北辰東郊和平項目市場分析報告1

1、.PAGE ：.；精品資料網(wǎng)cnshu25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料HTP 浩天地產(chǎn)謀劃目 錄前言第一部分北京別墅市場整體分析年北京別墅市場供應(yīng)分析別墅供應(yīng)量分析別墅區(qū)域分布分析別墅產(chǎn)品體系分析別墅區(qū)環(huán)境體系分析年北京別墅市場需求分析北京別墅客戶群構(gòu)成北京別墅客戶群特征年北京別墅市場租售情況分析別墅銷售價錢走勢趨于平穩(wěn)別墅市場平均價錢以市區(qū)為中心向外遞減出租型別墅數(shù)量不斷添加2002年北京別墅市場開展趨勢分析短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限別墅需求將會有明顯增長高質(zhì)量精品別墅將在市場中占重要位置聯(lián)排TOWNHOUSE別墅等經(jīng)濟型別墅將在2002年占據(jù)別

2、墅市場60%以上的分額第二部分北京東北部別墅整體市場分析北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京東北部別墅市場需求分析北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析北京東北部別墅市場銷售情況分析租售價錢分析銷售情況分析北京東北部別墅市場配套設(shè)備分析年北京東北部別墅精裝修市場分析年北京東北部別墅市場未來開展趨勢分析第三部分北辰東郊和平工程市場定位建議本案優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析北辰東郊和平工程市場定位建議前言北京市別墅市場以麗京花園的高價熱銷為標(biāo)志開場于1992年，1993年剛剛興起的別墅市場就遭到了公寓等物業(yè)的沖擊，加之立項建立的別墅工程過多，呵斥市場不太景氣。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)，1995年國務(wù)院發(fā)出通知，別墅等

3、高檔住宅及度假村原那么上不再同意立項，以后建立也要嚴厲審批，別墅市場開場處于彷徨不前的情況。1998年僅有幾個工程看好，1999年開工工程有限，總體市場處于消化吸收階段。紫玉山莊、碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了人們的關(guān)注。第一部分 北京別墅市場整體分析一、北京別墅市場供應(yīng)分析1、別墅供應(yīng)量分析從1997年至1999年底，由于沒有新的別墅工程立項，別墅市場年添加供應(yīng)量不大。由于經(jīng)濟上升，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，20002001年新開發(fā)別墅工程明顯較往年有所添加。據(jù)統(tǒng)計分析，2001年底新開盤別墅工程有12個，原別墅區(qū)開發(fā)后期工程和重新包裝后入市銷售的工程16個

4、，新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為120萬平方米，4000套別墅單位。其他在售樓盤，仍有相當(dāng)數(shù)量的空置約50萬平方米，1700套別墅單位。潛在供應(yīng)量約有40萬平方米不包括京華學(xué)者之家、圣得花園等詳細建筑目的尚未明確的后期供應(yīng)量，包括爛尾別墅工程有7個和未正式推出的島上別墅。2002年別墅市場供過于求的局面將進一步加劇。2、別墅區(qū)域分布分析據(jù)統(tǒng)計分析，到2001年底為止北京市共有別墅工程約122個，總建筑面積約900多萬平方米，3萬多套別墅單位。北京市別墅主要集中分布于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)的60以上，東部及東南部地域，南部及西部地域別墅分布零散且相對較少。附表1.2001年北京

5、市別墅工程區(qū)位分布區(qū)域分布數(shù)量個占北京別墅工程總體數(shù)量百分比%東部、東南部3226東北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市區(qū)43東北部別墅是別墅建立最早，開發(fā)規(guī)模最大的地域。配套設(shè)備齊全，環(huán)境和設(shè)計檔次較高，京順路和首都機場高速路銜接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。另外，一些新盤如泉發(fā)花園、鐵營花園新村等，在知名度較高的成熟別墅區(qū)周邊開發(fā)，既可以保證其良好環(huán)境景觀，又節(jié)省了大量的區(qū)外環(huán)境開發(fā)本錢。西北部別墅占據(jù)“上風(fēng)上水的優(yōu)勢，別墅開發(fā)的規(guī)模僅次于東北部地域，早期開發(fā)的別墅以高檔外銷別墅為主，如玫瑰園、朝鳳山莊、龍城花園等。北部別墅主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住工程高

6、密度聚集，交通條件遭到一定限制，地勢平坦，但高檔配套設(shè)備較為缺乏，多數(shù)為經(jīng)濟型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質(zhì)量和別墅個性設(shè)計無明顯特征。2000年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場整體銷售情況轉(zhuǎn)好。東部及東南部別墅主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。最近燕郊開發(fā)一批新的別墅工程，如東鄰華堂高爾夫俱樂部的圣得花園、和安名人錄，在環(huán)境和設(shè)計方面獨具特征，成為別墅市場新的亮點。西部及西南部別墅工程最少，多數(shù)為早期開發(fā)工程。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價錢昂貴，多為出租。3、別墅產(chǎn)品體系分析2001年別墅市場供應(yīng)改動了豪宅一統(tǒng)天下的局面，經(jīng)濟型

7、別墅占據(jù)了市場的主導(dǎo)位置。2001年12個新盤別墅中，均價在7000元平方米以下的工程有10個，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價錢與客戶購買力的差距，成交情況逐漸活潑起來。2000年年底以前，多數(shù)人提起別墅還因其“天價望而卻步，2001年就有較多購房者選好了“物美價廉的經(jīng)濟型別墅。2001年12個新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅工程有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟型別墅。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成，2002年將會有大量的TOWNHOUSE在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。沿首都機場高速路和京通快速路分別有香江花園、泉發(fā)花園、鐵營花園、格林莊園、圣得

8、花園、和安名人錄和東方比華利等新盤入市，這些別墅以獨立式別墅為主。由于機場路附近的三個工程尚不具備合法產(chǎn)權(quán)，在環(huán)境和設(shè)計風(fēng)格方面反而比不上京通路附近的三個工程。在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。遠郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。隨著遠郊區(qū)根底設(shè)備條件的改善，遠郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會在長期內(nèi)逐漸暢銷。4、別墅區(qū)環(huán)境體系分析別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境以及別墅室內(nèi)裝修裝飾環(huán)境。目前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感遭到外圍環(huán)境。較差的外圍環(huán)境

9、直接影響業(yè)主對別墅的印象，從而降低客戶對別墅的購買愿望。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地交融，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護不利，使區(qū)內(nèi)園林景觀大打折扣。別墅的室內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其他別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。別墅在居住物業(yè)中具有最高價值形狀的特點，這樣就要求開發(fā)商為客戶提供菜單式精裝修住宅，客戶的文化檔次和個性喜好可以經(jīng)過內(nèi)部裝飾設(shè)計得到充分表達。二、2001年北京別墅市場需求分析1、北京別墅客戶群構(gòu)成隨著居民收入的添加和別墅價錢的下降，別墅的需求量逐漸添加。幾年前還只能是高收

10、入階層享用的豪宅，經(jīng)過99年以后的開展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前，別墅市場需求構(gòu)造日趨合理，主要可以分為以下幾個層次：由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國外購買需求，隨著參與WTO的到來和經(jīng)濟更加開放，國外購買需求不斷擴展。這部分買家傾向于北京市東北部高檔奢華別墅區(qū)。從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士。隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷添加，別墅的需求量也在增大。由于任務(wù)與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地域的精品別墅。財力雄厚的港、澳、臺富商，由于在北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，他們

11、長時間滯留京城，構(gòu)成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的檔次與質(zhì)量，改善居住條件時多思索郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級，二次置業(yè)時多會選擇四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅。近幾年來，別墅外銷需求不斷開展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯上升，據(jù)不完全統(tǒng)計約為80左右。隨著新開發(fā)工程的價錢走低，“中產(chǎn)階級日益成為別墅買家的主力，別墅總的購買需求將進一步增大。2000年開

12、盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。2、北京別墅客戶群特征北京市別墅的需求市場包括內(nèi)銷市場和外銷市場兩部分。外銷市場的需求對象包括：外國使館任務(wù)人員、駐華機構(gòu)、三資企業(yè)高級管理人員和海外華人、港、澳、臺同胞。內(nèi)銷市場需求對象包括：高科技產(chǎn)業(yè)培育的都市新貴、國內(nèi)效益較好、實力雄厚的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英、演藝界名人、其他行業(yè)的京城富豪。北京市別墅市場需求呈以下特征：1外資公司購買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國參與WTO的臨近，國外駐京公司購買別墅有上升趨勢。如香江花園70的別墅出賣給SIMENS、ERICSSON、IBM、INT

13、ER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等極具實力的跨國大型公司，名都園、紫玉山莊、麗京花園等出賣給國外公司的別墅也占有較大份額。2外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。北京市最早的別墅主要是由使館官員購買或承租的，麗京花園的別墅多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超越半數(shù)的使館人員買走。在各個時期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。3港、澳、臺同胞及外地駐京機構(gòu)是購買外銷別墅的新生力量。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目的。外地駐京機構(gòu)購買別墅

14、的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴展。健翔山莊全部住戶均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國際同住別墅城也大部分出賣給這類客戶。4別墅內(nèi)銷市場迅速開展。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開場追求幽雅恬適的城郊別墅生活。目前，內(nèi)銷別墅買家分為兩類，一類是購買后本人居住，另一類是用于投資購買后出租以獲得較高的租金報答。隨著經(jīng)濟情勢的轉(zhuǎn)好，參與WTO日益臨近，住房按揭貸款的實施，第二類買主呈明顯上升趨勢。三、2001年北京別墅市場租售情況分析1、別墅銷售價錢走勢趨于平穩(wěn)1992年底北京市第一個別墅工程麗京花園落成并投入市場，當(dāng)時售價為24

15、00美圓平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時居住物業(yè)的天價。1995年北京別墅大量開工上市，在銷別墅1萬余套，價錢仍居高不下，但平均售出率只需35。1997、1998年仍有大量別墅開工，市場供應(yīng)注入速度大于消化吸收速度，價錢出現(xiàn)下跌態(tài)勢。1999、2000年，由于少有新建別墅投入市場，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是遭到宏觀經(jīng)濟環(huán)境情勢不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價錢依然有小幅下滑，別墅買賣市場堅持平淡。1999年底到2001年底，價錢根本堅持平穩(wěn)，升降幅度不大。2、別墅市場平均價錢以市區(qū)為中心向外遞減附表2.2001年北京別墅主要分布區(qū)平均售價元/平方米區(qū)域銷售價錢區(qū)域銷售價錢亞北昌平10647機場路

16、順義57海淀上地7211經(jīng)濟開發(fā)區(qū)6900通州4720遠郊3328市區(qū)24485大興豐臺10708平均銷售價錢95802001年北京市別墅的平均售價約為人民幣9580元平方米左右。市區(qū)內(nèi)別墅平均售價在3000美圓平方米左右，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為4000美圓平方米，市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。除市區(qū)外，位于機場路順義地域的別墅售價最高，均價在1600美圓平方米，約為人民幣57元平方米。本地域的別墅中約90為外銷，并且有幾個市場口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍苑別墅、名都園等。別墅售價超越人民幣10000平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺地域。售價在人民幣3000

17、4000元平方米的分布在海淀上地、通州地域。價位最低的是人民幣20003000元平方米的低檔別墅有些為非法開發(fā)工程，分布在頤和園地域。從整體市場來看，售價在人民幣5000元平方米以下及高于10000元平方米的別墅數(shù)量相等，共占70的份額，其他為中間價位。別墅售價最低的地域為遠郊約每平方米3300元左右。3、2001年出租型別墅數(shù)量在不斷添加自1998年以來，別墅市場比較低迷，大量別墅積壓。開發(fā)商被迫改動運營戰(zhàn)略，將空置別墅作為度假村、酒店、會所等出租。1999年，一些有競爭力的別墅如，香江花園、京潤水上花園等參與租賃市場，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場競爭日益猛烈，平均租金也下調(diào)

18、了15，在15美圓平方米月左右。目前，除少量出賣別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。四、2002年北京別墅市場開展趨勢分析北京市別墅市場閱歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀的別墅市場將出現(xiàn)以下趨勢和特征：1、短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模，1995年以后尚無新的別墅立項。如今供應(yīng)市場的只需一些租售情況較好別墅的二期、三期工程，或是以前立項并未開工的工程，但是總的供應(yīng)量較少。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建立的新政策出臺，因此，近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會大量添加。2、別墅需求將有明顯增長 2001年初以來，別墅銷售呈增長態(tài)勢，一些別墅工程如北辰花園別墅、太麗花園

19、別墅曾經(jīng)售完，大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長。別墅需求增長的緣由有：宏觀經(jīng)濟情勢的好轉(zhuǎn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2001年上半年北京市經(jīng)濟開展速度到達12，住宅市場出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場作為其中的一個子市場，也在沉寂中漸漸復(fù)蘇。中國參與WTO。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺同胞，以外銷為主的別墅將會獲得更佳的租售業(yè)績。北京市放寬對購買別墅的貸款，為別墅市場提供了強大的貨幣支持。目前，大多數(shù)別墅提供按揭貸款，使IT產(chǎn)業(yè)等高科技行業(yè)的高薪階層購買別墅更加現(xiàn)實。經(jīng)濟情勢好轉(zhuǎn)與參與WTO的臨近，加強了人們投資房地產(chǎn)的自信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金報答。人們居住

20、觀念的變化。隨著收入程度的提高，在2002年中，崇尚享用生活的人們將會追求一種全新的生活方式，即5天住城里，2天周末住郊區(qū)，將有越來越多的人在城市郊區(qū)購買高質(zhì)量的別墅。3、高質(zhì)量精品別墅將在市場中占重要位置 環(huán)境優(yōu)美、效力周到、配套設(shè)備齊備、風(fēng)格獨特的名牌別墅雖然價高，但銷售率也高，出租更好；相反，設(shè)計普通、建筑密度大、缺乏配套設(shè)備的工程，租售情況較差，甚至停售。隨著別墅市場的開展，這一趨勢將更加明顯。4、聯(lián)排TOWNHOUSE別墅等經(jīng)濟型別墅也將在2002年占據(jù)別墅市場605以上的分額2002年將成為一個開展方向隨著經(jīng)濟的開展，人們生活程度的提高，越來越多的人要求有更好的居住質(zhì)量，受夠了城市

21、的擁堵和污染，開場追求寬廣的天空和清新的環(huán)境，但別墅的價錢卻讓大多數(shù)人望而卻步，聯(lián)排別墅的出現(xiàn)即滿足了人們物質(zhì)生活的愿望，也同時滿足了人們對精神需求的盼望，其低廉的價錢讓每一個盼望享用別墅生活的消費者傾囊而出?？梢灶A(yù)見的是：2002年的別墅銷售市場，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅將會占據(jù)北京別墅總體供應(yīng)量的60%以上的分額。第二部分 2001年北京東北部別墅整體市場分析一、2001年北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京市東北部別墅市場曾經(jīng)構(gòu)成規(guī)模，是北京市別墅分布最集中的地域，大部分高檔別墅位于本區(qū)域。目前，東北部別墅市場仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時間較長，但銷售情況不佳。但與以前相比，出賣和出租情況

22、均有較大改善，特別2001年年初開場現(xiàn)房銷售的別墅工程，如富成花園、銀湖別墅等銷售率約到達50，出租數(shù)量也有一定增長?？傮w來看，東北部別墅處于買方市場的階段，但是熱銷工程也闡明市場需求在不斷增長，特別是環(huán)境良好的高質(zhì)量別墅市場前景樂觀。二、2001年北京東北部別墅市場需求分析外籍人士是別墅需求的主體東北部別墅以外銷為主，除金寶花園、雙?；▓@、太利花園和月亮灣綠色家園為內(nèi)銷別墅外，其他均為外銷工程。外銷別墅雖然價錢不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的質(zhì)量吸引著眾多的買家和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國際知名大公司、海外華僑、港澳臺同胞。隨著經(jīng)濟情勢的好轉(zhuǎn)和中國已參與WTO等利好要素的影響，外銷市場

23、有升溫跡象，新的購買來源主要是來華經(jīng)商或投資的海外公司、企業(yè)的代表或管理人員。別墅內(nèi)銷需求迅速開展早期別墅國內(nèi)買家數(shù)量非常有限。近年來，有些外銷別墅大部分被國內(nèi)人士購買，如北辰花園、建翔山莊、太利花園的買家和租戶幾乎全部是國內(nèi)公司，富成花園、金寶花園那么絕大部分被房地產(chǎn)業(yè)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)培育的都市新貴族和部分境外白領(lǐng)人員購買。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求量明顯上升。三、2001年北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析東北部別墅市場有成熟的區(qū)域環(huán)境。通往首都機場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館

24、區(qū)，間隔 東北三環(huán)只需十幾公里，辦公、購物非常方便，地理位置較為優(yōu)越。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)備，是高檔別墅開發(fā)的理想地域。 在2002年別墅銷售中，區(qū)位依然是影響別墅銷售的首要要素，北京市東北部地域未售出別墅數(shù)量較多，約為1500套。區(qū)域內(nèi)東北四環(huán)地域離市區(qū)最近，平均銷售率也最高，約為85；首都機場附近地域因交通較為便利平均銷售率也到達60；潮白河兩岸地域離市區(qū)較遠、根底配套設(shè)備較差，平均銷售率最低，約為50。別墅銷售率與工程所在區(qū)位有明顯關(guān)系，工程區(qū)位不同，與市區(qū)的間隔 、配套設(shè)備、環(huán)境條件等都有很大差別

25、，從而影響到別墅的銷售。四、2001年北京東北部別墅市場銷售情況分析東北部別墅大部分為外銷別墅，已完工的別墅出賣比例在七成以上，別墅出租由于開展時間較短，在市場中所占分額不大。市場價錢由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價大多在10003000美圓平方米之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價位在2700美圓平方米左右，首都機場附近約為2000美圓平方米。別墅的區(qū)域位置依然是影響別墅價錢的決議性要素。同一區(qū)域別墅的個別條件對別墅價錢有艱苦影響。同一區(qū)域別墅的設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)備及會所、綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型等，那么對別墅的價錢起著決議性的作用。首都機場附近的8個別墅工程，

26、售價最高的香江花園開價3300美圓平方米，而麗京花園1992年開發(fā)的比較老舊的別墅售價僅為1000美圓平方米。主要緣由在于香江花園綠地面積達100多萬平方米，別墅建筑多為今幾年建立，戶型，功能等方面都是麗京花園別墅不能比較的，況且麗京花園的綠化率較低，只需35。別墅租金也因其質(zhì)量的不同有較大差別大部分別墅采取了出租的運營方式，首都機場附近地域別墅月平均租金在1327美圓平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美圓平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為13美圓平方米。別墅的設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)備及會所，綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對別墅租金仍有重要影響。五、2001年北京東北部別墅市場配套

27、設(shè)備分析高檔配套設(shè)備齊全的別墅市場需求較大。別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設(shè)備的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等康體文娛設(shè)備和高級會所是高檔別墅開展的迫切要求。具有高爾夫球練習(xí)場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率曾經(jīng)很高，買家和租客依然絡(luò)繹不絕。順應(yīng)這一開展情勢，紫玉山莊也曾經(jīng)開工建立高爾夫球練習(xí)場。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)備，而中低檔別墅這類設(shè)備那么比較缺乏。從另一方面，會所是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的開展趨勢是效力設(shè)備的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有效力設(shè)計齊全的高級

28、會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場分析精裝修別墅是市場的主流。紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，針對不同買家檔次的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅那么更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開場采用這一運營方式。七、2001年北京東北部別墅市場未來開展趨勢分析2001年以來，北京市經(jīng)濟開展再度明顯加快，隨著中國曾經(jīng)參與WTO，大量海外公司進入北京，如今正是投資置業(yè)的最正確時期。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知本家們把京城“CBD中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活檔次，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機場路沿線別墅將遭到追求生活檔次的高收入人士的青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場供應(yīng)數(shù)量不大，但是質(zhì)量和環(huán)境普通的別墅供應(yīng)量可觀，租售情