[成都]商業(yè)項目前期定位方案（130頁圖文并茂）

1、消費邏輯 & 統(tǒng)一營銷 & 商業(yè)資源 XX地塊-商業(yè)營銷定位報告營銷策略商業(yè)定位規(guī)劃發(fā)展市場分析第一章PART1 地塊分析本案本案雙楠地塊位于武侯區(qū)逸都路二環(huán)路交匯處，是成都傳統(tǒng)商圈，是武侯區(qū)重要商圈之一。地塊分析 | 區(qū)域界定地塊分析| 用地指標地塊總凈用地面積61682.28，其中住宅用地與商業(yè)用地比值為8：2；本次回報方案主要對商業(yè)部分進行研判，商業(yè)凈用地面積為：12336.46本地塊北向臨二環(huán)路具有較高的展示性和交通通達性，對于商業(yè)的打造建筑形態(tài)要求較高；商業(yè)5.0容積率，48%建筑密度，60米限高，對于商業(yè)產品規(guī)劃和經濟價值預測要求更高；商業(yè)規(guī)劃指標：凈用地面積：12336.46（約

2、18.5畝）容積率：5.0建筑密度：48%航空限高：60米用地面積（）容積率建筑面積（）建筑密度基地面積（)限高（米）12336.46561682.2848%5921.560地塊分析| 項目路網(wǎng)四通八達的交通路網(wǎng)，增強區(qū)域輻射力，對住宅及商業(yè)均是一大利好。伊藤人人樂雙楠天都紅牌樓廣場中環(huán)路二環(huán)路商圈現(xiàn)狀：底商餐飲為主，集合式商業(yè)多業(yè)態(tài)為重。由于老式建筑的原因，商圈多為底商，分布廣，檔次較低，主營配套零售與餐飲。地塊分析| 區(qū)域商業(yè)構成商圈現(xiàn)狀：商圈內“伊藤”是絕對的領頭羊，周邊有人人樂、蘇寧共同支撐。地塊分析| 區(qū)域商業(yè)構成日常時段，伊藤洋華堂人流如織伊藤雙楠店為中國“單店之王”，該位置成為雙

3、楠商圈核心，是區(qū)域消費人氣的保障，對本案消費人群定位有絕對的參考意義！單店之王的四大支撐！一二三四區(qū)域精品業(yè)態(tài)相對缺失居民消費力成熟區(qū)域商業(yè)中心匱乏精細的人性化服務地塊分析| 區(qū)域商業(yè)構成地塊分析| 區(qū)域住宅構成區(qū)域內住宅人群不完全統(tǒng)計近30000戶，按統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，每戶2.61人計算，共約8萬人住宅信息表序號項目名稱總戶數(shù)物業(yè)費售價租金1武侯名園1500197072055-22252錦宏閣7801.587052800-35003蜀漢公寓3800.887011900-23004天億大廈2681.564982500-55005武侯花園6000.671001400-28006香月楠岸6301.897

4、851800-28007百花公寓1401.583521400-22008太平盛世6960.886661600-24009金地花園6931.585362800-400010置信花園2201.897712500-360011園丁園4091.190372000-300012森世陽光11001.895002500-360013竹園3601.580002100-340014雙楠名城8301.282001100-430015金色家園7402105002300-400016雙楠美鄰144191001800-300017鷺島國際27712.8147002200-1000018麗百居1040.580001800

5、-280019置信逸都2201.8100002800-360020溢陽綠城5940.8105002600-400021龍錦花園1001.875751800-300022綠城花園1930.779962100-360023麗景華庭16421.590002200-380024愛丁堡1261.284502000-4000本案華通大廈長城金融大廈錦宏閣武侯名園蜀漢街社區(qū)高升橋小游園健康大廈蜀漢公寓香月楠岸花樣年華百花公寓每日大廈桑瑞大廈百花小區(qū)百花新居金地花園西南民族大學成都體育學院成都武侯祠博物館成都體育學院附屬醫(yī)院四川省交通廳公路局成都醫(yī)院康河儷景康骨醫(yī)院財富雙楠寫字樓武侯區(qū)教師公寓森樺苑置信花園成

6、都石室雙楠實驗學校小學部碧云天園丁園衛(wèi)雅苑竹園森世陽光雙楠名城好家園成都醫(yī)學院附屬不孕不育醫(yī)院宏景園銀泰香樟林橙堡紅館太平盛世成都市太平小學雙楠映象楠雅閣武侯國際美好時光麗百居聚園金色家園鷺島國際社區(qū)龍爪社區(qū)花間蘭庭棕北中學西區(qū)雙楠美鄰置信逸都花園愛丁堡中海大廈溢陽綠城麗景華庭綠城花園龍錦花園龍華陽光大華情融苑地塊分析| 區(qū)域學校構成項目1公里范圍內擁有6所幼兒園、 4所小學、2所中學、6大醫(yī)院，復合型客群逾20萬人。石室小學石室中學武侯實驗小學川大附屬小學龍祥路小學棕北中學太平小學43中學紅牌樓小學西川中學第二人民醫(yī)院成都雙楠醫(yī)院西南腦科醫(yī)院第九人民醫(yī)院武侯區(qū)人民醫(yī)院四川省人民醫(yī)院棕北小學成

7、都第二人民醫(yī)院武侯實驗小學地塊分析| 項目四至武侯大道二環(huán)路逸都路商業(yè)氛圍： 展示性： 交通組織： 商業(yè)氛圍： 展示性： 交通組織： 商業(yè)氛圍： 展示性： 交通組織： 商業(yè)氛圍： 展示性： 交通組織： 臨逸都路面緊鄰伊藤洋華堂，以后成熟的商業(yè)氛圍，且出入口交通組織便捷，本案商業(yè)主入口建議設置在此；臨二環(huán)路面展示性最高，但交通通透度低，建議將該面打造為本案的形象展示面；臨武侯大道面展示性較高、出入口交通組織較便捷，建議將該面設置為本案次入口；晉陽商圈雙楠光華村街商圈外雙楠餐飲休閑娛樂零售2.6KM2.2KM2.3KM未來區(qū)域競爭中在核心商圈有金科雙楠天地與雙楠悅天地兩個項目；在次級商圈中主要為金

8、楠天街、大悅城、優(yōu)品道三個項目；距離本案均在2.5公里左右，競爭性相對較低。已開業(yè)項目主要以零售為主，而本案區(qū)域同樣以零售為主，餐飲空間較大。地塊分析| 區(qū)域競爭關系檔次規(guī)模金楠天街大悅城仁和春天優(yōu)品道伊藤洋華堂悅天地雙楠天地市場空間從消費檔次與商業(yè)規(guī)模兩個維度的交叉分析發(fā)現(xiàn)，中小規(guī)模的大中檔次存在較大市場空間，與本案的商業(yè)規(guī)模相契合。地塊分析| 區(qū)域競爭關系優(yōu)勢（S）劣勢（W）地處雙楠核心核心地段；項目周邊立體交通網(wǎng)絡成型；成熟商圈，區(qū)域站住人群多；整體商業(yè)市場較冷，競爭激烈；地塊進深長，規(guī)劃無法避免內街；機會（O）SO策略（增長型策略）WO策略（扭轉型策略）市場存在商業(yè)項目的空白點；伊藤帶

9、動了大量客流；強化項目地段、商圈、消費人群眾多的核心優(yōu)勢；合理定位，差異化競爭，科學規(guī)劃，提升商鋪實用價值；威脅（T）ST戰(zhàn)略（多種經營戰(zhàn)略）WT戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）臨近項目雙楠悅天地與金科雙楠天地更早進入市場；推廣渠道與現(xiàn)場展示揚長避短，強化伊藤帶動的巨大作用；有序開發(fā)，保證各階段的收益SWOT總結地塊分析| SWOT總結地塊| 總結商圈主題特征非常明顯，多傳統(tǒng)臨街底商形式，隨著區(qū)域不斷發(fā)展，開始逐漸轉型升級為集中商業(yè)的形式。商圈整體發(fā)展較為成熟，以伊藤為代表，經營狀況良好。區(qū)域周邊臨街商鋪相較其他區(qū)域，經營品質更高，承租力更強，轉讓費、租金均比其他區(qū)域高出一個檔次。商圈人流旺盛，且為復合結構

10、，住宅區(qū)常住人口逾8萬人，學校、醫(yī)療等復合型客群逾20萬人，消費支持充足。借力于成熟商圈帶來的發(fā)展機會PART2 成都商業(yè)宏觀市場分析成都商業(yè)市場分析| 區(qū)域政策商務部部長：國務院決定新設立7個自貿區(qū)，四川、重慶在列；8月31日新華社消息，商務部部長高虎城在接受專訪時表示，上海、廣東、天津、福建自貿試驗區(qū)建設取得的成效，彰顯了自貿試驗區(qū)的試驗田作用。近日，黨中央、國務院決定，在遼寧省、浙江省、河南省、湖北省、重慶市、四川省、陜西省新設立7個自貿試驗區(qū)，這代表著自貿試驗區(qū)建設進入了試點探索的新航程。成都青羊轄區(qū)欲集中推地930畝 城西蔡橋板塊未售先熱成都下半年還將集中加推熱點區(qū)域地塊，僅城西青羊

11、轄區(qū)就推地高達930畝，涉及上市地塊17宗，其中青羊新城區(qū)域占了800畝，像緊鄰蔡橋地鐵站的蔡橋板塊擬上市土地累計300多畝，備受各界關注。成都一家地產機構人士表示，城西土地供給本來就相對稀缺，從目前擬上市的17宗地塊來看，均屬備受各方青睞的高性價比優(yōu)質地塊，且下半年成都大型房企“儲糧”心理迫切，爭搶勢必會常態(tài)化整體遵照全國經濟穩(wěn)健發(fā)展的大方向，以區(qū)域性利好政策為帶動，城西將得到新一輪發(fā)展。項目發(fā)展初判 | 小結思考百戰(zhàn)不殆，信息很重要首先需要對本案的市場環(huán)境有一個準確的認知。由于本案商業(yè)包括“商鋪”“辦公”“公寓”三個品類，故分別對上述三部分進行市場研判。成都商業(yè)市場分析| 土地市場本月商業(yè)

12、性質用地供應宗數(shù)5宗，供應面積182.2畝，環(huán)比增加，同比減少。本月新增5宗商業(yè)性質用地，環(huán)比增加4宗，合計推出面積182.2畝，環(huán)比上漲149.1%，同比下跌53.3%。1、土地供應成都商業(yè)市場分析| 土地市場2、土地成交本月成交2宗商業(yè)土地，環(huán)比減少5宗；成交面積為88畝，環(huán)比下跌68.4%，同比下跌89.2%。成都商業(yè)市場分析| 土地市場2、土地成交本月成交土地都為掛牌成交的純商業(yè)用地，底價成交，土地成交單價68萬元/畝，成交樓面地價為483元 /。成都商業(yè)市場分析| 土地市場2、土地成交成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)新增供應1、月度走勢本月成都市新增商業(yè)面積17.0萬，環(huán)比下跌45.6%，同

13、比下跌76.0%；成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)新增供應1、月度走勢新增供應大部分來自郊區(qū)，整體供應占比達到58.9%。成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)新增供應2、行政區(qū)比較本月彭州市與天府新區(qū)排名前兩位，供應面積為3.34萬、2.68萬，分別占比19.8%與15.9%。武侯區(qū)8月無新增供應。成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況1、月度走勢本月成都市商業(yè)銷售15.2萬，環(huán)比下跌10.0%，同比下跌1.0%；成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況1、月度走勢商業(yè)成交集中在主城區(qū)，成交6.7萬，占比44.0%。成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況2、行政區(qū)域比較本月商業(yè)銷量前三為成華、高新與溫江，各占比分別為17.9%、11

14、.5%、8.8%。武侯區(qū)成成交0.6萬，占比3.6%，環(huán)比下降50%。成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況3、商業(yè)存量截止本月底，成都市商業(yè)物業(yè)存量累計1356.6萬，環(huán)比下跌1.1%，預計去化周期89.25個月。武侯區(qū)存量81.6萬，占比6%，在主城區(qū)中排在第三位，存量較高，預計去化周期102個月。行政區(qū)域存量面積占比環(huán)比天府新區(qū)37.72.8%1.3%錦江區(qū)76.85.7%1.6%成華區(qū)102.57.6%0.4%金牛區(qū)51.03.8%-1.2%青羊區(qū)49.73.7%0.6%武侯區(qū)81.66.0%-2.1%高新區(qū)182.613.5%-2.5%行政區(qū)域存量面積占比環(huán)比近郊467.334.4%0.1

15、%雙流區(qū)78.15.8%-0.6%溫江區(qū)72.85.4%0.1%龍泉驛745.5%-0.3%郫縣75.85.6%-0.1%新都區(qū)166.712.3%0.6%遠郊307.322.7%-3.4%成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況4、商業(yè)供銷比成都商業(yè)供銷比大于1，供大于求；今年2-6月份，供銷比持續(xù)大于2.1，6月份達到3.6，商業(yè)庫存量繼續(xù)加大，銷售疲軟，競爭壓力大。成都商業(yè)市場分析| 商業(yè)銷售情況5、銷售排行項目名稱區(qū)域銷售面積()成交套數(shù)排名清鳳時代城高新區(qū)23372.583181保利兩河森林金牛區(qū)22917.731492天香高新區(qū)21027.411493峰度天下高新區(qū)15579.97804成

16、都青羊萬達廣場青羊區(qū)14437.771555藍光中央天地金牛區(qū)14159.752096華潤二十四城成華區(qū)13728.871357綠地世紀城金牛區(qū)8862.822168天府北京街天府新區(qū)8806.23969高盛金融中心高新區(qū)7804.918510主城區(qū)1-9月總銷售排名主要為高新區(qū)項目。成都商業(yè)市場分析| 小結本月商業(yè)性質用地供應上漲，成交跌至歷史低位：新增5宗商業(yè)性質用地，合計推出面積182.2畝，環(huán)比上漲149.1%；成交2宗，成交面積為88畝，環(huán)比下跌68.4%，天府新區(qū)與彭州各成交1宗，天府新區(qū)成交單價252萬/畝，樓面地價504元/，彭州成交單價30萬/畝，樓面地價450元/；本月商業(yè)

17、物業(yè)供銷下跌：新增面積17.0萬，環(huán)比下跌45.6%；成交面積15.2萬，環(huán)比下跌10.0%；截止本月底，存量面積達到1356.6萬，環(huán)比下跌1.1%，高新區(qū)與新都區(qū)存量居各行政區(qū)前面；存量去化時間達9年以上。1、整體市場庫存量高，去化速度較慢，周期較長，市場對商業(yè)那地呈謹慎態(tài)度，非優(yōu)質項目成交。2、目前武侯區(qū)新增供應較低，庫存由于商圈發(fā)展條件制約，去化緩慢，市場活躍度低。PART3 成都寫字樓市場分析成都寫字樓市場分析| 寫字樓銷售情況1、新增供應本月大成都寫字樓供應面積8.7萬，環(huán)比上漲84.3%，同比下跌78.1%。供應主力區(qū)域為天府新區(qū)，供應6.1萬，占總成交的70.5%，其余來自金牛

18、區(qū)。成都寫字樓市場分析| 寫字樓銷售情況2、月度走勢本月大成都寫字樓銷售15.3萬，主城區(qū)成交量最多，成交14.4萬，占總成交的94.1%。本月平安信托整棟購買了成都銀泰中心T3辦公樓，備案面積8.20萬方，西部國際金融中心號樓寫字樓整棟備案，備案面積4.18萬方，使本月成交大幅度上漲。成都寫字樓市場分析| 寫字樓銷售情況3、行政區(qū)域比較行政區(qū)域銷售面積占比環(huán)比天府新區(qū)0.10.7%-錦江區(qū)4.327.8%6176.1%成華區(qū)-0.3%-11.2%金牛區(qū)0.10.8%-45.3%青羊區(qū)0.21.6%-42.6武侯區(qū)0.21.2%119.7%高新區(qū)9.662.5%295.4%高新區(qū)銷售最多，銷售

19、9.6萬，占62.5%；錦江區(qū)銷售4.3萬，占27.8%。武侯區(qū)寫字樓市場去化僅2000。成都銀泰中心西部國際金融中心成都寫字樓市場分析| 寫字樓銷售情況4、存量截止本月底，大成都寫字樓存量350.5萬，環(huán)比下躍0.3%；存量主要集中在主城區(qū)，主城區(qū)存量面積273.3萬，占比78.0%，其中武侯區(qū)存量28.4萬平米，排名第三。行政區(qū)域庫存面積占比環(huán)比天府新區(qū)16.04.6%59.9%錦江區(qū)21.66.2%-16.5%成華區(qū)38.110.9%12.4%金牛區(qū)21.16.0%12.3%青羊區(qū)21.36.1%-0.6%武侯區(qū)28.48.1%8.2%高新區(qū)142.940.8%-3.8%成都寫字樓市場分

20、析| 小結本月寫字樓供銷上漲：供應8.7萬方，環(huán)比上漲84.3%；成交15.3萬方，環(huán)比上漲2.9倍。截止本月大成都寫字樓存量350.5萬，環(huán)比下降0.3%；主城區(qū)是寫字樓銷售與存量的主力區(qū)域：銷售面積14.4萬，占整體銷售量的94.1%；存量273.3萬，占整體存量的78.0%；目前成都市場寫字樓存量巨大，且陸續(xù)有新增供應，使得去化周期進一步拉長，主要依賴個別優(yōu)質超甲級寫字樓帶動市場。武侯區(qū)存量高，去化慢，僅武侯新城“城置匯點”項目正常節(jié)奏銷售，市場較冷。PART4 成都公寓市場分析成都公寓市場分析| 公寓銷售情況1、供應情況本月大成都公寓供應面積1.5萬，環(huán)比下跌84.2%，同比下跌77.

21、0%。供應主全部來自新都區(qū)。成都公寓市場分析| 公寓銷售情況2、月度走勢本月大成都公寓銷售8.0萬，環(huán)比下跌14.5%，同比上漲3.5%。主城區(qū)成交量最多，成交5.4萬，占總成交的68.0%。從近期走勢來看，呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。成都公寓市場分析| 公寓銷售情況3、行政區(qū)對比本月高新區(qū)銷售最多，銷售1.9萬，占總成交面積的23.3%；其次是金牛區(qū)，銷售1.8萬，占總成交面積的22.2%。行政區(qū)域銷售面積占比環(huán)比天府新區(qū)0.67.7%0.1%錦江區(qū)0.44.4%12.8%成華區(qū)0.34.2%-58%金牛區(qū)1.822.2%257.7%青羊區(qū)0.44.7%-58%武侯區(qū)0.79.3%109.1%高新區(qū)

22、1.923.3%-4.7%成都公寓市場分析| 公寓銷售情況4、存量存量主要集中在主城區(qū)，主城區(qū)存量面積179.0萬，占比62.0%，其中高新區(qū)存量最多，存量70.7萬，占總存量的24.5%；武侯區(qū)存量20.1萬，環(huán)比下降3.5%；行政區(qū)域庫存面積占比環(huán)比天府新區(qū)8.12.8%-2.4%錦江區(qū)16.65.8%-2.1%成華區(qū)40.814.1%-2.8%金牛區(qū)20.87.2%-6.2%青羊區(qū)10.03.4%-3.6%武侯區(qū)20.17.0%-3.5%高新區(qū)70.724.5%-0.7%成都公寓市場分析| 公寓銷售情況5、供銷比近4個月成都公寓整體市場供銷比平均0.975，銷售市場有所回暖。成都公寓市場

23、分析| 公寓銷售情況6、月度排行項目城區(qū)套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)高盛金融中心高新區(qū)178065282.27104206.5215962成都青羊萬達廣場青羊區(qū)69329149.8326370.679047嘉年華國際社區(qū)高新區(qū)68526107.9719213.957359龍城高新天地高新區(qū)58722374.9811130.494975金科中心成華區(qū)53325599.6919395.977577藍光中央天地金牛區(qū)53316616.8415629.529406藍光東方天地成華區(qū)40920072.3415436.347690高家莊贊城金牛區(qū)40819306.4213595.417042仁美大

24、源印象高新區(qū)39017516.3811354.856482主城區(qū)1-9月公寓去化排名中以高新區(qū)為主，與本案處于同一環(huán)線的“藍光東方天地”月均區(qū)劃2200，單價7690元/成都公寓市場分析| 小結本月公寓供銷下跌：供應1.5萬，環(huán)比下跌84.2%；成交8.0萬，環(huán)比下跌14.5%。截止本月大成都公寓存量288.6萬，環(huán)比下躍1.9%；主城區(qū)是公寓銷售與存量的主力區(qū)域：銷售面積5.4萬，占總成交的68.0%；存量179.0萬，占比62.0%；近4個月成都公寓整體市場供銷比平均0.975，銷售市場有所回暖。主城區(qū)公寓市場逐步回暖，武侯區(qū)庫存逐步降低。成都宏觀市場總結公寓板塊主城區(qū)公寓市場逐步回暖，武

25、侯區(qū)庫存逐步降低劣商鋪板塊目前武侯區(qū)新增供應較低，庫存由于商圈發(fā)展條件制約，去化緩慢，市場活躍度低。寫字樓板塊武侯區(qū)存量高，去化慢，僅武侯新城“城置匯點”項目正常節(jié)奏銷售，市場較冷。劣優(yōu)在上述宏觀市場環(huán)境下，目前成都各典型商圈現(xiàn)狀如何？思考PART5 成都中觀市場分析晉陽商圈雙楠光華村街商圈外雙楠紅牌樓武侯祠省體商圈天府廣場商圈餐飲休閑娛樂零售商圈分析 | 區(qū)域界定成都典型商圈分析| 典型商圈分布三環(huán)路一環(huán)路二環(huán)路雙楠商圈綜合消費紅牌樓汽車產業(yè)建設路商圈錦華商圈城市核心商圈成都典型商圈分析| 城市核心商圈分析名稱春熙路商圈 范圍屬于錦江區(qū)，以春熙路步行街為核心，北至總府路、南達上東大街、西靠北

26、新街、東接紅星路三段 。規(guī)?？偯娣e約300畝，營業(yè)面積約22萬平方米，高檔專柜(專賣店)約200家。主要項目王府井、太平洋、伊藤洋華堂、群光百貨、伊勢丹百貨、百盛、銀石廣場、太古里、IFS、晶融匯等。商業(yè)業(yè)態(tài)中高端零售百貨、服裝、超市、商貿金融、酒店服務、休閑娛樂、歷史文化、旅游觀光租金500-2000元/月，甚至更高（除扣點）售價區(qū)域商鋪售價：60000-100000元/春熙路商圈由總府路、科甲巷及東大街三個組團構成；租售價格水平高，其中科甲巷及東大街組團租售價格相當且較總府路高；商圈內業(yè)態(tài)豐富，集購物、休閑娛樂及旅游、商貿等于一體。總府路東大街科甲巷名稱鹽市口-天府廣場商圈 范圍以鹽市口為

27、核心，北至人民東路、南達新光華街、西靠人民南路一段、東臨青石橋街、青年路，圍合成的多邊形區(qū)域 規(guī)模 面積220畝，營業(yè)面積約26萬平方米主要項目成都百貨、人民商場、北京華聯(lián)、新世界百貨、大業(yè)百貨、百盛百貨、九龍服裝廣場、泰華服裝批發(fā)城、錦城藝術宮、西南影都、太平洋影城、四川書市、。商業(yè)業(yè)態(tài)中高端零售百貨、餐飲、娛樂、生活服務、服裝租價周邊商鋪租金：150-4500元/月售價區(qū)域商鋪售價：50000-100000元/鹽市口商圈緊鄰春熙路商圈，分為天府廣場及鹽市口兩大組團；商圈內不同檔次商業(yè)集聚，業(yè)態(tài)豐富；整體租售價格水平高。天府廣場鹽市口成都典型商圈分析| 城市核心商圈分析名稱建設路商圈范圍以建

28、設路為軸線，延伸至二環(huán)路，橫向擴展至新鴻路、建設南路一帶規(guī)模建設路大商圈覆蓋面積約3.7平方公里，核心區(qū)位于東二環(huán)路沿線樞紐地段聚集了5000平方米以上大型賣場14家，主要項目萬科鉆石廣場、SM購物廣場、成都華聯(lián)百貨、第五大道、高地中心、龍湖三千集商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、餐飲、數(shù)碼、生活服務租價周邊商鋪租金：120-300元/月售價區(qū)域商鋪售價：40000-80000元/建設路商圈已經成為成華區(qū)的金融、商務、行政、信息咨詢、商業(yè)零售和娛樂中心； 以伊藤洋華堂、SM廣場、龍湖三千集等為主的商業(yè)中心，聚集了大量的人氣；租售價格較高。成都典型商圈分析| 建設路商圈分析名稱紅牌樓商圈 范圍武侯區(qū)北至二環(huán)路、南至

29、武陽大道，西起武侯大道、東至武侯區(qū)與高新區(qū)分界處的圍合區(qū)域，突出沿川藏路的軸線經濟帶，規(guī)模區(qū)域面積約5.4K主要項目紅牌樓廣場、九峰國際、紅星美凱龍、曲美、東方家園、三九佛蘭汽配城、紅運汽車美容裝飾市場、中國西部汽車城、九峰芙蓉汽配城、西南汽配商場、成都永豐汽配城商業(yè)業(yè)態(tài)家具專賣、超市、汽配租價周邊商鋪租金：80-300元/月售價區(qū)域商鋪售價：30000-55000元/雖然隨著規(guī)劃調整，老汽配城遷出，但紅牌樓商圈依然以汽車產業(yè)為主。成都典型商圈分析| 紅牌樓商圈分析伊藤洋華堂、人人樂、逸都城、鷺島步行街共同發(fā)力，形成強勁的消費吸附力，消費中心價值自然凸顯紅牌樓廣場鷺島步行街伊藤洋華堂人人樂置信

30、廣場本案金科雙楠天都核心引擎成都典型商圈分析| 雙楠商圈分析成都典型商圈分析| 雙楠商圈分析中海大廈紅牌樓廣場金楠時光金楠天街大悅城大合倉力德時代城置匯點立體交通網(wǎng)絡二環(huán)路、武侯大道、大石西路直達；30余條公交線路；環(huán)線BRT。一成熟消費群內雙楠區(qū)域，成都傳統(tǒng)富人區(qū)，社區(qū)環(huán)繞，消費力充足。雙楠核心商圈緊鄰雙楠伊藤，是雙楠片區(qū)日常生活、餐飲娛樂、文化休閑的核心區(qū)。二三成都典型商圈分析|雙楠商圈分析三大優(yōu)勢價格虛高、回報率低商業(yè)價格虛高，實體經濟受挫，租戶租金承受力低，大量商鋪空置，回報率低。一成都商業(yè)地產市場冷淡庫存高、去化慢、市場信心不足、銷售難度高。同質化、競爭激烈滿城盡是綜合體，今年成都商

31、鋪銷售增量全國首位。二三成都典型商圈分析|雙楠商圈分析三大挑戰(zhàn)成都典型商圈分析| 小結雙楠商圈分析總結公寓板塊：區(qū)域內生活配套完善，交通便利，老型社區(qū)多，長期以來房屋租賃市場較旺，存在大量租賃需求，而公寓產品，區(qū)域內項目缺失；優(yōu)商鋪板塊：目前在售商鋪主要為存量項目，新增較少，市場競爭相對較低。市場消費力充足，投資實力較強寫字樓板塊：內雙楠片區(qū)商務氛圍較弱，多為老式辦公樓；受武侯區(qū)規(guī)劃控制，商務辦公集中在武侯新城區(qū)域內。劣優(yōu)面對嚴峻的銷售市場，標桿項目是如何操作的？思考PART6 成都微觀市場分析微觀市場分析| 典型案例研究【商業(yè)】- 清鳳時代城（成都商業(yè)銷冠項目）地址高新區(qū)劍南大道中段成都七中

32、旁占地面積3.95萬方建筑面積46.26萬方綠化率15%容積率2.4車位2971個物業(yè)費2.8元/月業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、辦公住宅占地面積3.96萬方建筑面積9.5萬方戶型區(qū)間70-100總戶數(shù)1092戶商業(yè)（底商、集中商業(yè)）建筑面積13萬方總戶數(shù)208戶戶型區(qū)間20-500辦公（SOHO）建筑面積2.12萬方總戶數(shù)529戶戶型區(qū)間22-56客梯數(shù)5個住宅（9.5萬）商業(yè)（13萬）辦公（2.12萬）清鳳時代城位于國際城南天府一街，屬于大源板塊。業(yè)態(tài)包含：都會華宅、商街、MALL、寫字樓。自成一體，構成區(qū)域生活中心。銷售模式：部分自持，其他銷售。主要入駐品牌：家樂福超市、宜必思酒店。微觀市場分析| 典

33、型案例研究【商業(yè)】- 清鳳時代城（成都商業(yè)銷冠項目）微觀市場分析| 典型案例研究【商業(yè)】- 清鳳時代城（成都商業(yè)銷冠項目）時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2016年9月472946.933402.03115440043741685.312016年8月292354.586882.47292300048444632.242016年7月13710428.7330086.95288500051346986.822016年6月323178.128374.33263500065057415.552016年5月311493.335334.3357210068260

34、593.672016年4月201203.333817.863172700713620872016年3月8422.771570.94371580073363290.332016年2月4214.76772.48359690074163713.12016年1月101130.032851.2252310074563927.86合計31823372.5863092.55269940043741685.31月度去化35套，2597，整體均價26994元/。引入主力店+以價換量的策略，在嚴峻市場中銷售成功。微觀市場分析| 典型案例研究【商業(yè)】- 金楠時光（區(qū)域在售）住宅（4.5萬）商業(yè)（1.2萬）辦公（1.

35、7萬）金楠時光位于武侯區(qū)晉吉北路，屬于外雙楠板塊。業(yè)態(tài)包含：都會華宅、商街、MALL、寫字樓。自成一體，構成區(qū)域生活中心。銷售模式：部分自持，其他銷售。微觀市場分析| 典型案例研究【商業(yè)】- 金楠時光（區(qū)域在售）時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2016年1月00000013610421.332016年2月5222.161009.7454490013110199.172016年3月2136.72518.64379340012910062.452016年4月11785.942600.9633094001189276.512016年5月3196.94566

36、.9728789001159079.572016年6月7381.291663.3743625001088698.282016年7月8394.71288.4332643001008303.582016年8月2144.12542.173761900988159.46合計382261.878190.242591530093574200.35月度去化5套，323，整體均價37021元/，銷售壓力較大。微觀市場分析| 典型案例研究微觀市場分析| 典型案例研究【寫字樓】- 城置匯點（區(qū)域在售）地址武侯大道與武興二路交接口占地面積4.1萬方建筑面積26.2萬方綠化率10%容積率4.14車位1727個物業(yè)費2

37、.8元/月業(yè)態(tài)商業(yè)、辦公辦公（SOHO）建筑面積5.5萬方總戶數(shù)521戶型區(qū)間60-466客梯數(shù)6商業(yè)（8.6萬）辦公（5.5萬）城置匯點位于武侯大道順江段，屬于外雙楠板塊。業(yè)態(tài)包含：公寓、MALL、寫字樓。銷售模式：裸售。主要入駐品牌：永輝超市、必勝客。微觀市場分析| 典型案例研究【寫字樓】- 城置匯點（區(qū)域在售）微觀市場分析| 典型案例研究【寫字樓】- 城置匯點（區(qū)域在售）時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2016年1月231940.941494.3776990019821119.582016年2月7534.43404.49756900191205

38、85.152016年3月231623.31231.2875850016818961.852016年4月91561.021191.2376310015917400.832016年5月172210.161641.474270014215190.672016年6月11940.53703.3774780013114250.142016年7月8828.55615.5374290012313421.592016年8月191820.141399.4176880010411601.45合計11711459.078681.0860506001216132531.26月度去化15套，1432，整體均價7563元/

39、。微觀市場分析| 典型案例研究【公寓】-藍光東方天地地址東二環(huán)崔家店路52號占地面積6.92萬方建筑面積38萬方綠化率30.2%容積率2.6車位2359個業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、loft公寓、住宅商業(yè)（獨棟商業(yè)、集中商業(yè)）建筑面積總戶數(shù)戶型區(qū)間底商22-65寫字樓建筑面積6.93萬總戶數(shù)220戶型區(qū)間/公寓(LOFT)建筑面積6.15萬總戶數(shù)1254戶型區(qū)間40-70(主力40-50)住宅建筑面積8.75萬總戶數(shù)1308戶型區(qū)間52-81公寓寫字樓住宅寫字樓商業(yè)綜合體獨棟商業(yè)216534781微觀市場分析| 典型案例研究公寓去化情況時間銷售存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()2016

40、年1月33 1621 1246 7688 846 41482 2016年2月16 784 610 7777 830 40698 2016年3月17 836 653 7819 813 39862 2016年4月15 738 553 7498 798 39124 2016年5月68 3338 2533 7587 730 35786 2016年6月32 1571 1196 7615 698 34215 2016年7月51 2503 1932 7718 647 31712 2016年8月132 6471 4966 7674 515 25241 2016年9月45 2211 1747 7903 470

41、23031 合計409 20072 15436 7690 470 23031 2016年月均去化45套，2230，整體均價7690元/，直接銷售模式，銷售狀況良好。時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2013年113 3565 9391 26339 289 11661 176 8095 2014年181 8389 24635 29365 160 35776 155 35482 2015年26 1385 5046 36430 0 0 129 34097 2016年5 177 633 35664 0 0 124 33919 合計325 13517 39705

42、 29373 449 47437 124 33919 銷售主要集中于2013年至2014年，整體均價29373元/，成交商鋪以小面積為主，整體成交套均面積41.6微觀市場分析| 典型案例研究商鋪去化情況微觀市場分析| 典型案例研究【綜合】- 金科雙楠天都地址西二環(huán)內與廣福路交匯占地面積1.2萬方建筑面積9.1萬方綠化率/容積率5.6車位394個業(yè)態(tài)商業(yè)、公寓商業(yè)（獨棟商業(yè)、集中商業(yè)）建筑面積2.1萬總戶數(shù)戶型區(qū)間底商15-85公寓建筑面積4.3萬總戶數(shù)1254戶型區(qū)間50-80(主力52)微觀市場分析| 典型案例研究【綜合】- 金科雙楠天都四層休閑娛樂業(yè)態(tài)二、三層餐飲業(yè)態(tài)，帶租約銷售一層零售業(yè)

43、態(tài)，直接出售下層式商業(yè)擬定招商歐尚公寓出售，主力面積52公寓樓棟自持，作為項目酒店公寓出售，主力面積36，中區(qū)兩層散售，其余整售項目2016.3月公寓開售項目商業(yè)由3棟公寓（清水）及商業(yè)內街構成公寓體量4.3萬方，售價11000元/商業(yè)2.1萬方，售價待定微觀市場分析| 典型案例研究公寓去化情況時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2016年1月00000072532313.562016年2月00000072532313.562016年3月00000072532313.562016年4月10363.48400.231101121610397.4931423

44、47.482016年5月8341.74381.75111710092342005.742016年6月20772.37866.02112130090341233.372016年7月5181.73203.26111840089841051.642016年8月3108.82119.82110110089540942.82合計461768.141971.085559021610397.46725304521.732016年月均去化9套，354，整體均價11118元/，因主力為整售，銷售量較低微觀市場分析| 典型案例研究商鋪去化情況時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積

45、()2016年1月00000023017276.092016年2月00000023017276.092016年3月00000023017276.092016年4月370.92358.9450613444222.7827121427.952016年5月473.49314.08427380026721354.462016年6月00000026721354.462016年7月00000026721354.462016年8月00000026721354.46合計7144.41673.0293351444222.782029158674.062016年月均去化4套，72，整體均價46675元/，定價過高

46、，影響銷售微觀市場分析| 典型案例研究【綜合】- 雙楠悅天地地址二環(huán)路與武侯大道交匯占地面積3.5萬方建筑面積25.5萬方綠化率30%容積率4.27車位1648個業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅微觀市場分析| 典型案例研究【綜合】- 雙楠悅天地項目2016.12月開售項目商業(yè)由下沉商業(yè)+內街商業(yè)構成商業(yè)體量5.7萬方，售價待定業(yè)態(tài)定位為中青年娛樂休閑摩登街中青年摩登街一層零售業(yè)態(tài)，計劃直接出售二層根據(jù)情況或階段性自持后出售三樓待定寫字樓、辦公公寓住宅微觀市場分析| 典型案例研究【綜合】- 雙楠悅天地-規(guī)劃圖片第一章商業(yè)市場分析的總結全國環(huán)境： 經濟增長進入新常態(tài)，貨幣信貸政策寬松，樓市直接受益。成

47、都環(huán)境： 進入冷靜期，去庫存是核心任務，預計不會出現(xiàn)上浮下浮的較大波動。但成都商業(yè)市場“三高”現(xiàn)狀依舊嚴峻。從區(qū)域內主要商業(yè)項目來看，有著“規(guī)模大、品牌強、業(yè)態(tài)豐富”的特點，與本案所處商圈產生了非常直接的競爭。若正面交鋒，本案在規(guī)模上、推廣費用等方面不具有優(yōu)勢，所以需要尋求適應性，地緣性的營銷策略，使得本項目給客戶傳達一個獨特且適合的項目認知，使其能夠很容易的將本案與競品區(qū)分，避免其過多的進行消費的直接競爭。從本案周邊二手商鋪售價以及租金來看，最高不超過300元/月,按租金回報率來算約8%-10%，本案規(guī)劃上應控制公攤率，提升實際使用面積，提升回報率，以此占領市場。我們對本案的發(fā)展愿景：建造一

48、個休閑型商業(yè)新地標補缺完善雙楠商圈商業(yè)業(yè)態(tài)升級整個雙楠核心區(qū)消費帶第二章營銷策略商業(yè)定位規(guī)劃發(fā)展市場分析PART1 項目物業(yè)規(guī)劃強排方案調整建議（平面）公寓面積：42097裙樓商業(yè)面積：15459獨棟商業(yè)面積：3480保持體量，塔樓變成3棟，集中商業(yè)變?yōu)橥伺_開放式街區(qū)，與底商融合成一體。同時豐富街區(qū)景觀節(jié)點，柔化環(huán)境，使商業(yè)更加人性化，更加活潑。增強了商業(yè)之間的關聯(lián)性；創(chuàng)造了人流節(jié)點247辦公&公寓商業(yè)節(jié)點住宅底商動線注：此平面排版只是通過地塊指標進行的簡單排布，僅供參考。物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則整體規(guī)劃原則：組團式住宅規(guī)劃，用滿住宅指標；住宅各項經濟指標滿鋪，打造組團式中庭景

49、觀住宅，在保證利潤最大化的前提下，提高作為城市中心住宅的居住舒適度；建筑及園林具有藝術特色、奇特線條的新中式銷售中心場地開闊、節(jié)點精致的園林展示區(qū)入口處水墻或雕塑，給客戶留下深刻的印象高級配置配置升級：除霾新風、電梯自動等候、指紋密碼鎖、LOW-E中空玻璃等創(chuàng)造附加值打造泛會所，滿足業(yè)主休閑需求引入商業(yè)配套，以24h生活街區(qū)滿足客群全天生活需求，同時提升商業(yè)整體調性高級展示區(qū)新中式高層，大氣的外立面及高檔材質獨具特色，同時滿足客戶面子需求挑高入戶大堂設計，具備儀式感精致的園林，配合水景打造，以獨有的雕塑或植物建立產品標簽品質社區(qū)打造整體規(guī)劃原則：各地塊商業(yè)部分統(tǒng)一規(guī)劃，分步施工；物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)

50、劃原則第一步第二步由于本地塊橫向跨度較大，加之武侯大道側拆遷未完成，建議整體地塊進行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，再進行各地塊分布施工。整體規(guī)劃原則：開放式商業(yè)，控制商鋪面積，減少公攤；物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則2米景觀退臺，打造商業(yè)空中花園，帶來全新的峽谷式商業(yè)體驗。強排方案調整建議盒子式集中商業(yè)街區(qū)式集中商業(yè)對比建筑體量大，有氣勢；優(yōu)項目辨識性體量適中，小巧精致規(guī)劃形式單調，空間封閉；項目趣味性優(yōu)開放式，戶外陽光，景觀多樣中庭區(qū)優(yōu)于非中庭區(qū)平商鋪均好性平外街優(yōu)于內街45%55%商鋪公攤率優(yōu)20%25%依賴商場管理，不利于小業(yè)主經營銷售認可度優(yōu)管理簡單便于小業(yè)主經營統(tǒng)一商管運營，利于品牌進駐優(yōu)租賃經營性分散經營

51、，不利于品牌進駐依賴經營，資產價值逐漸提升優(yōu)投資持有度一次性買賣物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則18F：100017F：100016F：10005F：10006F：10007F：10008F：10009F：100010F：10004F：10001F：18253F：12592F：1534退臺退臺退臺功能分區(qū)5F18F：公寓1F4F：商業(yè)2米景觀退臺強排方案調整建議（剖面）物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則2米空中景觀帶Or2米空中景觀走廊強排方案亮點提煉開放式街區(qū)設計-保證建筑之間的獨立型和互通性，以開闊的展示效果提高商業(yè)體驗感。物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則強排方案亮點提煉多景觀節(jié)點串聯(lián)-多節(jié)點打造商業(yè)體驗空間，避免單一節(jié)點帶來

52、的商業(yè)體驗匱乏感。物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則強排方案亮點提煉人流動線循環(huán)設計-提高客群商業(yè)體驗的接觸時間，通過功能組合和業(yè)態(tài)組合，將消費群體輸送到各商業(yè)體。247辦公&公寓商業(yè)節(jié)點住宅底商動線注：此平面排版只是通過地塊指標進行的簡單排布，僅供參考。示意圖物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則強排方案亮點提煉2米退臺設計-打造獨有的空中景觀商業(yè)體，通過視覺展示性提高商業(yè)體體驗感。物業(yè)規(guī)劃| 規(guī)劃原則PART2 案例參考案例參考參考案例【融創(chuàng)-光華中心】住宅區(qū)底商底商基本信息地址：青羊西三環(huán)（萬家灣）光華大道一段商業(yè)面積：約135000辦公：約80000底商：約18000街區(qū)商業(yè)：約37000辦公面積區(qū)間：100-230

53、商業(yè)面積區(qū)間：30-50；80-100；220-500參考案例【融創(chuàng)-光華中心】從規(guī)劃布局的關系上，與本案非常相近，業(yè)態(tài)主要以商務配套的銀行、配套零售、家居、餐飲為主，經過一段是市場培育，已經成為區(qū)域人氣火爆的餐飲聚集地。案例參考案例參考銷售數(shù)據(jù)時間銷售新增存量套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2016年1月0000008710580.452016年2月0000008510045.172016年3月263.81288.074514500658894.862016年4月133.41150.844514800648861.452016年5月3121.9543.534458

54、800618739.552016年6月1418.64792.95189410010214700.692016年7月3168.74761.6845139008810949.22016年8月0000008810949.2合計10806.52537.071989610064083720.57案例參考能夠填補區(qū)域消費空白？能夠與商圈已有消費互動？如何在客戶心中占有自己的位置？能夠與周邊商圈差異化競爭？商業(yè)定位就是“明確項目消費邏輯-在客戶心中確定位置”雙楠首條 “什錦界”情景休閑主題步行街第三章營銷策略商業(yè)定位規(guī)劃發(fā)展市場分析思考投資客考慮購買的商鋪租給哪個人，經營者考慮經營的商鋪把產品賣給哪個人。所

55、以，只要我們抓住了消費客群就抓住了投資客群。商業(yè)定位| 項目價值體系外部價值內部價值營銷價值地段價值雙楠商圈核心消費價值成熟消費支撐交通價值環(huán)線立體交通面積控制小面積高贈送物業(yè)條件鋪形方正實用產品展示全臨街無死角本案價值體系精確定位休閑主題定位業(yè)態(tài)組合街區(qū)聯(lián)動消費投資保障租金高回報高8萬的雙楠常住消費人群20萬區(qū)域工作、上學的人群各種理由到此的目的性消費人群路過等偶的人群常住人群目的人群高頻核心消費人群低頻次要消費人群商業(yè)定位| 消費人群定位特色餐飲、日常生活配套、零售咖啡休閑、商務休閑、金融配套知名特色品牌特色休閑娛樂常住人群目的人群高頻核心消費人群低頻次要消費人群消費需求商業(yè)定位| 消費人

56、群定位商業(yè)定位| 業(yè)態(tài)定位建議特色火鍋主題餐吧特色川菜茶樓咖啡美容SPA商業(yè)定位| 業(yè)態(tài)定位建議慢搖吧密室逃脫高端網(wǎng)咖VR體驗店商業(yè)定位| 推廣策略訴求構建本案核心推廣競爭力：地段+產品+主題錦和銘邸價值體系外部價值內部價值營銷價值地段力產品力主題力被動式主觀性產品主題客觀性規(guī)劃地段雙楠核心伊藤旁主動式中心住宅品質辦公精品公寓主題街區(qū)全臨街贈送露臺合理開間進深可做餐飲體驗情景休閑主題什錦界雙楠心 情景式 休閑主題步行街雙楠核心，路通財通緊鄰伊藤，客流不斷回形動線，鋪鋪臨街退臺設計，情景體驗特色餐飲，什錦百味休閑商務，精品街區(qū)項目定位| 投資客群定位第四章營銷策略商業(yè)定位規(guī)劃發(fā)展市場分析商業(yè)營銷

57、策略| 客戶分析1、客戶分布以雙楠、內光華為核心目標客群，紅牌樓、金沙等區(qū)域客戶增加：金沙光華雙楠城西紅牌樓雙楠：核心客群，占比約50%，以企事業(yè)單位中層管理者、私企老板、個體商戶、退休干部職工紅牌樓：重要客群，占比約10%，以企事業(yè)單位員工、中層管理者、私營業(yè)主光華：核心客群，占比約20%，投資型客戶、個體商戶為主金沙：重要客群，占比約10%，以投資型客戶為主其他區(qū)域：邊緣客群，占比約10%，以城西其他區(qū)域，成都市其他區(qū)域，二線城市的投資型客戶為主商業(yè)營銷策略| 銷售策略2、模式策略模式說明適用項目類型代表優(yōu)劣勢自持經營商業(yè)部分自持經營，不對外銷售，看重項目持續(xù)經營產生的收益與資產收益。Shopping Mall華潤萬象城、凱德來福士、IFS后期回報逐年增長現(xiàn)金流穩(wěn)定，但操作難度極大純銷售商鋪完全銷售，無特殊政策社區(qū)底商、社區(qū)配套形商業(yè)金楠天街（街區(qū)部分）萬達金街操作簡單，回款快，但受市場影響極大，不良商鋪難以銷售。售后返租銷售中通過第三方與客戶簽訂一定年限的租賃協(xié)議，約定相應租金非中心區(qū)的集中商業(yè)