《房地產估價》課程設計任務書

1、- 中國最先進的大學生互動求職平臺 HYPERLINK 12/13房地產估價課程設計任務書課程設計人員姓名：馬文寶 班級：工程管理0302班 學號：012003111111課程設計內容本次課程設計內容為華工喻園小區(qū)某住戶住房的估價。喻園小區(qū)總占地面積約200畝，由4棟高層住宅樓、24棟小高層住宅樓、5棟多層住宅樓、7棟別墅組成，總建筑面積約30萬平方米，總居住戶數(shù)1752戶，總居住人口約為6000人，電梯66部，小區(qū)內還建有會所、超市、中心花園、商鋪等，內設紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，是一個集吃、穿、住、玩為一體的全新智能化住宅。喻園小區(qū)地處中國著名高校,也就是我們學校華工內部,周圍環(huán)境無論人文還是自然都

2、很優(yōu)越.交通基本順暢,周圍的幼兒園,小學,中學都很近,在加上華工本身的治安本來就相當不錯,周圍沒有太煩雜的地區(qū),不會對居民的生活造成影響.華工本身就相當于一個小城市,里面什么都有,如集貿市場,超市,醫(yī)院等,為居民的生活帶來了極大的方便.喻園小區(qū)可謂是集天時,地利人和為一體.該估價對象為南北朝向,為4室2廳2衛(wèi),180m2,該棟樓11層,她住第2層,住宅內基礎設施如水電,煤氣,有線電視等齊全,周圍環(huán)境良好,但采光存在一些問題。課程設計進度計劃2006年6月18日整理資料2006年6月19日觀摩同學的設計2006年6月20日開始動手設計2006年6月22日設計完成課程設計實施途徑由于有較多的可比實

3、例，可以用市場比較發(fā)進行估價，市場比較法可用以下步驟進行：1 搜集交易實例 主要通過這樣幾種途徑：網上搜索，實地走訪相關樓盤，查閱政府主管部門資料，詢問交易當事人。2 選取可比實例 選取的可比實例應符合以下幾點：用途相同，結構相似，規(guī)模相當，位置相鄰，交易日期相近。 3 建立價格可比基礎 價格可比應做到付款方式，單價，面積內涵和面積單位的統(tǒng)一。4 進行交易情況修正 可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=正常價格，當可比實例價格高于正常情況時，修正系數(shù)小于1。修正系數(shù)需要結合經驗和交易的歷史情況加以判定。5 進行交易日期修正 根據(jù)不同時點的交易狀況推斷成交價格可能1.上漲2.下跌3.平穩(wěn) 價格的變化

4、通過估價時點與成交時期的價格指數(shù)來判斷，并乘以二者的比值加以修訂。 6 進行區(qū)域因素修正 修正的主要內容包括繁華程度，交通便捷度，環(huán)境景觀，公共設施。7 進行個別因素修正 修正的主要內容包括鄰路狀況，朝向，樓層，土地使用年限，新舊程度，建筑結構。8 求出比準價格?？梢圆捎盟阈g平均法，將可比實例價格平均得到待估房產價格。房地產估價報告估價項目名稱：華中科技大學喻園小區(qū)某住宅待出售估價委托方：喻園小區(qū)某住戶估價方：03工程管理估價公司估價人員：馬文寶（簽章）估價作業(yè)日期：2006-6-22估價報告編號：012003000000目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc1

5、38749282 第一篇 前言 PAGEREF _Toc138749282 h 5 HYPERLINK l _Toc138749283 致委托方函 PAGEREF _Toc138749283 h 5 HYPERLINK l _Toc138749284 估價師聲明 PAGEREF _Toc138749284 h 5 HYPERLINK l _Toc138749285 估價的假設和限制條件 PAGEREF _Toc138749285 h 6 HYPERLINK l _Toc138749286 第二篇 估價結果報告 PAGEREF _Toc138749286 h 7 HYPERLINK l _Toc

6、138749287 委托方 PAGEREF _Toc138749287 h 7 HYPERLINK l _Toc138749288 估價方 PAGEREF _Toc138749288 h 7 HYPERLINK l _Toc138749289 估價對象 PAGEREF _Toc138749289 h 7 HYPERLINK l _Toc138749290 估價目的 PAGEREF _Toc138749290 h 8 HYPERLINK l _Toc138749291 估價時點 PAGEREF _Toc138749291 h 8 HYPERLINK l _Toc138749292 價值定義 PA

7、GEREF _Toc138749292 h 8 HYPERLINK l _Toc138749293 估價依據(jù) PAGEREF _Toc138749293 h 8 HYPERLINK l _Toc138749294 估價原則 PAGEREF _Toc138749294 h 9 HYPERLINK l _Toc138749295 估價方法 PAGEREF _Toc138749295 h 9 HYPERLINK l _Toc138749296 估價結果 PAGEREF _Toc138749296 h 9 HYPERLINK l _Toc138749297 估價人員 PAGEREF _Toc13874

8、9297 h 9 HYPERLINK l _Toc138749298 估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc138749298 h 9 HYPERLINK l _Toc138749299 估價報告應用的有效期 PAGEREF _Toc138749299 h 9 HYPERLINK l _Toc138749300 第三篇 估價技術報告 PAGEREF _Toc138749300 h 10 HYPERLINK l _Toc138749301 區(qū)域因素分析（略） PAGEREF _Toc138749301 h 10 HYPERLINK l _Toc138749302 個別因素分析（略） PAGERE

9、F _Toc138749302 h 10 HYPERLINK l _Toc138749303 市場背景分析（略） PAGEREF _Toc138749303 h 10 HYPERLINK l _Toc138749304 最高最佳使用分析（略） PAGEREF _Toc138749304 h 10 HYPERLINK l _Toc138749305 估價方法選用 PAGEREF _Toc138749305 h 10 HYPERLINK l _Toc138749306 估價測算過程 PAGEREF _Toc138749306 h 10 HYPERLINK l _Toc138749307 估價結果確

10、定 PAGEREF _Toc138749307 h 14 HYPERLINK l _Toc138749308 附件 PAGEREF _Toc138749308 h 15第一篇 前言致委托方函女士：根據(jù)委托，我們對您在喻園小區(qū)的住房在估價時點2006年6月15日的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房轉讓提供價格參考。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照中華人民共和國房地產管理法、房地產估價規(guī)范及其他相關法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為572940元，大寫人民幣伍拾柒萬貳千玖佰肆拾圓；平均市場單價3183元/

11、m2，大寫人民幣每平方叁千壹佰捌拾叁圓此致 2006年6月22日法定代表人：馬文寶（簽章）估價師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7. 如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何

12、部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。中國注冊房地產估價師：馬文寶（簽章）估價的假設和限制條件1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。2.本次估價基于委托方所提供的全部

13、資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環(huán)境和房地產市場是正常穩(wěn)定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。5

14、.根據(jù)房地產估價規(guī)范，本報告的估價結果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。7. 報告中所使用的貨幣為人民幣。 估價結果報告 委托方喻園小區(qū)某住戶法定代表人：住所：喻園小區(qū)棟號估價方03工程管理估價公司法定代表人：馬文寶住所：華中科技大學紫菘公寓00棟000估價對象名稱：華中科技大學喻園小區(qū)某11層樓第二層某住房坐落：華中科技大學喻園小區(qū)建筑面積：180m2總樓層數(shù)：11層建筑結構：框架裝修情況：簡單裝修，墻面采用乳膠漆涂抹，地板為水磨石，沒有吊頂

15、。設施設備：無工程質量：經驗收合格竣工日期：2005年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護及住戶保養(yǎng)情況良好基礎設施：水電、煤氣、有線電視等齊全周邊設施：各種商鋪圍繞，附近有較大的超市，距離集貿市場較近，幼兒園、小學近在咫尺。周邊環(huán)境：緊鄰喻珈山、東湖，距離馬鞍山、磨山很近。附近沒有鬧市，環(huán)境很好，交通還算便利。估價目的為該住戶出售住房提供有效參考。估價時點2006-6-15價值定義本次估價采用與附近相似小區(qū)進行比較得到它的市場價值。估價依據(jù)1國家和武漢市有關的法律法規(guī)（1）中華人民共和國城市房地產管理辦法（2）中華人民共和國土地管理法（3）武漢市土地管理辦法 2武漢市武昌區(qū)規(guī)劃詳圖 3 委托方提供的有

16、關資料（1）估價委托書 （2）購房合同（3）產權證明 4估價人員向有關部門查詢、市場調查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則本次房地產估價遵循以下原則:1合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。估價方法根據(jù)本住宅與其他四宗房地產相同點與差別，利用市場比較法，對房地產的價格進行調整，最終得到待估房地產的價格。估價結果女士所委托的位于武漢市武昌區(qū)，華中科技大學內的喻園小區(qū)某住宅住宅（框架結構，180，四室兩廳兩衛(wèi)）于估價時點2006年6月15日在價值定義設定條件下

17、房地產的價值為：價值總額為572940元，大寫人民幣伍拾柒萬貳千玖佰肆拾圓平均市場單價3183元/m2，大寫人民幣每平方叁千壹佰捌拾叁圓估價人員注冊房地產估價師：馬文寶（簽章）估價作業(yè)日期2006年6月18日2006年6月22日估價報告應用的有效期自報告提交之日起截止2006年12月31日第三篇 估價技術報告區(qū)域因素分析（略）個別因素分析（略）市場背景分析（略）最高最佳使用分析（略）估價方法選用由于有較多的可比對象，本次估價選用的是市場比較法。估價測算過程運用市場比較法：可比實例遵循用途相同，結構相似，規(guī)模相當，位置相鄰，交易日期相近的原則選取以下四個可比實例：案例1:紫菘花園位于武昌郵科院8

18、8號，魯巷廣場對面，緊臨東湖風景區(qū)和磨山風景區(qū)，處于光谷的門戶未來光谷中心，極具升值潛力和發(fā)展前景。地處光谷中心，鬧中取靜，特有的自然環(huán)境做背景，人文環(huán)境好，與華工和地大兩著名高校毗鄰,聚集了大量的高知識的氛圍。是一個明智的開發(fā)商和購房者的首選.我的調查對象是這里的一戶房主,他的住房坐北朝南,2室2廳1衛(wèi),114.14m2,該棟樓高7層,他住第5層,住宅內基礎設施如水電,煤氣,有線電視等齊全,周圍環(huán)境良好,登高遠眺,大好河山盡收眼底.不過不足的地方是這里比較鬧,閑雜人等較多,治安不是很理想,對居民的生活帶來了很大的不便.這方面如果可以得到改善的話,那這里可謂是最適合人居住的地方.案例2:保利花

19、園位于關山路華工對面,人文自然環(huán)境很好.保利花園總體規(guī)劃以尊重地域特性與文脈為指導思想，以住宅的藝術化、科技化、智能化、環(huán)?；颓罢靶浴⒍鄻有浴⒕眯?、樓盤個性為前提，創(chuàng)造一個生態(tài)的、有機的、可持續(xù)發(fā)展的、充滿商業(yè)活力與現(xiàn)代氣息的、具有公共文化空間的的親和力與和諧的人文特色的綜合性大社區(qū).該住戶的住房為南北朝向,2室2廳2衛(wèi),78m2,該棟樓高12層,住戶住第9層,基礎設施如水電,煤氣,有線電視,寬帶等一應俱全.周圍環(huán)境很好,交通便利,衛(wèi)生情況良好,附近沒有嚴重的噪聲污染,居住在這里還是比較舒適的,物業(yè),治安都較滿意.案例3:華樂花園地處珞瑜路上,左鄰華工，右鄰城建，后可觀東湖/磨山，風景優(yōu)美

20、。交通極為便利，702/703/5158/593/536/538等就在家門口，步行5分鐘即可到達華工正門。且處于華中科技大學及東湖高新技術開發(fā)區(qū)中心地帶。附近文化及商業(yè)氛圍濃郁是開展創(chuàng)業(yè)，商業(yè)活動及居住的良好場所。附近商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?該住戶住房南北朝向,3室2廳2衛(wèi),128m2,該棟樓高11層,他住第9層,房內基礎設施如水電,煤氣,有線電視,寬帶等一應俱全.周圍環(huán)境良好,衛(wèi)生也不錯,窗外視野寬敞,周圍沒有較復雜的人員,居民的生活,工作還算舒適,物業(yè)及治安管理都很到位,安全可以得到保障.案例4:華城花園: 地處珞瑜路葉麻店,與華工一墻之隔,文化氛圍濃厚,交通便利,門口就是公交站,附近風景優(yōu)美,

21、與東湖,森林公園很近.這里是光谷將來發(fā)展的主要地帶,極具升值潛力,很適合舒適的生活.該住戶住房南北朝向,3室2廳1衛(wèi),112.26m2,該棟樓高7層,他住第6層,房內基礎設施如水電,煤氣,有線電視,寬帶等齊全.周圍環(huán)境良好,視野開闊,衛(wèi)生條件不錯,治安,交通等都治理得都很好,居民們基本上沒什么意見.調查數(shù)據(jù)對比表1-1 調查案例對比表案例指標案例2:紫菘花園案例4:華樂花園案例5:華城花園案例3:保利花園房地產價格3200元/m23050元/m23100元/m23250元/m2房地產用途住宅住宅住宅住宅建筑結構剪力墻結構框架結構剪力墻結構框架結構建筑面積114.14m2128m2112.26m

22、278m2層次5969樓層數(shù)711712朝向南南南南建造年代1999200419972004新舊程度8成新9成新8成新9成新地段等級良優(yōu)優(yōu)優(yōu)交易時間1999200419992004戶型2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)交通便利（市中心、公汽數(shù)）位于魯磨路,交通還算方便,距離魯巷廣場較近,不遠就有中百超市,門口的公交還算繁忙,對于出行還是比較方便的,距離華工和地大很近.地處珞瑜路上,左鄰華工,右鄰城建,交通極為便利,附近路面寬敞,交通順暢,有702/703/5158/593/536/538等路公交車,距離魯巷有一段距離,對于購物等生活方面還是存在一些問題,地處珞瑜路葉麻店交通方便,

23、距離華工很近,交通順暢,公交還算滿足要求.距離魯巷較遠,同樣對一些老年人來說,購物逛街就有些不太方便了,但基本上還是能滿足大多數(shù)人的要求.位于關山路華工對面,距離魯巷廣場不算遠,出行很方便,交通順暢,主要公交線路有728路/593路/15路/521路等,距離附近小學初中等也很近.市政設施狀況（水電氣訊等）有水電,煤氣,有線電視等有水電,煤氣,有線電視,寬帶等有水電,煤氣,有線電視,寬帶等有水電,煤氣,有線電視,寬帶等周圍景觀華工,地大,瑜珈山,磨山,東湖等華工,東湖,馬鞍山森林公園等華工,東湖,馬鞍山森林公園等華工,東湖等交易情況或稅費負擔一次交清分期付款一次交清分期付款因素修正表12 修正因素對比表修正因素喻園小區(qū)紫菘花園華樂花園華城