端州時代廣場商場營銷策劃報告

1、.：.；目 錄0導言1-10工程概略2-12. 1工程主要技術經濟目的如下2-12. 2裝修設備規(guī)范2-10肇慶市區(qū)及其經濟開展概略3-13. 1地理位置、自然環(huán)境、人口3-13. 2主要經濟目的增勢強勁3-13.3綜合評述3-50肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概略4-14. 1天寧廣場4-14. 2好世界購物中心4-24.3綜合評述 4-50工程競爭力分析5-15.1工程的主要競爭優(yōu)勢 5-15. 2工程的主要競爭優(yōu)勢5-25. 3工程主要時機5-35. 4工程的主要風險5-30工程的目的消費群6-10工程的市場定位7-17. 1功能定位7-17. 2檔次定位7-17.3客戶定位 7-17.

2、4價錢定位7-30工程業(yè)態(tài)組合及分布8-10租售推行戰(zhàn)略9-19. 1運營主題與規(guī)劃主題9-19. 2運營方式9-49. 3招租方式9-59. 4銷售資料9-59. 5銷售人員9-510.0廣告宣傳戰(zhàn)略10-110.1廣告宣傳整體目的10-110.2品牌宣傳戰(zhàn)略10-110.3廣告宣傳主題賣點10-210.4廣告宣傳的目的客戶群10-25廣告宣傳實施及媒介選擇10-310.6時代廣場首期廣告安排10-511.0工程租售資金回收方案11-112.0對工程建筑設計的意見及建議12-112.1交通安排12-112.2輔助場地12-212.3其他12-312.4A、B區(qū)的塔樓12-313.0對工程售樓

3、部工程的建議13-113.1調整廳內規(guī)劃13-113.2大門擴寬13-113.3改善部分光照13-213.4地板13-213.5門前扇形廣場規(guī)劃13-213.6及早確定大廈文化特征13-314.0關于籌組運營管理公司的建議14-114.1運營管理公司的組建14-114.2關于物管理方面的建議14-3端州時代廣場商場營銷謀劃報告1.0導言二十一世紀的中國，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生宏大的變革，首先從沿海開放較早的省分及城市開場，人們的消費認識及消費觀念逐漸在轉變，從單純的購物型消費開展到購物與休閑、文娛、飲食相結合的享用型消費，并且已成為時髦，大型一站式綜合商場及大型超市由此應運而生，在短短的時間內取代

4、傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形狀的主體。時代廣場即將崛起于肇慶，一個大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出如今粵西，出如今西江流域。我們的目的和目的是：讓時代廣場在本地域開創(chuàng)全新的消費潮流，與中國同步，與世界同步。2.0工程概略時代廣場商場位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點北側朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場。該地段屬于市內主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。2.1工程主要技術經濟目的如下：總用地面積：21200建筑物底層面積：約16500塔樓住宅面積：75870裙樓商場面積：64230地下室面積：21200總建筑面積：140100建筑總高：70.5m建筑密度：45容積率：3.7綠地率

5、：252.2裝修設備規(guī)范待開展商提供時代廣場由肇慶市建立實業(yè)總公司開發(fā)，創(chuàng)億實業(yè)開展實施，現(xiàn)時工程進度為大開挖樁基工程。3.0肇慶市區(qū)及其經濟開展概略3.1地理位置、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)端州區(qū)位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經濟開展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經11202334，北緯230211之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公里，其中城區(qū)面積16.8平方公里。端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構成具有特征的星湖風景名勝區(qū)。1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，人口

6、31.41萬，其中非農業(yè)人口27.17萬，人口自然增長率8.05，民族構成以漢族為主。3.2主要經濟目的增勢強勁根據最新的地方年鑒統(tǒng)計，1999年端州區(qū)國內消費總值22.5億元，同比增長12，三大產業(yè)的比重依次為4：55.2：40.8。人均國內消費總值18020元，同比增長10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增長4.0，居民儲畜余額25.4億元，同比增長18.3。房地產開發(fā)完成商品房投資總額2.49億元，建筑面積32.34萬平方米，同比分別增長28.3和38.9；銷售額為3.23億元，銷售面積18.68萬平方米，同比分別增長6.9和6.4；實現(xiàn)稅利5070萬元，同比增長4.3。商業(yè)

7、方面，全區(qū)社會消費品零售總額17.2億元，同比增長8。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游道路85條，創(chuàng)收396.9萬元，同比增長79。另據統(tǒng)計，作為旅游大市，2001年全區(qū)共接待游客428.1萬人次，星湖景區(qū)成為全國首家榮獲ISO1400國家示范區(qū)稱號的重點風景名勝區(qū)。交通根底設備建立方面，有三茂鐵路由廣州經端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車；321、324等高級公路通達四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達廣西梧州，下行可達廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的銜接，以端州區(qū)為中心點，已構成一個完善優(yōu)良的水陸交通網絡。肇慶市區(qū)國民經濟主要目的闡明：1987年作為基期年。肇慶市區(qū)國內消

8、費總值GDP當年價錢 單位：萬元 肇慶市區(qū)社會消費品零售總額單位：萬元3.3綜合評述投資開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國經濟正常開展的前提下，對本地域經濟增長情況的了解就顯得很重要，地域經濟的高速開展，使市民消費力及消費需求不斷提高，是大型商業(yè)物業(yè)得以生存及開展的前提。近年肇慶的城市建立及經濟開展很快，是大家有目共睹的，這就為本工程的開發(fā)發(fā)明了良好的大環(huán)境。1999年端州區(qū)全社會消費品零售總額17.2億元，假設按平均增長率8%計算，那么到2002年應超越20億元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。此外，每年四百多萬人次的游客，也是極珍貴的商業(yè)客源。4.0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)

9、物業(yè)市場概略主要調查了城市中心區(qū)現(xiàn)時最有代表性的兩個大型商場天寧廣場和好世界購物中心，根本情況如下：4.1天寧廣場位置：天寧北路與建立路交匯處面積：首期工程面積達10萬平方米商場約占00 m2，其中天貿南大約占2000 m2開展商：肇慶市新長江房產實業(yè)運營范圍：首層天貿南大百貨服裝、精品、家私、電器、皮具等 二層京華美食約占1500 m2其它有大商家落訂，詳細運營工程暫不泄漏。 負一層運營電腦及配件。招商方式：租期：1年 租金：天貿南大4035元/ m2月 其它約110元/ m2月 以上租金按適用面積計算，適用率為69.5% 管理費：9元/ m2按建筑面積計算 綜合推行管理費：15元/ m2按

10、適用面積計算 水電分攤：15元/ m2按適用面積計算保 證 金：天貿南大按每戶2000元收取50 m2以下其它業(yè)主出租鋪位一個月租金為押金。配套設備：大型停車場、中央空調、智能化監(jiān)控、完善的網絡設備、配備廣告位，為廠商做廣告提供條件。正門大堂設大型投影電視。出租率：60%優(yōu)勢：天寧廣場位于繁華的天寧北路與建立三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心會聚地，租金較低。優(yōu)勢：商場內部設計、布置不當，運營工程無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。但是開展商承諾以后商場內部玻璃會拆，實行敞開式運營，詳細時間未定。注：該工程在預售階段用返租報答方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對商鋪運營業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導

11、，在開業(yè)運營后對繼續(xù)旺場組織不力，導致客流不集中、局面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。4.2好世界購物中心地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產開展銷售熱線：07582277448總建筑面積：8萬平方米本工程商場部分采用先運營后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開場銷售。功能分布：負一層：文化藝術中心精致間隔小單位12層：時裝、珠寶、化裝等生活時髦精品層：超市、兒童天地層：數(shù)碼科技城層：美食城612層：高級酒店、寫字樓新華書店于14層平均分布運營方式：一致運營管理及敞開式運營銷售方式：五年返租，分三種方式。即返：每年返還樓價的7%，五年合計35%，于樓價中即時返

12、 還。季返：每年返還樓價8%，且每年遞增5%，三個月返還一次。年返：每年返還樓價9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：如今銷售首層及二層。 首層約130個鋪位，二層約206個鋪位。 銷售價錢：首層均價：￥1.9萬/m2 已打8折 二層均價：￥1.1萬/ m2已打8折管理費：約8.5元/ m2，根據不同位置收取。租賃方式：1、直接租賃 2、營業(yè)額分成租 金：商場鋪位：A類：￥130元/m2含管理費B類：￥110元/ m2含管理費C類：￥100元/ m2含管理費D類：￥90元/ m2含管理費臨街鋪位：￥160元/ m2含管理費宣傳管理費：￥200元/ m2一次性保 證 金：￥150元/

13、m2可退還進場時間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營業(yè)時間：早上9：30分晚上10：30分營業(yè)額分成方式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場運營者分成20%，超出部分按15%分成，缺乏也按保底營業(yè)額的分成計算。需提供資料：廠家營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件、籠統(tǒng)店圖片畫冊。如：加盟店需提供加盟證書。協(xié)作期限：暫定兩年。租期：2002年10月1日，商場重新間隔，重新規(guī)劃。注：好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設備及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷方式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的協(xié)作條件吸引商家進場運營。聚集人流，待時機成熟時才公開出賣。此方式頗受買家追捧，但開展商必需

14、擁有雄厚的資金及實力進展運作。目前該商場的出租率到達60%，銷售率也到達了40%。4.3綜合評述與本工程同一區(qū)域內三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內，商場總建筑面積約十余萬平方米。假設按西方城市每20萬人口配置一個大型商業(yè)中心的規(guī)劃實際，那么肇慶城區(qū)僅31.4萬人口，最多只需配置兩個大型商業(yè)中心，可見市場供求對本工程是有較大壓力的。上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出賣，資金回收較快，但對后期運營有負面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期運營。不過，好世界的方式必需有很強的運營管理才干，否那么開業(yè)后一段時間，一切缺陷會暴露無遺，此時轉售，反而叫不起價。就總體

15、而言，上述兩大商場的運營規(guī)劃仍未脫離傳統(tǒng)方式，管理亦未能跟上，效果不盡人意5.0工程競爭力分析5.1工程的主要競爭優(yōu)勢良好的開發(fā)時機中國在2001年11月參與世貿WTO，從此中國將進入一個與國際自在貿易體制相接軌的新經濟開展時期。國內經濟繼續(xù)增長，肇慶經濟開展充溢活力，市民收入有較大提高，此時投入本工程的開發(fā)，只需能處理啟動資金問題，那么其開發(fā)時機是非常適宜的。優(yōu)越的地理位置本工程位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城市主干道，交通暢順，人流的會聚性和出行的可達性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氣氛，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有時機吸納眾多的旅游消費者，這是其他處于同一商業(yè)

16、區(qū)域的大型商業(yè)物業(yè)所不具備的。規(guī)模效應本工程總建面積6萬余平方米，在當?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模產生規(guī)模效應，假設運營得法，加上優(yōu)越的地頭，那么其影響范圍除可覆蓋整個市區(qū)外，尚有能夠輻射到鼎湖、廣寧、德慶、封開、懷集、高要及四會等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費者。操作手段我們將引進一站式效力的運營理念集購物、休閑、文娛、飲食于一體經過工程的合理設計，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進有實力的龍頭商戶，繼續(xù)合理的有效推行，為寬廣的投資者、運營者提供一個理想的操作平臺。5.2工程的主要競爭優(yōu)勢大型商業(yè)物業(yè)市場供應量過大，消費人口缺乏前面曾經提到，在本工程所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應量較大而城市人口偏少，缺乏以支撐幾個大場

17、同時運營，這種情形，將會導至各大商場對投資者、運營者及消費者的爭奪，從而令到競爭更加猛烈，本工程屬于新開發(fā)，面對的是一個買方市場，問題會更多。本工程的設計有所缺乏主要是柱網間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位缺乏以及前廣場不夠大等，后面會有專門表達。遠期樓花易產生自信心妨礙本工程估計在一個月后推出市場，現(xiàn)時根底工程尚未完成，屬于遠期樓花，購買者或運營者對物業(yè)能否按時建成并交付運用會有自信心妨礙。5.3工程主要時機本工程剛投入開發(fā)，尚有時間調查廣州乃至全國知名大商場，總結其開發(fā)運營的閱歷與教訓，可以少走彎路，防止艱苦失誤。引入最新的運營消費方式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人

18、。運用極具誘惑力的租售手法，最大限制地吸引買家，投資者和運營者。5.4工程的主要風險市場風險。工程在設計上的缺乏有能夠產生建成后能否順應市場，能否順應運營者需求的問題，或者縱然能按運營者的需求進展調整改動，也不得不接受降低租金、售價的損失。資金風險。本工程的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當部分要依賴預售預租。預售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預租者如屬大運營商家，普通所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期普通只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付運用時方簽正式合同及交付按金租金等有關款項。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會給開發(fā)投入帶來資金壓力。6.0工程的目的消費群本工程的目的消費群如下：

19、 具有中等以上收入的本地居民。 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 觀光旅游者。 珠三角的經商人士、大中小企業(yè)員工。7.0工程的市場定位7.1功能定位根據前述的工程特點、市場條件及社會消費趨勢進展判別，本工程不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的方式，建議將本工程功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑文娛餐飲效力業(yè)為輔，并以休閑、文娛餐飲效力帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑文娛、餐飲效力帶動零售有利于添加和積聚人氣、擴展知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及運營檔次與本工程地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔道路那么與肇慶現(xiàn)時的整體消費

20、程度不一致。建議將本工程的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本工程的運營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑文娛及餐飲效力的大型商業(yè)物業(yè)。7.3客戶定位銷售銀行、金融證券機構。金融行業(yè)資金充足，只需地頭好，物業(yè)質素好，他們就有能夠購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米。民營消費廠家。如有實力的家具制造商等，會購買商場用作運營展現(xiàn)，所需面積普經過千平方米，假設租場，那么所需面積能夠更大。小商家、個體運營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，普通運營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪運營，托起整個市。商鋪投資者。手中擁有富余

21、資金，買一兩個鋪返租或轉租出去，期望有較高的報答。租賃 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，普通選擇自行裝修、自行管理 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對運營場地普通不買，所需面積中等，約150400平方米。 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。 著名快餐連鎖店。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地普通也是只租不買，其名聲越大如麥當勞，入駐條件越苛刻。 中、西餐飲運營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 各類零售與零售的廠家。該類廠家租場主要是設門市作為窗口推銷其產品。 個體運營者。所需面積較小，約1030平方米。7.4價錢定位租賃

22、價錢經開展商確定，本工程月租均價按建筑面積計算如下：百貨超市40元/風味食街20元/其他專賣店，品牌店另行定價開展商提供滿足運用功能的電力、空調，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設備井位置，場地設備配置及二次裝修均由租戶擔任。如百貨超市自行擔任空調、消防設備，那么月租均價為30元/。主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽10年以上租期，其他物業(yè)租期簽3年以上。租金單價每兩年遞增5。裝修免租期36個月視乎所租場地大小出賣價錢待議經開展商確定，本工程銷售均價按建筑面積計算如下：A、B區(qū) C、D區(qū)首層 首層夾層 二層二層三層四層地下車位8.0工程業(yè)態(tài)組合及分布 一、運營主題以大型超市、時髦、休閑、文娛、

23、特征飲食、為人流的主要引導，從而帶動零售消費和其它消費。營造一個時髦的生活中心，融購物、享用與方便生活于一體的特征主題商場。以全面性、綜合性、集中性為規(guī)劃主題，全方位面向各階層目的顧客群。裝修設計以特征，多變煥發(fā)魅力，流顯露層次感，構成不同的千變萬化的吸引力。二、規(guī)劃主題：A、購物大型超市名店廊化裝品珠寶店鐘表、精品服裝、皮具其他生活用品B、兒童天地兒童玩具、電動、電子游戲中心兒童服裝、食品、用品兒童樂園C、飲食天地a.西餐及各國風味特征店澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜。b.咖啡室c.特征小食冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁d.茶館D、文娛添加夜間吸引桑拿、沐足夜總會或DISSCOE、便利生

24、活：銀行郵局游覽社美發(fā)、美容藥店禮品包裝效力代理結婚用品及效力中介代理F、知識廣場a.圖書店b.工藝品店c.文具店d.書畫藝術e.音像制品G、數(shù)碼高科技a.電腦合成照片、籠統(tǒng)包裝設計b.電腦服飾設計、婚紗設計e.電腦及資訊網絡類商店f.電信業(yè)類g.影音類H、運動館a.運動用品及器材b.健身用品及器材c. 保健用品d.運動服裝、運動鞋e.爬山、遠足用品f.高爾夫用品g.展現(xiàn)中心j. 獵魚用品及水上用品I、欣賞類a.寵物用品b.欣賞植物、園藝用品c.欣賞魚及其配套、養(yǎng)魚用品三、各層功能分布負一層：設備層及停車場，共有300個車位A、B區(qū)首層：時代名店城中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證

25、券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產品和用品等分區(qū)租售。A、B區(qū)夾層：流行前線散鋪間隔，群眾化中檔貨品綜合性規(guī)劃，麥當勞或肯德基。A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳，按層或縱向分割租售縱向分割亦可以按一至三層分割，應視乎實踐而定。其他部分：知識廣場圖書店、工藝品、書畫、藝術A、B區(qū)四層：文娛世界桑拿、沐足、夜總會或DISCO；中西餐飲、休閑文娛。C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、欣賞類按其租值分布C、D區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。裙樓頂層，平臺花園、會所網球場、小型泳池等。產品出租展現(xiàn)區(qū)域：1、A、B區(qū)主入口前廣場。2、A、B區(qū)中庭。3

26、、C、D區(qū)首層中廊。以上僅為初步方案，需待本工程的設計修正后板層和柱網不變，才干對本工程的業(yè)態(tài)和布場加以完善。9.0租售推行戰(zhàn)略經過調研、調查，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場工程在設計上也存在缺乏之處，必需揚長避短，充分發(fā)揚本身優(yōu)勢，才干順應市場，占領市場的制高點。由于本工程回收資金的需求，建議7月下旬首推內部認購。9.1銷售方式一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的運營運作，為買家提供適宜的鋪位。A、自在投資區(qū)適宜投資者購買后保租報答，由商業(yè)運作公司一致運營。B、自主運營區(qū)客戶購買后自行運營或租賃二、價錢戰(zhàn)略“低開高走，差別定價并舉針對工程現(xiàn)狀，需迅速回籠資金

27、，價錢經過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐漸上調，使樓盤升溫、增值，從而到達一種宣傳效果留意：定價必需準確一步到位。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進展不同的差別定價。經過價錢杠桿，引導購買意向，到達平衡出貨。三、集中銷售經過對準客戶購買心思的影響，在短期內到達大量成交的效果，并使工程產生震撼力擴展影響效應。集中銷售必需有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段運用。集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內，按其籌號的先后次序一致認購。貳仟元押金可退。四、保租報答使客戶對本工程購買有自信心的保證即返、期返。由于競爭的猛烈，在推售過程

28、中商家們各出其謀，以其吸引買家的留意力，“保租報答是2000年推售手法的一大熱點，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租報答的銷售手法曾經陳舊，但“保租報答依然是一個重要的推售手法，現(xiàn)時買家最為看重的一直都是商場的前景，因此，各商家利用“保租報答一致運營，以低租金將品牌運營者直接引入運營，建立主題式的商場。保租報答方式：方式詳細計算即返A根據開展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。計算：在成交價中一次性扣除30%，即實踐成交價70萬元，首期付35萬元，按揭35萬元。即返B根據開展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年

29、返還30%計算。計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的30%，即首期付20萬元，按揭50萬元。期返根據開展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時按比例每季或每年返還。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還40%計算。計算：成交價100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時每年按成交價的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。以上各種銷售方式無論是即返或期返均由開展商一致運營，通常會采用兩種方式：A、突破銷售時的間隔格局，以地磚的顏色識別原間隔，然后由開展商一致運營。B、按原銷售時的間隔格局，由商業(yè)運作公司一致招納運營者。五、客戶聯(lián)誼方式借勢開掘潛在客戶擴展宣傳

30、效果?？蛻袈?lián)誼：主要在首推后第二階段開場實施。其方式是時代廣場的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別引薦給有意向購買時代廣場的朋友、親戚等。持副卡購買者可獲優(yōu)惠，但每次限運用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。 以上幾種方式在銷售中交錯運用9.2運營方式一、自主運營業(yè)主購買后自行運營或自行租賃。二、租金方式商家直接支付租金、商場管理費自行運營。三、協(xié)作運營-營業(yè)額分成含保底分成營業(yè)額分成有利于引入品牌店U2、G2000、佐丹奴、班尼路等營業(yè)額分成：即從每月總營業(yè)額中提取12%-18%作為租金，營業(yè)員、貨源、商場管理費由各店自傲。保底分成：不同租戶確定底線租金，假

31、設營業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例計算。以上三種方式均必需遵照商場管理條例執(zhí)行，準時開門、關門。9.3招租方式直銷經過我司關系網直接與廣州商家及品牌店聯(lián)絡。間接銷售經過傳媒及互聯(lián)網宣傳吸引商家及投資者。內銷在本地尋覓有實力的商家。9.4銷售資料要在開盤前盡快完成以下銷售資料：1、裝修規(guī)范 2、認購需知3、按揭需知 4、認購書5、平面圖 6、單張、樓書7、認租需知 8、租賃合同9、反租合同即反、期反 10、各類表格 9.5銷售人員在工程正式推出前，進展銷售人員培訓，了解市場，熟習工程、熟習目的客戶、熟習租售運作。開盤前期駐場4人。銷售階段駐場6人以上。10.0廣告宣傳戰(zhàn)略10.1廣告宣傳

32、整體目的以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地貫徹實施銷售戰(zhàn)略，將工程信息迅速地傳播給商家。根據時代廣場的特點，必需采取多元化的廣告戰(zhàn)略，包括電視、報紙、戶外、公關宣傳活動等專業(yè)廣告包裝。為突出開展商的實力和樹立時代廣場的良好品牌，宣傳戰(zhàn)略定位必需走高檔次的包裝道路，突出時代廣場表達時髦潮流的特點，將時代廣場塑呵斥肇慶人心目中的標志性建筑物，同時到達既定的銷售業(yè)績，務務虛現(xiàn)良好社會效益與經濟效益的雙重目的。10.2品牌宣傳戰(zhàn)略制定實施具有獨特創(chuàng)意的時代廣場系列宣傳方案，經過樹立大籠統(tǒng)、大品牌，到達整個宣傳的權威性，從而獲得事半功倍的效果。三大籠統(tǒng)品牌戰(zhàn)略：開展商實力品牌時代廣

33、場時髦籠統(tǒng)品牌物業(yè)管理品牌廣告宣傳必需圍繞以上三大品牌相互浸透，三位一體。10.3廣告宣傳主題賣點開創(chuàng)全新消費潮流，與中國同步，與世界同步。黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。時代標志地王商城。得時代者得天下。輕松投資委托運營。一鋪旺三代。10.4廣告宣傳的目的客戶群大型集團公司該類買家有相當實力，傾向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團、銀行等。中小型企業(yè)、個體工商戶該類買家購鋪，主要是企業(yè)開展所需，并且看中時代廣場的開展?jié)摿εc時機。投資客該類投資客購鋪出發(fā)點主要是為了增值，只需鋪位價錢適中，開展前景看好，估計有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會吸引該類買家。其他商家10.5廣告宣傳實

34、施及媒介選擇時代廣場Logo識別標志設計盡快設計確定時代廣場Logo，該Logo必需表達出時髦與潮流的完美結合。確定工程代言人工程規(guī)模較大，建議選用適當?shù)拿餍亲鞔匀穗娨曨惻臄z810分鐘的廣告宣傳片，引見開發(fā)公司的以往、如今、未來展望，引見開發(fā)公司的運營范圍，對社會的職能與奉獻。此宣傳片在售樓部反復播放。拍攝810分鐘的廣告宣傳片，引見時代廣場獨特的建筑、配置、運營、商機等，在銷售現(xiàn)場不停播放。拍攝3060秒鐘的廣告2條籠統(tǒng)版、促銷版，分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。報紙類經過大篇幅設計精巧的平面廣告，來塑造工程籠統(tǒng)，促進銷售，吸引商家關注。經過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，呵斥言論影響

35、，提高工程知名度，擴展銷售氣勢。樓書制造兩個版本籠統(tǒng)版內容充實、風格實出、印制精巧，使客戶充分了解工程的前景。促銷版突出優(yōu)勢，促銷為主，穩(wěn)定工程高素質物業(yè)籠統(tǒng)，銷售人員據此向客戶講解工程各方面的特點。宣傳單張制造以郵遞、派發(fā)的方式，將信息直接傳達給目的客戶。展板制造展板是售樓部重要組成部份，其內容包括工程：地理位置、生活設備、交通環(huán)境、裝修規(guī)范、各種效果圖以及其它促銷資料。工程模型制造制造精巧的模型能令買家有親臨其境的覺得，從而加強購買決心。公關宣傳活動在廣州花園酒店舉行時間待定：肇慶時代廣場商場封頂儀式暨廣州招商會、討論會；邀清知名人士參與造勢，吸引廣州商家進駐。定期于銷售現(xiàn)場舉行有獎活動，

36、請出知名主持人、樂隊、演員進展現(xiàn)場扮演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，觀賞者即日購買可獲折扣。利用事件營銷，如資助環(huán)城長跑活動等進展宣傳造勢?，F(xiàn)場包裝：清理好工程及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設置指路牌吸引路人目光。其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。10.6時代廣場首期廣告安排目前時代廣場銷售前期預備任務已全面展開，不久即可進入內部認購，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實施安排。以下是敝司列出的時代廣場首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)絡，商討制定詳細實施方案。時代廣場首期廣告安排綱要：電視廣告拍攝810分鐘的廣告宣

37、傳片，引見開發(fā)公司的以往、如今、未來展望和開發(fā)公司的運營范圍開發(fā)、實力及對社會的職能與奉獻，以加強商家的自信心。此宣傳片在售樓部反復播放。拍攝810分鐘的廣告宣傳片，引見時代廣場獨特的建筑、配置、物業(yè)管理、運營特征、商機等此宣傳片在售樓部不停播放。拍攝3060秒鐘的廣告2條籠統(tǒng)版、促銷版各一條分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。報紙廣告經過大篇幅設計精巧、訴求準確的平面廣告，來塑造工程籠統(tǒng)，促進銷售，吸引商家關注。經過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或對工程的銷售跟蹤、熱點報道等，制造社會言論來提高工程知名度，擴展銷售氣勢。每星期刊登一篇。樓書制造兩個版本精裝版規(guī)格大約24個版面，內容充實、風格

38、獨特、印制精巧，能充分展現(xiàn)開展商實力和工程本身的前景，同時表達工程本身的文化內涵和運營觀念。精裝版規(guī)格大約8個版面，突出優(yōu)勢、促銷為主，穩(wěn)定工程高素質物業(yè)籠統(tǒng)，著重引見工程的優(yōu)勢、招商政策和投資報答，能吸引商家對工程的關注，也是銷售人員推銷的重要支持點。電臺廣告利用其傳播廣、本錢低的特點，彌補其它廣告的缺乏之處?？射浿?2條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以協(xié)作方式承辦節(jié)目。售樓部的包裝售樓部相當整個工程的微型展覽館，是時代廣場整體籠統(tǒng)的縮影，包括公司實力、效力、管理等。售樓部的籠統(tǒng)直接影響群眾對時代廣場的評價。一致售樓部的辦公用品：紙、筆、計算器等一致銷售員工制服展板制造展板是

39、售樓部重要組成部分，其內容包括：地理位置、商鋪設備、交通環(huán)境、裝修規(guī)范、銷控表等各種效果圖。工程模型制造制造精巧的模型可令買家置身其中，從而加強購買決心。工程位置環(huán)境包裝清理好工程的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)昌盛地段的顯眼處如人行天橋、大型建筑物等制造出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。公關宣傳活動在內部認購期第一天，舉行慶賀儀式，儀式可采用自助酒會與上演活動相結合，約請知名人士參與造勢，地點可選在銷售現(xiàn)場或牌坊廣場。并預備好帶廣告性質禮品，贈送到場嘉賓、觀眾。11.0工程租售資金回收方案本工程的資金回收及盈利才干經過物業(yè)的出賣和

40、物業(yè)的出租途徑實現(xiàn)，就目前的情況而言，本工程的建筑構造和裝修規(guī)范未最后定論，資金的回收方案只能按前期工程的用資進度經過預售部分及物業(yè)租賃的方式實現(xiàn)，估計本工程7月下旬向市場推行實施內部認購。詳細目的如下：2002年9月30日前完成資金回收合同額￥3000萬元整。2002年12月31日前完成資金回收合同額累計￥8000萬元整(含以上￥3000萬元)。2003年3月31日前完成資金回收合同額累計￥13000萬元整(含以上￥8000萬元)。2003年6月31日前完成資金回收合同額累計￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。本工程的出租盈利才干必待本工程根本建成商場部分后再進展詳細的測算。12.

41、0對工程建筑設計的意見及建議建筑設計的合理性基于建筑物的運用功能定位。本建議是先將時代廣場的商業(yè)功能設定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑文娛效力業(yè)為輔，并以休閑文娛帶動零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點去審視大廈的建筑設計。我司運用的圖紙是肇慶市建筑設計院2001年11月的版本。12.1交通安排現(xiàn)設計方案只經過瑞州五路頭、尾兩個入口進入商場經過天橋進入二層除外建議工程臨街鋪設出入口與商場連通，并對商場內交通和間鋪要重新思索。添加停車位本工程商場部分地下停車場至少應提供280300個汽車位、400個摩托車位。停車場車道寬6m，按建筑面積計算每個車位約40m2，每個車位的實踐占地約2.45.5 m2，本工程地

42、下層似不能提供足夠的場地，建議思索以下幾種方法進展調整： 將地下層范圍擴展到人行道及前廣場下方。 做兩層地下室其中半層做設備層，一層半做停車場。采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。連通東北方向星湖牌坊廣場的現(xiàn)工藝品商場位置，引入牌坊廣場觀光客流。西側車庫入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易呵斥車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺貨梯一定不夠，建議增至四臺。首層AB區(qū)圖未見物流道路安排，北側貨梯位置有待商榷；AB區(qū)二層圖帶有2.5m寬的外走廊，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨立街鋪方式，但未見在外走廊有銜接牌坊廣場的天橋。 三臺商場公用客梯置于東南角主入口東側，其效果不及采用安頓在透光中庭內兩臺觀光梯。主

43、入口中庭前的兩部進入負一層的自動扶梯應設置在中庭的側面。裝卸貨區(qū)設置在北面，而北面有開展成為步行購物街的想象，卸貨區(qū)與步行街之間能否會產生時間和空間上的沖突，需慎重思索。12.2輔助場地主入口前廣局面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏扮演場地的空間；主入口采用旋轉門不妥，會呵斥管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差如做大型超市等一系列復雜問題。建議吊銷旋轉門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內的情景，可以自在進入大堂。主入口大門寬約8m，如采用雙門，那么每個門寬度約為56m；其他輔助通道亦應取消旋轉門；A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場外的通道口設置不妥，大型商場普通每萬

44、平方米須配置5個裝卸車位；商場渣滓量大，現(xiàn)時渣滓處置中心離商場較遠在C、D區(qū)西北側，建議在A、B區(qū)地下增設一個搜集轉運點；從AB區(qū)首層平面見到環(huán)繞人行道及主入口廣場的標高為負0.27，比馬路面負0.42高出0.15m，從圖面上看應是梯級平臺的方式，應設有“無妨礙通道；商場內首層四個入口通道都設置梯級，應設置坡面通道；AB區(qū)首層北面，貨梯廳地面標高負1.5m，比入口地面低1.25 m，圖示的入口通道坡面太陡，呵斥運貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長度比例為1:8或1:10。12.3其他中庭頂部加高56 m，使熱空氣在頂部空間構成一個靜止積聚層，有利于減少空調能耗。未來第四層做餐飲、文娛，那么應

45、有公用電梯及咨客接待處。12.4 A、B區(qū)的塔樓第四層裙樓頂做平臺花園、會所及康體設備網球場、泳池等。兩棟塔樓建議將功能改為效力式公寓，會有更好的市場前景。我司提供該類物業(yè)市場資料供貴方參考塔樓首層架空或半架空。公寓設置獨立出入口及進展獨立封鎖式管理。13.0對工程售樓部工程的建議我司對售樓部施工現(xiàn)場作了多次實地勘察，并對圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：13.1調整廳內規(guī)劃大廳的現(xiàn)場覺得是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產生壓迫覺得，為此建議將規(guī)劃作調整，詳細做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限制地對外展現(xiàn)，并自然構成東、西兩個洽談區(qū)域。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪租售洽談區(qū)，在西區(qū)內側接近財務室的位置，用高度約1.6米高的磨砂玻璃分隔出簽合同或認購書的商務辦公區(qū)。經過這樣的軟分隔，有利于改動視覺上的空間的高寬比例。并補充了簽約區(qū)域，使功