房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究_與_4個(gè)案例課件

1、房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究 與 案例分析目 錄第一部分、為什么要進(jìn)行 投資機(jī)會(huì)研究？第二部分、如何進(jìn)行 投資機(jī)會(huì)研究？第三部分、投資機(jī)會(huì) 評(píng)價(jià)模型第四部分、投資機(jī)會(huì) 案例分析一、為什么要進(jìn)行 房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)研究?經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場(chǎng)細(xì)分的必然:當(dāng)前 房地產(chǎn)行業(yè) 機(jī)會(huì)研究 的理由二、三線城市開始啟動(dòng)利潤(rùn)逐步攤薄投資基金大量進(jìn)入沒有對(duì)外開放二、三線城市，一般住宅都是剛性需求，房?jī)r(jià)的承受能力與大城市比都有什么不同?物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、不許“賣圖紙”、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。中國(guó)的房地產(chǎn)投資是一利潤(rùn)高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈二、如何進(jìn)行 投

2、資機(jī)會(huì)研究?如何進(jìn)行機(jī)會(huì)研究？了解客戶需要、關(guān)注什么？如何實(shí)現(xiàn)關(guān)注要素？從是否進(jìn)入城市 研究城市：進(jìn)不進(jìn)?時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)?區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?項(xiàng)目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?操作：如何開發(fā)?客戶：定位那些客戶?價(jià)格：什么價(jià)格出售?操作：如何進(jìn)行開發(fā)?研究的整體脈絡(luò) - 房地產(chǎn)行業(yè)&從項(xiàng)目是否介入 研究宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求是否有滿足價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)關(guān)注點(diǎn) 分析五大關(guān)注點(diǎn)城市是否進(jìn)入問題進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題產(chǎn)品開發(fā)問題關(guān)注點(diǎn)一：宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：

3、是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)關(guān)注點(diǎn)二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)?地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施功能定位：有無強(qiáng)勢(shì)“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃空間環(huán)境配套設(shè)施規(guī)劃利好區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo)總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例總量：有無達(dá)到一定規(guī)模

4、增幅：有無達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注點(diǎn)三：市場(chǎng)需求是否有滿足?供應(yīng)成交綜合市場(chǎng)需求考量指標(biāo)價(jià)格增長(zhǎng)考量指標(biāo)均價(jià)其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格購(gòu)買壓力：房?jī)r(jià)與家庭收入比關(guān)注點(diǎn)四：價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間?房產(chǎn)價(jià)格： 有無持續(xù)增長(zhǎng)增長(zhǎng)幅度： 有無達(dá)到一定比例地產(chǎn)成本價(jià)格：有無增長(zhǎng)空間關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)?各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)比重各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)成交比重各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系各類型產(chǎn)品的價(jià)格水平產(chǎn)品投放考量指標(biāo)如何了解、研究上述 5個(gè)關(guān)注點(diǎn)城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國(guó)土資源網(wǎng) 城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng) 1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

5、境2.城市地理環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑3.市場(chǎng)需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告城市國(guó)土資源網(wǎng)實(shí)地調(diào)查 接上頁實(shí)地調(diào)查房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告4.價(jià)格空間環(huán)境實(shí)地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告5.產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑三、機(jī)會(huì)研究的 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型包括：城市總體投資環(huán)境模型土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型住宅樓需求分析模型寫字樓需求分析模型商業(yè)樓需求分析模型需求分析模型城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型(一)從 基本面 考察當(dāng)?shù)氐漠?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和居民的收入 (如, GDP、人均可支配收入) ;房地產(chǎn)市場(chǎng)的供、需狀況 (如, 當(dāng)?shù)氐娜丝谀Ｐ秃头康禺a(chǎn)

6、供給量是否充足) ;基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) (如, 當(dāng)?shù)氐牡缆?、水電和通訊等設(shè)施的建設(shè)規(guī)模) .從 發(fā)展趨勢(shì) 衡量當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展方向是否符合房地產(chǎn)開發(fā)；城市的規(guī)劃定位是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展 .城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型(一)從 政策面 分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，如當(dāng)?shù)氐恼呤欠裼欣诜康禺a(chǎn)發(fā)展 ;當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T是否愿意投資房地產(chǎn)市場(chǎng).從 行業(yè)面 評(píng)估房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)開發(fā)容量；銷售量的上升速度 .類別影響因素指標(biāo) 闡述權(quán)重單項(xiàng) 得分最終 得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消費(fèi)力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向衡量

7、城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用行業(yè)面供應(yīng)量衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量成交量衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量?jī)r(jià)格衡量市場(chǎng)上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會(huì)合計(jì)城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型 (模型一)城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型 (模型二)通過對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)估，來判斷是否能在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)；其評(píng)估項(xiàng)目為：城市的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和 資金實(shí)力；城市的 技術(shù)實(shí)力 和 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、效益；城市的 開發(fā)程度；城市的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和 當(dāng)?shù)卣?管理水平。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力AB1城市經(jīng)濟(jì) 實(shí)力C1GDP C2人均GDP C3利稅總

8、額C4社會(huì)消費(fèi)品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額C6人均可支配收入B2城市資金 實(shí)力C7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲(chǔ)蓄額C9人均地方財(cái)政收入C10人均地方財(cái)政支出B3城市科技 實(shí)力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費(fèi)支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤(rùn)總額城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型 (模型二)城市綜合 競(jìng)爭(zhēng)力AB5城市 開放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國(guó)

9、際旅游收入B6城市 基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏?cái)?shù)B7政府管理 城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上表土地價(jià)值 評(píng)價(jià)模型 (模型三)通過評(píng)估當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值和土地的增值空間來衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資的可行性;其評(píng)估項(xiàng)目為：城市未來的

10、 基礎(chǔ)設(shè)施城市的 經(jīng)濟(jì)環(huán)境；房地產(chǎn)市場(chǎng)的 土地供應(yīng)量 和 價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度 和 利潤(rùn)率等；和 生活配套設(shè)施 的發(fā)展規(guī)劃;城市的 功能定位。指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)因素 權(quán)重指標(biāo) 權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟(jì) 環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)GDP在全市的排名人均可支配收入房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量土地價(jià)格走勢(shì)房屋價(jià)格走勢(shì)企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)平均利潤(rùn)未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃生活配套設(shè)施 發(fā)展規(guī)劃改造工程規(guī)劃土地價(jià)值 評(píng)價(jià)模型 (模型三)接上表指標(biāo)低方案中方案高方案說明經(jīng)濟(jì) 發(fā)展人均GDP居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市 人口城市化水平戶籍人口 機(jī)械增長(zhǎng) 境外和外省士人的增加城市 規(guī)劃城市相

11、關(guān)規(guī)劃舊城改造軌道交通的建設(shè)住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四）住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四)配套 購(gòu)買力指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年住宅 需求總量總?cè)丝?萬人)城市化水平城市人口（萬人）本市居民改善居住需求（萬M2）動(dòng)拆遷居民需求（萬M2）農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬M2）外籍人士需求（萬M2）城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬M2）投資需求（萬M2）外省市人口需求（萬M2）住宅需求量（萬M2）接上表住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四)指標(biāo)低方案中方案高方案說明區(qū)位 檔次中心城區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求次中心 城區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求城市邊 緣區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求接上表住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模

12、型四)指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重吸引外資外來企業(yè)入駐城市 人口勞動(dòng)力數(shù)量期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重就業(yè)機(jī)會(huì)城市 規(guī)劃交通的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃科技園區(qū)等的規(guī)劃商務(wù)中心的規(guī)劃寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總?cè)丝?萬人)城市就業(yè)人口（萬人）城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬M2)寫字樓需求規(guī)模（萬M2）未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)需求次中心城區(qū)供應(yīng)需求接上表寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五

13、)指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素 發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民實(shí)際收入恩格爾系數(shù)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市人口戶籍人口城市化水平外地人和境外人士旅游人次不斷增加城市規(guī)劃旅游景點(diǎn)拓展期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局旅游業(yè)發(fā)展商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè) 用房需求總量總?cè)丝?萬人)購(gòu)買力從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積 (M2)城市人均商業(yè)面積（M2）原人口改善需求新增規(guī)模 (萬M2)新增人口需求規(guī)模 (萬M2)商用物業(yè)需求規(guī)模 (萬M2)未來商業(yè)用房 需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)需求次中心城區(qū)供應(yīng)需求商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六)接上表四、案例分析案例一：嘉興案例二：合肥案例三：蘇州案例

14、說明：嘉興市、合肥市 是針對(duì)是否 進(jìn)入城市 進(jìn)行研究;蘇州市、杭州市 是針對(duì)是否 開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行研究.第四部分、案例演示案例四：杭州案例1-1：嘉興市(開發(fā)商是否進(jìn)入該城市的研究)說明：萬科 有意將 嘉興 作為下一個(gè)拓展城市, 故研究目前 嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入 嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬M2）判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入 嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念”發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn)地理位置：相鄰輻射關(guān)系蘇州中心城區(qū)的地價(jià)穩(wěn)中有升發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)

15、品的市場(chǎng)關(guān)注度較高關(guān)注點(diǎn)三：市場(chǎng)需求是否有滿足?城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型 (模型一)配套優(yōu)勢(shì)：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn).聯(lián)排別墅的銷售次之, 去化率已達(dá)85%左右就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。2005年銷售面積(萬)當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T是否愿意投資房地產(chǎn)市場(chǎng).總量：有無達(dá)到一定規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)的 土地供應(yīng)量 和 價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度 和 利潤(rùn)率等；發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高需研究蘇州市中心城區(qū)（金閶、平江、滄浪）的低密度市場(chǎng)情況水平，拉開檔次03、04年濱江區(qū)土地供

16、應(yīng)集中放量;并結(jié)合土地本身特質(zhì), 判斷其項(xiàng)目的可行性外省市人口需求（萬M2）在整體經(jīng)濟(jì)方面, 蘇州市位于長(zhǎng)三角城市前茅, 居民的生活水平較高,對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件：蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告獅子林等都有悠久的歷史中國(guó)的房地產(chǎn)投資是一利潤(rùn)高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。水平，拉開檔次商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六)案例1-2 ：嘉興市秀洲新區(qū)南湖新區(qū)市中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)解決進(jìn)與不進(jìn)、什么時(shí)候進(jìn)的問題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終 得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，

17、融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬 m28%80.64成交量298萬 m215%81.2價(jià)格3181元/平方米8%80.64競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)商為主5%80.4項(xiàng)目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)5%80.4合計(jì) =100%/8.2案例1-3 ：嘉興市運(yùn)用 評(píng)估模型一市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)區(qū)域權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套客戶購(gòu)買力產(chǎn)品 檔次價(jià)格未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)?/p>

18、力南湖新區(qū)4333445得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4 ：嘉興市綜合 評(píng)估模型四 評(píng)估模型三解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià)解決開發(fā)什么產(chǎn)品問題發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對(duì) 項(xiàng)目去化 有較大影響 發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn) 發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高 發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高發(fā)

19、現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：對(duì)房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大案例1-5：嘉興市綜合結(jié)論根據(jù)對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市低密度住宅產(chǎn)品不多;如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè)“以我為中心，注重整體效應(yīng)”的景觀社區(qū);為此要把握好幾方面因素： 區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大, 我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū), 其次 秀州新區(qū)物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主, 中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟產(chǎn)品塑造：引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品, 前期不建議 產(chǎn)品超前景觀功能：緊抓“水景”, 嘉興多水, 居民樂水配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小

20、區(qū)整體檔次物業(yè)管理：引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理 水平，拉開檔次案例1-6 ：嘉興市案例2-1：合肥市機(jī)會(huì)研究說明：萬科 有意將合肥作為下一個(gè)拓展城市故研究目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)?高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案例 2-1：合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng) 得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城濱湖臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%

21、70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價(jià)格3189元/平方米9%70.63合計(jì)/100%/6.43案例 2-2：合肥市市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)區(qū)域 權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合 評(píng)分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價(jià)格供求比成交占全市比重未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.3

22、0.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟(jì)區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例 2-3：合肥市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) - 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)影響因素指標(biāo)闡述評(píng)價(jià)地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長(zhǎng)三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和投入還不足。人均可支配 收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長(zhǎng)三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房

23、地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低, 開發(fā)周期被拉長(zhǎng), 以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng), 加大了未來的消化壓力, 容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬省會(huì)城市, 商品住宅成交量明顯偏低, 城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)階段, 以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹? 外來購(gòu)買力不強(qiáng)商品住宅空置45.24萬已購(gòu)商品住宅的空置率達(dá)到12%以上, 浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣? 并且也制造了一些“供不應(yīng)求”假象商品住宅均價(jià)3189價(jià)格受外界因素刺激作用較小, 價(jià)格一直沒有較大增幅. 由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)

24、商之間的價(jià)格戰(zhàn).另外, 近兩年的中低價(jià)房政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)沖擊房?jī)r(jià)收入比例11.36居民的購(gòu)房壓力偏高未來土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計(jì)劃, 未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量, 在沒有外來購(gòu)買力的情況下, 合肥樓市去化速度將再次放慢案例 2-4：合肥市解決進(jìn)與不進(jìn)的問題風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)板塊市場(chǎng)特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價(jià)格板塊可售面積(萬方)2006供應(yīng)（畝）所需銷售 時(shí)間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學(xué)校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越, 別墅類產(chǎn)品為主, 檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次

25、較高28345099.65/4.4經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級(jí)階段，32297063.0214273.5案例 2-5：合肥市解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題綜合結(jié)論通過對(duì)合肥市進(jìn)行了調(diào)查, 以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量 萬科 能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。就合肥

26、目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 案例 2-6：合肥市案例3-1：蘇州市項(xiàng)目項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說明：*企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品需研究蘇州市中心城區(qū)（金閶、平江、滄浪）的低密度市場(chǎng)情況判斷能否開發(fā)容積率在0.8的低密度產(chǎn)品？金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-2：蘇州市項(xiàng)目案例3-3：蘇州市項(xiàng)目總體來說蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，位列長(zhǎng)三角城市的前茅經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。 環(huán)境有支撐可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè)如果萬科進(jìn)入嘉

27、興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè)配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次區(qū)位排名：與周邊其他城市相比案例3-7：蘇州市項(xiàng)目全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念”南 都 逸 天 廣 場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：“中心城區(qū) 代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的魂”， “蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地”。提高中心城區(qū)定位已 納入蘇州“十一五”規(guī)劃之中配套優(yōu)勢(shì)：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善園林優(yōu)勢(shì)：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、 獅子林等都有悠久的歷史土地稀缺：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地， 可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3

28、-4：蘇州市項(xiàng)目區(qū)位有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)有需求2005年蘇州中心城區(qū)上市別墅項(xiàng)目去化情況產(chǎn)品類型獨(dú)幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：蘇州市項(xiàng)目2005年上市銷售的別墅項(xiàng)目中, 獨(dú)幢別墅的銷售情況最好, 推出的60套獨(dú)幢房中, 僅剩5套房源可售, 去化率已達(dá)97%聯(lián)排別墅的銷售次之, 去化率已達(dá)85%左右其他類型別墅的去化率在75%左右, 整體去化情況良好蘇州中心城區(qū)的地價(jià)穩(wěn)中有升中央政府對(duì)于別墅用地加以限制蘇州客戶對(duì)于園林別墅的追捧這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高,相信未來的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ)案例3-6：蘇州市項(xiàng)目?jī)r(jià)格

29、有空間產(chǎn)品有機(jī)會(huì)整體規(guī)劃水平不高由于土地稀缺性和低密度產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā)商在開發(fā)過程中忽略了項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量的提升。 內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高案例3-7：蘇州市項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部三級(jí)道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。部分樓盤（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn)入之后給人明顯的空間壓抑感。綜合結(jié)論綜上所述, 無論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面, 還是從微觀市場(chǎng)方面的分析, 蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好在整體經(jīng)濟(jì)方面, 蘇州市位于長(zhǎng)三角城市前茅, 居民的生活水平較高,對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件：蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告對(duì)改善居住環(huán)境具有強(qiáng)

30、烈的愿望房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,蘇州市中心城區(qū)的土地供應(yīng)較少, 市場(chǎng)需求旺盛, 房地產(chǎn)價(jià)格每年以較大的幅度上漲, 市場(chǎng)前景良好低密度產(chǎn)品方面, 蘇州市的低密度產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面檔次不高, 缺乏較高品質(zhì)的低密度物業(yè), 中高端低密度產(chǎn)品的客戶挖掘空間較大。從以上幾個(gè)方面我們可以看出, 在蘇州市中心城區(qū)開發(fā)低密度物業(yè)具有較大的發(fā)展前景。案例3-8：蘇州市項(xiàng)目案例4-1：杭州市項(xiàng)目項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說明：*企業(yè)有意在杭州濱江區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需研究杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況并結(jié)合土地本身特質(zhì), 判斷其項(xiàng)目的可行性濱 江 區(qū)案例4-2：杭州市項(xiàng)目東 信 大 道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī) 劃 支 路B 商業(yè)用地18920平方米A 住宅用地28306平方米南 都 逸 天 廣 場(chǎng)杭 州 第 二 中 學(xué)摩托羅拉北案例4-3：杭州市項(xiàng)目為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴(yán)格控制現(xiàn)有土地的出讓目前濱江區(qū)所儲(chǔ)備的土地存量也不大, 未來幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地出