某公司時代廣場營銷代理招標市場分析與定位

1、WORD.31/31目錄前言PART 1 市場分析6-81宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2市場競爭環(huán)境分析PART 2 項目分析9-111項目優(yōu)勢分析2項目劣勢分析3項目機會點分析4項目威脅點分析PART 3 市場定位12-211目標客戶設(shè)定2市場定位建議3具體規(guī)劃設(shè)計建議4室裝修的幾點考慮 5價格定位PART 4 營銷推廣策略建議22-251營銷推廣流程圖2營銷策略 3銷售渠道與方式PART 5 相關(guān)建議事項261銀行選擇2物業(yè)管理公司的斟選 3裝飾公司的引進PART 6 參考樓盤資料27-30PRAT 7 泰閣簡介31-32前言首先感貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標的機會，我司深感榮幸。通過貴司

2、所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目與貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多容需充實和調(diào)整，望諒解！PART 1 市場分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以與中國加入WTO均為市提供了前所未有的發(fā)展機遇。市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。實現(xiàn)

3、了國民經(jīng)濟的快速增長，國生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國生產(chǎn)總值年均增長8.8%，地方預(yù)算財政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，達到6276元。市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟

4、持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。市場競爭環(huán)境分析1-2-1周邊項目市場分析渝中區(qū)作為主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城

5、市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓）與外國駐華機構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不

6、等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2高檔住宅市場分析a建筑形式目前市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：單體-高層電梯公寓別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）多層公寓b.主力戶型、結(jié)構(gòu)與功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推出新，以適應(yīng)市場需求。功能：在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。c總價分布高文件公寓價格區(qū)間多

7、數(shù)定位在25-150萬元/套圍；圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d購買支付條件（按選用付款方式比例排序）按揭（60-80%）一次性付款（20-30%）分期付款（10-20%）e主力消費群特征已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；專業(yè)不動產(chǎn)投資者；追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e主力消費群需求特點需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以與未來潛在的升值空間。f市場特點高檔=豪華，眾多開發(fā)商認為豪華與高檔是同一概念，因此

8、造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2項目SWOT分析1項目優(yōu)勢分析2-1-1項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居?。?-1-3項目開發(fā)商為九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前房地產(chǎn)市場較不規(guī)的情況下，這必將成為項目的賣點之一；2-1-4項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認知度、影響力；2-1-5面積定位在80-120M2，與目

9、標市場需求基本吻合。2項目劣勢分析2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便；2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷；2-2-3目前房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約；2-2-4項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。3機會點分析2-3-1直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展；2-3-2缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這

10、類消費者的需求；2-3-3項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價在100萬以上，有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80-120M2為主，必然目標客戶群圍與數(shù)量將相應(yīng)增加。4威脅點分析2-4-1周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當激烈；2-4-2從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少；2-4-3來至生態(tài)住宅的威脅，目前人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要

11、開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對目前市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚”和“文化”含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差異化策略。1目標客戶設(shè)定依據(jù)對市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以與項目SWOT分析結(jié)論，可初步

12、判斷出目標客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)與港澳臺人士、專業(yè)投資者以與影響群體（品質(zhì)崇尚族）。公司白領(lǐng)a靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省，本市占70%。b行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：

13、長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：不忠誠解放碑附近是的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)與港澳臺人士a靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車（TAX

14、I）為主，私有汽車占少數(shù)。b行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進行。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國名勝地點交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以與國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之在國外的影響力遠大于西部其它城市，所以近年來國外與港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處

15、，時代廣場的知名度，地理位置，以與設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨與房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b行為描述工作：無準確上下班時間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司和專賣店。運動：幾乎無運動時間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡國與歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c心理描

16、述恐懼：對人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對資產(chǎn)保值恐懼；對投資項目風險的恐懼。 自信：充滿自信，敢于進行風險投資。市有相當一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益，因此，專業(yè)投資者必將成為目標客戶的一部分。品質(zhì)崇尚族a靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000

17、-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b行為描述工作：無準確工作地點、時間。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司和專賣店。運動：所有流行的運動容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消費忠誠：不忠誠。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引?dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2市場定位建議3-2-1形

18、象定位純粹品位說明：巴渝文化與海外文化有機結(jié)合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它城市時代廣場，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。3-2-2主題定位個性化、人性化、智能化說明：人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的發(fā)展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原則的充分體現(xiàn)，智能化是后信息時代生活的必備“武器”。在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)個性；在這里讓消費者體會更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。3具體規(guī)劃設(shè)計建議整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題，突出不同于其它項

19、目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計建議表項目分項指針具體容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強電、弱電、供水與布線系統(tǒng)強電：按每平米配7080瓦的電源，每套配 45千瓦的電源。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插座）；按每30 M2使用面積配備一個空調(diào)插座，每15 M2使用面積配備一個普通電源插座。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配備一個光纖插座，每15 M2使用面積配備一個（含寬帶網(wǎng)）插座供水：配備24小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙

20、感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)安全：公共信道設(shè)自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講與室安防系統(tǒng)停車：停車場管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)裝修標準公共信道裝修地面：花崗石或石（高檔標準）墻面：高檔乳膠漆頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或石（高檔標準）墻面：花崗石、石或高檔面磚（高檔標準）公寓大廳地面：花崗石或石（高檔標準）墻面：花崗石或石（高檔標準），間以名貴木制裝飾材料頂部：采用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡約、時尚燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4

21、室裝修的幾點考慮以體現(xiàn)個性化之市場定位，提出時代廣場“E計劃”-個性化家居顧問服務(wù)。說明：“E計劃”高尚而完美（Elegance Par Excellence）主要從以下幾個方面考慮：3-4-1高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高。許多樓盤，交付后一兩年裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機結(jié)合勢在必行。 3-4-2 “精裝修”的誤區(qū)由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。由

22、于開發(fā)商在成本與工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以與用料不精的弊端在所難免。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標準化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。 3-4-3 菜單式精裝修近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。 3-4-4 個性化家居顧問服務(wù)體系建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室設(shè)計師的指導(dǎo)下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務(wù)。a.專業(yè)設(shè)計師咨詢服務(wù)業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室（建筑）設(shè)計師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計方案，設(shè)計師根據(jù)客

23、戶的需求，在裝修風格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而體現(xiàn)項目品質(zhì)。b.全新的品牌組合開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以與家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。c.減輕裝修預(yù)算負擔將裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務(wù)。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。5價格定位結(jié)合市場基本情況，并且結(jié)合“加減法”原則，以購買者導(dǎo)向作為本項目定價方法。具體價格定位為：無風險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT 4 營銷推廣策略建議

24、全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃1營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性注釋：作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。2營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention引起注意Interesting產(chǎn)生興趣Desire引發(fā)欲望Action促使購買行為 Satisfaction達到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。4-

25、2-1營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售。4-2-2營銷重點分析強調(diào)個性化家居顧問服務(wù)體系強調(diào)區(qū)域的相對價格優(yōu)勢突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理4-2-3營銷執(zhí)行重點a促銷前準備此階段既是以后銷售工作的準備，也是統(tǒng)一“時代廣場”整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形成品牌的初級階段，須完成以下工作：營銷隊伍建立形象宣傳b引導(dǎo)期（開盤前三個月）形象導(dǎo)入：通過“白領(lǐng)沙龍”俱樂部成立正式導(dǎo)入“時代廣場”核心理念，并通過媒體炒作引起社會關(guān)注，吸引目標消費群，聚

26、集人氣，對“時代廣場”的形象定位產(chǎn)生認同，以便順利過度到下階段推廣。注釋：適合群體：外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)主等目標客戶群，以與外延群體?；顒尤荩阂陨虅?wù)活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。首次活動可將九龍倉房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴大公司知名度。此活動將成為整體營銷推廣中的主線條，將長期保留和延續(xù)。c公開期（略）d強銷期（略）e延緩期（略）4-2-4媒體選擇工地包裝和看板報刊（本地報刊、國知名商業(yè)周刊、知名商業(yè)周刊）直投和商業(yè)信函道路看板電視電臺網(wǎng)絡(luò)3銷售渠道與方式目標客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進行銷售：4-

27、3-1現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。4-3-2定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。4-3-3網(wǎng)絡(luò)銷售在目標客戶群訪問量較大的開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。PRAT 5 相關(guān)建議事項1銀行選擇鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務(wù)機構(gòu)，最好引進外資銀行，以利于突破國銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應(yīng)與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。2物業(yè)管理公司的斟選

28、鑒于消費者對已有港資物業(yè)管理公司的認同，同時引進物管公司可提升項目自身品質(zhì)形象，因此建議引進怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。3裝飾公司的引進為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT 6 參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商潤隆實業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門15號 63811858 63811868房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115 M2)價格均價3200元/ M2交房標準清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施4000 M2會所,400 M2藝術(shù)大廳,周邊配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場所,購物中心物管華潤項目特色江景房活力新都開發(fā)商達美實業(yè)代理

29、商中原地址/渝中區(qū)民生巷19號 63764466 63725624房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積53/65/105/123 M2價格2500/ M2起價交房標準清水房配套設(shè)施休閑運動會所,400 M2休閑綠化平臺,寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套非常齊備物管達美物管定位都市白領(lǐng)項目特色充分體現(xiàn)生命在于運動的主題天倫華苑開發(fā)商大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/渝中區(qū)路19號 63783188 63783198房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積232/278/147/118/162 M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價格3380元/ M2起,均價4400元/ M2交房標準清水房交房

30、期2002年3月配套設(shè)施小型室景觀,三部三菱電梯,紅外線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場,娛樂中心,酒店,車站定位成功人士的家項目特色躍層客廳空高6米.都市庭院開發(fā)商工程建設(shè)總公司地址/渝中區(qū)棉花街 63788204 63789027房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積38 /39/46/71 M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷戶型一室一廳價格1800元/ M2（起價）交房標準清水房交房時間現(xiàn)房銷售率65配套設(shè)施4000 M2中庭,5000 M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院, 農(nóng)貿(mào)市場,車站物管華興物管定位投資或過度房御景江山開發(fā)商萬利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代

31、理地址/棉花街旁 63776222 63776333房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面98000 M2綠化5400 M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81 M2二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111 M2三室二廳二衛(wèi)127/145/ M2四室二廳二衛(wèi)158 M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145 M2價格臨江面起價3350元/ M2不臨江面起價2800元/ M2交房標準清水房交房期現(xiàn)房銷售率50配套設(shè)施空中花園會所游泳池休閑綠化區(qū)車庫可視對講寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管金地物業(yè)(顧問)定位中高檔住宅小區(qū)項目特色黃金地段景觀住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路

32、63829981 63829982 63829983房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化6000 M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60 M2三室二廳二衛(wèi)117/138/147 M2主力/滯銷戶型138M2三室二廳二衛(wèi)價格起價2700元/ M2均價3300元/ M2交房標準清水房銷售率一期余16套二期還未開盤配套設(shè)施會所3000 M2 閉路監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂車庫寬帶網(wǎng)一卡通系統(tǒng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)項目特色巴渝十二景時尚現(xiàn)代的生活方式地王廣場名仕閣開發(fā)商渝海實業(yè)總公司代理商宏廈地產(chǎn)交易公司地址/渝中區(qū)民族路 63823425 63823427房屋類型高層電梯房房屋結(jié)構(gòu)框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價格均價7000元/m2（含裝修），七成二十年按揭，首付交一緩二交房時間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施6000m2生態(tài)廣場，8個立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供熱水，2