房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理(PPT)

1、2014年1月16日房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理 全過程管理原理簡介計劃與控制原理系統(tǒng)原理目標管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設工程項目管理規(guī)范2目標管理原理目標管理中的SMART原則1. 目標必須是具體的（Specific）； 2. 目標必須是可以衡量的（Measurable）3. 目標必須是可以達到的（Attainable）； 4. 目標必須和其他目標具有相關(guān)性（Relevant）； 5. 目標必須具有明確的截止期限（Time-based）；3計劃與控制原理一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實現(xiàn)其目標，按照事先擬定的計劃和標準，采用一定的方法，對被控對象進行監(jiān)督、檢查、引導、

2、糾正的行為過程。街道挖溝取土燒磚引水成渠運送建材修建皇宮廢料填溝平整建街北宋皇宮修復工程丁渭工程系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標管理動態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項目目標執(zhí)行力原理 -影響項目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問題都有可能導致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意識2.缺乏執(zhí)行型項目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問題5.執(zhí)行機制6.項目經(jīng)理7.執(zhí)行過程問題8程序化原理流程的定義：為達到期望的管理或業(yè)務目標，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務活動。9輸入資源輸出結(jié)果（目標）活動1活動 2活動 5活動 3活動 4流程

3、邊界流程“流程”的六個要素：目標、輸入資源、人員（崗位）、活動、活動間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)果。對內(nèi)：順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評價體制有效的執(zhí)行準則清晰的職責和責任知識和經(jīng)驗的積累對外：高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠度有責、有序、有效流程管理帶來什么？10房地產(chǎn)公司精細化流程11 80房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細化管理轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期發(fā)展階段衰退期 手工作坊粗放式規(guī)范化精細化精益化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理主要內(nèi)容一、簡要流程二、行政審批事項三、市場定位四、設計管理五、造價控制六、進度控制七、營

4、銷策略八、風險管理與對策一、簡要流程1、開發(fā)設想2、可行性研究3、申請項目用地4、項目設計5、征地及拆遷安置6、籌措開發(fā)資金7、建設工程招標8、施工管理9、市場營銷與策劃10、物業(yè)管理1、開發(fā)設想（1）關(guān)鍵工作（2）市場走向，變化趨勢（3）發(fā)展前景（地塊）（4）市場需求2、可行性研究（1）總論：項目背景、項目概況（2）需求分析與建設規(guī)模（3）場址選擇（4）場地周邊道路交通研究（5）方案比選（6）推薦方案（7）節(jié)能設計專篇（8）勞動安全衛(wèi)生消防（9）組織機構(gòu)與人力資源配置（10）項目實施進度（11）投資估算與資金籌措（12）經(jīng)濟效益評價和財務分析（13）社會評價（14）研究結(jié)論與建議3、申請項目

5、用地（1）房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）劃撥（3）出讓（4）簽署土地使用權(quán)合同/協(xié)議（5）土地備案土地證（6）申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊4、項目設計（1）方案設計（2）初步設計（3）施工圖設計（4）建設用地規(guī)劃許可證（5）建設工程規(guī)劃許可證證5、征地及拆遷安置（1）現(xiàn)場土地測量劃界（2）在劃定用地范圍內(nèi)征地及拆遷安置6、籌措開發(fā)資金（1）制定資金使用計劃（2）選擇確定合理融資方案7、建設工程招標（1）編制招標計劃（2）選擇招標代理機構(gòu)或自行招標（3）編制招標文件等（4）選擇項目承包商（5）選擇項目監(jiān)理單位8、施工管理（1）規(guī)劃放線、驗線（2）建設工程施工許可證（3）施工監(jiān)理（4）開發(fā)商項目施工管理（5）質(zhì)

6、檢安監(jiān)監(jiān)督備案（6）人防、市政、園林、消防、節(jié)能等分項驗收（7）綜合竣工驗收9、市場營銷策劃（1）取得銷售許可證（2）市場調(diào)研（3）確定銷售目標和手段（4）確定銷售方式（5）制定銷售合同（6）準備銷售宣傳資料（7）培訓銷售人員（8）參加必要的房展會（9）選擇廣告方式（10）辦理按揭貸款（11）產(chǎn)權(quán)登記備案10、物業(yè)管理（1）房地產(chǎn)延伸出的新行業(yè)（2）房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善（3）貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程二、行政審批事項1、選址定點2、規(guī)劃總圖審查3、初步設計與施工圖設計審查4、規(guī)劃報建圖審查5、施工報建6、商品房預售許可7、綜合驗收備案8、權(quán)屬初始登記1、選址定點（1）發(fā)改委審查可行性研究報告和進行

7、項目立項（2）國土局進行土地利用總體規(guī)劃審查（3）建委辦理開發(fā)項目建設條件意見書（4）環(huán)評報告（5）市政園林人防等專業(yè)審查（6）規(guī)劃局辦理項目選址意見書2、規(guī)劃總圖審查（1）人防辦進行人防工程建設布局審查（2）國土局土地預審（3）公安消防、環(huán)保局、園林局等專業(yè)審查（4）規(guī)劃局對規(guī)劃總圖審查，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證（5）規(guī)劃局確定規(guī)劃條件3、初步設計和施工圖設計審查（1）規(guī)劃局對初步設計規(guī)劃要求審查（2）消防初步設計審查（3）人防初步設計審查（4）土地局用地預審（5）市政園林等專業(yè)初步審查（6）建委制發(fā)初步設計批復（7）建委對施工圖設計文件政策性審查（8）審圖機構(gòu)施工圖設計文件審查報告4、規(guī)劃報

8、建圖審查（1）消防設計審查（2）人防設計審查（3）建委、市政園林等專業(yè)設計審查（4）規(guī)劃核準繳費，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）5、施工報建（1）施工報建登記（2）招標備案確定施工隊伍和監(jiān)理單位（3）核發(fā)建筑工程施工許可證6、商品房預售許可預售登記，辦理商品房預售許可證（1）證明材料 A、已交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證 B、建設工程規(guī)劃許可證施工許可證 C、預售房屋面積測繪，明確施工進度和竣工日期（2）營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書（3）工程施工合同（4）商品房預售方案7、建設工程竣工綜合驗收備案（1）質(zhì)監(jiān)站竣工驗收備案審查（2）政府行政事業(yè)性收費核實驗收（3）規(guī)劃、市政、園林、消防、節(jié)能、人防等專業(yè)驗

9、收，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）（4）建委綜合各部門驗收，出具備案證明8、房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記（1）房地局核準新建房屋所有權(quán)初始登記（2）開發(fā)商應提交材料 A、申請書 B、營業(yè)執(zhí)照 C、土地證 D、建設用地規(guī)劃許可證 E、建設工程規(guī)劃許可證 F、施工許可證 G、房屋竣工驗收資料 H、房屋測繪成果 I、按規(guī)定應當提交的其他文件三、市場定位1、定位分析2、具體策略3、定位要點1、定位分析（1）價值分析： 第一、準確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件； 第二、精準的市場定位具有很強的市場沖擊力。（2）概念分析： 包括市場細分（前提和基礎(chǔ)）、市場調(diào)研（核心）、品牌形象培育和買點打造（關(guān)鍵）。2、具體策略

10、一般包括企業(yè)層面的戰(zhàn)略定位，項目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位。 （1）戰(zhàn)略定位： 站在企業(yè)定位的最高層，解決的是企業(yè)“做什么”、“不做什么”、“怎么做”三個問題。 如地產(chǎn)大鱷萬科，其戰(zhàn)略定位遵循“先做減法在做加法”的思路，“三流的地塊，二流的項目，一流的品牌，一流的企業(yè)”。（2）產(chǎn)品定位：是品牌定位和公司定位的物質(zhì)基礎(chǔ)。 通常包括項目開發(fā)定位、價格定位、品質(zhì)定位。 產(chǎn)品定位策略共有九種：高質(zhì)高價、高質(zhì)中價、高質(zhì)低價；中質(zhì)高價、中質(zhì)中價、中質(zhì)低價；低質(zhì)高價、低質(zhì)中價、低質(zhì)低價。 在眾多購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費者最關(guān)心的要素之一。（3）品牌定位：包括概念定位和形象定位。 概念

11、定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價值出發(fā)，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究品味，要求產(chǎn)品既有實用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費者以美感和遐想。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時，要有新思想、新內(nèi)涵、新概念，賦予房子靈魂。同時，采用差異化的傳播方式，使項目脫穎而出。3、要點分析（1）根據(jù)目標客戶群的需求做出細分（2）言語精煉，切中要害（3）充分結(jié)合項目情況并與其相吻合四、設計管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理具有特殊性。在前期策劃和設計過程引入項目管理的概念，對項目策劃和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質(zhì)量的管理，會起到積極的作用。 兩方面的好處：一是使項目設計

12、的監(jiān)控過程具體化、操作簡便、理性、有序；二是有助于決策的理性化和有助于對設計進度、成果和質(zhì)量的控制。 1、方案設計； 2、施工圖設計1、項目方案設計管理 （1）管理流程：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審與咨詢，方案定案，出方案報建文本，方案報建。 （2）招標與定案：一般采用招投標的方式，集眾家所長。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案反復過程。 （3）設計溝通：內(nèi)部溝通、與設計公司溝通、與政府部門溝通。 （4）風險管理：打政策擦邊球，違規(guī)操作；委托和篩選設計公司的風險；技術(shù)的選用。 （5）進度控制：方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，因此，在項目設計階段總體的時

13、間管理上，一定要嚴格控制關(guān)鍵點的時間安排。2、項目施工圖設計管理 由于方案已經(jīng)確定，施工圖設計工作流程相對簡單有序。 （1）施工圖設計管理流程：委托設計、擬定技術(shù)措施、中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。 （2）三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：選擇施工圖設計負責人是首要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；第二個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是中間過程控制；第三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查。五、造價控制 如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，有效地控制工程造價是關(guān)鍵。 下面從四個階段探討房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制： 1、設計階段 2、招投標階段 3、施工階段 4、竣工結(jié)算階段1、項目設

14、計階段的造價控制 影響項目投資最大的階段是設計階段。 在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%95%； 在技術(shù)設計階段，影響項目投資的可能性為35%75%； 在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%35%。 很顯然，項目投資控制的關(guān)鍵在與施工前的投資決策和設計階段。 有資料分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命周期費用的1%以下，卻對工程造價的影響度占75%。 對于工程造價的控制要立足于實現(xiàn)控制，即主動控制。盡可能減少或避免目標值與實際值的偏離。 我們的造價控制不僅要反映投資決策，反映設計、發(fā)包和施工，被動地控制造價，更要主動地影響投資決策，影響設計、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價。

15、要有效地控制工程造價，應從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施，但是技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價最為有效的手段。 設計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設計確定了工程造價，預算和結(jié)算只能是計量并不能改變工程造價。 因此，工程造價的控制要以設計階段為重點。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。 長期以來我們開發(fā)企業(yè)對建設項目設計階段的經(jīng)濟合理性重視不夠，搞前期的只管催圖不管設計方案需要花多少錢，而搞預算的只按設計圖紙來算賬，不懂施工，不管設計方案在經(jīng)濟上是否合理。 開發(fā)商往往把控制工程造價的主要精力放在了施工階段審核施工圖預算上，或在編制

16、合理工程標底和結(jié)算工程價款細賬上。 下面共同探討一下在設計階段如何控制工程造價，主要有五個方面控制措施： （1）實行設計方案招投標制度。 引進競爭機制，加強設計管理控制，選擇優(yōu)秀的設計單位，來保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商。 （2）實行限額設計。 什么是限額，如何確定合理的限額就成了問題的關(guān)鍵。 舉一個例子說明：清華大學教師住宅工程，總成本4200元/平米，去除土地等其他費用，用于建安的費用為1260元/平米，這就是設計限額。（3）開展價值工程的應用。 價值=功能/成本 即“V=F/C”.“用最少投資，爭取最大效益”的五種方法：A：保持開發(fā)項目功能不變，降低項

17、目投資；B：投資不變，提高項目功能；C：投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；D：降低一些次要功能，使成本大幅降低；E：運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低投資。 價值工程的主要特點是：從使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。（4）加強圖紙會審工作。 把工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，效果最好。在設計出圖前，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的最經(jīng)濟性進行審核，以求得提高設計質(zhì)量。避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。（5）加強設

18、計洽商管理。 杜絕不合理的設計洽商。減少由于設計人員責任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。2、招投標階段的造價控制 建設工程招投標，目的是引進競爭機制，降低工程成本。 對于總包單位和監(jiān)理單位的選擇，需要委托招標代理機構(gòu)完成備案。 我們的工作重點： （1）施工隊伍考察（業(yè)績、資信、技術(shù)裝備，項目經(jīng)理，負債情況等）； （2）確定招標條件；（3）評標定標標準； （4）編制工程標底（招標控制價） （5）編制標書； （6）確定合同條件與合理工期。3、施工階段的造價控制 （1）施工階段成本控制的關(guān)鍵（三個方面）： 一是合理控制工程洽商， 二是嚴格按流程審查承包商的索賠要求， 三是做好材料設備的加工訂貨。

19、 （2）由開發(fā)商引起的變更主要是： 設計變更、施工條件變更、進度計劃變更、工程項目變更等。（3）控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商。 應建立工程變更簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實和虛假簽證的發(fā)生。 為了確保工程變更和簽證的客觀、準確應做到：（1）強調(diào)辦理工程變更簽證的及時性。一般要求自變更簽證發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。（2）對變更簽證的描述要求客觀準確。 隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況；如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要標明幾何尺寸并附上簡圖。 施工圖以外的簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)

20、，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。 簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行合同約定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。預算人員要廣泛掌握人材機市場行情。 4、竣工結(jié)算階段的造價控制 控制工程造價的最后一道關(guān)是竣工結(jié)算。 按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工程項目，是否有丟、拉項的工程。認真核實每一項工程變更簽證是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。 為了合理確定工程造價，計價必須準確。預算人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，分部分項工程單價的構(gòu)成，還要掌握編制原理和內(nèi)在聯(lián)系，同時還要堅持到現(xiàn)場了解情況，掌

21、握工程動態(tài)，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高計價的準確性。 從多年的工程造價工作經(jīng)驗來看，在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多，有的是有洽商沒有施工，有的是有施工卻沒有洽商；還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量，諸如此類很多很多。因此在結(jié)算時，要有耐心、細致的工作方法，認真核算工程量，先把量算準，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。 為了保證竣工結(jié)算少出紕漏，應實行竣工結(jié)算復審制度和工程款支付會簽制度，確?？⒐そY(jié)算質(zhì)量和投資收益。六、進度控制 進度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要控制目標之一，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目成為真正商品進入市場的時間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時也關(guān)系到消費者的利益。 房地產(chǎn)

22、開發(fā)項目總進度計劃具有系統(tǒng)性和復雜性，需要全面統(tǒng)籌、整合所有合作方資源后運用項目管理原理進行系統(tǒng)編制，由于涉及不確定性因素太多，需要多輪次反復推演，才能形成一個整體計劃。 這里提幾項重要工作：土地摘牌，辦理土地證（黃證），規(guī)劃許可證（報批文本和施工圖設計），施工許可證（總包和監(jiān)理招標），預銷售許可，開盤時間，交房時間（竣工驗收）。 在工程實施階段，工程施工進度能看得見比較形象，能被理解和受到重視，這里從三個方面探討施工進度控制。 1、進度控制概述 2、主要措施 3、影響因素分析1、進度控制概述 （1） 進度控制是指在項目的工程建設中執(zhí)行經(jīng)審核的施工進度計劃，利用相應手段定期檢查施工實際進度狀況

23、，與原計劃進行比較，找出進度偏差，通過對偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標程度的分析，監(jiān)督施工單位及時采取措施調(diào)整進度計劃并執(zhí)行調(diào)整后的進度計劃。如此不斷循環(huán)，直至實現(xiàn)既定的工期目標按期竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。 進度控制的目標：按期竣工/提前竣工？?。?）進度控制的主要任務房地產(chǎn)企業(yè)在進度管理過程中的主要任務： 確定項目的建設工期及施工中各階段的進度目標； 審批施工單位的進度計劃，并對施工進度計劃及有關(guān)工程建設的計劃系統(tǒng)實施有效的控制； 定期檢查工程建設的實際進度，并與計劃進度的目標進行比較找出進度偏差； 分析進度偏差產(chǎn)生的主要原因及對工期目標的影響程度

24、； 監(jiān)督施工單位盡快采取相應措施調(diào)整進度計劃，以保證工期目標按期實現(xiàn)。（3）影響進度的因素分析 施工單位的原因：由于施工承包單位的責任造成工期拖延的情況很多。 比方：未按監(jiān)理工程師所批準的施工進度計劃完成相應的任務，不能按合同約定的工期完工； 工程質(zhì)量未達到合同規(guī)定的標準及規(guī)范要求，返工造成工期拖延； 施工單位供應的材料及設備未按進度要求到場，或到場后經(jīng)監(jiān)理檢驗未達到合同規(guī)定的質(zhì)量標準，重新采購影響工期； 組織管理不力，施工單位內(nèi)部或與項目各參與者溝通不暢，協(xié)調(diào)不利等。 凡是施工單位自身原因造成的工期延誤都不能得到工期順延和經(jīng)濟補償。項目業(yè)主的原因： 應提供的施工準備工作完成不足。 未按期提供

25、施工所需的技術(shù)資料。 未按合同約定供應由業(yè)主負責采購的材料與設備。 工程量的變化和工程變更。 凡是由于業(yè)主的原因造成的工期延誤，施工單位可以進行工期索賠和經(jīng)濟索賠。（4）進度控制的基本原理 動態(tài)控制原理 信息反饋原理 彈性原理 網(wǎng)絡計劃原理系統(tǒng)思想目標管理動態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項目目標（5）進度控制的方法 常用的方法：橫道圖（甘特圖）比較法 橫軸表示時間，縱軸表示活動(項目)，線條表示在各個期間上計劃和實際的完成情況。 它直觀地表明任務計劃在什么時候進行，及實際進展與計劃要求的對比。 下面舉兩個圖例說明：2、進度控制的主要措施（1）設計及設計前準備階段主要控制措施 A、組織措施：專人負

26、責；抓主要工作環(huán)節(jié)；組織好會議。 B、管理措施：編制進度計劃，理清工作關(guān)系，加強協(xié)調(diào)配合，找出關(guān)鍵工作。 C、經(jīng)濟措施：資金需求計劃，明確付款數(shù)量及時間，嚴格履行合同，設計單位要接受總工辦或設計部的進度控制，總工辦或設計部應嚴格按設計合同控制設計工作的進度，加強對設計圖紙及說明的審核。2、進度控制的主要措施（2）建設項目施工階段進度控制 A、組織措施：組建一個精干的項目部，劃分每個項目人員的工作職責和權(quán)限。 B、經(jīng)濟措施：工程款撥付執(zhí)行合同約定；按合同約定進行獎勵和處罰；實行資金支出預測，做好資金需求計劃。 C、技術(shù)措施：技術(shù)是項目的重要生產(chǎn)要素。做好對施工圖紙的評審和會審工作；做好技術(shù)交底工

27、作（具體、有針對性和操作性）；做好施工預檢，形成習慣，監(jiān)理到位。3、施工進度影響因素分析（1）影響因素： 設計變更與設計圖紙；資金；施工現(xiàn)場條件；勘察資料（地勘報告）；設計施工采用的技術(shù)合理性；勘察設計單位、監(jiān)理單位、施工總承包、以及專業(yè)分包隊伍的選定；施工現(xiàn)場水電供應；材料設備供應及相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)；各專業(yè)工序交接；社會環(huán)境；突發(fā)事件影響。（2）因素分析： 找出影響進度的直接因素； 再向下分析出影響進度的重要因素； 最后分析確定影響進度的決定因素。七、營銷策略 房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針，目標為指導，通過對企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境，資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意

28、將物業(yè)與服務推向目標市場，以達到市場占有，促進和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟行為。 從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊含在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。 由于房地產(chǎn)具有投資價值大，不可移動性及區(qū)位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。通常包括以下五種： 1、產(chǎn)品策略 2、價格策略 3、渠道策略 4、促銷策略 5、戰(zhàn)略組合 1、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次

29、： （1）核心產(chǎn)品。它是購買者實際上要購買的主要服務，購房者的家庭感、安全感、成就感。 （2）有形產(chǎn)品。構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌，特點，式樣，質(zhì)量等。 （3）延伸產(chǎn)品。附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務，如物業(yè)管理。房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略的四個方面： （1）房地產(chǎn)品牌營銷 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營銷 （3）消費者居住環(huán)境的打造 （4）房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營銷2、房地產(chǎn)營銷價格策略 掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里讓我們共同探討房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。 （1）房地產(chǎn)定價方法： A：市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)

30、進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。 B：成本法 C：收益法 D：剩余法 無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。 具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。（2）定價比例：樓層系數(shù)、朝向系數(shù)、商鋪A：樓層系數(shù)。一般來說，先設一個標準層，高層一般定在1/2高度，多層一般34層（9層以下）為最好。確定一個樓層系數(shù)，標準層以上一般每層加價比例0.8%，標準層以下每層下調(diào)0.5%。B：朝向系數(shù)。一般說來，海景、江景、湖景、街景

31、給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8%10%；而面臨馬路邊因其噪聲大，塵埃多，朝向系數(shù)低，為3%5%。樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南邊售價高于北邊。C：商鋪的定價。由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的3倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的70%。（3）價格調(diào)整策略A：直接的價格調(diào)整。 房屋價格的直接上升或下降。 a：基價調(diào)整。就是對一棟樓的計算價格進行上調(diào)或下降。 b：差價系數(shù)的調(diào)整。就是根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設定差價系數(shù)進行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點，把不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點。B：優(yōu)惠折扣。 在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體

32、促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。3、房地產(chǎn)營銷渠道策略（1）企業(yè)直接推銷：直銷或自銷（2）委托代理推銷：委托代理商銷售（3）網(wǎng)絡營銷：搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)，打破地域限制，遠程信息傳播，雙向交流，圖文并茂，內(nèi)容生動，模擬室內(nèi)裝飾和家具布置。（4）房地產(chǎn)超市營銷：沿海發(fā)達地區(qū)率先出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。一個以超市為顯著特征的商品零售方式。是中國樓市營銷理念、方式的一次改革和突破。4、房地產(chǎn)營銷促銷策略 房地產(chǎn)促銷策略是房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。 通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激

33、發(fā)其消費欲望，促進購買行為，以達到擴大銷售的目的。 （1）廣告促銷 （2）人員促銷 （3）公共關(guān)系 （4）營業(yè)推廣5、房地產(chǎn)營銷策略與戰(zhàn)略組合（1）前期的戰(zhàn)略策劃： 在項目開發(fā)前期，戰(zhàn)略策劃的目的在于打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。 應從三方面把握：A、對樓盤的屬性定位；B、市場調(diào)查，把握方向；C、樓盤的主題確立及形象推廣。（2）中期的戰(zhàn)術(shù)配置： A、關(guān)注營銷的“體驗場”；B、把服務落實到客戶中去；C、實惠永遠是購房的第一動力。（3）后期的營銷控制： 主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。八、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理與對策1、風險分析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中

34、固有的風險，主要表現(xiàn)在以下五個方面：（1）項目的定位風險；（2）項目的投資支持能力風險；（3）項目的合約履行能力風險；（4）項目開發(fā)建設的“創(chuàng)新”風險； （5）項目的政策風險。2、風險管理對策： （1）建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)域的規(guī)劃、土地、項目、適宜項目情況，做及時準確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。 （2）“決策失誤后果”的嚴重性，要求我們企業(yè)的決策層必須由合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營管理、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，必須具有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡