chǎn)開發(fā)商的逐利動(dòng)機(jī)，從其各自的角度來看都是理性的，但從經(jīng)濟(jì)和民生的整體來看則產(chǎn)生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。我國正處在工業(yè)化中期階段，重化工業(yè)快速擴(kuò)張，而且長(zhǎng)期依靠外延型投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來支撐。地方政府為招商引資，競(jìng)相對(duì)工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內(nèi)的政策扶持， 工業(yè)用地價(jià)格低廉甚至是無償?shù)摹?這就需要用房地產(chǎn)建設(shè)用地的“招拍掛”收入來補(bǔ)貼工業(yè) 發(fā)展，即所謂房地產(chǎn)業(yè)反

29、哺工業(yè)。這是不少地方房?jī)r(jià)高企的重要原因。為緩解中低收入者住房困難，在中央主導(dǎo)下，近年來各地保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 開工套數(shù)創(chuàng)歷史最高，“十二五”期間還要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。保障房建設(shè)的意義不僅在于解決房?jī)r(jià)過快上漲造成的部分居民居住困難問題，更重要的是引導(dǎo)形成符合我國人多地少這一基本國情的住房消費(fèi)模式。但應(yīng)當(dāng)看到，如果以工業(yè)粗放擴(kuò)張為特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不改變，地方政府和領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核方式不改變，房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)就難以扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房的投資品屬性就會(huì)強(qiáng)化，不僅進(jìn)一步加大了住房市場(chǎng)的投機(jī)性，而且誘使資源過度投入房地產(chǎn)業(yè)， 不利于提升經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 抑制房?jī)r(jià)過快上漲， 從根

30、本上看要靠轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、城市發(fā)展模式、工業(yè)發(fā)展模式。幾乎全社會(huì)聽到的都是中國高房?jī)r(jià)的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢(mèng)幻。既有人用不正確的計(jì)算方式中的房?jī)r(jià)收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房?jī)r(jià)租售比來證明這個(gè)泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認(rèn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度與數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于收入 增長(zhǎng)的幅度與倍數(shù)。如果用價(jià)格與收入的同比計(jì)算，1998年房改貨幣化時(shí)的全國商品房住宅平均價(jià)格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為

31、 62平方米，則房?jī)r(jià)收入比在1:7以下，也就是說大部 分城市的房?jī)r(jià)收入比在1： 6以下，少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在1: 8左右（因?yàn)槭杖牒侠響?yīng)用中位數(shù)，房?jī)r(jià)也應(yīng)用中位數(shù)價(jià)格，則全國的平均房?jī)r(jià)收入比都在1: 6以下）。2009年的全國商品房住宅平均價(jià)格為 4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為 17175 元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商 品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數(shù)約為 68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方 米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房?jī)r(jià)收入比都平均在1:6之內(nèi)，換成中位數(shù)技術(shù)， 則仍是絕大多

32、數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比在1: 6之下。再看各自的增長(zhǎng)情況， 房?jī)r(jià)從1854元/平方米增長(zhǎng)到4445元/平方米，增長(zhǎng)了 1.39倍，而 人均可支配收入則從 5425元/年增長(zhǎng)到17175元/年，增長(zhǎng)了 2.16倍，很明顯收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。問題只在于平均數(shù)中只反映了一種統(tǒng)計(jì)中的對(duì)比情況，實(shí)際的生活中則一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人則大大的低于平均收入，于是就出現(xiàn)了一些人可以用更高的價(jià)格、更大的面積改善居住條件，而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能納入政府的保障范圍之內(nèi)，又沒有充分的能力可以任意的選擇消費(fèi)，但又有較高的消費(fèi)欲望，于

33、是成了被美譽(yù)為夾心層的一群，也成為不管實(shí)際情況如何也要攻擊房?jī)r(jià)與社會(huì)的主力。問題還在于中國的商品房住房生產(chǎn)量每年僅有500萬套上下，按城市現(xiàn)有家庭戶數(shù)計(jì)算大約只占2.5% （城市人口約6.07億，2億多戶），只能優(yōu)先滿足那些收入高于平均值的家庭， 只有當(dāng)供給量大量增長(zhǎng)時(shí)，才能用不同的產(chǎn)品覆蓋更大的受益群體。因此在收入的增長(zhǎng)中， 特別是高收入群體收入的快速增長(zhǎng)中，房?jī)r(jià)也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中停下收入增長(zhǎng)的腳步嗎？試想能在資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)中停下 土地價(jià)格增長(zhǎng)的腳步嗎？除了擴(kuò)大供給之外，缺少供求平衡的條件時(shí)， 房?jī)r(jià)只好承擔(dān)更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會(huì)提高民眾

34、收入增長(zhǎng)的速度。也許還能舉出更多的理由來說明房?jī)r(jià)必然上漲的原因，但只希望房?jī)r(jià)上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長(zhǎng)的條件。我同樣可以舉出許多房?jī)r(jià)會(huì)下跌的理由，但至少目前這些國際上曾經(jīng)出現(xiàn)的讓房?jī)r(jià)暴跌的理由尚未在中國出現(xiàn)。如果經(jīng)濟(jì)的下滑、房貸中的高杠桿率（中國一次性付款購房的比重超過了50%貸款只占全部銷售額的19%）,人口的下降、家庭分裂速度的下降（這些大約都在2020年之后才開始） 如果政府投入的減少、 貨幣的高速升值（日本當(dāng)年升值了 4倍多），以及大量失業(yè)導(dǎo)致的收入 減少、城市化率的減速等等。而當(dāng)下降的因素尚未出現(xiàn)、上漲的因素占主導(dǎo)地位時(shí)，必須正視這種目前發(fā)展階段的特 征，并用對(duì)癥下藥的方

35、式解決供給量增加的問題，才有讓房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)的可能。用政策的強(qiáng)壓硬將房?jī)r(jià)打下去的可能在中國是存在的，非市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中政府的力量是可以強(qiáng)大到指揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡的。但這種強(qiáng)壓下的市場(chǎng)是政府的主導(dǎo)目的嗎？會(huì)讓中國比其他國家更強(qiáng)大嗎？房?jī)r(jià)只有在正確的認(rèn)識(shí)與分析中才會(huì)具有理性！四、應(yīng)對(duì)方法分析.大型房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)面對(duì)中央和地方政府接連不斷出臺(tái)的各種嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，與中小企業(yè)相比，大型房地產(chǎn)企業(yè)的處境可能相對(duì)較好，在資金方面、土地儲(chǔ)備方面的相對(duì)優(yōu)勢(shì)使這些企業(yè)暫無近憂，但遠(yuǎn)景堪慮。從企業(yè)自身看，這些大型房地產(chǎn)企業(yè)大多還存在管理水平落后（人均資金占有率與國外企業(yè)相比即可說明這一點(diǎn)），開發(fā)水平不高等諸多問

36、題；從外部環(huán)境看，入世后境外先進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及國內(nèi)優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)將會(huì)走上迅速擴(kuò)張的道路，因此對(duì)于這些目前中國大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，前景并不樂觀。 一、品牌是做強(qiáng)的前提房地產(chǎn)企業(yè)要做大做強(qiáng)， 就要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；?， 專業(yè)化和戰(zhàn)略化， 創(chuàng)立屬于自己的品 牌。品牌化差異是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。擁有知名品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、 管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。長(zhǎng)久以來中國的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，諸如裝修費(fèi)、房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)等等，而且各因素的權(quán)重相差不多，這樣就使得許多購房者處于了觀望狀態(tài)之中，在買與不買的邊緣徘徊。而萬科集團(tuán)從開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)

37、作伊始，就以滿足客戶需求為導(dǎo)向、 服務(wù)客戶為中心的服務(wù)決策模式深受客戶歡迎，加之其良好的售后服務(wù)，使得其廣大客戶中獲得良好聲譽(yù)，建立了與客戶良好的合作關(guān)系，這為萬科集團(tuán)以后的巨大發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，擁有知名品牌房地產(chǎn)企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)巨大優(yōu)勢(shì)，并獲得巨大的超額利潤(rùn)。因此，品牌是確保房地產(chǎn)企業(yè)能在未來的競(jìng)爭(zhēng)中立足的關(guān)鍵。 二、規(guī)?；亲鰪?qiáng)的資本未來隨著中國房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，隨之而來的結(jié)果便是使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場(chǎng)之牛耳的 產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已逐漸呈現(xiàn)大魚吃小魚的態(tài)勢(shì)， 產(chǎn)開發(fā)行業(yè)起步較早的廣州市，目前已有約房地產(chǎn)航母”、房地產(chǎn)

38、大鱷目前中國房地 小型企業(yè)不斷被淘汰或吞并。例如，在我國房地 1/3的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局， 從最 輝煌時(shí)期的1600多家，減少至目前的 1000多家。而其他大型房產(chǎn)企業(yè)諸如萬科這樣的企業(yè)， 也正努力從其他開發(fā)企業(yè)特別房地產(chǎn)國企中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲(chǔ)備。 房地產(chǎn)開發(fā) 大盤時(shí)代”的來臨以及國內(nèi)資本市場(chǎng)的逐步成熟，將大大加快中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；瘓F(tuán)化的步伐。為了適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 大型的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛走向聯(lián)合擴(kuò)大規(guī)模，因?yàn)樗麄円采钌畹卣J(rèn)識(shí)到了規(guī)?；攀亲鰪?qiáng)的資本。從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)具有所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，同時(shí)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型， 管理技術(shù)密

39、集型、 人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)， 決定了房地產(chǎn)開發(fā) 行業(yè)的進(jìn)入門檻應(yīng)該較高。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場(chǎng)舞臺(tái) 的主角，占據(jù)市場(chǎng)的絕大份額，如香港五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。 與國際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻過低、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，因此規(guī)模化是房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)的資本。是穩(wěn)住國內(nèi)市場(chǎng)不被侵占的必要前提。 三、專業(yè)化是做強(qiáng)的手段隨著住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的主角， 將由專業(yè)化公司、專業(yè)化集團(tuán)替代目前無數(shù)分散的中小型企業(yè)并由此引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的深刻變化專業(yè)化經(jīng)營(yíng)將成為企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地的準(zhǔn)入證。這是資金密集

40、型和產(chǎn)業(yè)化程度較高的行業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)必然出現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)局面。可以預(yù)見，今后房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在專業(yè)集團(tuán)和專業(yè)公司之間，它們的開發(fā)行為和觀念將極大地影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)處境堪憂一一一個(gè)顯而易見的事實(shí)是這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)與專業(yè)集團(tuán) 相比，猶如小炮艇與航空母艦對(duì)峙，即便有四兩拔千斤之力，也很難進(jìn)入房地產(chǎn)的主流社會(huì)。事實(shí)一再證明，房地產(chǎn)開發(fā)拼的主要是資金、土地資源和創(chuàng)新水平。這三者構(gòu)成房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)容。誰擁有這些優(yōu)勢(shì)，誰就能在市場(chǎng)立足。否則，將一事無成一一沒有資金，你縱有千般功夫也難以生存發(fā)展；拿不到土地，你就永遠(yuǎn)只能紙上談兵，很難按照自己的理念去整體

41、規(guī)劃營(yíng)造具體品牌意義的樓盤；沒有創(chuàng)新水平，即使你擁有資金和地處繁華街區(qū)的黃金地段，也最終的結(jié)果仍可能是你開發(fā)的樓盤門可羅雀。凡此種種，恰恰正是專業(yè)公司的強(qiáng)項(xiàng)，因此，企業(yè)要做強(qiáng)，專業(yè)化是必要的手段。 四、戰(zhàn)略化的決策眼光是做強(qiáng)的動(dòng)力 目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識(shí)到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。 而未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著趨勢(shì)是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。因此，未來開發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品

42、的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。并且，未來的中國房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗(yàn)決策就 能 贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實(shí)際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。.中小企業(yè)面臨兩個(gè)選擇選擇一： ?！倍钡钠髽I(yè)小型化之路中小企業(yè)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)就是靈活高效，但是以規(guī)?；瘓F(tuán)化的思路去經(jīng)營(yíng)小企業(yè)就會(huì)淡化 這種優(yōu)勢(shì)，甚至處在不上不下得尷尬境地。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一定要緊跟市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以一種小型化的思路開發(fā)每一個(gè)項(xiàng)目，讓每一個(gè)參與項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮作用，以最低的成本投入創(chuàng)造出最大的價(jià)值。向?qū)！倍卑l(fā)展，突出企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，走富有特色房的做小”之路。中

43、小房地產(chǎn)企業(yè)既搞建筑設(shè)計(jì)，也搞工程開發(fā)、工程建筑、工程銷售、物業(yè)管理是肯定不具備競(jìng)爭(zhēng)力的， 隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)趁早找出自己開發(fā)行業(yè)最具優(yōu)勢(shì)的方面，突出發(fā)展一點(diǎn)，全 力發(fā)展做到企業(yè)雖 小”，業(yè)務(wù)卻 精、深、大”，成為競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。企業(yè)小型化思路是根據(jù)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和開發(fā)商的角色進(jìn)行仔細(xì)地分析后，得出的以提高企業(yè)資源運(yùn)用效率為目標(biāo)，充分利用資源杠桿，依靠專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展策略。一個(gè)資源處于劣勢(shì)地位的企業(yè)，如何戰(zhàn)勝優(yōu)勢(shì)企業(yè)？答案是以同樣的錢做更多的事。 一切以一個(gè)資源非常有限的小公司”為出發(fā)點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)策略，以通過有效利用較少的資源， 獲得更高成長(zhǎng)”為目標(biāo)，集中全力發(fā)展少數(shù)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以

44、靈活的資源替代思路和行動(dòng)速度 獲得相對(duì)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)具有優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)可能不在乎花數(shù)十萬美金請(qǐng)一個(gè)外國設(shè)計(jì)師來做建筑方案，與之相比一個(gè)小企業(yè)可能僅以幾萬元的代價(jià)換來清華大學(xué)建筑系的高材生的精品之作。這就是典型的以小企業(yè)思路運(yùn)用資源杠桿的范例。 新的企業(yè)架構(gòu) 一一組織扁平化”是我國地產(chǎn)企業(yè)也可以借鑒。企業(yè)可以依靠管理咨詢機(jī)構(gòu)的 幫助，深入分析業(yè)務(wù)流程，精簡(jiǎn)一切非關(guān)鍵工作崗位， 將與專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)重疊的業(yè)務(wù)盡量向 專業(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。按照項(xiàng)目導(dǎo)向的特點(diǎn)， 實(shí)行以開發(fā)團(tuán)隊(duì)為單位的組織結(jié)構(gòu)，取消中間的管理層次，促使開發(fā)團(tuán)隊(duì)直接與服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，提高行動(dòng)效率并盡可能挖掘?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的效用。信息技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)一步推動(dòng)了

45、事務(wù)性工作的自動(dòng)化，提高了遠(yuǎn)程工作的可行性，使得地產(chǎn)開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)與專業(yè)服務(wù)商之間的多邊、異地溝通，效率進(jìn)一步提高。與此同時(shí)，電子商務(wù)的發(fā)展逐漸把地產(chǎn)銷售自動(dòng)化帶入我們的視野，開發(fā)商的虛擬化趨勢(shì)將水到渠成。 合作塑造核心優(yōu)勢(shì)， 無論是利用資源杠桿還是再造企業(yè)結(jié)構(gòu)，單靠開發(fā)企業(yè)自身， 尤其是中小企業(yè)，是難以完成的。今后地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)不僅在于少而精的人員，簡(jiǎn)單的機(jī)構(gòu)，先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)思路和模式，還需要與稱職的戰(zhàn)略咨詢機(jī)構(gòu)和具有領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)的服務(wù)提供商結(jié)成聯(lián) 盟，共同為市場(chǎng)提供有競(jìng)爭(zhēng)力的商品。合作不僅是互相提供服務(wù)，還包括通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享將各自的品牌捆綁形成新的價(jià)值號(hào)召力，企業(yè)品牌價(jià)值可以在這個(gè)

46、過程中獲得更大提升。合作的意義還在于搭建行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的新平臺(tái)，為后來者制定游戲規(guī)則，使先行者，即 使是中小企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得實(shí)質(zhì)上的優(yōu)勢(shì)。選擇二：走向大而強(qiáng)向大”而強(qiáng)”發(fā)展，提高綜合實(shí)力，肯定是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)都愿向這個(gè)方面發(fā)展，但問題是怎樣靠自己的力量發(fā)展壯大。而企業(yè)要做大做強(qiáng)， 需要一個(gè)漫長(zhǎng)的漸進(jìn)過程，整個(gè)過程中又會(huì)有許多不可預(yù)測(cè)因素可能會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而我國在加入世貿(mào)組織后，開發(fā)規(guī)劃對(duì)國內(nèi)外企業(yè)是一致的，國外開發(fā)企業(yè)會(huì)積極進(jìn)入我國市場(chǎng)，他們的實(shí)力強(qiáng)且經(jīng)驗(yàn)豐富，在競(jìng)爭(zhēng)中我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)龠^他們，必須采取最佳的方式向 大而 強(qiáng)”發(fā)展，而這種最佳方式就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的聯(lián)盟

47、重組。根據(jù)調(diào)查，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近3萬家，普遍存在著企業(yè)小型化、資金缺乏等現(xiàn)實(shí)問題。由于主要資金依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率高，利息負(fù)擔(dān)較大，企業(yè)業(yè)務(wù)的單一性、高風(fēng)險(xiǎn)使其業(yè)績(jī)經(jīng)常出現(xiàn)大幅波動(dòng)。在這種情況下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開始在市場(chǎng)尋求戰(zhàn)略合作伙伴，或利用其他大型集團(tuán)公司的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，或采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式， 借殼上市、借船出海，以壯大企業(yè)自身實(shí)力。另一方面，在海外資金加速進(jìn)入中國市場(chǎng)的同時(shí)，也要求國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)未來的發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自國內(nèi)外各方面的挑戰(zhàn)。國內(nèi)房地產(chǎn)界相關(guān)人士以及資本運(yùn)營(yíng)專家曾就房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景展開了廣泛的研討，認(rèn)為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的縱向聯(lián)盟將

48、是房地產(chǎn)企業(yè)壯大之道，也將成為市場(chǎng)演變的一大拐點(diǎn)”。企業(yè)在選擇兼并對(duì)象的時(shí)候應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)資源的互補(bǔ)性、企業(yè)文化的兼容性等多方面因素，否則不僅不會(huì)形成1+12的聚集效應(yīng)，反而會(huì)造成1 + 12的后果，使兼并不能發(fā)揮應(yīng) 有的效果。就拿萬科來說，2001年，華潤(rùn)集團(tuán)增持深圳萬科的新重組方案出臺(tái)，主要內(nèi)容是以華潤(rùn) 集團(tuán)以及華潤(rùn)北京置地的部分資產(chǎn)及少量現(xiàn)金來增持萬科的股權(quán)，增持結(jié)束后，華潤(rùn)持有萬科的股權(quán)應(yīng)在30%上下，但是重組方案實(shí)施之前也遇到了不小的阻力。萬科可以說是中國為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)”企業(yè)之一，在房地產(chǎn)界是屬于那種振臂一呼群者應(yīng)的企業(yè)，示是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物。但是作為深圳市場(chǎng)第二家上市公司，萬科

49、發(fā)展多年也有自己的隱憂：一是萬科缺乏通暢的融資渠道，無法達(dá)到規(guī)模效應(yīng)。2000年萬科的年銷售額只有香港新鴻基銷售利潤(rùn)的三分之一，20多億的銷售額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說實(shí)在太小；二是萬科缺乏足夠的土地儲(chǔ)備，萬科在深圳的土地資源就不多，在全國就更難找好的項(xiàng)目了，要想成為全國性的大房地產(chǎn)商，這一點(diǎn)已成為瓶頸；三是股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，1993年-1997年,萬科最大股東的持股比例不到7%,這樣分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)極易成為證券市場(chǎng)的收購對(duì)象。萬科是一個(gè)誕生于市場(chǎng)、成長(zhǎng)于市場(chǎng)、又受制于市場(chǎng)的企業(yè)發(fā)展典型。盡管萬科在市場(chǎng)上表現(xiàn)不錯(cuò)，但是清醒的董事長(zhǎng)王石早在幾年前就吆喝著我要賣萬科”，于是2000年萬科終于成功的換掉了自己的大

50、股東，靠上一個(gè)實(shí)力更加雄厚的新東家，并且打通了向國際市場(chǎng)融資的渠道；如果華潤(rùn)最終持股達(dá)到 30%,在證券市場(chǎng)被人收購的擔(dān)憂也煙消云散，萬科重組可謂是多贏。 資源的整合來自市場(chǎng)的力量，雖然在這里我們?nèi)匀豢吹搅速Y本的作用，但是沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，萬科是不會(huì)重組的。同時(shí)需要提醒的是， 萬科盡管有優(yōu)秀的企業(yè)文化，但是在重組中，中層干部的流失率達(dá)到了14%,可見重組之艱難，不得不慎之又慎。.強(qiáng)實(shí)力公司間進(jìn)行聯(lián)盟這種合作與聯(lián)盟不僅在房地產(chǎn)公司之間可以產(chǎn)生，還可以在房地產(chǎn)行業(yè)與其它關(guān)聯(lián)行 業(yè)間產(chǎn)生：A .跨行業(yè)聯(lián)盟金融業(yè)、家電業(yè)、家裝等行業(yè)都是與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密、有著共同利益聯(lián)系的行業(yè)，有著合作的現(xiàn)實(shí)

51、基礎(chǔ)。除了前文所列舉的跨行業(yè)聯(lián)盟之外，近些年獲得巨大成功的碧桂園、 奧林匹克花園就是房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合的成功。近來被中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇博士所推崇的 分時(shí)度假”概念也是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物。目前各大知名地產(chǎn)品牌都在著手建立自己的客戶俱樂部，如萬科的萬客會(huì)、中海的海都會(huì)、珠江地產(chǎn)的珠江會(huì)復(fù)地集團(tuán)的復(fù)地會(huì)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的客戶會(huì)員俱樂部可通過與銀行、商場(chǎng)、酒店、醫(yī)院等眾多企業(yè)的聯(lián)盟與合作，為客戶創(chuàng)造了更多的附件價(jià)值；各聯(lián)盟商家也通過與知名地產(chǎn) 商的合作拓展了服務(wù)范圍與領(lǐng)域，取得了更為多的客戶資源。 凡此種種，均顯示出了房地產(chǎn)跨行業(yè)聯(lián)盟的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)與生命力。B.產(chǎn)業(yè)內(nèi)聯(lián)盟在

52、如今房地產(chǎn)開發(fā)門檻越來越高，面對(duì)有實(shí)力的外資房地產(chǎn)企業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過重組與聯(lián)合構(gòu)建大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)；另一方面，不同企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、土地儲(chǔ)備、資金實(shí)力等方面各有優(yōu)勢(shì)，這樣通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合就可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互 補(bǔ)充、增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力；再有，同物業(yè)、同區(qū)域等有同質(zhì)條件的樓盤也可以通過聯(lián)合開發(fā)、 集合營(yíng)銷等方式展開合作，讓合作大于競(jìng)爭(zhēng)，做大市場(chǎng)蛋糕的同時(shí)實(shí)現(xiàn)多贏。 結(jié)語市場(chǎng)是發(fā)展迅速的，萬達(dá)老總王健林曾預(yù)言，5至10年后，如今90%的房地產(chǎn)公司將在競(jìng)爭(zhēng)中消亡，國內(nèi)會(huì)逐步形成百家以上的，百億元收入的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)。中國的房地產(chǎn)企業(yè)如何避免在地產(chǎn)格局面臨新的洗牌”形勢(shì)下

53、迷失方向，是當(dāng)前每個(gè)房地產(chǎn)公司老總思考的問題。 在作出戰(zhàn)略決定之前， 首先對(duì)自身企業(yè)進(jìn)行全方位的評(píng)估是必要 的，對(duì)自身實(shí)力的正確認(rèn)識(shí)加上對(duì)地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境的準(zhǔn)確判斷是選擇正確發(fā)展方向的前提。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2010年房地產(chǎn)開發(fā)量不低、竣工量降低，房?jī)r(jià)漲幅不均，但是全國平均房?jī)r(jià)漲幅明顯 下降，企業(yè)分化越來越明顯。具體從房地產(chǎn)開發(fā)來講，開發(fā)量不少意味著開發(fā)投資的增速達(dá) 到33%,是1998年以來最高水平。這個(gè)增速 33%高于了正常房地產(chǎn)開份的 25%的增長(zhǎng)率。 還表現(xiàn)在土地購置面積增長(zhǎng)速度是2020年以來最高的，盡管土地購置總面積和前幾年相比增長(zhǎng)不是很多，但是和 08、09年相比土地購置面積增

54、長(zhǎng)速度非常高，達(dá)到28%。新開工面積達(dá)到40.7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常年份 16%的增長(zhǎng)率，處于歷史最高位。房地產(chǎn)開發(fā)投資這樣一 個(gè)快速增長(zhǎng)，包括前期所有指標(biāo)快速增長(zhǎng)應(yīng)該說對(duì)后期形成供應(yīng)緩解供求矛盾是有積極作用 的。但是另一方面我們看到由于房地產(chǎn)的開工竣工率一直處于下降的水平，使我們一直期望的供應(yīng)量的增加沒有明顯的表現(xiàn)出來。成交量不少，主要是表現(xiàn)在去年全年商品房一共銷售面積超過了 10億平方米，我們看這里面結(jié)構(gòu)性因素非常突出。一是中西部地區(qū)對(duì)增長(zhǎng)率的 貢獻(xiàn)特別大，去年全國商品房銷售面積增長(zhǎng)速度達(dá)到10%,其中中部地區(qū)是全國平均速度的兩倍，達(dá)到20%,西部地區(qū)達(dá)到14%,東部地區(qū)實(shí)際上增長(zhǎng)速度是低于全

55、國平均水平的，只 有4%。從城市差異來看，從住宅銷售來看，全國平均總體漲幅增長(zhǎng)了 8%,銷售了 9億多平 方米的商品房。全國 35個(gè)大中城市銷售面積是負(fù)增長(zhǎng)7.2%,也就看到非重點(diǎn)城市增幅是非常的明顯。從物業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，去年非住宅物業(yè)銷售面積增長(zhǎng)速度是住宅物業(yè)23倍，這種高增長(zhǎng)速度是近十年以來沒有出現(xiàn)過的，所以從整體商品房銷售面積增長(zhǎng)來看結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)特別突出。房?jī)r(jià)漲幅不均，國際統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字到去年 12月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均上漲 6.4%, 全年平均房?jī)r(jià)上漲 7.5%,住房是5.9%,這樣一個(gè)增長(zhǎng)速度低于04年平均增長(zhǎng)速度和 2010年4月份的價(jià)位。價(jià)格去年仍然有所上漲， 但是漲幅已經(jīng)開始回

56、落。我們看到到了去年為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分化越來越明顯，去年全國銷售額超百億的數(shù)量明顯增多，達(dá)到了35%,這在08年的時(shí)候只有13個(gè)企業(yè)，09年27個(gè)企業(yè)。全國前十大企業(yè)銷售額占全國商品房銷 售額的比重超過了 10%。這是第一次，一年之內(nèi)全國前十大企業(yè)占有率提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)，大企業(yè)在市場(chǎng)上發(fā)展擴(kuò)張速度越來越快、資金實(shí)力也越來越強(qiáng)。但是相對(duì)來說一些中小企業(yè)可能面臨更加困難的局面，所以企業(yè)分化非常嚴(yán)重。五、2011年房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)判我們總結(jié)出三個(gè)觀點(diǎn)，第一調(diào)控政策在今年仍將持續(xù)推行，新國八條是一項(xiàng)結(jié)合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策而且是深化落實(shí)國十條的政策，如果說有兩

57、者有什么不同的話那就是，新國八條是對(duì)國十條在如何深化貫徹落實(shí)方面制訂了更加詳細(xì)的規(guī)定。強(qiáng)化了地方政府的責(zé)任、繼續(xù)控制投資性需求和保證普通住房供應(yīng)，其中也包括對(duì)普通商品房土地供應(yīng)、 加強(qiáng)保障性住房的政策，在國八條里面都得到更加明確的要求。 也就是說今年調(diào)控政策持續(xù)，新國八條繼續(xù)深化了對(duì)國十條進(jìn)行貫徹和落實(shí)。第二，房產(chǎn)稅；自從房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案出臺(tái)以后，就廣受各方面非常關(guān)注， 就率先施行房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的兩個(gè)城市上海、重慶來說，上海房產(chǎn)稅方案則針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，設(shè)計(jì)中的房產(chǎn)稅的稅率為累進(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋稅率更高。而重慶房產(chǎn)稅偏重對(duì)高檔房、別墅的征收，對(duì)存

58、量、增量獨(dú)棟別墅均征房產(chǎn)稅，對(duì)新購高檔商品房征稅，對(duì)在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5% 1.2%。第三，合理確定區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，完善相關(guān)稅 收政策，加強(qiáng)稅收征管， 強(qiáng)化差別化住房信貸政策，各地增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求，省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購， 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。比較上海和重慶的房產(chǎn)稅方案我們可以看出一些共同點(diǎn)，第一，上海和重慶的試點(diǎn)方案把征稅方向以新增購房為主， 主要是獨(dú)棟別墅，把重點(diǎn)鎖定在新增住房可以看出通過政策管 理市場(chǎng)預(yù)期政策的作

59、用是非常清晰的。差別化稅率指向控制高價(jià)住房，抑制高價(jià)房的政策意圖非常明確。第二，上海、重慶都設(shè)定了兩檔和三檔不同稅率，來管理市場(chǎng)的預(yù)期，今后 要買高價(jià)房就要多交稅，通過稅率調(diào)整控制高價(jià)房。第三，設(shè)定比較寬松免稅條件，充分保證城市普通居民居住做法非常明智。數(shù)據(jù)顯示上海有人均60平方米的免稅，重慶也有100180平方米的免稅條件，充分保護(hù)了本市居民自住性需求和改善性需求，這也減少了 大量消費(fèi)矛盾，對(duì)試點(diǎn)的推廣有意義。 第四，對(duì)沒有在本地工作生活居住的居民購房征稅條 件比較嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于本市居民，控制外來投資性需求政策非常明朗。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的是為了在全國更多城市進(jìn)行開征。所以未來房產(chǎn)稅試

60、點(diǎn) 完成之后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 通過稅制的調(diào)整，通過房產(chǎn)稅從新增的購房逐步涉及忖量購房，從稅率適當(dāng)調(diào)整也是必然趨勢(shì)。所以房產(chǎn)稅和國八條這兩項(xiàng)政策形成政策組合，由此它對(duì)市場(chǎng)預(yù)期一定會(huì)產(chǎn)生一定影響作用。六、從區(qū)域地價(jià)看房?jī)r(jià)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲與地價(jià)上漲有著十分密切的關(guān)系。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，因 此地價(jià)的變動(dòng)必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的影響。.三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2011年第一季度，與上個(gè)季度相比我國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域綜合地價(jià) 增幅趨勢(shì)變化各異，受樓市調(diào)控政策影響，環(huán)渤海地區(qū)在上一季度較高增幅的基礎(chǔ)上迅速回 落；在實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇過程中，在上季度放緩的基礎(chǔ)上長(zhǎng)江三角洲I珠江三角洲地區(qū)增幅大幅上升；在對(duì)外依賴性