大家顧問_福州鼓樓海晟江景高層項(xiàng)目定位提案_91PPT_XXXX年

1、1我們是誰？全稱：大家投資顧問有限公司理念：專業(yè)提升價(jià)值我們的特質(zhì)：11年專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷操盤成功率100%開發(fā)商背景，全局化視野熟開發(fā)流程，擅資源整合資深的團(tuán)隊(duì)，精準(zhǔn)的策劃2開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府背景彰顯開發(fā)商雄厚資金實(shí)力；彰顯開發(fā)商求新進(jìn)取精神；彰顯項(xiàng)目走在時(shí)代前沿和城市前列的品質(zhì)；彰顯居住品質(zhì)的不凡；彰顯購房者眼光的獨(dú)到一案成名3項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)分析，樓市未來發(fā)展預(yù)判項(xiàng)目地塊區(qū)位市場(chǎng)研判目標(biāo)客戶需求剖析項(xiàng)目掃描產(chǎn)品市場(chǎng)定位市場(chǎng)依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū)舒適中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑單體建議項(xiàng)目園林景觀建議項(xiàng)目配套設(shè)施建議【匯報(bào)思路】項(xiàng)目定位41、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

2、境發(fā)展分析，樓市未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的界定5宏觀市場(chǎng)踏浪海西 福州樓市高歌而行大家觀點(diǎn)：在海西戰(zhàn)略成為國策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設(shè)面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)對(duì)接中擴(kuò)容，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面臨新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會(huì)城市的福州快速從江濱型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設(shè)面貌日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)一片生機(jī)盎然。6土地市場(chǎng)分析地塊位置土地面積（畝）競(jìng)拍人或樓盤名價(jià)格（萬/畝）樓面價(jià)（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠(yuǎn)

3、珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠(yuǎn)珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司3361800元/倉山區(qū)東部新城會(huì)展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/臺(tái)江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場(chǎng)地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/為了營造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的用地條件，刺激土地市場(chǎng)成交，近期福州市政府不僅從土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開始試行防止流拍的“用地預(yù)申請(qǐng)”制度.土地交易進(jìn)入“買方市場(chǎng)” 7福州樓市分析2008年4月20

4、09年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖大家觀點(diǎn)：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房價(jià)一年內(nèi)房價(jià)趨勢(shì)為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因?yàn)榻?jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項(xiàng)目開盤均價(jià)基本都低于市場(chǎng)預(yù)期水平導(dǎo)致。8福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交戶型趨勢(shì)逐步降低大家觀點(diǎn)：隨著成交總價(jià)的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進(jìn)一步下降的可能。同時(shí)市場(chǎng)在戶型設(shè)計(jì)的需求上更在乎得房率及實(shí)用性和功能性，80-100平方面積的實(shí)用三房成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品 9鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀點(diǎn)：上圖為2008年

5、4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價(jià)變化趨勢(shì)圖，4月鼓樓區(qū)報(bào)出均價(jià)8488元/，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應(yīng)有的水平。鼓樓區(qū)域市場(chǎng)隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，基本在8000元左右浮動(dòng)10福州以及鼓樓區(qū)域市場(chǎng)面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇市場(chǎng)觀點(diǎn)市場(chǎng)研判：從目前情況看，市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)過度波動(dòng)，因此未來市場(chǎng)成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時(shí)鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨(dú)特的升值潛力，消費(fèi)者可能從原有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆?，將很有可能再次出現(xiàn)價(jià)格攀升的情況。市場(chǎng)觀點(diǎn)：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機(jī)，但市場(chǎng)在近階

6、段剛需放量后，仍需時(shí)間調(diào)整，鼓樓區(qū)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)，實(shí)用且功能齊全的2房、3房戶型受市場(chǎng)追捧。112、項(xiàng)目地塊區(qū)位市場(chǎng)研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品定位:高端品質(zhì)住宅社區(qū)12形成行政、商業(yè)雙核中心經(jīng)濟(jì)區(qū)，構(gòu)筑福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雙核動(dòng)力”鼓樓規(guī)劃百年商業(yè)核心區(qū)福州百年商業(yè)老城區(qū) ，擁有無法替代的商業(yè)核心地位。行政核心區(qū)本區(qū)域?yàn)楦＝?、福州多個(gè)省市機(jī)關(guān)單位所在區(qū)域，歷來為福州行政中心行政中心區(qū)東街商圈新興商業(yè)核心區(qū)該區(qū)域?yàn)榻陙砀Ｖ菔姓攸c(diǎn)打造的商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)代化的城市建筑規(guī)劃及完善的公共基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)該商圈進(jìn)行了重點(diǎn)發(fā)展。萬寶商業(yè)圈本案五一商圈13 市政配套價(jià)值：客觀推動(dòng)區(qū)域市政基礎(chǔ)配套建設(shè)，城

7、市道路建設(shè)、軌道交通建、大型公共設(shè)施建設(shè)； 城市人口導(dǎo)入，居住人氣提升，地塊升值潛力：新核心經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展帶來大量居住人口和流動(dòng)人口，人口導(dǎo)入地，居住人氣的提升，居住價(jià)值得到提高； 未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)：城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著新商圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，核心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，周邊區(qū)域必然成為核心圈的輔助居住區(qū)。隨著核心商圈內(nèi)地塊的商務(wù)、辦公、酒店的開發(fā)建設(shè)，新商業(yè)核心區(qū)成長為福州的又一東街將毋庸置疑.新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來地塊價(jià)值項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活143、項(xiàng)目掃描項(xiàng)目地塊

8、城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊開發(fā)目標(biāo)15項(xiàng)目緊鄰城市干道，擁有多條城市交通要道，通達(dá)性好區(qū)位交通項(xiàng)目位福州鼓樓區(qū)的西部，屬于鼓樓區(qū)與臺(tái)江區(qū)板塊交接地帶； 烏山西路是鼓樓城區(qū)發(fā)展重要的中軸線;與寶龍萬象距離較近，完全位于商圈輻射半徑內(nèi)與閩江親密接觸本案16環(huán)境項(xiàng)目周邊還在建設(shè)，生活商業(yè)配套缺乏，目前最近唯一的集中式購物網(wǎng)點(diǎn)寶龍萬象，生活配套主要靠融僑配套商業(yè)本案萬寶商圈融僑配套拆遷安置房拆遷安置房融僑配套地塊周邊商業(yè)配套地塊及周邊正在建設(shè)的拆遷安置房萬寶商圈繁華的商業(yè)17濱江概念閩江概念已十分稀缺，而鼓樓中心的江濱概念更是無法再復(fù)制而今隨著海西戰(zhàn)略發(fā)展，福州沿江地塊日益稀缺，壯美的閩江江景已是“寸

9、水寸金”。一個(gè)事實(shí)擺在眼前：作為不可再生的資源，福州閩江邊的江景房已經(jīng)越來越稀缺。十年閩江開發(fā)，見證了一個(gè)北江濱奇跡，一個(gè)福州地產(chǎn)的價(jià)值奇跡。18環(huán)境按周邊項(xiàng)目規(guī)劃分析，本案的江景資源十分有限，無法做到全案觀江項(xiàng)目離江距離較近（約200米）市政公園：北江濱沿江公園（金沙園） 無法做到全案觀江，因此提出“鼓樓中心濱江”概念做為本案的賣點(diǎn)19本案條件小結(jié)鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊且濱江 項(xiàng)目位置在鼓樓區(qū)板塊的中心區(qū)域，距離閩江較近，接近臺(tái)江區(qū)板塊；北江濱臨江概念按周邊項(xiàng)目規(guī)劃分析，本案的江景資源有限，因此提出濱江而非江濱概念便捷城市交通，城市主干道項(xiàng)目地塊四周均有市政干線交通，公共交通方便周邊商業(yè)配

10、套有待完善，拆遷安置房影響項(xiàng)目整體品質(zhì) 項(xiàng)目周邊還在進(jìn)行建設(shè)、市政配套還有待跟進(jìn)建設(shè)，周邊生活配套缺乏，主要依托1公里半徑內(nèi)的萬寶商圈的商業(yè)配套20樓盤快速去化，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期利潤目標(biāo)；提高企業(yè)市場(chǎng)口碑和美譽(yù)度，企業(yè)市場(chǎng)形象得到提升開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)依據(jù)開發(fā)目標(biāo)海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機(jī)在企業(yè)預(yù)期的利潤目標(biāo)下，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售，縮短企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期，減少企業(yè)運(yùn)營成本，確保項(xiàng)目安全運(yùn)作項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨(dú)特的升值潛力通過本案開發(fā)

11、，提升企業(yè)的市場(chǎng)口碑和形象，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和信心21產(chǎn)品定位高端品質(zhì)城市住宅區(qū)域板塊現(xiàn)狀南北江濱已經(jīng)形成了大量高端城市住宅鼓樓區(qū)江濱資源已基本耗盡本項(xiàng)目產(chǎn)品定位鼓樓中心濱江高品質(zhì)住宅項(xiàng)目地段價(jià)值鼓樓區(qū)中心城區(qū)板塊北江濱臨江概念便捷城市交通，城市主干道市政配套齊全，商業(yè)配套需時(shí)間完善未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)224、目標(biāo)客戶需求剖析項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征和需求總結(jié)福州購房者需求分析核心目標(biāo)客戶特征分析次級(jí)目標(biāo)客戶特需求偏好分析本案核心目標(biāo)客戶選擇核心目標(biāo)客戶需求偏好分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)相對(duì)較小，實(shí)用及功能性強(qiáng)的戶型產(chǎn)品23客戶分析福州購房客戶以自住需求為主，剛性需求相當(dāng)強(qiáng)烈，接近九成客戶來

12、自福州本地從“福州海西房產(chǎn)網(wǎng)”對(duì)1380個(gè)購房者網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看，有將近87%的購房者是為了自住型需求客戶，且這些客戶基本上來至福州本地；在自住需求中以“解決居住需求”為購房目的的客戶居多， “改善生活需求”的購房客戶也占有接近4成比重，因此說福州購房自住需求中有相當(dāng)一部分是解決首套住房的剛性需求，未來福州市場(chǎng)的住房剛性需求會(huì)異常強(qiáng)烈。24是否購房者擁有產(chǎn)權(quán)房？1萬以下1-5萬5-10萬10-20萬20-50萬50-100萬100萬以上家庭收入水平？沒有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口？ 目前福州住房的剛性需求強(qiáng)烈，將近7成的被訪者目前還沒有產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)只有一套的被訪者比重

13、也比較大占到24.57%，市場(chǎng)改善型需求也十分強(qiáng)烈； 家庭收入主要集中在5-10萬元，占被訪者的78%,其中收入在10萬的家庭占超過三成，福州中高等收入水平的購房客戶市場(chǎng)比重較大； 福州市場(chǎng)購房者家庭人口為2-3人的占總受訪者的77%，說明福州購房者以年輕家庭為主；福州購房客戶家庭結(jié)構(gòu)偏向年輕化，家庭年收入水平在10萬元左右的比重較大25 福州購房者需求最多的戶型是兩室兩廳和三室兩廳,分別占受訪者比重34%和31.6%;其次是兩室一廳的戶型市場(chǎng)接受度也還可以,對(duì)以一室一廳的小戶型和四室二廳的大戶型在福州的市場(chǎng)接受度較差; 福州需求量最大的戶型面積是80-100平米,將近5成的受訪者選擇這一面積

14、；其次100-120平米的戶型也有21%的受訪者會(huì)選擇；再次是60-80平米的小戶型產(chǎn)品；打算購買的戶型？一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他打算購買的面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購房客戶對(duì)于兩室兩廳和三室兩廳面積在控制80-100平米的戶型需求量最大，接近50%的購房客戶會(huì)選擇購買26鼓樓房地產(chǎn)市場(chǎng)主體客戶特征首套住房需求居多，改善生活需求也比較強(qiáng)烈基本上來自福州本市區(qū)10萬元左右家庭年收入，相對(duì)穩(wěn)定80009000元/平米，超過10000元/平米購買意愿下降明顯二房二廳/三房二廳，面積控制在80

15、-100平米房型需求旺盛家庭結(jié)構(gòu)年輕化，2-3人家庭成員家庭收入水平購房目的客戶來源 購房心理價(jià)位 戶型偏好家庭結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶本案網(wǎng)羅的目標(biāo)客戶：家庭年收入在10萬元以上的城市精英階層本案目標(biāo)客戶不再進(jìn)行鎖定，而是采用網(wǎng)羅的手法，參考客戶為家庭年收入在10萬元以上的精英階層，這部分客戶具有穩(wěn)定的家庭收入27客戶特征根據(jù)目標(biāo)客戶的判定，本案主要面對(duì)城市中端客戶和高端客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學(xué)教授、政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在150-200萬元置業(yè)特點(diǎn)：追求居住舒適度的提升，對(duì)價(jià)格敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：大學(xué)教職工、泛公務(wù)員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)

16、預(yù)算在80萬元以下置業(yè)特點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目價(jià)格敏感度極高，通?？紤]在工作區(qū)域選擇置業(yè)，降低上班成本職業(yè)： 餐飲、IT等行業(yè)的小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學(xué)教授、政府公務(wù)人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在80-150萬元置業(yè)特點(diǎn)：追求居住舒適度的提升，對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理人、小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位高管、高級(jí)政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在200萬元以上置業(yè)特點(diǎn)：多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)價(jià)格不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時(shí)尚，注重身份感200萬元150萬元80萬元高端客戶中高端客戶中端客戶28知富精英意識(shí)年輕高學(xué)歷城市主人品質(zhì)

17、/品味關(guān)注家庭他們出生于上世紀(jì)70年代，受過良好教育，工作集中于金融、IT、房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國企等這些相對(duì)高收入的行業(yè)，家庭年收入1015萬；福州的高速發(fā)展加速了他們的成長；他們已成為所在單位的骨干，財(cái)富積累迅速；他們大多子女幼小或無子女，父母在經(jīng)濟(jì)上基本能夠自我養(yǎng)老；這群人有非常強(qiáng)的精英意識(shí)；快速的財(cái)富積累、良好的事業(yè)發(fā)展前景使得他們敢于消費(fèi)、敢于享受生活；他們相對(duì)知性，能感知細(xì)節(jié)，追求精細(xì)的、高尚的品質(zhì)感和尊貴感；這群人能夠引領(lǐng)城市風(fēng)尚，他們的生活方式，消費(fèi)偏好能夠成為其他人群追逐、模仿的對(duì)象，在市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)力 城市精英，追求便利和品質(zhì)的都市生活，關(guān)注家庭中端客戶階層

18、29 置業(yè)現(xiàn)狀： 無置業(yè)經(jīng)歷，或在市區(qū)已有一套住房 置業(yè)目的： 改善居住 置業(yè)敏感點(diǎn)： 產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、色彩和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實(shí)力的教育資源能夠刺激購買，如實(shí)驗(yàn)、育才 生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實(shí)力：對(duì)品牌開發(fā)商的品牌依賴性較大 客戶地源： 福州本地、周邊縣.置業(yè)偏好：注重項(xiàng)目周邊的生活配套，對(duì)品牌開發(fā)企業(yè)具有一定依賴30他們或是政府權(quán)力公務(wù)員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、抑或是大型國企高管他們的工資收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之憂他們或多或少會(huì)有一定的隱性收入，會(huì)有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會(huì)他們住著單位福利

19、分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房，買給孩子或買給退休后的自己他們有很強(qiáng)的工作能力和社會(huì)責(zé)任感他們喜歡一點(diǎn)“端架子”的感覺，追求身份感和尊貴感他們理想的房子要有好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位，有一定知名度以撐面子高端客戶階層城市的權(quán)力階層，掌握大量社會(huì)資源，比較低調(diào)，重視家庭，較多的考慮為子女購房權(quán)力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子31置業(yè)偏好：注重地段價(jià)值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較強(qiáng)烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)、保值 置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注安全性 生活配套：基本生活配套設(shè)施 品牌

20、與實(shí)力：信賴本地品牌開發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法客戶地源： 主城區(qū)32面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型購買最為集中的面積段在70-110平米，占購房套數(shù)的47%70-110平米在福州市場(chǎng)基本上是二房或小三房的戶型33總價(jià)需求判斷：目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為80-150萬元核心目標(biāo)客戶家庭年收入水平10萬元以上家庭月收入水平10000元能承受的還款額度3000-4000元/月能承受的貸款總額度60-80萬元能夠購買總價(jià)80150萬元推斷條件1：家庭月收入選取一個(gè)中間估值推斷條件2：通常還款額度不能大于總收入的30-40%推斷

21、條件3：按照通常20年的貸款年限計(jì)算貸款額度推斷條件4：根據(jù)目前新房能夠享受銀行8成房貸從目標(biāo)客戶收入水平推到出可以承受的房價(jià)區(qū)間34購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套，在此基礎(chǔ)上才會(huì)考慮物業(yè)管理、升值潛力數(shù)據(jù)來源合美市場(chǎng)研究部35需求總結(jié) 本案核心目標(biāo)客戶可以承受價(jià)格區(qū)間在9000-12000元/平米 需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型 目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為80-150萬元 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套目標(biāo)網(wǎng)羅客戶：城市年收入10萬以上的精英階層36區(qū)域產(chǎn)品實(shí)用、功能齊全的戶型產(chǎn)品逐漸增多37產(chǎn)品定位中高檔價(jià)位

22、,實(shí)用戶型產(chǎn)品本項(xiàng)目產(chǎn)品定位鼓樓中心濱江中小戶型高品質(zhì)社區(qū)城市精英階層購房需求 9000-12000元/平米價(jià)格區(qū)間可以接受 偏好 70-110平米的兩房戶型 房價(jià)總金額控制在80-150萬元 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套385、產(chǎn)品定位與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì)39本案項(xiàng)目通過產(chǎn)品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；將產(chǎn)品總價(jià)控制在80-120萬元比較項(xiàng)本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-1004050170以上180以上主力總價(jià)控制80-120萬元4050萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社

23、區(qū)配套社區(qū)景觀會(huì)所提供個(gè)性化服務(wù)社區(qū)會(huì)所會(huì)所國際幼兒學(xué)校雙會(huì)所社區(qū)景觀風(fēng)格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較結(jié)論40融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域41社區(qū)配套42景觀規(guī)劃融僑華府、融匯江山都極力打造項(xiàng)目的景觀品質(zhì)，以此體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值436、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位設(shè)想項(xiàng)目生活主角定位項(xiàng)目形象定位設(shè)想44項(xiàng)目生活方式設(shè)想會(huì)展區(qū)的未來生活構(gòu)架與本案生活方式的對(duì)接N北S南ParkShopping MallExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出行居住交流工作娛樂休

24、閑購物學(xué)習(xí)School滿足人們對(duì)于生活的一切要求中學(xué)、小學(xué)、幼兒園賣場(chǎng)、購物中心、商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)生健身會(huì)所娛樂城、KTV、電玩城寫字樓、SOHO辦公江濱公園高端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路45總價(jià)：80萬120萬，大多數(shù)選擇按揭貸款， 月供不超過家庭月收入50 （本案：總價(jià)基本上在120萬以內(nèi)）地段：臨江至上，傾向于成熟生活/商務(wù)區(qū) （本案：鼓樓區(qū)/濱江概念）戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足基本功能需求 （本案：1房、2房、2X為主，多功能空間，適合自?。┕δ埽荷鐓^(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋等等 （本案：關(guān)注城市生活的新變化，關(guān)注目標(biāo)客戶的需求在）項(xiàng)目生活主角定位

25、目標(biāo)客戶群置業(yè)關(guān)注點(diǎn)467、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比說明項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡(jiǎn)介產(chǎn)品布局示意47經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)，地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁；用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地；占地面積：50.22畝(合33482.7m2)；建筑密度：24.2%；容積率：3.8；綠化率：30%預(yù)估總建筑面積：地上總建筑面積(約120000m2)+地下總建筑面積(約15000m2)；地上總建筑面積：120000m2(其中預(yù)估住宅面積：110000m2，預(yù)估商業(yè)面積：約6000m2)；地下總建筑面積：約15000m2；地上建面12萬平

26、方，建筑高度為80米以上，指標(biāo)上確定是蓋25層以上的高層；48項(xiàng)目規(guī)劃建議主入口在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要從銷售角度，考慮景觀的均衡性。特別是對(duì)于低樓層住宅，更要增加賣點(diǎn)；為節(jié)約成本，項(xiàng)目的售樓處最好放置臨烏山西路的永久建筑內(nèi)，使項(xiàng)目形象得到良好展示。注重營造社區(qū)的私密性和安全感，建議社區(qū)只設(shè)一個(gè)出入口。烏山西路作為城市的主干道，具備了良好的疏導(dǎo)小區(qū)內(nèi)人流和車流的功能。高品質(zhì)項(xiàng)目主入口是強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)感、身份感的重要體現(xiàn)，將主入口的設(shè)置在靠近烏山西路，利于項(xiàng)目形象的得以充分展示；社區(qū)內(nèi)住宅的排布要保證較大樓間距，以提高社區(qū)品質(zhì)，陽臺(tái)、窗戶的設(shè)計(jì)要避免相互視線干擾；49兩種不同規(guī)劃方向簡(jiǎn)介在3.8容積率下，

27、社區(qū)總建筑面積在12萬平方米左右：規(guī)劃方向一板式住宅搭配點(diǎn)式住宅，西北面以點(diǎn)式中小套型（1房和2房）為主，搭配底層商業(yè)街，定位于年輕客戶市場(chǎng)；東南面板式住宅，戶型14房均有。規(guī)劃方向二以點(diǎn)式住宅為主，同樣以100平米以下的中小套型為主，以低總價(jià)、高品質(zhì)吸引年輕客戶購買，商業(yè)街同樣沿西北面烏山西路布置。50方案一戶型配比建議戶型配比表51方案一52方案二戶型配比建議戶型配比表53方案二548、項(xiàng)目建筑單體建議建筑風(fēng)格及外立面建議板式高層產(chǎn)品建議建筑科技化應(yīng)用建議55建筑風(fēng)格及外立面建議國際現(xiàn)代的建筑風(fēng)格整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力并達(dá)到整體的和諧統(tǒng)一國際現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感我們希望本案的建筑是有氣

28、質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來。立面通過特制面磚的使用，突出帶有凹槽的細(xì)部，在某種程度上形成一定的呼應(yīng)；而在窗戶的外框上，局部搭配豐富的顏色，這樣能夠體現(xiàn)新的時(shí)代氣息，整個(gè)建筑看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。56體現(xiàn)內(nèi)涵的當(dāng)代建筑符號(hào)使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值；注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。通過建筑立

29、面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套。57科技以人為本以科技、健康住宅的國際通行標(biāo)準(zhǔn)造房 中水處理系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)58以科技、健康住宅的國際通行標(biāo)準(zhǔn)造房 新風(fēng)置換系統(tǒng)59以科技、健康住宅的國際通行標(biāo)準(zhǔn)造房 中央吸塵系統(tǒng)60品質(zhì)源于舒適板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。餐廳客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺(tái)主力戶型建議房型：一房兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下61板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。次臥室客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺(tái)餐廳主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（緊湊型）建筑面積：75-78平方米6

30、2板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米63板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米64板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平方米6510、項(xiàng)目園林景觀建議66景觀設(shè)計(jì)建議 生態(tài)創(chuàng)造新生活本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議：

31、現(xiàn)代立體園林景觀 本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則要與本項(xiàng)目的營銷推廣定位“未來家居典范” 這個(gè)概念相吻合，與項(xiàng)目配套設(shè)施相結(jié)合，滿足觀景的同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其實(shí)際使用功能，并充分考慮消費(fèi)者的生活習(xí)慣67中心主景設(shè)計(jì)可以考慮采用立體式設(shè)計(jì)，由泳場(chǎng)會(huì)所、地面綠化及架空網(wǎng)球場(chǎng)、露天酒吧等組成 泳場(chǎng)會(huì)所地面綠化架空運(yùn)動(dòng)場(chǎng)68項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)需有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，重視造型小品的細(xì)節(jié)點(diǎn)綴設(shè)計(jì)，可以考慮以造型、小品組成小組團(tuán)景觀，再由多個(gè)小組團(tuán)景觀組成中央主景。69景觀人流步行的主通道。作為主通道，其連接會(huì)所，極大的主導(dǎo)人流方向，也成為小區(qū)的一大向心力。中心軸即景觀主軸，高聳的植株巍列兩旁，嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)整；鋪地的幾何形式采用自然元素的歸納。整個(gè)主軸不失寬闊、壯觀，不失通透、柔和。整個(gè)的設(shè)計(jì)不但表現(xiàn)廣場(chǎng)的個(gè)性還把幾個(gè)功能完全不同的空間有效的連接起來。 項(xiàng)目園林景觀建議70項(xiàng)目園林景觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造，突出層次感，還自然予顏色。通過中