衡陽縣物流園項目發(fā)展思路及定位方案(1)

1、衡陽縣物流園項目發(fā)展思路及定位方案2011-031方案整體結(jié)構(gòu)全國及湖南物流業(yè)發(fā)展概況衡陽物流業(yè)及典型案例分析項目界定項目產(chǎn)業(yè)定位分析項目功能定位及建筑規(guī)劃建議項目營銷策略2第一部分 項目界定3項目地塊簡介本項目地塊在湖南省衡陽西渡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離衡陽市區(qū)20公里，英秋大道與合濟路交叉處的東北角，為工業(yè)用地；土地目前尚未平整，緊鄰地塊即為英秋大道，連接衡邵高速，接入口緊鄰地塊，交通便捷；土地面積約300多畝，持有型物業(yè)，全部為出租；其中50畝為配套，建寫字樓和住宅；項目欲建設(shè)物流園區(qū)，整體出租，長期運營。4 衡陽縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園項目周邊不遠，已建設(shè)的大型產(chǎn)業(yè)園項目有衡陽工業(yè)城和農(nóng)業(yè)示范園?，F(xiàn)

2、代農(nóng)業(yè)示范園：縣政府扶植的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要為各種種植區(qū)和農(nóng)家樂項目，其中僅農(nóng)家樂經(jīng)營較好，周邊開發(fā)狀況不佳；項目周邊園區(qū)項目簡介5 衡陽工業(yè)城為西渡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要組成部分，06年開始建設(shè)，內(nèi)部企業(yè)規(guī)模較小，業(yè)態(tài)分散，其中天天見蓖梳為縣內(nèi)最著名企業(yè)，鼎谷一酒業(yè)、榮陽鞋業(yè)等均知名，總體而言，初具規(guī)模，尚不成熟；另有臺商工業(yè)園，因種種原因，運營情況較差，已近荒廢。67周邊主要園區(qū)：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園衡陽工業(yè)城本項目不處于城市鬧市區(qū)物流集散地，距離市區(qū)尚有一定距離，公路交通為主;衡陽縣為農(nóng)業(yè)縣，工業(yè)發(fā)展情況一般，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化也并不成熟，物流需求不足以支撐項目的運營及長期盈利區(qū)位：距離市區(qū)20公里的衡陽縣西渡，

3、周圍為農(nóng)田和建設(shè)中的高速，人氣不足交通：衡邵高速/英秋大道，正在建設(shè)中的鐵路面積及規(guī)劃要求：約300畝，規(guī)劃為物流園，約50畝作為配套，興建寫字樓和住宅，容積率約1.0；8產(chǎn)業(yè)定位：做什么行業(yè)？12功能定位：承擔什么功能，在具體規(guī)劃中如何實現(xiàn)？3成功營銷：如何順利通過大客戶招商實現(xiàn)順利出租？要實現(xiàn)項目的成功運作，必須解決三大關(guān)鍵問題9第二部分 全國及湖南物流業(yè)發(fā)展概況10 物流業(yè)規(guī)模保持快速增長中國物流與采購聯(lián)合會1日披露的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年中國社會物流總額125.4萬億元，按可比價格計算，同比增長15%，增幅比上年提高3.7個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2010年中國社會物流總費用與GDP的

4、比率為17.8%，同比下降0.3個百分點，物流運行效率有所提高。從構(gòu)成情況看，工業(yè)品物流總額113.1萬億元，按可比價格計算，同比增長14.6%，增幅比上年提高0.5個百分點，占社會物流總額的比重為90.2%，是帶動社會物流總額增長的主要因素。11 物流業(yè)發(fā)展水平顯著提高一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實施流程再造和服務(wù)外包；傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代企業(yè)實行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會物流總費用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2009年的18.3%，再到

5、2010年的17.8%，物流費用成本呈下降趨勢，促進了經(jīng)濟運行質(zhì)量的提高。12運輸和保管費用為主體：2010年中國社會物流總費用7.1萬億元，同比增長16.7%。其中，運輸費用3.8萬億元，同比增長14%，占社會物流總費用的比重為54%，同比下降1.3個百分點；保管費用2.4萬億元，同比增長20.5%，占社會物流總費用的比重為33.9%，同比提高1.1個百分點；管理費用0.9萬億元，同比增長19%，占社會物流總費用的比重為12.1%，同比提高0.2個百分點。由上可知，運輸和倉儲保管費用占據(jù)總費用的四分之三強，物流倉儲是重要的盈利途徑。13物流基礎(chǔ)設(shè)施條件逐步完善。交通設(shè)施規(guī)模迅速擴大，為物流業(yè)

6、發(fā)展提供了良好的設(shè)施條件。截至2008年底，全國鐵路營業(yè)里程8.0萬公里，高速公路通車里程6.03萬公里，港口泊位3.64萬個，其中沿海萬噸級以上泊位1167個，擁有民用機場160個。物流園區(qū)建設(shè)開始起步，倉儲、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批區(qū)域性物流中心正在形成。物流技術(shù)設(shè)備加快更新?lián)Q代，物流信息化建設(shè)有了突破性進展。 物流業(yè)發(fā)展環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。在國家“十一五”規(guī)劃綱要中明確提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，中央和地方政府相繼建立了推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機制，出臺了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策。物流統(tǒng)計核算和標準化工作，以及人才培養(yǎng)和技術(shù)創(chuàng)新等行業(yè)基礎(chǔ)性工作取得明顯成效。14各地物流園區(qū)項

7、目方興未艾目前，全國至少有多個省市和多個中心城市政府制訂了區(qū)域性規(guī)劃和政策，還有很多地區(qū)要發(fā)展物流園區(qū)。例如，深圳已規(guī)劃出六大物流園區(qū)；上海計劃建設(shè)三大物流園區(qū)；北京投資百億打造物流港，建設(shè)五大物流園區(qū)；江蘇省僅省政府規(guī)劃的物流園區(qū)就多達家；根據(jù)國家發(fā)改和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合組織調(diào)研的全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告顯示，我國各地物流園區(qū)超過個，其中已經(jīng)運營（含部分建成投入使用）的占，在建的占，規(guī)劃中的占；全國范圍內(nèi)，較大型的綜合物流園區(qū)主要有：蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪鲌@區(qū)、合肥新站開發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、沈陽市沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭

8、洼綜合物流園區(qū)等，遍布全國各地。15五大問題有待解決與國外物流業(yè)高度發(fā)達相比，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些效率低下等突出問題：一是全社會物流運行效率偏低，社會物流總費用與GDP的比率高出發(fā)達國家1倍左右；二是社會化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在，“大而全”、“小而全”的企業(yè)物流運作模式還相當普遍；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標準還不能完全滿足需要，物流服務(wù)的組織

9、化和集約化程度不高。16湖南省物流業(yè)發(fā)展概況分析湖南省重點規(guī)劃八大物流園區(qū)湖南省物流業(yè)振興實施規(guī)劃（2009-2011年）提出突出發(fā)展“四大區(qū)域、三條通道”，重點建設(shè)八大省級物流園區(qū)。確保到2011年，營業(yè)收入過5億元的企業(yè)達到10個以上，1-2個重點園區(qū)物流營業(yè)收入過50億元。重點規(guī)劃建設(shè)湖南金霞、長沙空港、株洲石峰、湘潭九華、岳陽城陵磯港、懷化鶴城、衡陽白沙、郴州湘南國際八大省級物流園區(qū)。17未來五年湖南物流業(yè)發(fā)展目標湖南物流業(yè)確定發(fā)展目標,即到2015年,全社會物流總額將達50000億元,增加值占GDP比重達8%,物流總費用與GDP的比率比“十一五”下降1.5%2%。據(jù)悉,湖南物流業(yè)將重

10、點發(fā)展四大區(qū)域,即以長株潭城市群作為帶動全省物流業(yè)發(fā)展的中心區(qū)域、以岳陽為中心的湘北物流區(qū)域、以懷化為中心的湘西物流區(qū)域、以衡陽為中心的湘南物流區(qū)域。到2015年,力爭營業(yè)收入過100億元的物流企業(yè)集團達12個,營業(yè)收入過5億元的企業(yè)達20個以上,35個重點園區(qū)物流營業(yè)收入過50億元。4A級物流企業(yè)達20個,5A級物流企業(yè)實現(xiàn)零的突破。18小 結(jié) 隨著國民經(jīng)濟快速增長和政策支持的到位，物流方興未艾，持續(xù)快速增長，發(fā)展層次和開發(fā)數(shù)量都得到了顯著提升。 湖南省已確定未來五年增長目標，目前投資發(fā)展物流業(yè)，存在較大市場機會。19第三部分 衡陽物流業(yè)及典型案例分析20衡陽社會經(jīng)濟發(fā)展及物流業(yè)現(xiàn)狀衡陽區(qū)位

11、衡陽市轄12個縣（市）區(qū)，總面積1.53萬平方公里，總?cè)丝?30萬，是湖南省第二大城市、全國老工業(yè)基地、中國城市信息化50強、湖南省重點規(guī)劃建設(shè)的“3+5”城市群核心城市之一、優(yōu)秀旅游城市。衡陽西南云大都市區(qū)面積2351平方公里，其中2010年中心城區(qū)建成區(qū)面積130平方公里，中心城區(qū)戶籍人口138萬。衡陽中心城區(qū)面積將按240平方公里200萬人口的規(guī)模進行規(guī)劃編制。 21經(jīng)濟社會發(fā)展概況2010年為1434億元，比上一年增長14.5%。其中，一產(chǎn)業(yè)2010年增加值為259.5億元，增長7.9%；二產(chǎn)業(yè)2010年增加值為643.9億元，增長28.7%；三產(chǎn)業(yè)2010年增加值為530.6億元，增

12、長24.2%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為18.1:44.9:37；人均GDP達到21026元。全社會固定資產(chǎn)投資641.15 億元，增長36.3%。規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1865.7億元。2010年，社會消費品零售總額達472.12億元，是2005年的2.3倍。接待國內(nèi)外游客1959.22萬人次，旅游收入達102.8億元，均比2005年增長了近4倍。22工業(yè)門類齊全，目前全市工業(yè)已初步形成先進裝備制造、鹽鹵化工和精細化工、礦產(chǎn)品開發(fā)、新型能源、食品加工等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。2010年，規(guī)模工業(yè)增加值達到538.63億元，是2005年的4.4倍，年均增長23.9%。工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達56.1%。五年累計完成

13、技術(shù)改造投資907.14億元，年均增長52.6%；全市工業(yè)園區(qū)累計完成基礎(chǔ)設(shè)施投資74億元。 23交通：衡陽是全國45個公路交通主樞紐城市之一，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽，作為內(nèi)陸城市，衡陽交通樞紐特征明顯。24衡陽處于我國中部地區(qū)，又是老工業(yè)基地，在國家提出“中部崛起”及支持重點產(chǎn)業(yè)振興的大背景下，衡陽工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將面臨良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境。京港澳高速、泉南高速、衡昆高速、衡大高速、衡炎高速公路、衡邵高速公路在衡陽市區(qū)交匯；107國道（北京至廣州）、322國道（衡陽至廣西憑祥友誼關(guān)，至越南）、三南公路（連接湘南贛南閩南）

14、貫穿全境。京港澳復(fù)線（湖南首條雙向6車道高速公路）潭衡高速公路和衡桂高速公路、衡岳高速公路、益婁衡高速公路在建，茶（陵）祁（陽）高速進入規(guī)劃。截止2010年12月底，隨著主線長148公里的衡邵高速公路竣工通車，衡陽高速公路通車總里程達449公里，位居湖南省第一。 25商貿(mào)市場：截止到2009年，衡陽市共有各類超市和市場222個，從業(yè)人員9.89萬人，年市場貿(mào)易額300億元，其中規(guī)模以上批發(fā)零售企業(yè)18個，年銷售額1億元以上的企業(yè)10家，10億元以上的企業(yè)2家。相關(guān)商業(yè)網(wǎng)點：據(jù)現(xiàn)場調(diào)研情況統(tǒng)計，衡陽市現(xiàn)狀主要商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量為206個，其中2000平方米以上百貨店和專業(yè)店21個，超市44個，商品交易

15、市場37個，農(nóng)貿(mào)市場48個，星級以上賓館、酒店43家，各類商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量所占比重相對均衡。 衡陽商貿(mào)及物流業(yè)概況26衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：2020年衡陽城區(qū)的商業(yè)發(fā)展總體格局為形成1個城市商業(yè)中心、6個商業(yè)副中心、10條特色商業(yè)街、2條商業(yè)休閑觀光帶、22個社區(qū)商業(yè)中心、77處農(nóng)貿(mào)市場和生鮮食品超市（其中改造提升45處）、96處大型零售商業(yè)網(wǎng)點。衡陽市各類商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量結(jié)構(gòu)圖注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)商務(wù)局網(wǎng)點資料情況及現(xiàn)場調(diào)研情況整理。 根據(jù)調(diào)查，近年來衡陽市的商貿(mào)市場不斷發(fā)展，流通網(wǎng)絡(luò)和市場體系基本形成，為專業(yè)物流的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。27物流企業(yè)：衡陽共有各類物流企業(yè)近200家，其中：以“物流”冠

16、名的有42家，倉儲企業(yè)56家，承擔境內(nèi)外貨運的企業(yè)80多家。以衡汽集團物流、紅光物流、中電大件物流等為代表。物流設(shè)施：目前，衡陽市各行業(yè)、各部門擁有各類倉儲設(shè)施達40多萬平方米，車輛達20多萬臺，全社會貨運周轉(zhuǎn)量171.30億噸公里，增長7.1%。衡陽物流業(yè)概況28物流總額及增長：2009年全市物流總額超過2630億元，物流總費用為219億元，占GDP的18.8%，進出口總量在2010年達到9億美元，2005-2010年間預(yù)計實現(xiàn)24.8%的年均增長速度。物流園區(qū)：物流園區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟動，現(xiàn)代物流企業(yè)已經(jīng)起步。衡陽市物流園區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟動，白沙、松茶物流園分別有3個和4個物流企業(yè)入園。中儲股份、璐

17、輝物流、中電物流等國內(nèi)知名物流企業(yè)已經(jīng)在衡陽投資。29 總體而言，衡陽的商貿(mào)物流業(yè)市場體系基本形成，為物流業(yè)發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)，物流業(yè)發(fā)展正朝著第三方物流和規(guī)模化、專業(yè)化的方向發(fā)展。物流種類：物流企業(yè)較多，但從事第三方物流的企業(yè)數(shù)量不多，占全市物流行業(yè)市場的比重還比較低，與發(fā)達地區(qū)相比還有較大差距。而且，在已注冊的物流企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，承載能力不強，成規(guī)模、上檔次的名優(yōu)企業(yè)更是鳳毛麟角。我省通過國家評估委員會審定的國家A級物流企業(yè)62家，而我市A級物流企業(yè)為數(shù)不多。30衡陽物流規(guī)劃布局“十二五”期間衡陽現(xiàn)代物流空間總體布局是：構(gòu)建一個樞紐，建設(shè)兩個園區(qū)，培育三大體系，發(fā)展多個物流配

18、送中心：即構(gòu)建以鐵路為核心、集水運、公路、航空、管道“五位一體”的現(xiàn)代運輸樞紐；重點建設(shè)好“白沙洲物流園”和“松茶物流園”；培育物流網(wǎng)絡(luò)、物流企業(yè)和物流信息平臺三大物流體系；發(fā)展多個布局合理優(yōu)勢互補內(nèi)合外聯(lián)高效便捷的物流中心和配送中心。31物流園區(qū)典型項目分析32 白沙洲物流園屬于白沙洲工業(yè)園，白沙洲工業(yè)園規(guī)劃面積37平方公里，產(chǎn)業(yè)定位為電子信息、新能源和精密機械制造等；交通：緊鄰城區(qū)，蒸湘南路、蒸陽南路、白沙大道將園區(qū)與城區(qū)連為一體；西外環(huán)、南外環(huán)、S214、G107和衡昆高速公路穿越園區(qū)，園區(qū)內(nèi)有兩個高速公路出入口，自園區(qū)上京珠高速公路只5分鐘車程；湘桂鐵路衡陽南站坐落園區(qū)，丁家橋千噸級碼

19、頭距園區(qū)2公里衡陽“南岳”機場離園區(qū)僅10分鐘車程；資源環(huán)境優(yōu)越。園區(qū)位于湘江衡陽段上游，兩面臨江，地質(zhì)條件良好，地勢平坦開闊，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。園區(qū)實行“封閉式管理，開放式運行”和“無費區(qū)”運作模式，全程全方位為投資商提供“保姆式”服務(wù)。政策特別優(yōu)惠。衡陽市作為老工業(yè)城市，比照執(zhí)行國家振興東北老工業(yè)基地有關(guān)優(yōu)惠政策；省政府在建設(shè)資金、規(guī)費減免、協(xié)調(diào)機制、用地指標等方面給予特別支持；市委、市政府相繼出臺了關(guān)于推進工業(yè)重點產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見和優(yōu)惠措施；基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。首期區(qū)域路網(wǎng)已經(jīng)貫通。水、電、燃氣、通訊、寬帶等公用設(shè)施配套到位，項目入園即可使用。已開工的衡陽陸路口岸及白沙洲物流園都坐落在白沙洲

20、工業(yè)園內(nèi)。衡陽陸路口岸集海關(guān)和商檢于一體，產(chǎn)品進出口報關(guān)手續(xù)極為便捷。 白沙洲工業(yè)園為白沙物流園提供了有力的支撐，具備規(guī)模效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)33白沙物流園雁峰區(qū)白沙洲物流園設(shè)在雁峰區(qū)銅橋港；功能定義為以區(qū)域運送物流為主，兼顧際域市域加工配送，主要作為機械工業(yè)產(chǎn)品、糧食及其它農(nóng)副產(chǎn)品物流園。物流園規(guī)劃總用地面積2325畝，入園企業(yè)4個，總投資188000萬元，建設(shè)成為公鐵聯(lián)運的現(xiàn)代物流園區(qū)。該項目預(yù)計至2010年底完成投資58000萬元，前期工作已經(jīng)完成；34星沙物流園一、項目選址：衡陽深圳工業(yè)園內(nèi)南外環(huán)以北，白沙大道以西，銅橋路以南、金葉路以東地塊，總占地980畝，其中：一期占地500畝，二期

21、占地480畝。二、建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：該項目總投資10億元，一期總投資5億元，總建筑面積21萬平方米，用于建設(shè)倉儲系統(tǒng)、交易系統(tǒng)、配送系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)平臺。三、資金來源：企業(yè)自籌5.5億元，銀行貸款4億元，申請補助資金5000萬元。園區(qū)主要經(jīng)濟指標一、規(guī)劃總用地：972畝其中：一期工程用地：33.33 ha（合500畝，含城市道路占地2.15 ha，規(guī)劃建設(shè)用地31.18 ha）二期發(fā)展控制用地：31。47 ha（合472畝，含城市道路與渠道占地5.23 ha，規(guī)劃建設(shè)用地26.24 ha）二、規(guī)劃總建筑面積：224422平方米 （一）一期工程 總建筑面積：138441平方米1、鋼材倉儲加工

22、配送區(qū)：用地面積：87724平方米（131畝），建筑面積：28859平方米露天堆場：8940平方米352、零擔包裝配送區(qū)：（三方物流）用地面積：55301平方米（83畝），用地面積：55301平方米（83畝），建筑面積：21019平方米，停車車位：8個3、信息交易區(qū)用地面積：51646平方業(yè)（77畝），信息交易用房：36750平方米，信息交易大廳：6088平方米4、停車場：用地面積：102423平方米（154畝），停車車位：732個5、綜合配套服務(wù)區(qū)：用地面積：36394平方米（55畝），物業(yè)管理服務(wù)中心8570平方米，公寓樓：16778平方米，辦公樓：19459平方米（二）二期發(fā)展控制用地

23、總建筑面積：85981平方米1、海關(guān)監(jiān)管區(qū)：監(jiān)管區(qū)用地面積：64602平方米（96畝），監(jiān)管區(qū)建筑面積：7512平方米，海關(guān)監(jiān)管停車場：18652平方米，集裝箱堆場：11100平方米2、保稅倉儲加工區(qū)：加工區(qū)用地面積：136355平方米（203畝）加工區(qū)建筑面積：46304平方米3、倉儲區(qū)：用地面積：116039平方米（173畝），建筑面積：32165平方米，露天堆場：11394平方米三、鐵路專用線長度：1302.54米363738394041424344衡陽松木工業(yè)園區(qū)是2003年經(jīng)衡陽市人民政府批準成立，2006年經(jīng)湖南省人民政府正式批復(fù)為省級工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)為中南地區(qū)最大的鹽鹵及精細化工產(chǎn)業(yè)

24、集聚區(qū)、國家重點鹽化工及精細化工產(chǎn)業(yè)基地、國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地衡陽鹽鹵及精細化工產(chǎn)業(yè)園、全國最大的新能源汽車生產(chǎn)制造基地、全國最大的鉛酸電池及鉛極板生產(chǎn)基地、中國最大新型液晶顯示器專用磁芯生產(chǎn)基地；松木工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位：依托豐富的鹽鹵資源和衡陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造區(qū)域性的鹽鹵化工及精細化工、新能源、冶煉、醫(yī)藥、物流、印染、服裝和紡織綜合性產(chǎn)業(yè)基地；園區(qū)位于衡陽市石鼓區(qū)、珠暉區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃控制范圍為107國道以東、東外環(huán)路以西，內(nèi)外環(huán)線以北，南岳高速公路以南，湘江自南向北將園區(qū)分為東西兩片，規(guī)劃控制面積為39.1平方公里，其中江西片18.3平方公里，江東片20.8平方公里。園區(qū)總體規(guī)劃由衡陽市規(guī)劃

25、設(shè)計院承擔編制。 松木工業(yè)園45松茶物流園 圖中紅色標注部分，即為正在前期籌備中的松茶物流園，占地2100畝，修建信息物流區(qū)、貨運物流區(qū)、倉儲區(qū)等3個功能區(qū)及配套設(shè)施。46小 結(jié)目前商貿(mào)流通市場體系初步形成，為物流業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)衡陽物流比較分散，規(guī)模較小，第三方物流較少；依托所在工業(yè)園和本身的規(guī)模優(yōu)勢，白沙物流園和未來的松茶物流園將成為衡陽的兩大物流業(yè)旗艦；隨著大型物流項目的興建，衡陽未來物流市場將得到整合提升，規(guī)?；I(yè)化和第三方物流將成為衡陽物流的發(fā)展方向。47第四部分 項目產(chǎn)業(yè)定位分析48 項目指標本項目白沙物流園松茶物流園區(qū)位衡陽縣西渡雁峰區(qū)銅橋港珠暉區(qū)茶山坳規(guī)模首期300畝

26、2325畝2100畝交通衡邵高速，鐵路水陸空立體交通水陸空立體交通產(chǎn)業(yè)支撐衡陽縣及衡陽西部多產(chǎn)業(yè)白沙洲物流園及湘中南地區(qū)的進出口貿(mào)易等松木工業(yè)園及湘中南企業(yè)原料、產(chǎn)品和能源等政策享有絕大部分優(yōu)惠政策享有各級全部優(yōu)惠政策享有各級全部優(yōu)惠政策綜合評估規(guī)模中小，暫無法成為市場領(lǐng)導(dǎo)者目前衡陽最大的綜合性物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場領(lǐng)導(dǎo)者前期籌備中的物流園區(qū)，依托松木工業(yè)園，未來又一物流市場旗艦49通過以上對比分析我們不難發(fā)現(xiàn)，本項目暫時不具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的規(guī)模和實力，“大而全”的分散發(fā)展不適合本項目；另外，本項目在區(qū)位和人氣方面不如競爭項目，同時衡陽縣工業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，無法提供足夠的支撐；因此，我們應(yīng)面向衡陽

27、市西部及整個衡陽市，集中力量，打造最專業(yè)、最精細的物流園項目。 那么我們應(yīng)該發(fā)展何種產(chǎn)業(yè)呢？50產(chǎn)業(yè)定位原則 發(fā)揮自身優(yōu)勢 能夠充分發(fā)揮項目參與各方的優(yōu)勢資源，建構(gòu)項目獨一無二的核心競爭力； 市場生存力強 具備較強的租金承受能力和抗風險能力，為新興產(chǎn)業(yè)或目前市場穩(wěn)步攀升的行業(yè)，且未來能夠持續(xù)發(fā)展； 具備現(xiàn)實可行性 在現(xiàn)行的條件下，能夠迅速投入運營，同時能兼顧項目聚集人氣商氣和區(qū)位等方面的不足。51 自身優(yōu)勢新合作商貿(mào)連鎖集團是由中華全國供銷合作總社聯(lián)合全國供銷社系統(tǒng)和知名企業(yè)共同投資，以農(nóng)村為主要目標市場，按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的全國性連鎖超市集團。 2009年底止， 新合作集團已在全國16個省

28、區(qū)設(shè)立區(qū)域子公司20家，發(fā)展787家直營店和配送中心，擁有縣及縣以下加盟網(wǎng)點8萬多個，總營業(yè)面積近600萬平方米，輻射、覆蓋740多個縣域市場，新合作集團資產(chǎn)總額已達25.5億元。 本項目開發(fā)商新合作集團，為歷史悠久的實力央企，在農(nóng)村日常消費品尤其是日化物流方面運作多年，資源豐富，運作成熟，而且具備與政府洽談，調(diào)整衡陽縣此類市場布局的實力；因此，在本項目業(yè)態(tài)定位中，可考慮發(fā)揮集團優(yōu)勢，選擇農(nóng)村日常消費品作為經(jīng)營業(yè)態(tài)。52 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目前，市場發(fā)展勢頭及效益最好的產(chǎn)業(yè)，無疑是房地產(chǎn)、能源礦產(chǎn)和高科技等，以及與之緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。能源礦產(chǎn)和高科技等對資源、場地、設(shè)備、人員素質(zhì)等有特殊要求，運作難度極大

29、，專業(yè)資源要求很高，項目開發(fā)參與方也不具備此類優(yōu)勢資源； 因此，能源礦產(chǎn)和高科技產(chǎn)業(yè)部不適合本項目。53 房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)主要有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)三大類；本項目需要能夠聚集人氣和商氣，迅速建立知名度，獲得市場認同，而房地產(chǎn)與普通消費者日常生活緊密相關(guān)，關(guān)注度高，因此可以考慮選擇房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為項目的主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)；根據(jù)調(diào)查，長沙家居建材市場較多，如圖所示，經(jīng)營狀況普遍較好，2010年銷售額平均增長30%左右；紅星美凱龍銷售額增長甚至達到47%；郁金香廣大環(huán)球安居樂園萬家麗高橋三湘大市場南湖大市場井灣子紅星美凱龍項目處于縣城，如果經(jīng)營家居建材類是否能夠吸引消費者前來購買？購

30、買是否方便呢？54 香河家具城香河家具城以其發(fā)展速度快、整體規(guī)模大、品種品牌多、產(chǎn)品規(guī)格全、質(zhì)量信譽好、市場覆蓋面廣、管理有特色、吞吐量大，在中國北方獨樹一幟、聞名海內(nèi)外，被國內(nèi)業(yè)界人士和新聞媒體譽為一種“香河現(xiàn)象”、“香河模式”和“中國最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ募揖呤袌觥?；香河家具城擁有紅木家具、實木家具、家居套房、辦公家具、賓館套房家具、中高檔沙發(fā)、軟床、戶外類、藤藝類、工藝品類等專業(yè)家具展廳39個，面積120萬平米，已經(jīng)成為北方最大的家具銷售集散地、位居全國第二位；城內(nèi)參展企業(yè)5000多家，匯集了國內(nèi)外名優(yōu)品牌家具上千個，并形成了產(chǎn)、供、銷一條龍的市場格局。產(chǎn)品除暢銷北方十余個省、市以外，還遠

31、銷至俄羅斯、蒙古、加拿大、西班牙、韓國、東南亞、非洲等國家和地區(qū)，日客流量達兩萬人以上，年成交額100億元人民幣。55香河縣和香河家具城地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈腹地，距北京45公里，離天津70公里，京沈高速公路及多條省道穿境而過，北京938路公共汽車可直達；香河家具城的成功，得益于其區(qū)位和價格優(yōu)勢，從實地考察看，到香河買家具的主要是北京和天津人，不論檔次，均有相當?shù)膬r格優(yōu)勢；本項目距離衡陽市區(qū)僅20公里，開發(fā)成本相對較低，同時具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，能夠通過相對較低的前期成本吸引較多客商；目前以中巴和班車為主要交通方式，而項目旁即為寬度約45米的英秋大道和衡邵高速入口，竣工后自駕與公共交通均極為便捷，而且

32、可以考慮負責配送；綜上，本項目的交通優(yōu)勢和租金優(yōu)勢，能夠吸引消費者，并使其實現(xiàn)方便購買。938終點站就是香河家具城的入口。香河北京辦事處在周六、日有班車，早8：00在天通苑發(fā)車：1.北京方向 938路（總線） 北京站站前街日壇路大北窯北苑天下第一城香河家具城(全程票價7元) ；自駕可以走京沈高速公路在香河出口下，沿途有醒目的標志牌，幾分鐘即可到達。 2.天津方向 天津客運站乘天津-寶坻-香河家具城 天津火車站后廣場乘天津-香河班車 自駕車自外環(huán)線走京津公路，到安平再到香河家具城；或走京津塘高速楊村出口下到安平再到香河家具城；或走津薊高速-寶坻北出口-京沈高速下再到香河家具城；或從寶坻下走香寶公

33、路到香河家具城。 56 在確定做家居建材類之后，我們還應(yīng)對衡陽家居建材業(yè)大型項目的主營產(chǎn)品進行分析，以確定更加詳細可行的業(yè)態(tài)定位。我們選擇建材和家具兩大類的代表項目華源建材大市場和永興家居廣場來分析：57 華源建材大市場華源建材大市場，種類齊全，高中低檔均有，2001年12月正式開業(yè)。現(xiàn)已入駐的經(jīng)營業(yè)主達800戶，其中總代理商占30%，市場生意興隆，年銷售總額15億；華源大市場該市場實行劃區(qū)經(jīng)營、合理定位、集經(jīng)營、商務(wù)、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。經(jīng)營購物區(qū)：A區(qū)為門業(yè)、鋁業(yè)、石材、木地板；B區(qū)為鋁材、燈具、扣板、玻璃；A、B區(qū)靠107國道的臨街面形成超大規(guī)模的華源油漆街；C、D區(qū)為陶瓷、地

34、板磚、潔具等；在市場區(qū)域內(nèi)還設(shè)有倉庫及地下車庫。餐飲、娛樂、休閑區(qū)：設(shè)有建材行業(yè)會所服務(wù)中心。辦公及商務(wù)區(qū)：設(shè)有商務(wù)中心，裝飾材料行業(yè)協(xié)會會館和建材展示廳及辦公行政管理機構(gòu)。衡陽家居建材行業(yè)，華源大市場高中檔均有，運作十年，已經(jīng)十分成熟，規(guī)模也最大，優(yōu)勢明顯，難以撼動。58永興家居廣場永興家居項目始建于2002年，占地163畝，投資5億元，總建筑面積29.5萬平米，中家居市場12.6萬平米，賓館會展中心9萬平米，其它用房8萬平米，是集商務(wù)、辦公、倉儲、貨運、娛樂、居家等為一體的大型專業(yè)市場，2010年家居廣場項目正式開業(yè)。永興家居廣場共設(shè)三個區(qū)域：A區(qū)：精品建材館 A區(qū)一樓為精品陶瓷；A區(qū)二樓

35、為木地板、精品衛(wèi)浴、墻紙； A區(qū)三樓為櫥柜、門窗；B區(qū)：品牌家具館B區(qū)一樓為沙發(fā)等客廳家具B區(qū)二樓為套房板式家具和睡眠中心B區(qū)三樓為歐式家具、美式家具、韓式家具、中式等實木家具B區(qū)四樓為家藝、家飾等家居配套用品及風尚生活館專區(qū)；C區(qū)：基礎(chǔ)建材區(qū)C區(qū)一樓為基礎(chǔ)建材，二樓為家居品牌生活館永興家居廣場，中南五省最大的家居市場，開業(yè)不久，主營中高端產(chǎn)品，本項目與之比較存在相對的成本優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，因此，我司認為本項目可以定位高端，通過名牌家具折扣量販店等形式來實現(xiàn)市場占位。59發(fā)展思路發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住衡陽農(nóng)業(yè)縣的基本特點，迅速聚集商氣；與政府洽談，將衡陽縣與本項目相關(guān)的業(yè)態(tài)集中到項目內(nèi)；借助媒體及活

36、動，迅速建立市場知名度和美譽度，贏得市場支持發(fā)展思路批發(fā)為主和物流為主，倉儲和市場配合；避免與永興家居廣場產(chǎn)生同質(zhì)化競爭；面向衡陽乃至邵陽市場，發(fā)揮交通優(yōu)勢以首期聚集的人氣，增強投資者信心；引入商貿(mào)綜合體的形態(tài)，超越單一形態(tài)的專業(yè)市場；以專營高端家具為主，以便利的交通和相對價格優(yōu)勢吸引客流新合作集團優(yōu)勢市場優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)首期農(nóng)村日常消費品及農(nóng)產(chǎn)品二期名牌高端家具城項目產(chǎn)業(yè)及屬性定位60根據(jù)以上項目發(fā)展思路，提煉可得本項目市場定位 大湘南首座巨型農(nóng)業(yè)地產(chǎn)主題商貿(mào)綜合體釋義：1、大湘南，劃定項目范圍，輻射衡陽乃至湘南的地產(chǎn)項目，突出項目的強大實力；2、首座農(nóng)業(yè)&地產(chǎn)主題：體現(xiàn)了項目的業(yè)態(tài)定位，目前農(nóng)業(yè)和

37、地產(chǎn)業(yè)均為發(fā)展強勁的行業(yè)，可以提高項目的投資號召力；3、商貿(mào)綜合體：體現(xiàn)了項目的特性，以商貿(mào)帶動物流，也突出了項目較大體量的規(guī)模優(yōu)勢。61第五部分 項目功能定位及建筑規(guī)劃建議62也稱運輸樞紐型物流園區(qū)，指主要承擔運輸線路的銜接功能和不同運輸方式轉(zhuǎn)換功能（海一陸、空一陸、公路一鐵路）的物流園區(qū)；它是依托鐵路運輸線上的貨站、編組站、車站，不同運輸方式之間的轉(zhuǎn)運站、終點站，水運線上的港口、碼頭，空運中的空港等建設(shè)的物流園區(qū)。轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)倉儲型物流園區(qū)是指以大規(guī)模倉庫群為基礎(chǔ)，以提供存儲、配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū)。其主要功能是滿足所在區(qū)域的物流組織與管理需要，為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動提

38、供相當規(guī)模的儲存場所，為企業(yè)創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運輸、城市配送服務(wù)條件。流通型物流園區(qū)是指以交易場所、流通倉庫、配送中心為基礎(chǔ)，為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運輸、城市配送服務(wù)條件的物流園區(qū)。大多數(shù)園區(qū)既擁有基本的物資集散功能，又承擔了一部分生產(chǎn)加工功能，實現(xiàn)了從廠商生產(chǎn)的標準產(chǎn)品到客戶所需個性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的目的。綜合型物流園區(qū)指兼具區(qū)域物流組織、商貿(mào)流通、運輸樞紐和為工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)進行配套等多種功能的物流園區(qū)。園區(qū)的各種功能齊全而平衡發(fā)展，能夠全面處理不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。這種物流園區(qū)是適應(yīng)現(xiàn)代物流大量化、復(fù)雜化、精密化、準確化，且在一個物流結(jié)點中實現(xiàn)多種轉(zhuǎn)化的要求出

39、現(xiàn)的，是現(xiàn)代物流的發(fā)展方向。按物流園區(qū)主要功能的不同，可分為以下四類物流園：根據(jù)項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展思路，本項目的物流園區(qū)應(yīng)規(guī)劃為流通型為主，并吸收商業(yè)地產(chǎn)的一些特點，提供更加人性化的配套和服務(wù)。63商家需求收貨出貨倉儲或店面陳列：需入倉庫并展示銷售的新近采購中轉(zhuǎn)倉庫：客戶預(yù)定，不需入庫物流配送：客戶購買配送物流配送：其他店面內(nèi)部送貨客戶需求物流配送：送達客戶約定目的地出貨 根據(jù)商家和消費者對項目物流功能的需求，我們對項目功能模塊進行劃分，并參考相關(guān)案例，提出項目的規(guī)劃建議：項目物流功能需求64本項目物流園功能模塊設(shè)置專業(yè)市場：構(gòu)建批發(fā)與零售相結(jié)合的交易中心，收取交易費用流通中轉(zhuǎn)倉庫：為客戶組

40、織和加速貨物流轉(zhuǎn)，在保有儲存物資的基礎(chǔ)上進行轉(zhuǎn)發(fā)，收取倉儲費用物流貿(mào)易配送中心，將集中到達的大數(shù)量貨物，做分塊、化小的處理，降分散的、小批量貨物記性集中，便于滿足不同規(guī)模的去求和提高運輸效率，根據(jù)客戶需求提供定制配送；物流信息中心：建立信息交易平臺，及時發(fā)布供求信息和市場價格波動等相關(guān)信息。其他：農(nóng)民經(jīng)紀人培訓(xùn)中心，冷凝中心，商務(wù)配套及住宅65案例一：香港豪德集團開發(fā)的濱州豪德光彩貿(mào)易廣場項目，規(guī)劃占地約1600畝，總投資約16億元人民幣，首期開發(fā)用地479畝，共有68棟1766套商鋪，總建筑面積約32萬平米，二期、三期開發(fā)建設(shè)用地約1100畝，建筑面積約60萬平米；廣場充分吸收和利用國際國內(nèi)

41、一流的商貿(mào)物流園區(qū)的運營理念，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)有物流信息平臺、客貨運輸站、公交車站、倉儲園區(qū)、安全監(jiān)控中心、星級酒店、市場服務(wù)中心以及裝飾材料、五金機電、陶瓷建材、板材、百貨小商品、副食糧油等多個專業(yè)市場區(qū)，建成后將形成集商品交易、物流配送、電子商務(wù)、金融、倉儲、星級酒店、商務(wù)辦公、生活娛樂等功能為一體的綜合性商貿(mào)物流集散地。香港豪德集團有十六年的豐富經(jīng)驗，是商貿(mào)廣場開發(fā)方面相當成功的企業(yè)，該案例在物流基礎(chǔ)上，將人性化理念很好的融入項目建設(shè)中，充分考慮了經(jīng)營和消費的便利和舒適性以及功能的綜合性，外立面充分體現(xiàn)了檔次感，充滿現(xiàn)代氣息，均值得借鑒。66案例二：香河家具城，負責通過物流渠道送貨，基本情

42、況前文已介紹，此處不贅述。其成功之處在于充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，以便利的交通和相對的低價贏得消費者青睞。如圖所示，香河家具市場功能劃分明確簡潔，多處公交站點及車輛出入口，內(nèi)部按照品牌進行劃分，并通過金鑰匙匯展中心進行展示，停車場和內(nèi)部交通舒暢，保證了物流的配送速度。67英秋大道至衡邵高速借鑒以上案例，根據(jù)地塊特點，我司提出如下建議：將地塊分為兩期開發(fā)，北側(cè)地塊為首期，100畝，設(shè)置為日常消費品及農(nóng)產(chǎn)品物流區(qū)，南側(cè)二期200畝，設(shè)置為高檔家具市場及物流區(qū)，在首期招商完成90%后正式對外招租；項目主要的出入口、建筑分區(qū)等，如示意圖所示。交易區(qū)冷凝中心倉儲區(qū)會展中心會展中心停車廣場品牌家具自營商鋪區(qū)物流配送區(qū)倉儲區(qū)備注：藍色箭頭代表人行入口；紅色箭頭代表車輛出入口，主入口人車分流，均可進入。配套住宅68首期100畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流園辦公及住宅配套18畝，容積率3.0，約36000，其中會展中心:1-2層，共計4000；3層信息中心及農(nóng)民經(jīng)紀人培訓(xùn)中心2000平米，4-6層辦公區(qū)，6000平米共計12000平米；住宅24000平米，建議建2棟22層版式高層，每棟單層面積545平米，一梯兩戶分成兩個單元，單元面積272.5平米，戶型建議為3-5房，戶型面積可為110、120、135、180；住宅不出售，則建議位