05估價(jià)師理論與方法

1、PAGE 一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A、獨(dú)一無二和供給有限B、獨(dú)一無二和價(jià)值最大C、流動(dòng)性差和價(jià)值最大D、不可移動(dòng)和用途多樣2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。A、使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D、依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值3、某市于2005年對(duì)市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2

2、 ，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/ m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/ m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/ m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/ m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A、4000B、5000C、6000D、90004、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/ m2下降到2800元/ m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（）A、-1.33B、-0.66C、0.66D、1.535、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后

3、支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ〢、甲乙丙丁B、乙丁甲丙C、乙丙甲丁D、丙乙丁甲6、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/ m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/ m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（）A、1250B、17

4、50C、2050D、21507、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。A、委托人B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C、管理部門D、中立8、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是（）A、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在B、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去D、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去9、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A、0.5-2

5、.0B、1.5-2.0C、0.5-1.5D、1.0-1.510、承租人甲魚出租人乙與5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 m2，租賃期限為8年，年租金固定不變味480元/ m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/ m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A、6.19B、6042C、7.20D、9.5811、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上

6、相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/ m2A、2020.80B、2214.29C、2336.45D、2447.3712、某逃住宅建筑面積為100 m2，套內(nèi)建筑面積為92 m2，使用面積為80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元A、2400B、2580C、2607D、276013、評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/ m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月莫至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.

7、0%，1.5%，-1.5，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/ m2A、2938B、2982C、3329D、337914、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/ m2A、-100B、-50C、50D、10015、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）A、交通擁擠B、建筑技術(shù)減少C、城市規(guī)劃改變D、自然環(huán)境惡化16、某8年前建成交付

8、使用的建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/ m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）A、76 880B、79 104C、77 952D、81 56217、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%18、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的

9、15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m2,又知該寫字樓客出租面積為1000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A、548、19B、558-15C、567.39D、675.4019、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年A、40B、43C、47D、5020、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C、新菜

10、地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/ m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（）元/ m2A、3000B、4500C、5200D、560022、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元A、280B、285C、290D、29523、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年

11、后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。A、4580B、5580C、6580D、758024、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、81625、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000 m2，年景收益率為480萬元，自

12、開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元A、4023.04B、4074.10C、4768.50D、5652.0926、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）A、過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法27、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用28、某類房地產(chǎn)2001年初至

13、2005年初的價(jià)格分別為2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（）元/ m2A、3100B、3195C、3285D、330029、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。A、數(shù)學(xué)曲線擬合法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、移動(dòng)平均法30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/ m2和4800元/

14、 m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/ m2A、4800B、5124C、5800D、712431、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)于市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格。32、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地

15、塊乙的總地價(jià)為（）萬元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.033、某大廈總建筑面積1000 m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）A、2.4%B、3.0%C、3.8%D、7.2%34、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）A、大氣環(huán)境B、聲覺環(huán)境C、衛(wèi)生環(huán)境D、治安環(huán)境35、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素二 . 多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，每題的被選答案中有兩個(gè)或

16、者兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。A. 裝飾裝修改造 B.通貨膨脹 C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D. 改進(jìn)物業(yè)管理 E.周圍環(huán)境改善2.從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（ ） 等。A.由建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B. “干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D. 未來狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ）A.

17、0.5B.1.0C.1.5D.2.0E.3.04. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）. A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的預(yù)期C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ）. A.土地所有權(quán)B.國有工業(yè)用地使用權(quán)C.宅基地土地使用權(quán)D.大型游樂場(chǎng)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房6.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。A.統(tǒng)一采用總價(jià) B.統(tǒng)一采用單價(jià)C.統(tǒng)一幣

18、種和貨幣單位D.同意面積內(nèi)涵和大小E.統(tǒng)一付款方式 7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有( ) 等。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.建筑容積率E.繁華程度 8.成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 A.圖書館B.鋼鐵廠C.空置的寫字樓D.單純的建筑物E.加油站 9功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。A.意外破壞的損毀B.市場(chǎng)供給過量 C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化 10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于（ ）。. A. 已經(jīng)獲得凈收益的大

19、小B. 未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C. 未來獲得凈收益的大小D.目前總收益的大小E.未來獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（）A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或者在開發(fā)的潛力B.將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 12.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（ ）等。A.收益法中預(yù)測(cè)未來的租金B(yǎng). 收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏D.比較分析兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格

20、13.某建筑物共三層，總建筑面積為600 ，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬元，土地價(jià)值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確地為（ ）.A.按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為33.3%B.按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為30.0% C.按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0% D. 按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0%E.按土地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為47.9% 14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（ ）。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 方向和 程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格

21、影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與 時(shí)間無關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成 負(fù)相關(guān)D. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降15. 房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（ ）綜合決定的。. A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型B. 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平D.委托人的特殊要求E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三。判斷題（共15題，每題1分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號(hào)，用表示正確，用表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣一分 ，本體最多扣到零

22、分）1.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ） 2.某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5% ,其需求量下降4% ,則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。（）3.當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（）4.在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。（）5.市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整，交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況

23、調(diào)整。（）6.成本法 是縣分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（）7.就建筑物的重新購建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（）8.在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （）9.資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）10.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地

24、產(chǎn)市場(chǎng)狀況來預(yù)測(cè)的。（）11 .假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。() 12.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值（） 13.某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度威8米，劃分為三個(gè)等分，從接到方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50% 30% 20% 。則臨街12米的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120% 。（ ）14.低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的巨隊(duì)水平降低。（）15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常有以下幾部

25、分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。（）四.計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算公式而無計(jì)算過程的,不得分.計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位.請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） 某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓.已知該在建工程占地面積10000.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5.1-4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬;5-20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬.項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營.寫字樓全部出售.經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下;（1）項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投