成本分攤指引

1、 房地產(chǎn)管理咨詢.培訓(xùn)萬韜房地產(chǎn)咨詢 網(wǎng)址:團成本分攤指引目的 合理歸集產(chǎn)品成本，以便進行合理的盈利預(yù)測及分析，促進公司提升管理能力?？倓t受益原則：誰受益誰分攤，多受益多分攤配比原則：售價與成本相匹配分攤原則土地成本分期分攤原則：按各期規(guī)劃占地面積進行分攤。分產(chǎn)品分攤原則：對于帶商業(yè)的項目，如果政府有明確住宅與商業(yè)的土地出讓金單價，可以先從本期地價中扣除商業(yè)部分所占地價再進行以下方案的分攤；如果政府沒有明確住宅與商業(yè)的土地出讓金單價，按商業(yè)預(yù)測銷售額在項目總預(yù)測銷售額中所占比例來計算商業(yè)所占地價,再從本期地價中扣除商業(yè)部分所占地價進行以下方案的分攤(如下本期地價系

2、指扣除商業(yè)部分所占地價后的地價)。方案：1、按產(chǎn)品規(guī)劃占地面積（產(chǎn)品規(guī)劃占地面積由產(chǎn)品技術(shù)部協(xié)助提供）進行分攤；公式：產(chǎn)品地價=本期地價*產(chǎn)品規(guī)劃占地面積/本期規(guī)劃占地面積 產(chǎn)品地價系指可銷售產(chǎn)品地價、公建地價及可銷售產(chǎn)品和公建以外的公共規(guī)劃占地面積（組團外的道路、景觀綠化等所占面積）地價。2、可銷售產(chǎn)品地價按可銷售產(chǎn)品可銷售面積進行分攤；公式：可銷售產(chǎn)品單位銷售面積地價=可銷售產(chǎn)品地價/可銷售產(chǎn)品可銷售面積 3、公建地價與公共配套設(shè)施費一起按可售面積進行分攤；4、可銷售產(chǎn)品和公建以外的公共規(guī)劃占地面積（組團外的道路、景觀綠化等所占面積）地價按可售面積進行分攤。公建與車庫（位）公共景觀綠地分期

3、分攤原則: 按各期規(guī)劃占地面積進行分攤。分產(chǎn)品分攤原則：對于帶商業(yè)的項目，按商業(yè)預(yù)測銷售額在項目總預(yù)測銷售額中所占比例來計算商業(yè)所占園林景觀工程費,再從本期園林景觀工程費中扣除商業(yè)部分所占園林景觀工程費進行以下方案的分攤(如下本期園林景觀工程費系指扣除商業(yè)部分所占園林景觀工程費后的園林景觀工程費)。方案：1、按產(chǎn)品規(guī)劃占地面積（產(chǎn)品規(guī)劃占地面積由產(chǎn)品技術(shù)部協(xié)助提供）進行分攤；公式：產(chǎn)品園林景觀工程費=本期園林景觀工程費*產(chǎn)品規(guī)劃占地面積/本期規(guī)劃占地面積 產(chǎn)品園林景觀工程費系指可銷售產(chǎn)品園林景觀工程費、公建園林景觀工程費及可銷售產(chǎn)品和公建以外的公共規(guī)劃占地面積（組團外的道路、景觀綠化等所占面積

4、）園林景觀工程費。2、可銷售產(chǎn)品園林景觀工程費按可銷售產(chǎn)品可銷售面積進行分攤；公式：可銷售產(chǎn)品單位銷售面積園林景觀工程費=可銷售產(chǎn)品園林景觀工程費/可銷售產(chǎn)品可銷售面積 3、公建園林景觀工程費與公共配套設(shè)施費一起按可售面積進行分攤；4、可銷售產(chǎn)品和公建以外的公共規(guī)劃占地面積（組團外的道路、景觀綠化等所占面積）園林景觀工程費按可售面積進行分攤。 會所、幼兒園等配套建筑只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租、或可以出租或出售但無明確的贏利計劃、經(jīng)營價值較低的配套資產(chǎn)，如會所、游泳池、網(wǎng)球場、學校、幼兒園等，不保留成本，其成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本。車庫與車位車庫：完全獨立的可售車庫可以按照單獨的產(chǎn)品核

5、算成本及利潤車位：與建筑物連為一體的可售車庫（位），以售價的70%計入成本。費用類成本前期費用分期分攤原則：本期受益本期分攤，全項目受益按可售面積分攤。分產(chǎn)品分攤原則：先根據(jù)不同產(chǎn)品的預(yù)測銷售價格確定差別系數(shù)，再按可售面積與差別系數(shù)加權(quán)計算可銷售產(chǎn)品前期費用，最后得出產(chǎn)品單位銷售面積前期費用。公式：可銷售產(chǎn)品前期費用=本期前期費用/（可銷售產(chǎn)品銷售面積*差別系數(shù)）*（可銷售產(chǎn)品銷售面積*差別系數(shù)） 差別系數(shù)=產(chǎn)品預(yù)測銷售價格/本期產(chǎn)品預(yù)測銷售均價 產(chǎn)品單位銷售面積前期費用=可銷售產(chǎn)品前期費用/可銷售產(chǎn)品銷售面積營銷費用分期分攤原則：本期受益本期分攤，全項目受益按可售面積分攤。分產(chǎn)品分攤原則：先根據(jù)不同產(chǎn)品的銷售價格確定差別系數(shù)，再按可售面積與差別系數(shù)加權(quán)計算可銷售產(chǎn)品營銷費，最后得出產(chǎn)品單位銷售面積營銷費。公式：可銷售產(chǎn)品營銷費=本期營銷費/（可銷售產(chǎn)品