經營管理購物中心經營方案

1、XXXXXX 購物中心XXXXXX購物中心籌備處2004年3月9日一、消費市場情況的調查二、商業(yè)狀況分析三、購物中心定位四、經營品種五、經營策略六、經營管理體制七、組織架構八、經營的有關規(guī)定、要求九、經營指標及經濟效益一、關于中衛(wèi)消費市場情況的調查本調查報告從下述幾個問題全面考察，了解中衛(wèi)市場的消費情況，旨在更好的把握市場的脈搏，為XXXXXX勾物中心提供詳實、準確的依據(jù)，以供經營、管理與決策。調查主要采用了實地考察、現(xiàn)場調查、直接訪問和親身經歷相結合的科學方法。中衛(wèi)市的概況：位于寧夏回族自治區(qū)西南部，地處黃河前套之首；南依黃土高原之香山，北接騰格里沙漠，中部為黃河沖積平原，寧夏回族自治區(qū)西南

2、部， 總面積4671平方公里，人口 33萬，有10個民族，漢族居多。中衛(wèi)素有“塞上江南”之美譽。得黃河灌溉之利，沿河兩岸土地肥沃，是西北地區(qū)有名的商品糧、 畜產品、水產品和瓜果生產基地。境內現(xiàn)已探明的礦產資源達25種之多，其中石膏和煤炭儲量分別達 7億噸和5億噸，品質和儲量位具全國前列，中文又有古絲綢之路，現(xiàn)歐亞大陸橋的必經之地。并且于2004年順利撤縣建市，又使得中衛(wèi)得到了再次發(fā)展的巨大商機。近年來，中衛(wèi)的旅游業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，上規(guī)模的大型商場金世紀、人民、文昌等迅速崛起，月龍、怡興等大酒店的相繼落成，有效的提高了城市的服務功能，也相應刺激了市場中高檔消費的需要。目前中衛(wèi)提出了 “西部大開發(fā)

3、，中衛(wèi)要爭先，旅游走在前”的口號，正在投入更大的人力、物力、財力來發(fā)展中衛(wèi)的旅游業(yè)。中衛(wèi)的交通發(fā)達，包（頭）蘭（州）、寶（雞）中（衛(wèi)）、甘（塘）武（威）鐵路和規(guī)劃中的中（衛(wèi)）太（原）鐵路交匯于此，形成了鐵路、公路、河運“三 位一體”，四通八達的交通網絡。為中衛(wèi)和周邊地區(qū)的經濟發(fā)展起到有力的推動作用。二、中衛(wèi)的商業(yè)狀況分析中衛(wèi)的零售商業(yè)發(fā)展很快，現(xiàn)在形成了兩個商圈：一是以鼓樓為中心的大型商場所形成的商圈；二是以小業(yè)主為中心的中衛(wèi)商城。在中衛(wèi)商界大多是以 租賃經營的形式為主，租價根據(jù)樓層、地段、門面的不同形成租價不等情況，各大商場經營的風格、形式、管理、促銷沒有有效的形成。通過對中衛(wèi)各商場實際調查

4、得知：1、中衛(wèi)已運營商場的面積在 4500-20000 itf之間，所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。2、基本的硬件設施裝備不足，幾乎沒有監(jiān)控及POSOk管理系統(tǒng)，收銀方式還采取人工式收銀。3、宣傳促銷極不到位，各大商場在宣傳中無統(tǒng)一運做策劃，賣場營造銷售氛圍嚴重不足。因其經營方式大多為商戶自營形式，因此店內無統(tǒng)一的POPDMH-,廠家促銷的手段力度不夠，且不夠規(guī)范。4、商場管理落后，員工缺乏儀容儀表、場內紀律、接待服務上的培訓，現(xiàn)場管理松散且極不到位。5、場內商品單一、大量的名優(yōu)品牌無法進場，再加上管理落后，中高級管理人員嚴重缺乏商業(yè)管理理論和實際運做經驗，導致中衛(wèi)商場還處在初級階段。6、

5、中衛(wèi)商城的管理更加混亂，一層主要為飲食、洗頭房、服裝等；二層、三層主要是酒吧、歌廳。目前該市場人流量大，吸收了大量中衛(wèi)人在此進行商 業(yè)活動。綜觀中衛(wèi)商業(yè)市場，具有以下特點：1、大型商場與小商戶之間的競爭鼓樓商圈中的大型商場已經崛起，發(fā)展勢頭迅猛；中衛(wèi)商城繼續(xù)以娛樂業(yè)和飲食業(yè)為龍頭頑強競爭，努力維持原有的市場。2、潛在的消費市場作為以旅游業(yè)為龍頭的城市，中衛(wèi)在吸引旅游者的步伐上加快進行，但是卻與實際的消費情況極不協(xié)調，尚未形成時尚潮流，因此也具有極大的消費市 場，起表現(xiàn)為：中衛(wèi)市政府正式提出將中衛(wèi)建成一個以旅游業(yè)為龍頭的中型旅游城市，大力建設旅游附屬設施，對城市的規(guī)劃也提出了相應的要求，但是作為

6、一個以 旅游業(yè)為主的城市，其商業(yè)規(guī)模遠遠沒有達到相應的規(guī)模，無法吸引游客進行商業(yè)活動，嚴重阻礙了城市的商業(yè)和經濟發(fā)展。城鄉(xiāng)居民收入成增長趨勢，生活水平正在提高，目前國家對城市實行了企業(yè)下崗職工基本生活保障制度、失業(yè)保險制度和城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度， 并提高了相應標準，由于中衛(wèi)撤縣建市因此有許多保障基線有待提高，不久將會形成中衛(wèi)人均收入提高的局面，也正是由于這種情況將使中衛(wèi)的消費水平有較 大提升的余地。各大型商場管理能力不足，招商不力，很多著名品牌未被大量引進與介紹，尤其是實力雄厚的品牌商入駐中衛(wèi)地區(qū)為數(shù)不多，再加上在某些商品類市 場的調研不足，存在著價位斷檔的諸多現(xiàn)象，從而無法給中衛(wèi)消費者提

7、供一個琳瑯滿目的購物環(huán)境，供休閑與消費。由于中衛(wèi)商界大都采用的是以租賃為主的管理方式，故商場無法在商品的質量、檔次、宣傳、促銷、服務上有效的約束供應商，而供應商有極大一部 分實際就是個體經營戶，他們急功近利、惟利是圖，在人員服務、商場管理、貨品促銷上存在著較大的隱患，從而對商場在整體經營管理上帶來了相當多的負 面影響，導致商場在運做過程中沒有信譽、沒有統(tǒng)一形象，難以實行整體統(tǒng)一的科學管理。由于中衛(wèi)商業(yè)起步晚，目前還沒有形象意識，也就是說各大商場沒有自己統(tǒng)一的CIS系統(tǒng)，沒有樹立自己品牌的意識，因此在宣傳與消費導向上極為落后，在促銷、宣傳上難以形成自己的特色，從而導致商場沒有自己的特色、風格，直

8、接降低了企業(yè)的美譽度和形象，間接使顧客的回頭率，也導致了目前消 費者還是屬于自發(fā)性消費的階段。因此，中衛(wèi)需要的是一個商業(yè)標志性的購物中心。三、購物中心定位1、經營管理模式定位引廠進店、聯(lián)營為主 招商入店、提Wj品質 招租為輔、兼顧自營2、整體賣場形象定位統(tǒng)一經營區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一特色經營服務統(tǒng)一收銀進入財務體系統(tǒng)一實行物業(yè)管理統(tǒng)一對外廣告宣傳、形象一致3、經營特色定位主要經營新、特、優(yōu)的商品，重點突出個性時尚、現(xiàn)代與商場現(xiàn)代化風格一致。突出商品價值、品牌、檔次，主要鎖定收入較高的目標顧客群，使其實現(xiàn)身份象征。品牌商品特色組合，實現(xiàn)連帶銷售。依據(jù)購物中心的設計思想、建筑風格及經營規(guī)模，購物中心定格在主

9、題營銷為消費者提供舒適和諧、有品味的基點上，致力于通過挖掘展示商品自身 的文化藝術魅力，貨品搭配的整體氛圍，從而科學的引導消費者審美取向，最終確立具有自身風范的XXXXXX勾物中心的品牌效應。四、經營品種：共十九大類黃金珠寶、化妝品、旅游紀念品、眼鏡、皮具、男裝、女裝、文體用品、兒童系列、家用 電器、超市、嫡紗攝影、美容院、書店、音像制品、家俱家私、通訊、床上用品及家飾用品。五、經營策略1、經營方式：(一)經銷、代銷與聯(lián)營租賃(面積比例為2: 8,自營面積為4476.82 ,招商面積為17907.29 )這種安排的考慮：(1)可適當減少前期投入。(2)可引進世界或國內品牌。(3)可加大經濟收入

10、的保障系數(shù)，降低經營風險。(4)便于形成我們自己的經營特色及內部管理。(二)商品檔次及結構(1)購物中心經營的商品以中、高檔商品為主，頂級品牌為輔 ，兩者商品的比例為 8: 1其中自營面積部分：中檔商品自營營業(yè)貨區(qū)面積的80%高檔商品面積占自營店營業(yè)面積的20%招商面積中：中檔商品占招商面積的80%高檔占招商面積的 20%(2)商品結構：穿的商品占招商面積的 40%用的商品占招商面積的 30%10%吃的商品占招商面積的 20%其他的是行品占招商面積的(3)商品自營經銷、代銷比例為 5: 5 (三)組織貨源的基本要求：(1)保持商品的檔次。(2)商品要符合店內主題營銷的銷售意識。(3)商品的貨價

11、要具有統(tǒng)一性。(4)買全國的商品、賣全國的商品。(5)對小類商品而言，要多品種、小數(shù)量。(6)多進一手貨(生產廠及國外品牌在國內的總代理，少進二手貨，批發(fā)商及分銷代理商)(7)生產廠(商)各種有關的必備證書不齊的不進。六、經營管理體制購物中心實行集團領導下，購物中心執(zhí)行經理負責制。行政經理財務總監(jiān)集團總經理執(zhí)行經理經理助理（商業(yè)督導員）營業(yè)經理工程經理物業(yè)經理財務經理審計經理行政主管人力資源主管網絡主管企劃主管信息主管收銀主管 財務結算主管審計主管一樓經理二樓經理三樓經理保潔主管 保監(jiān)：aigsnl 維修主管 業(yè)務主管 商檢主管 四樓經理七、購物中心的組織架構圖購物中心籌備期以籌備處形式，實行

12、總負責人領導下的常務負責人負責制，過渡到開業(yè)的正式組織形式。保潔部保安部監(jiān)控部維修M業(yè)務部商檢部四樓經理部三樓經理部二樓經理部一樓經理部副一樓經理部審計部部 財務結算部信息部網絡部企劃部人力資源部行政事務部八、經營指標及經濟效益XXXXXX勾物中心的總面積為 22384.1 m2,以月銷售額=毛利+毛利率（25%）計算1、按月租金30元/ itf計算（中衛(wèi)市場最低價）：月毛利總額67152367萬2月銷售總額2686092268萬年銷售總額3216萬3干2白力日銷售額881108.8萬2、按月租金60元/ itf計算（中衛(wèi)市場中下價）：月毛利總額1343046134萬3月銷售總額5372184

13、537萬年銷售總額6444萬6干4白力日銷售額17654817.7萬3、按月租金90元/ itf計算（中衛(wèi)市場中上價）：月毛利總額2014569201萬4月銷售總額8058276805萬年銷售總額9660萬9千6白力日銷售額26482226.5萬4、按月租金120元/ itf計算（中衛(wèi)市場最高價）月毛利總額2686092268萬6月銷售總額107443681千零7拾萬年銷售總額12840萬1.2億日銷售額35178135.2萬5、按照月租金72.212元/ itf計算：（該數(shù)字為籌備處計算的營業(yè)租金）月毛利總額1616400.6161萬6月銷售總額6465602.4646萬5年銷售總額7752

14、萬7干7白力日銷售額21238421.2萬（此數(shù)據(jù)為預先估計，只供參考之用）九、經營有關規(guī)定、要求(一)人事工作：確定各招聘人員用人標準，建立初選面試、試用一整套選人程序，保證用人質量，同時依據(jù)工作進度，安排好人員到崗時間培訓工作。(二)招商工作：總體要求：引進名牌商品，提高并保證購物中心經營檔次，保證收益。(1)開業(yè)前貨品準備。A、品種按全部營業(yè)面積計算一平方米中應保證45個品牌并有30%-40%的余量，以此推算購物中心經營面積的品種應在7萬一9萬。B、貨品總額應控制在 2000萬元，約2.53個月銷售量，其中經營占進貨總額的10%C、廠家數(shù)：可建立買斷、聯(lián)營、租賃、代銷廠家數(shù)2000個，以上安排將根據(jù)商品品類特點，下達到部門與經營指標同期安排。高檔廠家：200家中檔廠家：1800家，(2)商品檔次的把握高檔品：10% 貨量：200萬中檔：90% 貨量：1800萬品種： 高檔品 5千一1萬中檔 6萬一8萬(3)貨品組貨與到貨的有關要求A、貨品組貨時間：招商人員到崗后，著手組織貨源，至開業(yè)前一個月，工作應基本結束。B、到貨要求：時間和數(shù)量：“倒計時工作” 70天即可開始到貨。70天到貨應占預計到貨總額的20% 45天到貨量是預計的 50% 30天到貨90%把握到貨順序，代銷先到、經銷緩到或分批到、重點商品先到、一般商品后到。C、資金要求：依據(jù)籌