房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在的問題及征管建議

1、稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在及征管建議隨著營改增的全面推行稅、土地使用稅將成為地稅部門的重要組成部分，也是下一步挖潛增收的重點(diǎn)稅種。青島市市南區(qū)是青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、金融的中心，青島人民所在地。以“紅瓦綠樹”“歐陸”成為著名的海濱游覽勝地，是青島經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)，也必然是稅、土地使用稅的重點(diǎn)加強(qiáng)征管的區(qū)域。本文根據(jù)市南區(qū)的土地特點(diǎn)分析加強(qiáng)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的存在問題及征管建議。一、市南區(qū)土地特點(diǎn)市南區(qū)面積 30.01 平方公里，10 個(gè)街道辦事處共設(shè) 78 個(gè)社區(qū)居委會(huì)。1、樓宇經(jīng)濟(jì)凸顯。截至 2014 年，市南區(qū)投入使用的建筑面積 5000 平方米以上的商務(wù)樓宇達(dá)到 126 座，總建筑面積

2、 424.7 萬，其中 5A 甲級(jí)商務(wù)樓宇達(dá) 13 座，占全市總量的 70%左右，全區(qū)過億元樓宇達(dá) 23 座，全區(qū)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了深度和廣度的同步拓展，實(shí)現(xiàn)了從平面發(fā)展到發(fā)展的新突破。2014 年優(yōu)勢(shì)凸顯，充分顯示出當(dāng)前城市綜合體在城市發(fā)展進(jìn)的廣闊發(fā)展前景。2、地域成熟經(jīng)濟(jì)繁榮。地域成熟，繳納稅和土地使用稅的基數(shù)保持穩(wěn)定，但轄區(qū)內(nèi)逐年增多、變動(dòng)頻繁，自營和出租房屋的情況越來越多。租賃行為眾多、主體分散、活動(dòng)相對(duì)零散和隱蔽，在現(xiàn)有的征管模式下，僅僅靠的力量，無論從質(zhì)量，還是效率都難以征管到位，大量的房屋租賃或使用行為長期游離于正常的征管之外，加上對(duì)稅、土地使用時(shí)等小稅種的重視程度不夠，嚴(yán)重影

3、響了正常的征管秩序，造成國家的流失。3、土地等級(jí)偏高。根據(jù)青島是人民關(guān)于調(diào)整市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)（青政辦發(fā)200735 號(hào)）和青島市人民關(guān)于調(diào)整市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅土地等級(jí)范圍的（青政字200832 號(hào)），以及山東省人民關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)（字2014153號(hào)），確定青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅土地等級(jí)，市區(qū)一級(jí)土地 24 元，二級(jí)土地 16 元，三級(jí)土地 14 元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青島市其他區(qū)域的土地等級(jí)。二、市南區(qū)土地使用分析1、稅逐年增長。2010 年 2.26 億元，2011 年 2.6 億元，2012 年 3.25 億元，2013年 3.4 億元，2014 年

4、3.48 億元， 2015 年 4.04 億元，逐年增長，5 年累計(jì)增長 1.78億元，增加 78.56%，（圖一：市南區(qū) 2010-2015稅入庫情況）2、土地使用稅逐年增長。自 2011 年的 5091 萬元，2012 年的 6095 萬元，2013 年的 5665 萬元，2014 年的 6081 萬元，到 2015 年的 6134 萬元，除 2013 年略有下降外，逐年增長，5 年累計(jì)增長 523 萬元，增加 9.32%。（圖二：市南區(qū) 2011-2015 土地使用稅入庫情況）3、納稅戶的急劇增長。2013 年新辦稅務(wù)登記 5242 戶，2014 年 7431 戶，2015 年9494

5、戶，2016 年上半年 4576 戶，逐年增長，近三年累計(jì)增長 22167 戶，截至 2016年 6 月底，正常狀態(tài)稅務(wù)登記的企業(yè)和工商戶 57227 戶。（圖三：市南區(qū) 2013-2016 稅務(wù)登記情況）加強(qiáng)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的存在問題及征管建議。三、目前征管中存在的主要問題1、地稅部門。由于目前工商認(rèn)繳制以及一處多證的實(shí)行，納稅戶急劇增長，“人少戶多”的日益。目前的征管模式下，但憑管理逐處逐戶逐年核實(shí)顯而易見不可能完成，進(jìn)一步造成稅和土地使用稅的管理。2、第信息不能做到及時(shí)傳遞。拉網(wǎng)式核查已經(jīng)不適用當(dāng)前的工作實(shí)際，地稅部門越來越依賴第信息。目前主要的第數(shù)據(jù)來源主要是交易中心提供的交易數(shù)據(jù)。

6、但是存在是其一，數(shù)據(jù)多為幾年提供一次，數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。部分在核查時(shí)點(diǎn)發(fā)生了再次轉(zhuǎn)讓。其二不提供辦理交易時(shí)受讓方的，導(dǎo)致個(gè)人和外地企業(yè)的核實(shí)的必須進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，工作效率下降。3、房屋出租稅源難度大。房屋租賃點(diǎn)多面廣、零星分散、隱蔽，征管難度大。房屋出租沒有固定形式，既不需要在工商部門辦理，又不需要在房管部門或其他登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張租賃合同就可現(xiàn)金交易，收入帶有很大隱蔽性，造成稅源難以控管。房屋租賃征管（特別是個(gè)人房屋租賃征管）基本上執(zhí)行的是“以票控稅”，僅停留在開具才納入納稅上，從而開具與取得的不規(guī)范直接導(dǎo)致了的流失。只有在收取房租，承租方需要取得報(bào)賬時(shí)，才開具房租租賃，并沒

7、有做到按照實(shí)際收取租賃收入繳納稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等相關(guān)；如果企業(yè)的企業(yè)所得稅查賬征收，對(duì)房屋租賃的需求較高，但是企業(yè)的企業(yè)所得稅核定征收，只要有收據(jù)和實(shí)際支付憑據(jù)就可以列支；尤其是將房屋出租給個(gè)人或者工商業(yè)戶，大多數(shù)都不開具，無法準(zhǔn)確掌握租賃情況，造成稅源嚴(yán)重流失。特別是營改增后，企業(yè)的出租改為開具，繳納，地稅部門喪失企業(yè)出租工作的主動(dòng)權(quán)。4、納稅意識(shí)淡薄。納稅遵從度較差，偷逃花樣多。很大一部分為減少納稅甚至不納稅，存在未按規(guī)定繳納稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的現(xiàn)象。 有的不按照計(jì)稅依據(jù)申報(bào)納稅稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，僅隨意申報(bào)一點(diǎn)；多數(shù)工商戶甚至不主動(dòng)申報(bào)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，經(jīng)多次催報(bào)后才進(jìn)行申報(bào)。有的將

8、房屋不可分割的各種附屬設(shè)備和配套設(shè)施從價(jià)值中剝離，減少原值；有的對(duì)原房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，不增加房屋的原值。部分人在于承租人簽訂合同時(shí)，為了減少納稅，租賃雙方相互，合同上金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際收取的。5、房租標(biāo)準(zhǔn)不易把握。出租房屋面積不同，地段不間朝向不附型不一，樓層有異、甚至房東、房客性格不同，都會(huì)影響到的高低，房屋一房一價(jià)，相差懸殊，房屋出租基本價(jià)格難以界定，造成稅源難以控管。在征管過往往出現(xiàn)稅務(wù)部門提出房屋租賃價(jià)格偏低，但沒有充分的依據(jù)證明最低的標(biāo)準(zhǔn)是什么，導(dǎo)致不規(guī)范。6、征管弱化。其一，核實(shí)弱化。地稅部門核實(shí)持有期間的狀態(tài)缺乏有力，無法判斷持有期間到底是自用還是出租；即使能判斷出租，承租人發(fā)

9、生改變，收入也無法進(jìn)一步核實(shí)，導(dǎo)致不能按實(shí)際計(jì)算應(yīng)繳納的。其二，催繳欠稅弱化。對(duì)企業(yè)的，目前采取稅務(wù)事項(xiàng)通知書限期繳納欠稅，逾期不繳納強(qiáng)制執(zhí)行催繳通知書，仍不繳納的啟動(dòng)強(qiáng)制賬戶扣款。對(duì)欠繳金額較大的可進(jìn)一步采取扣押拍賣等。但越來越多的個(gè)人涉及欠繳房產(chǎn)稅，要走到強(qiáng)制執(zhí)行賬戶甚至拍賣難度很大。四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地征管的建議1、加強(qiáng)與部門、房管部門聯(lián)系，爭取支持。一是從取得土地開始納入稅源；二是及時(shí)取得房屋租賃備案信息，掌握出租房屋動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)過程；三是根據(jù)出租面積不同，地段不間朝向不附型不一，確定各房型出租基本價(jià)格，為其租賃收入進(jìn)行核定提供依據(jù)，扭轉(zhuǎn)目前租賃市場(chǎng)局面。2、加強(qiáng)與交易中心互通，發(fā)揮大數(shù)據(jù)

10、優(yōu)勢(shì)。變交易中心信息定期傳遞制為數(shù)據(jù)共享制。目前地稅部門大多依賴交易中心提供的有關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)明顯滯后，并且內(nèi)容不全。如果改變數(shù)據(jù)提供模式，變成交易中心有關(guān)數(shù)據(jù)直接作為地稅部門征管的大數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)直接，將極大提高對(duì)稅的征管效率。3、實(shí)行“地稅+”的征管模式，充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)、居委會(huì)協(xié)稅護(hù)稅作用。成立稅和土地使用稅綜合治稅小組，形成地稅+街道辦事處、社區(qū)、居委會(huì)四級(jí)聯(lián)制，從機(jī)制上、人力上得到保障。解決地稅部門，征管力量不夠的矛盾。4、打通國地稅信息通道，實(shí)施委托代征，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。營改增后，出租房屋的收入在繳納，并在自開或房屋租賃。一是實(shí)現(xiàn)由國稅部門直接在環(huán)節(jié)委托代征出租房屋的稅，控管；二是

11、代開數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享。收入應(yīng)該是出租房屋繳納稅的直接依據(jù)，也應(yīng)該作為地稅部門加強(qiáng)出租房屋稅征管的抓手。5、實(shí)行“登記管理”和“以票管稅”相結(jié)合的管理制度，及時(shí)掌握涉稅信息，重點(diǎn)解決征收和稅源。在辦理稅務(wù)登記時(shí)，應(yīng)同時(shí)辦理房屋、土地登記，納稅信息變更時(shí)也應(yīng)及時(shí)到主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記。少征管環(huán)節(jié)。6、門牌管理法把握出租房屋工作主動(dòng)權(quán)。成熟街區(qū)的號(hào)碼是唯一的，建立完善的數(shù)據(jù)庫，結(jié)合出租按號(hào)碼開具，實(shí)現(xiàn)號(hào)碼和出租的動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，自動(dòng)刪選出哪些沒有開具，作為核查重點(diǎn)，提高工作效率。7、加大稅法宣傳的針對(duì)性，形成依法誠信納稅的社會(huì)共識(shí)，有效利用電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代媒介進(jìn)行稅法宣傳，擴(kuò)大影響面。重視對(duì)工商戶，特別是房屋租賃戶的稅法宣傳，把宣傳材料送到門口，讓知法、，形成自覺納稅的共識(shí)，從減少偷逃稅。抽調(diào)一定比例，對(duì)進(jìn)行培訓(xùn)式