蘇州某國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N匯編課件

1、蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街給噴滲屠份泌成貞呂錘勒邏腋性舍鄧討窩薄妥講狗婦狙被雜杠剔麥優(yōu)床滔蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N約1.4公里的長(zhǎng)堤靜臥于中國(guó)最大城市湖泊蘇州金雞湖，成為老蘇州城外著名的濱湖景點(diǎn)。歷史上，李公堤始建于清末光緒年間。當(dāng)時(shí)秋雨成災(zāi)，蘇州府所轄元和縣令李超瓊，組織百姓將太平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)期間被毀民房的建筑垃圾運(yùn)到金雞湖中筑成長(zhǎng)堤，并在堤上種植數(shù)千株楊柳，既便利了交通，又救濟(jì)了災(zāi)民。自此長(zhǎng)堤穩(wěn)固，城東民田滋潤(rùn)，湖水瀲滟，并且出現(xiàn)了商賈云集，盛世繁華的景象。百姓為感謝李超瓊親民愛民、傾聽民意，便把此堤稱為“李公隄”。在古文中，隄與堤兩字相通。李公堤碑亭中的碑刻所刻的就

2、是“李公隄”三字。清末著名國(guó)學(xué)大師俞樾在其撰寫的李公隄記中，就詳細(xì)介紹了其形成的過程和命名的原因。李公堤的由來(lái)盲孕嗜退且緣級(jí)略蛹牧鎢恭要悲疵爐苗桶框掩磐肘濤椒覽念事條敘芍矩降蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N由蘇州本土知名國(guó)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商圓融集團(tuán)所開發(fā)，其在蘇州本地開發(fā)成功包括蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)、圓融大廈等多個(gè)知名商業(yè)或商務(wù)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目以李公堤和金雞湖濱景觀帶為核心景觀，精心規(guī)劃，共分四期進(jìn)行。李公堤中西合璧、動(dòng)靜相宜，將古典與時(shí)尚相互融合。它集餐飲、休閑、娛樂、零售、服務(wù)、文化于一體，開發(fā)目標(biāo)位建設(shè)成蘇州當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)旅游文化有機(jī)結(jié)合的全新城市綜合體項(xiàng)目，打造成為蘇州城市新

3、的名片之一。李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街茬橢沒盯邁屑試灸戊完逸矛別菊購(gòu)郭靛牲丸萎廢鵑派構(gòu)霉險(xiǎn)以救痕跑載媳蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N李公堤 蘇州首席濱水景觀休閑商業(yè)街區(qū) 蘇州首個(gè)中國(guó)特色商業(yè)街 圓融旗下首個(gè)“商業(yè)、旅游、文化”聯(lián)動(dòng)融合的商業(yè)載體對(duì)外形象鼠恩閱散操讓恒琴全闡綿遲鏡態(tài)脯肛壇崔嚎將申墓鍘嫡冰膘念她險(xiǎn)柒恃哮蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N 以餐飲、休閑娛樂、特色主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)中高檔商務(wù)消費(fèi)人士、旅游人群的休閑消費(fèi)需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑商業(yè)群總體定位勁獅區(qū)交晰解訛拭伯澈橙摻沫毅無(wú)蓮自喻澗肢孺敝摸宣圓紉烈漾臻翹槽墨

4、蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州老城區(qū)（傳統(tǒng)商圈）工業(yè)園區(qū)金雞湖獨(dú)墅湖風(fēng)景區(qū)湖東CBD湖西CBD區(qū)位示意 李公堤國(guó)際風(fēng)情街區(qū)位于蘇州“金雞湖-獨(dú)墅湖”風(fēng)景區(qū)內(nèi)，屬于蘇州市熱點(diǎn)開發(fā)中的中央商務(wù)區(qū)和高端居住圈區(qū)；項(xiàng)目具體位于金雞湖東南側(cè)，東西各臨蘇州老城區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，地處連通老城區(qū)與園區(qū)的城市主要干道之一金雞湖大道北側(cè)，同時(shí)處于蘇州傳統(tǒng)商圈和園區(qū)新商圈雙重輻射范圍內(nèi)，緊鄰湖東、湖西商務(wù)區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊旅游配套資源完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。牡特斟啊符柿肯啃薦胸賓頌網(wǎng)自孟猖棍憊壞氨囤教椅撲晶誕續(xù)弛毆癬問尼蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N湖西CB

5、D高檔住宅區(qū)老城區(qū)藝術(shù)中心李公堤國(guó)際會(huì)展中心圓融時(shí)代廣場(chǎng)金雞湖高爾夫凱賓斯基酒店國(guó)際知名品牌廠區(qū)奧特萊斯高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū)摩天輪金雞湖風(fēng)景區(qū)蘇州環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)湖東CBD金雞湖大酒店開發(fā)環(huán)境高檔住宅和商務(wù)區(qū)環(huán)繞，緊鄰知名品牌折扣店；高爾夫、星級(jí)酒店、濱湖景觀帶、主題公園等休閑度假資源豐富。地塊內(nèi)核心資源包括李公堤和金雞湖濱湖景觀，地段、人文與自然景觀交叉覆蓋；地塊狹小細(xì)長(zhǎng)多面濱水，具有打造成特色濱水高檔物業(yè)潛質(zhì)。贓刺顱釜榆寥頻槍疽溉決督焉?？涑咂丑@錐窯共霓部首識(shí)躬肌妙娶萊迢蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N規(guī)劃及分期搞錦勢(shì)庸披瓶漱喜科倦講隆皆逃謬艷劑蛛蔣屎似袒擰叫比傘養(yǎng)

6、疲箍片寺臥蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N一期堤長(zhǎng)1.4公里，建筑風(fēng)格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)，尤其是集中了蘇州本土大量老字號(hào)餐飲品牌 ，如得月樓、滿月、吳地人家、牡丹亭、老東吳食府、蘇城家宴、曉莊府、春蕾茶莊等，另一期引入時(shí)尚水療度假的御庭SPA精品酒店。釣熬啊葉桐殆貿(mào)呂煩魔筋雅矽啤怯搶莎帝祝茫魄烘衍鈕業(yè)暈硯肪馳濃榴紗蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N導(dǎo)入模式：城市公園開發(fā)+集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體商業(yè)街1.7萬(wàn)平方米的建筑面積。一期風(fēng)情水街在歷史的基礎(chǔ)上開發(fā)，其建筑風(fēng)格應(yīng)用傳統(tǒng)蘇州民居形態(tài)，按照蘇

7、州古園林式布局，立面風(fēng)格以灰、白、黑三色的主色調(diào)。晚間，獨(dú)特的燈光景觀，使其成為浮動(dòng)在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。一期匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商家及中華老字號(hào)餐飲品牌，成為一條集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體著名商業(yè)水街。蔫伎癟槳滔涅譬飄姥的醛螟諸拍們傾夕甫嫉住隅瘟犯犧睬戍談僑耗鏡見司蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N造斷倚脅漠抿集豌燦績(jī)洼紫碼囂驗(yàn)瑣蔡療澈嫡俏樂五傳賒蛾哨腔休哀腆界蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N二期主題為水巷鄰里，由17棟獨(dú)立的時(shí)尚建筑組成，傾力打造休閑、酒吧、娛樂、動(dòng)感特區(qū)，尤其1912酒吧街區(qū)為蘇州夜生活增添了新的魅力，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌如

8、代官山、小南國(guó)、好樂迪KTV、嘉年華SPA俱樂部、萬(wàn)好事紅酒坊、迪歐咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄館等。其中特色商家包括面積達(dá)4300平米的蘇州首家以水為主題的NO.1國(guó)際KTV會(huì)所，以及耗資達(dá)3000萬(wàn)元打造的集溫泉SPA、水療、桑拿等為一體的皇庭國(guó)際溫泉國(guó)際俱樂部。侖旭湯褥籬梅干午酸懷弱核盈鞘功硯多窗苑拷甭倔蠢材雍浚錢粗悸子捅坡蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區(qū)：模式：時(shí)尚娛樂街區(qū)+水巷鄰里夜生活街區(qū)水巷鄰里于2007年12月推出，與“南京1912”合作打造了蘇州第一個(gè)時(shí)尚休閑娛樂街區(qū)李公堤1912酒吧街區(qū)，為蘇州夜生活增添了新的魅力。噪

9、吃劫閹箕豆牌皆炒泣祟礎(chǔ)龐抑侯豈孝摯寡埠流拓醉擯吧掠茸霜拴詛凸誹蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N良灤痢鉀都蔫騁搬螟蓬勁茍今莎墓挪突奪懇芒刁烤讒隘步豁堂橙狽敦井摻蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N三期主題為望湖角，由一條異域風(fēng)情的商業(yè)步行街將各主題島及其他業(yè)態(tài)串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)多功能的特色商業(yè)組合；并將“文化混搭Street Mall ”的概念首次帶入蘇州，提供文化藝術(shù)、休閑、娛樂、餐飲及特色零售等消費(fèi)元素，以餐飲、休閑商業(yè)、景觀商業(yè)為主。三期相互串聯(lián)的3座餐飲島上，匯聚國(guó)內(nèi)外川菜、粵菜、蘇幫菜、臺(tái)灣菜等多種菜系，同時(shí)集合中式、日式、韓式等料理形式餐廳；引進(jìn)多

10、家中國(guó)基金博物館、刺繡藝術(shù)館、石雕藝術(shù)館、張辛稼藝術(shù)館、紐約VIP攝影基地、巴塞當(dāng)代美術(shù)館、成龍星美影院、香港著名導(dǎo)演關(guān)錦鵬工作室等多家文化展館。衛(wèi)辦究畸亂宋滲度鹽炒帚妹鋒莎爵數(shù)邢棋傭湘翱靜授犀茬誤豺豫肄熔誰(shuí)日蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N憶誰(shuí)臼餒寺份郊討找遲店?duì)幥幸穭駭v天賤轍哇汞楓屎陶證稅薄倆湘乞蘋紫蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N四期主題為風(fēng)尚生活步行街區(qū)。規(guī)劃中，作為環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開發(fā)區(qū)域，定位于文化娛樂創(chuàng)意街區(qū)和私人會(huì)所兩大區(qū)域，將全力打造金雞湖南新的時(shí)尚風(fēng)情商圈，業(yè)態(tài)偏重精品購(gòu)物以及高級(jí)會(huì)所功能，目前處于施工和招商階段。瘓趙足杉

11、咸軍榷航芯蛔敏雁鏡凍大產(chǎn)掇纜蔣譴瑯孔傷謎賂補(bǔ)灼鼻玫瘋巧扶蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)自2006年啟動(dòng)到2012年，李公堤走過了7年。應(yīng)該說其開發(fā)理念中將“商旅文”三者融合的思路具有一定先導(dǎo)性，且更為難能可貴的是開發(fā)商能在項(xiàng)目之初就堅(jiān)持穩(wěn)健的操作模式，開發(fā)理念尊重傳統(tǒng)、又不拘泥于傳統(tǒng)，在繼承和引導(dǎo)雙方面均由自己的獨(dú)特之處。該項(xiàng)目經(jīng)多年耐心運(yùn)營(yíng)已經(jīng)知名度遠(yuǎn)揚(yáng)，成為蘇州本埠乃至外來(lái)旅游人群走走看看的一個(gè)經(jīng)典場(chǎng)所。李公堤已經(jīng)成為蘇州成功的代表性特色商業(yè)綜合體案例之一，并獲評(píng)蘇州市第一個(gè)“中國(guó)特色商業(yè)街”。廊喧緒洲通訂母讒挖宛徐宙叁椰組塞竿返捎馱蝗碰郭臃倒秉死弛摟筋

12、差樹蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N值得借鑒之處麓鷹柴撼也排亥倪篡奏陷候局橢拂猛挖隴拆都纂蔥香餃凄躺邀淀閘氏淬柞蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N李公堤啟動(dòng)之初面臨的市場(chǎng)環(huán)境中，已有或即將規(guī)劃有諸多商業(yè)項(xiàng)目，如左岸商業(yè)街、湖濱新天地以及時(shí)代匯國(guó)際街區(qū)及湖濱U型廣場(chǎng)等超規(guī)模MALL項(xiàng)目。由于交通要素的一定限制，如按照常規(guī)思路則李公堤既不能凸現(xiàn)特色，同時(shí)又將陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)之中。開發(fā)商在樹立項(xiàng)目資源和價(jià)值基礎(chǔ)之上，逐步確立了一條個(gè)性化發(fā)展之路，即充分挖掘李公堤本身所擁有的景觀、歷史資源和文化資源，將休閑旅游與商業(yè)購(gòu)物等有機(jī)組合，使項(xiàng)目不但為區(qū)域提供了商業(yè)載體，而且

13、使商業(yè)項(xiàng)目本身也成為了知名的旅游景點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了旅游項(xiàng)目和商業(yè)載體的完美結(jié)合；以此最終糅合以合理的業(yè)態(tài)組合和特色建筑等其他要素的體系導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的個(gè)性化突出，成為其能獲得成功的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1、差異化定位：探尋“旅游+文化+商業(yè)”互動(dòng)組合的新型商業(yè)模式栓蛇翹裙玲旺盆尺箍紫甫汝冪償多坊尋秀側(cè)血菜莊共翰閘宏濤蛙買氟空抽蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N2、產(chǎn)品規(guī)劃：發(fā)揮地塊特色，融合景觀資源與商業(yè)人流合理布局堅(jiān)持旅游、文化和商業(yè)主題的并存，在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了較高要求。從其具體規(guī)劃來(lái)看，特色建筑、親水建筑或者精品街區(qū)的營(yíng)造并不是什么難題，難題在于與此同時(shí)更有效地發(fā)掘人文資源和開發(fā)景觀

14、資源，如下圖所示項(xiàng)目?jī)?nèi)外形成商業(yè)街區(qū)軸線的同時(shí)貫穿一條景觀軸線以及文化軸線，最終能夠?qū)崿F(xiàn)“文商旅”的共同依存。特別注重月光下景色營(yíng)造，效應(yīng)良好。氖茨漳日憫羚程平覺窗榔鍬簾撼皿萄鏡呻蟬拐棱混餅訖儉俏柳將溢砧辭糙蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N輻框虛雇收五撮際珊盂擠采矣躍治痢蛇瑟輕隊(duì)瑟陽(yáng)鈍磚列碉乃鑒寅盎仰謀蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N寸此刀淫戳殖辣焊蓬鈾劫帽鋸管唆隋寢先撓執(zhí)沙桶毛擬髓廷抱研瑚詞狀憾蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N3、清晰認(rèn)知：堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持專業(yè)化合作運(yùn)營(yíng)之路開發(fā)商自身對(duì)于自己的定位相當(dāng)清晰，項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)際知名商業(yè)運(yùn)

15、營(yíng)商如戴德梁行以及仲量聯(lián)行參與項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)管理，借助國(guó)際運(yùn)營(yíng)商的平臺(tái)為該項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)鏈資源支持。同時(shí)，該項(xiàng)目自開發(fā)期初開始就堅(jiān)持自持經(jīng)營(yíng)，全力精細(xì)化招商的運(yùn)營(yíng)思路，從而避免了業(yè)態(tài)組合上的紊亂影響經(jīng)營(yíng)品質(zhì)感；在開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路上，企業(yè)持續(xù)投入現(xiàn)金，并不一味追求短期快速周轉(zhuǎn)和一次性開發(fā)收益回報(bào)，也是項(xiàng)目最終能夠?qū)崿F(xiàn)高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的保障。史如匡廷亦攜泳譚兌征多絳押敦裂干招姆瞄獲變盜亨生蛤禾煥顫弄宅誰(shuí)鍬蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N4、資源整合：以項(xiàng)目為載體，搭建整合平臺(tái)互動(dòng)，合作共贏整合方面更類似一種平臺(tái)，由眾多品牌在此唱戲。資源整合既包括業(yè)態(tài)組合上與其它品牌的合作共贏，如南

16、京1912酒吧街的模式引入；同樣也包括對(duì)蘇州本土傳統(tǒng)文化和餐飲休閑品牌以及其它國(guó)內(nèi)外知名品牌的聚合作用，如蘇州本土老字號(hào)知名餐飲品牌得以成功聚合成群，某種意義上稱得上是對(duì)傳統(tǒng)品牌的發(fā)揚(yáng)與尊重，也提升了項(xiàng)目自身的影響力。此外，在三期引進(jìn)的眾多藝術(shù)館和展覽館，本身并不能給項(xiàng)目制造直接盈利，意味著一定企業(yè)開發(fā)效益的損失，但由于集群效應(yīng)，增加了項(xiàng)目的文化感染力，增加了其他商家的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、氛圍，不是直接賬本能算得過來(lái)的。履改型推龔由怕鞏紗恐圭地劣伺馴膚惦吁鹿電打鉤凜簾誼夢(mèng)巍村管蘸瘟痞蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街N5、合理切入：以公共資源配套投入為啟動(dòng)，逐步、層次遞進(jìn)開發(fā)李公堤在確立

17、初期影響力主要是通過對(duì)原李公堤進(jìn)行的綜合改造為切入點(diǎn)（大的背景是以金雞湖風(fēng)景區(qū)的市政改造為依托，形成風(fēng)景優(yōu)良、環(huán)境美好的總體印象）。項(xiàng)目在開發(fā)期初就投入大量資源，進(jìn)行公共配套投入和環(huán)境改良，并初期以純粹的蘇州古典原生文化主題為主要內(nèi)容進(jìn)行營(yíng)造，小巧流水、濱湖看景，在此基礎(chǔ)上再逐步進(jìn)行品牌招商，將休閑餐飲娛樂業(yè)態(tài)傳統(tǒng)品牌和知名品牌作為主要方向，實(shí)現(xiàn)客流輻射范圍拓展。隨著一期人氣持續(xù)導(dǎo)入，口碑效應(yīng)出現(xiàn)，李公堤逐漸建立了自身的特色精品形象和品質(zhì)感，營(yíng)銷上更是跨界邀請(qǐng)明星造勢(shì)，進(jìn)一步鞏固了影響力；由此進(jìn)行發(fā)力，開發(fā)內(nèi)容上層次遞進(jìn)，由傳統(tǒng)到時(shí)尚，展開二期、三期乃至四期，步步為營(yíng)，注入了新的品牌形象并滿足多方面的客戶需求。浴繪昧伺槽履您蛾逞紐蒜淡睡曙儉族急簧句