附件2：貴州陽明溫泉公館工程項目調(diào)查匯報材料

1、貴州XXXX公館工程項目調(diào)查匯報材料根據(jù)公司2014年4月22日貴州XXXX公館工程項目評審會會議精神及要求，結(jié)合會議紀要的主要內(nèi)容，XX花苑經(jīng)濟適用房建設(shè)部于4月24日派出2名員工遠赴項目所在地貴陽市修文縣實地調(diào)查了解項目有關(guān)情況，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報如下：一、項目業(yè)主公司（以下簡稱產(chǎn)投）及報建政策經(jīng)走訪修文縣住建局建設(shè)科、房管科、規(guī)劃科、行政服務(wù)中心、工商局等政府部門，了解到如下情況：1、產(chǎn)投公司為項目公司，登記機關(guān)為修文縣工商行政管理局，經(jīng)營范圍為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)、工程項目投資、投資與資產(chǎn)管理、土地一級開發(fā)、物業(yè)管理，經(jīng)營時間為2012年9月28日2022年9月27日，暫無房地產(chǎn)開發(fā)資

2、質(zhì)申報記錄。2、當?shù)胤康禺a(chǎn)項目報建審批程序基本遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，對工業(yè)項目有一定的報建審批精簡，經(jīng)與規(guī)劃科了解到項目前期工作可提前開展，如前期三通一平、土石方工程等；經(jīng)與建設(shè)科了解到如按國家法律法規(guī)規(guī)定，項目一般需證照齊全才能開工，但修文縣目前的確存在許多無相關(guān)證書先施工的項目，這是工程常態(tài)，建設(shè)科一般不會主動去檢查，被舉報發(fā)現(xiàn)后都需進行整改。3、了解到房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)必須有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不允許無地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司開發(fā)地產(chǎn)項目，因無地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)公司的報建報批工作基本無法開展，但可在項目前期向房管部門申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，報送相關(guān)材料后由房管部門頒發(fā)資質(zhì)證書，在程序和時間上都相對簡單些。4

3、、項目申請預售許可證需滿足以下條件才可辦理：（1）具有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例達到百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（3）形象進度：多層為地面一層以上，高層為地面四層以上，別墅可單棟辦理，一般為完成工程量的30%即可。二、產(chǎn)投公司融資渠道了解到產(chǎn)投公司可能有以下融資渠道：1、產(chǎn)投公司自有資金；2、銀行貸款：（1）主材甲供，材料款向銀行貸款；（2）建成的或公開在售的房屋向銀行抵押貸款；（3）土地抵押貸款，本項目370畝地可向銀行申請貸款；3、土地掛牌：產(chǎn)投公司具有對龍扎線道路兩側(cè)3300畝地的一級開發(fā)及土地掛牌收

4、益分成的權(quán)益，其中：（1）土地面積按龍扎道路工程投資增減1億隨之增減300畝的比例變動；（2）土地掛牌收入中縣級財政留存可支配部分只能進入專用銀行賬戶用于回購龍扎線道路的建設(shè)成本，按龍扎路項目前期費用、道路土地征收安置費用、道路建設(shè)費用、整治土地征收安置費用、項目工作經(jīng)費支付給產(chǎn)投公司，剩余部分按3：7比例分成，產(chǎn)投公司占70%；4、房屋預售；5、我公司提交的履約保證金。三、別墅項目銷售情況經(jīng)實地走訪貴陽地區(qū)的別墅項目，在貴陽及周邊地區(qū)別墅住宅因其市場供應量少、房價不高等因素，目前市場較好，見下表：序號項目名稱項目開發(fā)商銷售情況價格情況備注1保利-公園2010 HYPERLINK /compa

5、ny/3315048592_20110419145805.htm t _blank 貴陽保利投資房地產(chǎn)開發(fā)有公司良好上升趨勢2經(jīng)典天成 HYPERLINK /company/3314937410_20101225171215.htm t _blank 卓信地產(chǎn)、廣嘉地產(chǎn)、鐵投卓信置業(yè)良好上升趨勢3首開紫郡貴陽首開龍?zhí)┓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司良好上升趨勢4樂灣國際貴州宏德置業(yè)有限公司良好上升趨勢走訪的四個別墅項目詳細銷售情況如下：項目一項目名稱：XX-公園2010占地面積:220萬平方米建筑面積:160萬平方米開工時間:2010-09-30項目特色：豪華居住區(qū),特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：獨棟兩層

6、；洋房8+1、7+1；聯(lián)排三層；合院三層開發(fā)商: HYPERLINK /company/3315048592_20110419145805.htm t _blank 貴陽保利投資房地產(chǎn)開發(fā)有公司工程進度:部分洋房已竣工項目位置：位于烏當區(qū)行政中心旁，離 HYPERLINK /view/335579.htm t _blank 貴陽市區(qū)7公里，離機場12公里 項目銷售情況： 一期2013年10月開盤，已售完，二期目前正在銷售，預計2015年、2016年交房，部分別墅價格從開盤的一棟100多萬上升到現(xiàn)在的200萬左右，購買主體大部分為住宿需要，聯(lián)排別墅面積160-230平方米，價格在300萬左右，花

7、式洋房每平方6000元以上。項目二項目名稱：XXXXX占地面積: 11.5萬平方米建筑面積: 17.18萬平方米開工時間: 2010-02-26項目特色：國際化社區(qū),景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：住宅、別墅、花園洋房 塔樓 低層 多層 高層開發(fā)商: HYPERLINK /company/3314937410_20101225171215.htm t _blank XX地產(chǎn)、XX地產(chǎn)、XXX信置業(yè)工程進度: 高層在建項目位置：位于貴陽市南明區(qū)XXXXXX，緊鄰航空港，地處貴陽森林公園腹地, 新機場路（油小線）旁，市區(qū)5分鐘直達 項目銷售情況： 分三期開發(fā)，一期產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房，2012

8、年12月08日開盤，已售完；二期產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房和高層，2013年09月14日開盤，已基本售完，剩余3套；三期產(chǎn)品主要為別墅、高層，暫未開盤，已基本認籌完，均價在18000元/平方米左右。項目三項目名稱：XXXX占地面積:108萬平方米建筑面積:180萬平方米開工時間:2012-11-30項目特色：花園洋房,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：洋房7+1開發(fā)商:貴陽XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度:部分洋房已竣工項目位置：位于貴陽市南明區(qū)XXXX，距離市區(qū)和機場分別為3公里，與國家5A級景觀龍洞堡森林公園連接。項目銷售情況： 定于2014年6月、7月認籌，2014年8月開盤。一、二層及七層躍層預售

9、價格為6500元/平方米，其他層預售價格為8500元/平方米。售樓處了解咨詢?nèi)藬?shù)較多。 項目四項目名稱：XX國際占地面積:333.5萬平方米建筑面積:270萬平方米開工時間:2010-07-01項目特色：聯(lián)排、獨棟別墅花園洋房高層樓層結(jié)構(gòu)：別墅3-4層，洋房5+1,6+1，高層11-32層開發(fā)商:XXXX置業(yè)有限公司工程進度:別墅已竣工，部分洋房、高層已竣工。項目位置：位于貴陽烏當區(qū)XXX，距離市區(qū)15分鐘車程。項目銷售情況： 2013-12-20至2014-04-16每月別墅、洋房、高層均有認籌，洋房起價6000元/平方米，高層起價4000元/平方米，別墅12000元/平方米，134棟別墅銷

10、售剩余十余棟。四、與龍扎道路項目部溝通情況 1、針對評審會議紀要中項目“三通一平”是否與龍扎道路項目是否重合的問題，經(jīng)與公司龍扎道路項目部溝通了解到不存在工程量的重合問題。2、了解到公司龍扎道路項目部在項目所在地擁有的機械設(shè)備主要是土石方開挖、推土、鏟運及土方運輸?shù)葯C械設(shè)備。后期綜合考慮施工組織、進度安排等，貴州XXXX公館工程項目前期“三通一平”、基礎(chǔ)施工等可利用龍扎道路項目部的機械設(shè)備，做到資源合理統(tǒng)籌利用，從而達到節(jié)約項目施工成本、確保項目利潤空間的目的。3、龍扎道路工程進度滯后的原因主要是修文縣城投公司現(xiàn)場征地拆遷進度緩慢，被征地村民對補償標準不滿意等，因而無法順利提供大面積施工工作面

11、，但了解到目前橋涵、部分路基等項目內(nèi)容正在有序施工。五、貴陽地區(qū)人工、材料、機械價格1、人工費根據(jù)貴州省建筑裝飾工程計價定額（2004）規(guī)定，該定額人工費為土石方工程22元/工日，裝飾裝修工程為28元/工日（或26元/工日），其余均為26元/工日。按照貴州省黔建通【2011】564號文件的人工費調(diào)增規(guī)定，該人工費按單位工程2011年9月1日以后實際完成的實物工程量所對應的定額人工費合計110%計算。根據(jù)市場調(diào)查，貴陽當?shù)貏趧恿κ袌龅娜斯蝺r普遍偏高，普工：100-150元/天，鋼筋、模板等技工：200-300元/天，管理人員：300元/天左右，而且貴陽當?shù)氐膭趧恿ζ毡榇嬖诠ぷ鲬猩?，素質(zhì)較低，農(nóng)

12、忙時候會回家的情況。目前龍扎道路項目基本上沒聘用本地勞務(wù)工人，全部為外地人員，這在一定程度上保證了人工費的節(jié)約空間，XXXX項目可參照這一勞務(wù)分包經(jīng)驗，后期勞務(wù)分包工作中在人工費上到達節(jié)約成本的目的。2、材料費根據(jù)了解，項目所在地工程材料實際采購價格與貴州省工程造價信息價基本相符，但價格下降空間較小，一定程度上降低了工程材料上的利潤空間，另該項目所在地距貴陽城區(qū)30公里，材料供應方面可能會增加相應的運費，統(tǒng)計到的貴陽地區(qū)2012年、2013年、2014年主材價格如下：2012年貴陽主要工程材料價格信息統(tǒng)計表表1序號材料名稱規(guī)格單位2012.22012.42012.72012.92012.111

13、鋼筋螺紋鋼18t442046804170390042002商砼C25泵送m33503503403153153水泥P.O32.5(袋裝)t3403403103003004砂中砂m360616161615砌體加氣砼砌塊600*100*200m33803653653653656碎石1030m360616161622013年貴陽主要工程材料價格信息統(tǒng)計表表2序號材料名稱規(guī)格單位2013.22013.42013.72013.92013.111鋼筋螺紋鋼18t405040403780382038002商砼C25泵送m33053003203203103水泥P.O32.5(袋裝)t30029036040040

14、04砂中砂m362636565655砌體加氣砼砌塊600*100*200m33653653403403406碎石1030m362626565652014年1-2月貴陽主要工程材料價格信息統(tǒng)計表 表3序號材料名稱規(guī)格單位2014.12014.21鋼筋螺紋鋼18t387038702商砼C25泵送m33103103水泥P.O32.5(袋裝)t4004004砂中砂m365655砌體加氣砼砌塊600*100*200m33403406碎石1030m365653、機械費因為該項目基本為別墅，建筑規(guī)模不算大，前期三通一平使用的大型機械臺班也不會太多，基本上為土石方開挖機械，這方面市場比較成熟，價格比較合理，還

15、可利用龍扎道路項目部的現(xiàn)有機械設(shè)備，有一定的利潤空間。4、價格對比分析（1）貴陽建筑勞務(wù)工人工資水平對比湖北宜昌地區(qū)基本一致，但貴陽本地勞務(wù)工人工作效率相對不高，一定程度上推高了部分人工費用，增加了建筑成本，可采取不聘用當?shù)貏趧?wù)來減輕對人工費的影響；（2）建筑主要材料價格對比湖北宜昌地區(qū)，部分材料價格高于宜昌價格，如鋼筋高出7%左右，部分材料價格低于宜昌價格，如商砼低于15%以上，其他主材基本持平；（3）機械費用占比例不大，基本無差別；（4）項目所在地建安完稅稅率為3.43%，低于宜昌；（5）貴陽地區(qū)建安造價指標低于宜昌地區(qū)。綜合考慮人工、材料、機械等方面對項目施工成本的影響，通過采取有效措施，優(yōu)化施工方案，加強材料物資集中采購，降低施工成本，對比宜昌地區(qū)建筑市場利潤空間（20%以上），考慮到貴州04定額水平，預計本項目利潤空間能夠達到公司預期利潤目標。六、其他1、因項目處在前期階段，現(xiàn)無詳細項目資料，暫不能對項目進行詳細分析，概算中三通一平所占比例、項目開辦費、施工成本等會在后續(xù)工作中再開展進行分析；2、了解到產(chǎn)投公司與龍扎道路部分分包施工單位簽訂的合同中，工程同樣無工程預付款。為緩解項目資金壓力，建議與產(chǎn)投公司繼續(xù)協(xié)商，工程進度款結(jié)算方面爭取把支付額度提高至結(jié)算價85%，履約保證金方面爭取在工程完工50%時返還50%履約保證金，剩余部分竣