房屋共有公用建筑面積在房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中常見(jiàn)問(wèn)題及探討

1、房屋共有公用建筑面積在房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中常見(jiàn)問(wèn)題及探討房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料1。房產(chǎn)面積計(jì)算是一種比較復(fù)雜的應(yīng)用型實(shí)踐工作，對(duì)政策性要求較高而對(duì)技術(shù)性要求相對(duì)較低2。近年來(lái)，隨著我國(guó)住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作逐步得到加強(qiáng)，國(guó)家出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作的規(guī)章、規(guī)范和文件，有效地維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)了房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、租賃、

2、評(píng)估、抵押、拆遷等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。但是，目前也存在著一些不容忽視的問(wèn)題，有些地方在房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作中政出多門(mén)，有的房地產(chǎn)測(cè)量單位服務(wù)質(zhì)量、測(cè)量質(zhì)量低劣，損害了權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測(cè)量是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的一項(xiàng)重要的前期工作。國(guó)家發(fā)布的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范3主要考慮其通用性和概括性，在某些規(guī)定中的說(shuō)明還不是很清楚，個(gè)別解釋還欠明晰；對(duì)某些具體細(xì)節(jié)以及實(shí)際工作中遇到的一些特殊新情況并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)范和具體說(shuō)明；有的條款還需要商榷，對(duì)新問(wèn)題一些特殊問(wèn)題還沒(méi)有觸及4。同時(shí)，工程實(shí)踐中新材料、新做法層出不窮，具體情況不易把握，存在著不同地區(qū)、不同部門(mén)，理解與解釋均不相同等問(wèn)題。為使房屋產(chǎn)權(quán)面積

3、的計(jì)算更加客觀、公正、合理、合法5，使房產(chǎn)測(cè)繪工作人員在工作中有章可依、按章執(zhí)行，違章必究，本文僅就目前在房地產(chǎn)測(cè)量中爭(zhēng)議較大的共有公用建筑面積的問(wèn)題進(jìn)行詳盡解讀，希望為解決類(lèi)似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供借鑒。1.房屋共有建筑面積計(jì)算的相關(guān)依據(jù)1.1房屋共有建筑面積的定義房屋共有建筑面積及其分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)測(cè)繪中比較重要且比較復(fù)雜的一項(xiàng)工作，設(shè)及面廣、需要明確的問(wèn)題多。房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。從商品房銷(xiāo)售面積來(lái)講，大部分住宅用套內(nèi)建筑面積來(lái)衡量，有幾個(gè)關(guān)系要搞清楚：（1）商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積

4、+應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+套內(nèi)使用面積。1.2房屋共有建筑面積相關(guān)問(wèn)題的依據(jù)（1）房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986.12000，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2002年2月發(fā)布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)范）。（2）建設(shè)部房地產(chǎn)司關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房200274號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)74號(hào)文件）。（3）各地房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則等（名稱(chēng)不一，以下簡(jiǎn)稱(chēng)細(xì)則）。（4）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（全國(guó)人大2007年3月發(fā)布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法）。1.3規(guī)范中關(guān)于房屋共有建筑面積的規(guī)定1.3.1.房屋共有建筑面積為什么要分?jǐn)傆捎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易、抵押貸款等適應(yīng)社會(huì)發(fā)展

5、的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式的存在，對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，嚴(yán)格按技術(shù)規(guī)程的要求進(jìn)行計(jì)算。如某權(quán)利人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上樓房的某一層或某一間或某一套（在第i層，i2）的房地產(chǎn)時(shí)，在其合約上只有使用面積而無(wú)共有面積說(shuō)明，則在法律上，這個(gè)權(quán)利人就無(wú)法利用他所擁有的樓層，因?yàn)樗荒芡ㄟ^(guò)他那層以下樓層的樓梯或電梯（共有面積），這些樓梯都是作為共有面積各自計(jì)入本層的使用面積。對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款也是如此。當(dāng)某權(quán)利人用其擁有的房地產(chǎn)作不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，出現(xiàn)以上情形，在無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)拿到市場(chǎng)交易后所帶來(lái)的后果仍如前述一樣。因此共有建筑面積分?jǐn)傆兴姆苫A(chǔ)和實(shí)際價(jià)值。共有建

6、筑面積的分?jǐn)偫砟钜源睘閱挝唬翰皇潜敬钡墓灿薪ㄖ娣e不會(huì)分?jǐn)偟奖敬睒牵敬睒堑墓灿薪ㄖ娣e不會(huì)分?jǐn)偟狡渌?。誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t（只限多功能房屋）：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。參加分?jǐn)偤螽a(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。1.3.3.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e從組成部分來(lái)講，應(yīng)有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、垃圾道、變電室、設(shè)備間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積等。

7、2.套（單元）公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。從這兩個(gè)組成部分可以看出，我們的基礎(chǔ)是建立在幢上的，在一般的意義上來(lái)說(shuō)，不屬于本幢的房子一般不予考慮。至于墻體面積，作為公共部分來(lái)講肯定是共有的無(wú)非有的是與建筑空間共有，有的是與幢外空間共有。1.3.4.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢樓、小區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房和設(shè)備用房，以及作為人防工程的地下室的建筑面積不計(jì)入共有建筑面積。此外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，如機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、消防避難所、梁底標(biāo)高不符要求的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社

8、會(huì)公眾休息或交通的場(chǎng)所。2.產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t2.1分幢原則：在分?jǐn)傆?jì)算之前，首先應(yīng)該建筑物是一幢還是多幢，依據(jù)以下四點(diǎn)判斷（以多塔樓的建筑物為例）：（1）建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)；（2）該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；（3）該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體；（4）該建筑物的各塔樓是否沒(méi)有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。2.2消防優(yōu)先原則：在確認(rèn)共有公用建筑面積之前，首先應(yīng)分析共有公用部位是否滿(mǎn)足消防要求。2.3套內(nèi)面積參與分?jǐn)傇瓌t在共有公用建筑面積分?jǐn)傔^(guò)程中，“套內(nèi)面積”是相對(duì)的，一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其套內(nèi)建筑面積為

9、基數(shù)；另一種是共有公用建筑面積在被分?jǐn)傊白鳛槊x上的“套內(nèi)面積”，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。2.4分?jǐn)傁禂?shù)定級(jí)原則跨H（H小于N）層的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K31-K39等。以此類(lèi)推，地下室共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為：K101等（應(yīng)以三位數(shù)表示）；注：K1為全樓服務(wù)；K21為住宅服務(wù)；K31為本樓層服務(wù)；K101為地下室服務(wù)；2.5分?jǐn)倧母呒?jí)到低級(jí)原則在進(jìn)行共有公用建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，應(yīng)該照分?jǐn)偧?jí)別的高低依次進(jìn)行分?jǐn)?；低?jí)別的其有共用建筑面積應(yīng)參與高級(jí)別的共有公用建筑面積的分?jǐn)?；分?jǐn)傔^(guò)的共有公用建筑面積不再參與分?jǐn)偂?.6平級(jí)不分?jǐn)傇瓌t共有公用部位服務(wù)對(duì)象不完全相同，并

10、且無(wú)法區(qū)分服務(wù)范圍誰(shuí)大誰(shuí)小，分?jǐn)傔@幾部分共有公用建筑面積時(shí)，互不參與對(duì)方的分?jǐn)偂?.7分?jǐn)傁禂?shù)疊加原則即該套內(nèi)建筑面積參與過(guò)的所有級(jí)別的共有公用面積分?jǐn)傁禂?shù)相加即為該套內(nèi)的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。2.8高層建筑核心筒能從0.000斷開(kāi)進(jìn)行分?jǐn)傇瓌t首先地下室和0.000以上的功能不同，其次對(duì)于大型建筑物，尤其是多塔樓，其地下室層面積比0.000以上的層面積大得多，如不斷開(kāi)會(huì)造成地下室分?jǐn)偺喙灿泄媒ㄖ娣e，不合理。因此地下室與0.000以上應(yīng)分開(kāi)計(jì)算，這樣不但直觀上容易理解，而且可以簡(jiǎn)化計(jì)算，即地下室只分?jǐn)偟叵率业拇怪蓖ǖ溃?.000以上部分分?jǐn)?.000以上部分的垂直道。2.9高層建筑核心

11、筒與地下室能夠合并分?jǐn)傇瓌t地下室全部為設(shè)備層時(shí)，地下室與地面上核心筒合并分?jǐn)傆?jì)算。3.共有建筑面積是相對(duì)的，并不是絕對(duì)的，這是應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的一個(gè)顯著特點(diǎn)7。3.1共有建筑面積的分類(lèi)和確認(rèn)不同類(lèi)型的建筑，共有建筑面積的分?jǐn)偸遣灰粯拥?。根?jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分為三類(lèi)：全幢共有公用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積，此類(lèi)共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)共有公用建筑面積：指專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有公用建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專(zhuān)為某一商業(yè)區(qū)，功辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類(lèi)專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。層共有建筑面積

12、：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的大型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒(méi)有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行分?jǐn)?shù)，可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)?。因此在?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊?，?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。3.2共有建筑面積計(jì)算方法目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅部分，多以多層純住宅

13、為主，在對(duì)這類(lèi)戶(hù)型計(jì)算公攤時(shí)，也是有規(guī)律可循的，共有公用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：Si=KSiSiK=Si式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，；Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，；Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，；Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，；3.3共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧勒誃2的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌?/p>

14、商業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照

15、商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?結(jié)語(yǔ)房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪需要在日常工作中，與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況，隨時(shí)掌握新方向，找到新對(duì)策，逐步走向規(guī)范和開(kāi)放。房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)要貫徹規(guī)范主要精神，合理應(yīng)對(duì)建筑形式的不斷變化，正確計(jì)算房屋的產(chǎn)權(quán)面積，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。參考文獻(xiàn)：1呂永江，房產(chǎn)懷房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)M，北京，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001；15。2李香娥，房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題探討J，北京測(cè)繪，2006（2）：42-45。3國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局。GB/T17