房地產(chǎn)保險課件2

1、第六章 房地產(chǎn)保險第1頁，共69頁。學(xué)習目標：1.了解風險的含義及房地產(chǎn)業(yè)存在的風險類型。2.了解房地產(chǎn)保險的概念及作用。3.掌握房地產(chǎn)保險的各個構(gòu)成要素。4.掌握房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險、房地產(chǎn)信用保證保險。5.理解房地產(chǎn)保險的運作過程。 第2頁，共69頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)風險與房地產(chǎn)保險一、房地產(chǎn)業(yè)存在的風險風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)，由于各種結(jié)果發(fā)生的不確定性而導(dǎo)致行為主體遭受損失的大小以及這種損失發(fā)生可能性的大小。房地產(chǎn)業(yè)也存在風險，房屋從設(shè)計、生產(chǎn)到銷售、分配、使用，每個環(huán)節(jié)都面臨風險，都有可能發(fā)生損失。風險與損失可以通過購買保險加以轉(zhuǎn)移。人們所面臨的風險

2、損失一般分為四種類型：財產(chǎn)風險、責任風險、人身風險和信用風險。第3頁，共69頁。（一）房地產(chǎn)財產(chǎn)風險房地產(chǎn)財產(chǎn)風險是指因房地產(chǎn)財產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失和貶值而使有關(guān)利益方遭受損失的不確定性。造成房地產(chǎn)財產(chǎn)損失的原因一般都可歸入自然風險、社會風險和經(jīng)濟風險這三種類型。自然風險是指自然現(xiàn)象(如物理的、化學(xué)的、生物的原因)可能造成人身傷亡和財產(chǎn)損失。社會風險是指出于個人或集團在社會上的異常行為造成人身傷亡和財產(chǎn)損失的風險。經(jīng)濟風險是指企業(yè)在生產(chǎn)與銷售等經(jīng)營活動中，由于受各種市場供求關(guān)系、貿(mào)易條件、價格變化等因素變化的影響，或經(jīng)營者對前景預(yù)料發(fā)生偏差的決策失誤等，導(dǎo)致其在經(jīng)濟上遭受損失的風險。第4頁，共69

3、頁。（二）房地產(chǎn)責任風險房地產(chǎn)責任風險是指因人們的過失或侵權(quán)行為造成他人的財產(chǎn)毀損或人身傷亡，在法律上必須負有經(jīng)濟賠償責任的不確定性。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，房地產(chǎn)所有者、使用者及其設(shè)計、建造、經(jīng)營房地產(chǎn)的個人和企業(yè)都面臨責任風險。1因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責任風險。 2房屋設(shè)計、建造、銷售及服務(wù)過程中的責任風險。 第5頁，共69頁。（三）房地產(chǎn)人身風險房地產(chǎn)人身風險是指人們因早逝、疾病、殘疾、失業(yè)或年老無依無靠而遭受損失的不確定性。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，個人房地產(chǎn)抵押貸款的借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)(通常是債務(wù)償還期內(nèi))遭受人身風險不僅將給借款人自身及家庭帶來利益上的損

4、失，還會因償還貸款能力的減少而給債權(quán)人帶來損失。這也是房地產(chǎn)有關(guān)人身風險中最主要的部分。房地產(chǎn)人身風險還包括房地產(chǎn)行業(yè)尤其是從事開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)的職工因遭受意外傷害事故可能造成的傷亡、殘疾。第6頁，共69頁。（四）房地產(chǎn)信用風險在房屋建造和交易過程中，銀行和開發(fā)商可能面臨不能如期收回貸款或房款的風險，購房者可能面臨房地產(chǎn)開發(fā)商不能按期交房的風險等，這實質(zhì)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風險，前者為購房者信用問題，后者為開發(fā)商信用問題。一方面，購房者可能由于家庭中主要成員死亡、傷殘、疾病、失業(yè)、經(jīng)營失敗或遭受損失、自然災(zāi)害導(dǎo)致經(jīng)濟困難等原因不能履行還款義務(wù)，給銀行或開發(fā)商造成損失；另一方面，開發(fā)商也可能

5、由于資金周轉(zhuǎn)不靈或其他原因?qū)е鹿こ滩荒苎永m(xù)或完工，因債務(wù)等問題可能導(dǎo)致已出售的房產(chǎn)不能交付使用，給購房者帶來經(jīng)濟損失。 第7頁，共69頁。二、房地產(chǎn)保險（一）房地產(chǎn)保險的概念保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。房地產(chǎn)保險就是以房屋及其相關(guān)利益和責任為保險標的的保險。 第8頁，共69頁。（二）房地產(chǎn)保險的作用1抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟補償2推動住房制度改革，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3推動我國保險業(yè)的全面發(fā)展4保駕護航，推動

6、國民經(jīng)濟的發(fā)展5搞活房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展6促進對外開放，改善投資環(huán)境第9頁，共69頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)保險構(gòu)成要素房地產(chǎn)保險的構(gòu)成要素是房地產(chǎn)保險運行的必備條件，主要包括房地產(chǎn)保險基金、房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)保險人、房地產(chǎn)保險關(guān)系人、房地產(chǎn)可保風險、房地產(chǎn)保險合同等部分，此外還涉及到房地產(chǎn)保險的輔助人。一、房地產(chǎn)保險基金 保險基金是指專門從事風險經(jīng)營的保險機構(gòu)，根據(jù)法律或合同規(guī)定，以收取保險費的辦法建立的、專門用于保險事故所致經(jīng)濟損失的補償或人身傷亡的給付的一項專用基金，是保險人履行保險義務(wù)的條件。第10頁，共69頁。二、房地產(chǎn)投保人 房地產(chǎn)投保人是指對保險房地產(chǎn)具有保險利益，與保險人訂

7、立保險契約，并交納保險費的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地產(chǎn)投保人必須是被保險房地產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人，或者是對保險房地產(chǎn)有利害關(guān)系的人。 第11頁，共69頁。三、房地產(chǎn)保險人 房地產(chǎn)保險人即是與房地產(chǎn)投保人訂立保險契約，收取保險費和在房地產(chǎn)出險后負責賠償?shù)娜?，如保險公司。房地產(chǎn)保險公司以及承辦保險業(yè)務(wù)的銀行等金融機構(gòu)。 房地產(chǎn)保險人的義務(wù)有：1在約定的保險事故發(fā)生后，承擔賠償責任，支付按照合同規(guī)定并進行調(diào)查后審定的損失費，叫做保險賠償，又稱理賠；2當保險事故發(fā)生后，保險人應(yīng)該立即履行對投保人承擔的義務(wù)，查勘現(xiàn)場，并根據(jù)損失的實際情況，核算確定經(jīng)濟補償金額予以賠償；第12頁，共69頁

8、。3積極開展保險房地產(chǎn)的防損工作，及時檢查房地產(chǎn)可能發(fā)生的危險隱患，予以消除。 房地產(chǎn)保險人的權(quán)利有： 1按照合同收取保險費，這是保險人最基本的權(quán)利；2保險人有要求房地產(chǎn)投保人按合同履行義務(wù)的權(quán)利；3有適當靈活使用保險金的權(quán)利。 第13頁，共69頁。四、房地產(chǎn)保險關(guān)系人（一）被保險人房地產(chǎn)被保險人是指其房屋等財產(chǎn)或者人身受保險合同保障，享有保險金請求權(quán)的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險人，其特征如下：1被保險人是受保險合同保障的人。2被保險人享有保險金請求權(quán)。 第14頁，共69頁。（二）受益人受益人的特征如下：1受益人必須由被保險人或者投保人在投保時指定，并在保險合同中予以載明；投保人與被保險人不

9、是同一個人時指定受益人，須經(jīng)被保險人同意。受益人如未指定，被保險人自己或其繼承人即為受益人。2受益人獨立享有保險金領(lǐng)取資格。3受益人權(quán)利的行使時間必須在被保險人死亡之后。4受益人領(lǐng)取的保險金歸其獨立享有，不能作為被保險人的遺產(chǎn)處理。第15頁，共69頁。五、房地產(chǎn)保險的可保風險 可保風險是指符合承保人承保條件的特定風險。盡管保險是人們處理風險的一種方式，它能為人們在遭受損失時提供經(jīng)濟補償，但并不是所有破壞物質(zhì)財富或威脅人身安全的風險，保險人都承保。各保險企業(yè)應(yīng)謹慎運用弱化的可保條件來承保風險，以免造成保險經(jīng)營的不穩(wěn)定。第16頁，共69頁。保險是減少風險的一種有效手段，但并不是所有風險都可以通過購

10、買保險方式轉(zhuǎn)嫁給投保人。保險人承保的風險是有一定條件和一定范圍的，房地產(chǎn)保險的可保風險條件有以下幾點： 1風險必須是偶然的。2風險導(dǎo)致的損失必須是意外的。3風險屬于純粹風險，而不是投機風險。 4風險必須是大量的。 5風險損失必須是能以貨幣衡量的，具有較大損失的可能性。 第17頁，共69頁。六、房地產(chǎn)保險合同 （一）保險合同的含義保險合同又稱保險契約，是保險關(guān)系得以產(chǎn)生的依據(jù)，具體是指投保人支付規(guī)定的保險費，保險人對保險標的因保險事故所造成的損失，在保險金額范圍內(nèi)承擔賠償責任，或者在合同約定期限屆滿時，承擔給付保險金義務(wù)的協(xié)議。第18頁，共69頁。（二）房地產(chǎn)保險合同的特點房地產(chǎn)保險合同除具有一

11、般合同的共性外，還有自己的特點：首先，房地產(chǎn)保險合同是附合合同，即保險合同不是由保險人和投保人充分商議之后才達成的。 其次，房地產(chǎn)保險合同是射幸合同。射幸也叫利益機會，對于投保人來說，繳納保險費后，在保險合同有效期間發(fā)生保險事故，他可以從保險人處得到數(shù)倍于保險費的保險賠償或保險金；對于保險人而言，如果沒有發(fā)生保險事故，則只接受保險費，不用承擔賠償或支付保險金。 第19頁，共69頁。（三）房地產(chǎn)保險合同的內(nèi)容1.保險人名稱和住所；2.投保人、被保險人名稱和住所，以及人身保險的受益人的名稱和住所；3.保險標的。4.保險金額和保險價值。5. 保險費。 6.保險責任。 7.保險期限。 8.違約責任。

12、第20頁，共69頁。（四）房地產(chǎn)保險合同訂立的原則l.最大誠信原則是指保險合同的雙方當事人在簽訂和履行保險合同時，必須保持最大限度的誠意，雙方都應(yīng)遵守信用，互不欺騙和隱瞞，投保人應(yīng)向保險人如實申報保險標的的主要風險情況，否則保險合同無效。在房地產(chǎn)保險中，基本誠信原則要求如下：（1）投保人必須陳報實質(zhì)性的重要事實(2)保證條款的使用(3)違反誠信原則將使合同失效第21頁，共69頁。2可保利益原則可保利益原則又稱可保權(quán)益原則?？杀?quán)益原則要求被保險人對所投保的保險標的擁有可保權(quán)益。擁有權(quán)益是指客觀存在的，對于一項財產(chǎn)具有某種法律承認的權(quán)利或利害關(guān)系，即假如財產(chǎn)安全，保險方就能得益，反之，如果財產(chǎn)遭

13、受損毀，保險方便會蒙受損失。只有對財產(chǎn)具有這種利害關(guān)系，被保險人才能將財產(chǎn)投保，也惟有如此，保險人才會接受投保，這種可以進行保險的權(quán)益就叫可保權(quán)益。第22頁，共69頁。3賠償原則房地產(chǎn)保險合同是賠償性質(zhì)的合同。當保險事故發(fā)生，投保的房產(chǎn)或有關(guān)利益遭受損失時，保險人應(yīng)按合同規(guī)定的條款履行賠償責任。賠償?shù)脑瓌t如下：(1)保險人對賠償金額有一定限度(2)保險人對賠償方式可以選擇(3)被保險人不能通過保險賠償而獲得額外的利益第23頁，共69頁。4權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則又稱代為求償原則。當保險事故由第三方責任引起時，第三方對此應(yīng)負有賠償責任。如果被保險人從第三方那里獲得了補償，就相當于沒有損失，因而不

14、能再向保險人提出索賠要求；如果保險人應(yīng)投保方申請并同意賠付其損失后，保險人就可以取代被保險人地位擁有向第三方索賠的法定權(quán)力，即代位求償權(quán)。第24頁，共69頁。5重復(fù)保險分攤原則投保人以一個保險標的同時向兩家或兩家以上保險公司投保同一危險，即構(gòu)成重復(fù)保險，其保險金額往往超過保險標的的可保價值，因此在發(fā)生保險損失時，應(yīng)根據(jù)保險賠償原則，采取各保險人之間分攤保險賠償金的辦法，以防止被保險人從各方獲得的總保險賠償超過可保價值。 第25頁，共69頁。6近因原則近因是指造成保險標的損失的最主要、最有效的原因。也就是說，保險事故的發(fā)生與損失事實的形成有直接因果關(guān)系。按照這一原則，當被保險人的損失是直接由于保

15、險責任范圍內(nèi)的事故造成的，保險人才給予賠償。這是因為現(xiàn)實中保險標的的損失是由多種風險事故同時或者連續(xù)發(fā)生造成的，而這些風險事故往往同時有被保風險、非保風險或除外風險。近因原則是判斷保險人是否需要賠償?shù)臉藴省５?6頁，共69頁。七、房地產(chǎn)保險的輔助人房地產(chǎn)保險的輔助人，是指與保險合同的訂立或履行有一定輔助關(guān)系的人，即保險代理人和保險經(jīng)紀人，在國外還有保險公證人和體檢醫(yī)師等。（一）保險代理人保險代理人是根據(jù)保險人的委托，向保險人收取代理手續(xù)費，并在保險人授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的單位或者個人。保險代理人根據(jù)保險人的授權(quán)代為辦理保險業(yè)務(wù)的行為，由保險人承擔責任。 第27頁，共69頁。（二）保險經(jīng)

16、紀人保險經(jīng)紀人是指基于投保人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位。保險經(jīng)紀人的特點如下：1保險經(jīng)紀人的活動內(nèi)容以提供訂立保險合同的中介服務(wù)為限，保險經(jīng)紀人既非保險人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險人和投保人之間訂立保險合同牽線搭橋，但其出發(fā)點是為投保人利益。2保險經(jīng)紀人依法有權(quán)向保險人收取傭金。第28頁，共69頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)種類根據(jù)房地產(chǎn)面臨的風險以及保險標的性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)種類可劃分為房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險和房地產(chǎn)信用保證保險。一、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險房地產(chǎn)財產(chǎn)保險是對房屋財產(chǎn)因意外事件造成的損失進行賠償?shù)谋ｋU

17、，是由投保人或被保險人與保險人簽訂房屋財產(chǎn)保險合同，以一定的保險費支出來應(yīng)對可能遭受的不確定性的損失發(fā)生，以實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移的一種經(jīng)濟補償制度。第29頁，共69頁。（一）企業(yè)財產(chǎn)保險企業(yè)的房產(chǎn)一般不作為單獨的保險標的進行保險，而是和其他固定資產(chǎn)以及流動資產(chǎn)一并投保，其適用范圍是指可以向保險人投保該保險種類的單位。企業(yè)財產(chǎn)保險適用于在我國境內(nèi)注冊的國有企業(yè)、集體企業(yè)、股份制企業(yè)、私營企業(yè)，在實務(wù)上也包括國家機關(guān)、事業(yè)單位和群眾團體等。企業(yè)財產(chǎn)保險包括基本險和綜合險兩類。 第30頁，共69頁。1.保險標的范圍主要包括：（1）屬于被保險人所有或與他人共有而由被保險人負責管理的財產(chǎn)；（2）屬于由被保險人經(jīng)

18、營管理或替其他人保管的財產(chǎn)；（3）具有其他有關(guān)法律承認的與被保險人有經(jīng)濟利害關(guān)系的財產(chǎn)等，如具有承租利益的房屋。上述財產(chǎn)是否可以用于投保，主要是看保險標的與被保險人之間是否具有可保利益，即被保險人與保險標的之間是否存在某種利害關(guān)系。只有對保險標的存在可保利益，才可以投保。否則，即使投保，保險人也不會承擔保險責任。第31頁，共69頁。2.保險責任（1）企業(yè)財產(chǎn)保險基本保險責任。企業(yè)財產(chǎn)保險基本險的責任包括由于火災(zāi)、爆炸、雷擊、飛行物體及其他空中運行物體墜落以及為搶救保險標的和防止災(zāi)害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成的保險標的的損失。當房屋發(fā)生保險事故時，為減少保險房屋損失，被保險人對保險房屋采

19、取措施、保護和整理措施而支付的必要的、合理的費用。（2）企業(yè)財產(chǎn)保險綜合險的責任范圍。企業(yè)財產(chǎn)綜合險的責任范圍是在基本險基礎(chǔ)上的擴展。除基本險的責任范圍外，還包括：暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡和地面突然塌陷。第32頁，共69頁。3.責任免除企業(yè)財產(chǎn)保險基本險和綜合險對于下列原因造成的財產(chǎn)保險標的的損失，保險人都不承擔保險責任：（1）戰(zhàn)爭行為、軍事行動、武裝沖突、罷工、暴亂、暴動。（2）地震、核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染。（3）被保險人及其代表的故意行為或違法行為以及被保險人及其代表的縱容所致。（4）財產(chǎn)保險標的遭受保險事故引起的各種間接損失。如旅館

20、的房租收入、被保險人與其他人簽訂的合同，因保險事故發(fā)生造成不能履行后需要承擔的經(jīng)濟賠償責任等。（5）房屋本身的缺陷、自然損壞。第33頁，共69頁。4.保險金額保險金額是最高賠償限額。企業(yè)房屋保險的保險金額由被保險人自行確定，被保險人既可根據(jù)原始價值、原始價值加成數(shù)和重置價值確定，也可根據(jù)估價的方式或其他方式確定。至于企業(yè)的代保管房屋財產(chǎn)，一般應(yīng)由被保險人自行估價或按照重置價值確定保險金額，并在保險單上特別列明。其保險價值按照出現(xiàn)時的重置價值或賬面余額確定。第34頁，共69頁。5.賠償處理房屋保險標的在遭受保險事故后，在保險責任范圍內(nèi)的損失，保險人按以下方式確定賠償金額。（1）全部損失受損房屋財

21、產(chǎn)的保險金額高于或等于出險時的重置價值的，其補償金額以不超過出險時的重置價值為限；受損房屋財產(chǎn)的保險金額低于出險時的重置價值，其補償金額不得超過該項房屋財產(chǎn)的保險金額。（2）部分損失受損房屋財產(chǎn)的保險金額等于或者超過出險時的保險價值的，其補償金額按照實際損失金額計算；受損房屋財產(chǎn)的保險金額低于出險時的重置價值的，除了企業(yè)房屋保險合同條款另有約定，應(yīng)該根據(jù)實際損失或受損房屋財產(chǎn)恢復(fù)原狀所需要的修復(fù)費用乘以保險金額與出險時的重置價值的比例計算。第35頁，共69頁。6.保險期限企業(yè)財產(chǎn)保險的保險期限一般以不超過1年為限，保險責任一般以雙方約定的起保日零時開始到期滿日24時為止。期滿后經(jīng)協(xié)商可以續(xù)保。

22、 第36頁，共69頁。（二）家庭房屋保險家庭房屋保險包括普通房屋保險和房屋兩全保險。前者采取交納保險費的方式，保險期滿后，不退還保險費，續(xù)保需重新辦理保險手續(xù)；后者是采取交納保險儲金的方式，保險期滿后，無論保險期內(nèi)被保險人是否得到了保險賠償，保險人都將投保人所交的保險儲金退還，具有儲蓄和保障雙重功能。第37頁，共69頁。1.保險標的范圍保險標的范圍包括：被保險人所有的房屋；投保人與保險人約定并在保單上注明的房屋，包括與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租賃的房屋等。正處于緊急狀態(tài)的房屋和違章建筑不在保險標的范圍之內(nèi)。2.保險責任家庭房屋保險的保險責任包括火災(zāi)、爆炸、雷擊、冰雹、洪水、海嘯、地面

23、突然塌陷、崖崩、泥石流、雪災(zāi)、冰凌、龍卷風、空中運行物體墜落，外界建筑物和固定物體倒塌，暴風、暴雨以及因防止災(zāi)害蔓延或因施救、保護所采用必要的措施而造成保險房屋的損失，以及由此支付的合理費用。第38頁，共69頁。3.責任免除責任免除包括戰(zhàn)爭、軍事行為或暴亂、核輻射或污染、地震等不可抗力造成的一切損失；被保險人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成員的故意行為和違法行為；保險標的因設(shè)計錯誤、原材料缺陷、工藝不善等內(nèi)在的缺陷以及自然磨損造成的損失和產(chǎn)生的費用；屬于不保房屋及其他不屬于保險責任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失；由于政府行為所導(dǎo)致的損失。4.保險期限房屋普通險的保險期限為1年，房屋兩全險的

24、保險期限分為1年、3年、5年三種，以抵押貸款方式購買的產(chǎn)權(quán)房屋，保險期限與貸款合同期限相同，最長以30年為限。第39頁，共69頁。5.保險費率、保險金額保險費率是根據(jù)各地的具體條件制定的，并以房屋的結(jié)構(gòu)來區(qū)別，一般為13，單位集體投保的則給以優(yōu)惠。保險金額為房屋單位售價乘以房屋總面積或按合理的評估價格確定，也可由雙方約定一個價格。第40頁，共69頁。（三）房屋建筑工程保險房屋建筑工程保險承保房屋建筑工程在建造過程中因自然災(zāi)害和意外事故造成的損失。當前我國開辦的保險業(yè)務(wù)有建筑工程一切險。建筑工程一切險有許多附加險，如第三者責任保險，工程預(yù)期利潤損失保險等，另有多種適應(yīng)工程項目特點的特約條款。1.

25、保險標的范圍房屋建筑工程保險承保的標的范圍以建筑工程合同為依據(jù)，主要包括：房屋建筑工程及在工地的物料，房屋建筑用機器、工具、設(shè)備和臨時工房及其屋內(nèi)存放物件，所有人或承包人在工地的原有財產(chǎn)，附帶安裝工程項目，場地清理費，工地內(nèi)的現(xiàn)成建筑物和所有或承包人在工地的其他財產(chǎn)。第41頁，共69頁。2.承保責任范圍房屋建筑工程保險的責任范圍包括：因地震、雷擊、冰雹、洪水、海嘯、地面突然塌陷、崖崩、泥石流、雪災(zāi)、冰凌、龍卷風等自然災(zāi)害造成的物質(zhì)損壞或滅失；企業(yè)職工因缺乏經(jīng)驗、疏忽或因過失造成的事故損失；原材料質(zhì)量問題或因工藝不良引起的事故所造成的損失；盜竊、惡意行為等造成的損失。第42頁，共69頁。3.除外

26、責任房屋建筑工程保險的除外責任有：被保險人故意行為致?lián)p；自然磨損、停工、罷工、戰(zhàn)爭等因素造成的損失；因原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產(chǎn)本身的損失；因設(shè)計錯誤引起的損失和費用；非外力造成的機械或電氣裝置的損毀或建筑用機器、設(shè)備、裝置的失靈；盤點時發(fā)現(xiàn)的短缺；維修保養(yǎng)和正常檢修的費用；檔案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金和有價證券、圖表資料的損失等。建筑工程第三方責任保險應(yīng)另行保險，其責任不在保險范圍之內(nèi)。第43頁，共69頁。4.保險期限房屋建筑工程保險的保險期限自被保險工程在工地動工或用于保險工程的材料、設(shè)備運抵工地之時開始，到工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格，或者工程所有人實際占

27、有或使用或接收該部分或全部工程之時終止，以先發(fā)生著為準。5. 保險金額建筑工程的總價值為險種的保險金額，包含設(shè)計費、建筑所需材料設(shè)備費、施工費、運雜費、保險費和稅款以及其他有關(guān)費用。投保人可先按預(yù)計的合同工程概算投保，完工后再按實際造價調(diào)整工程保險金額，保險費也隨之調(diào)整。第44頁，共69頁。6. 保險費率保險費率一般按照工期費率計收，即由保險公司對投保工程進行風險評估后，根據(jù)工程的性質(zhì)、危險程度被保險人的狀況等因素來確定。7.賠償處理對于保險期限內(nèi)出現(xiàn)的損失，保險人可以選擇支付賠款或以修復(fù)、重置受損項目的方式來賠償，但對保險財產(chǎn)在修復(fù)或重置過程中發(fā)生的任何變更、性能增加或改進所產(chǎn)生的額外費用，

28、保險人不負有賠償責任。第45頁，共69頁。二、房地產(chǎn)責任保險（一）房地產(chǎn)公眾責任保險1房屋所有人、出租人和承租人責任保險承保房屋所有人、出租人和承租人在行使該房屋所有權(quán)和使用權(quán)過程中產(chǎn)生的場所責任風險。目前我國開辦的公眾責任保險就是承保商業(yè)性房地產(chǎn)所有人、出租人和承租人的場所責任保險。第46頁，共69頁。2承包人責任保險適用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保險人在進行合同項下的工程或其他作業(yè)造成對第三者的損害賠償責任。此險種房屋建筑部分也可納入房屋建筑工程保險中。目前我國開辦的承包人責任保險主要是和建筑工程一切險或安裝工程一切險一起投保的，稱為建工險或安工險的第三者責任保險。第47頁，共6

29、9頁。（二）房地產(chǎn)職業(yè)責任保險職業(yè)責任保險主要是指醫(yī)生、律師、會計師、建筑師等自由職業(yè)者因工作過失而造成他人人身傷亡和財產(chǎn)損失的賠償責任。房地產(chǎn)職業(yè)責任保險是對房地產(chǎn)專業(yè)人員因工作上的疏忽或過失造成他人損害應(yīng)承擔的經(jīng)濟賠償責任而提供的保險。房地產(chǎn)專業(yè)人員包括建筑師、工程師、監(jiān)理工程師、房地產(chǎn)估價師等。房屋建筑工程勘察設(shè)計責任保險可以歸入此類保險中。房屋建筑工程勘察設(shè)計責任保險的保險對象是經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準，取得相應(yīng)資質(zhì)證書并經(jīng)工商行政部門注冊登記依法成立的房屋建筑工程勘察設(shè)計單位。第48頁，共69頁。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品責任保險房屋在使用過程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產(chǎn)損

30、失，依法應(yīng)由開發(fā)商承擔民事?lián)p失賠償責任的風險。房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商可以向保險公司投保產(chǎn)品責任險，將這種經(jīng)濟損害賠償責任轉(zhuǎn)嫁給保險人，一旦由于房屋責任事故給消費者或第三人造成人身傷害或財產(chǎn)損失，保險人承擔依法應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商負責的經(jīng)濟損失賠償責任。第49頁，共69頁。三、房地產(chǎn)人身保險在房地產(chǎn)領(lǐng)域中有關(guān)的人身保險業(yè)務(wù)主要有建筑工程團體人身意外傷害保險、住房抵押貸款壽險、房地產(chǎn)人身意外傷害保險。（一）建筑工程團體人身意外傷害保險建筑工程團體人身意外傷害保險的投保范圍是，在建筑施工現(xiàn)場從事管理和作業(yè)，并與施工企業(yè)建立勞動關(guān)系的人員均可作為被保險人，以團體為單位，由所在施工企業(yè)或?qū)Ρ槐ｋU人具有

31、保險利益的團體作為投保人，經(jīng)被保險人書面同意，向保險公司投保此險種。第50頁，共69頁。1保險責任被保險人在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作或在施工現(xiàn)場或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)，因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身故，保險人按保險合同給付身故保險金，保險人對該被保險人的保險責任終止；或因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身殘，保險人按殘疾程度給付保險金。第51頁，共69頁。2保險期限保險期限分為一年或根據(jù)施工項目期限的長度確定。自保險公司同意承保、收取保險費并簽發(fā)保險單的次日零時起，至約定的工程項目預(yù)期驗收合格日24時止。提前竣工的，保險責任自行終止，保險人對投保人按日計算退還未滿期

32、凈保費。保險合同期滿時工程仍未竣工的，投保人需申請辦理續(xù)保，保險人審核同意并收取保險費后，保險期間將延續(xù)至續(xù)保約定的工程預(yù)期竣工驗收合格日24時止。第52頁，共69頁。3保險金額和保險費保險金額由合同雙方約定，但同一保險合同所承保的團體中每一被保險人的保險金額應(yīng)該一致。保險費可以按被保險人人數(shù)或按建筑工程項目總造價或按建筑施工總面積計算，并一次交清。建筑工程團體人身意外傷害保險雖然必須團體投保，但是保險金額按每一被保險人計算，當一次或累計給付的保險金達到保險金額時，保險人對該保險人的保險責任終止。第53頁，共69頁。（二）住房抵押貸款壽險它是保險公司向借款購房者提供的一種保額遞減式人壽保險。購

33、房者辦理借款手續(xù)，同時辦理人壽保險。在保單有效期內(nèi)，如果被保險人死亡或完全殘疾，則由保險公司代替家庭償還購房者所欠的借款余額。這種保險的保額每年遞減，以與借款者的貸款金額相稱。購房者參加這一保險，可以用較低的保險費換取高額的保險保障，一旦被保險人在還款期間發(fā)生不幸，保險公司根據(jù)合同把貸款余額一次性全部付給按揭銀行，使購房者免除后顧之憂。目前我國開辦抵押住房綜合保險中包括住房抵押貸款壽險。第54頁，共69頁。（三）房地產(chǎn)人身意外傷害保險人身意外傷害保險是指被保險人遭受意外傷害事故造成死亡或永久致殘，由保險人給付全部或一部分保險金額的一種保險。意外傷害指的是外來的、突然的、劇烈的、非本意的和明顯的

34、使被保險人受到傷害的事件。人身意外傷害不承擔人因患病殘疾而給付保險金的義務(wù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)最需要保險保障的對象是施工單位的雇傭人員。我國建筑法第48條規(guī)定：“建筑施工單位必須為從事危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險，支付保險費”。人身意外傷害保險可附加意外傷害醫(yī)療保險和意外傷害住院補貼保險。第55頁，共69頁。四、房地產(chǎn)信用和保證保險信用保險和保證保險承保的都是信用風險，即債務(wù)人不按規(guī)定履行義務(wù)而給債權(quán)人帶來損失的可能。兩者存在區(qū)別，信用保險是應(yīng)債權(quán)人要求保證債務(wù)人信用的保險，具有一般保險的特征和原則，如信用保險只有兩方當事人，即保險人和被保險人，承保的風險是第三方的信用，是投保人自己無法控制的、偶

35、然的、意外的風險；保險人可行使代位求償權(quán)等。 第56頁，共69頁。（一）工程合同保證保險合同保證是保證被保證人將履行所有合同義務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程合同保證保險主要有以下險種和保險責任：1投標保證保險，承保工程所有人因中標人不簽訂承包合同而遭受的經(jīng)濟損失。2保證保險，承保工程所有人因承包人不能按時、按質(zhì)、按量交付工程而遭受的損失。3預(yù)付款保證保險，承保工程所有人因承包人不能履約而受到的預(yù)付款損失。4維修保證保險，保證承包人在完工之后的一段時期內(nèi)會糾正工程中的缺陷和調(diào)換質(zhì)量有問題的材料。第57頁，共69頁。（二）住房抵押貸款保證保險住房抵押貸款保險是購買住房的借款人應(yīng)銀行的要求，為屆時分期

36、付款而向保險人尋求信用保證的一種保險。當保險事故發(fā)生，受益人(銀行)遭受經(jīng)濟損失時，由保險人代為補償。借款人對保險人為其向受益人支付的任何賠償，有返還給保險人的義務(wù)。保險人承保的是借款人還款的信用，保險人必須審查被保證人的資信。第58頁，共69頁。第四節(jié) 房地產(chǎn)保險的運行與實施 一、房地產(chǎn)保險的投保與承保1投保程序個人或企業(yè)參加房地產(chǎn)保險時，首先應(yīng)與有關(guān)保險公司聯(lián)系。與保險公司聯(lián)系的渠道主要有兩種：一是直接與保險人聯(lián)系，二是通過中間人(代理人)與保險公司聯(lián)系。無論采用哪種方式，投保的程序主要分以下步驟。（1）投保人填寫投保單。 （2）保險公司受理投保單。 （3）保險人簽發(fā)保險單。 （4）保險費

37、的交付。 第59頁，共69頁。2房地產(chǎn)保險的承保承保是指投保人與保險人簽訂保險合同的過程。它是保險經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，不僅反映保險經(jīng)營管理的水平，也影響保險企業(yè)的經(jīng)濟利益和社會穩(wěn)定。承保工作的程序包括接受投保單、審核驗險、接受委托、繕制單證等步驟。（1）接受投保單。投保單是投保人申請購買保險的憑證，也是保險人簽發(fā)保險單的依據(jù)。（2）審核驗險。保險人收到投保單后要嚴格審核。對財產(chǎn)保險，主要查驗投保財產(chǎn)所處的環(huán)境、風險程度及防護措施等；對人身保險，要查驗被保險人的健康狀況、個人病史、年齡、性別、財務(wù)狀況、職業(yè)、嗜好、居住環(huán)境等。（3）接受業(yè)務(wù)。（4）繕制單證。 第60頁，共69頁。二、房地產(chǎn)保險的防災(zāi)防損保險防災(zāi)防損是社會防災(zāi)防損的一部分，具有下列特點：1防災(zāi)的主體是保險企業(yè)；2防災(zāi)的對象是保險標的，其覆蓋面較??；3防災(zāi)的依據(jù)是保險合同的約定；4防災(zāi)的手段是向投保人提出建議促使其整改，對不接受建議的被保險人只能解除合同或不予續(xù)保。第61頁，共69頁。三、房地產(chǎn)保險索賠與理賠當保險標的物在保險有