2007年沈陽(yáng)某綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 32沈陽(yáng)*廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告上海*（中國(guó)）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司二七年九月目 錄項(xiàng)目總論（一）、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位2、項(xiàng)目概況3、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)4、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）、沈陽(yáng)市宏觀數(shù)據(jù)分析（二）、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（三）、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)狀況項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)（一）、地塊分析（二）、項(xiàng)目SWOT分析開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排（一）、規(guī)劃目標(biāo)及建設(shè)方案（二）、建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算與資金籌措（一）、項(xiàng)目總投資估算（二）、資金籌措（三）、資金投放使用計(jì)劃銷(xiāo)售收入測(cè)定（一）、銷(xiāo)售收入測(cè)算（二）、銷(xiāo)售利潤(rùn)測(cè)算財(cái)務(wù)與敏感性分析（一）、項(xiàng)目盈利能力分析（二）

2、、項(xiàng)目盈虧平衡分析（三）、項(xiàng)目敏感性分析可行性研究結(jié)論1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度3、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)九、附錄第一部分 項(xiàng)目總論項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位項(xiàng)目名稱(chēng)：沈陽(yáng)*廣場(chǎng)承辦單位：上海*(中國(guó))房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于遼寧省沈陽(yáng)市*區(qū)*城街和*路路口，正處于*區(qū)中街商圈中心部位，在沈陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展的*商貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)。項(xiàng)目為商業(yè)綜合類(lèi)性質(zhì)，分別有產(chǎn)權(quán)商鋪、小戶(hù)型公寓和商辦樓組成，物業(yè)類(lèi)型較多，功能比較全面。項(xiàng)目總占地12.13畝，基底面積為8086.6，容積率7.8，總建筑面積為74798，其中地上部分為62000，地下部分為12000。本項(xiàng)目純商業(yè)部分面積為24620，商辦、商住部分

3、面積為37669。建筑密度為62%，建筑高度95米（凈空高度已批復(fù)），停車(chē)位包括地下兩層共120個(gè)。該項(xiàng)目的用地性質(zhì)是商辦用地，使用權(quán)為40年。項(xiàng)目地塊目前已經(jīng)圍合完畢，土地基本平整，前期有關(guān)證件及手續(xù)齊全。*廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資2.2億元人民幣，估計(jì)兩年后純利潤(rùn)為1.1億元，投資回收期為2年。項(xiàng)目由上海*（中國(guó)）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司牽頭運(yùn)作，采取合作開(kāi)發(fā)形式投資建設(shè)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)首先，對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的成功與否很大程度上取決與周邊商業(yè)氛圍的濃烈，成熟的商業(yè)氣氛，良好的人氣將為項(xiàng)目日后的推廣奠定人氣基礎(chǔ)。而本項(xiàng)目地處沈陽(yáng)知名商業(yè)步行街（中街）附近，處于一個(gè)成熟的商業(yè)圈內(nèi)，因

4、此在一開(kāi)始就占據(jù)了良好的地理優(yōu)勢(shì)。其次，項(xiàng)目緊鄰的*城街及*路都是城市交通要道，且在項(xiàng)目地塊周邊具有十多條的公交線路從此通過(guò)，本項(xiàng)目還是地鐵兩個(gè)出口處的中間線，隨著地鐵的興建與投入使用又將給本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，伴隨交通優(yōu)勢(shì)十分的突現(xiàn)，為項(xiàng)目日后的推廣及商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)都提供了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。再次，沈陽(yáng)故宮作為清朝的建國(guó)皇城，是國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，也是國(guó)際知名的旅游景點(diǎn)。都是項(xiàng)目推廣良好的依托。最后，當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)扶持、規(guī)劃，必將中街商圈打造成“4A級(jí)旅游商貿(mào)核心區(qū)”，為本項(xiàng)目以旅游為導(dǎo)向，打造時(shí)尚精致小商品銷(xiāo)售的初步定位提供了政策支持。項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)首先，項(xiàng)目所在的區(qū)域是沈陽(yáng)政府將要重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)核心區(qū)

5、。隨著政府規(guī)劃政策的不斷落實(shí)，商業(yè)氣氛的不斷旺盛，交通設(shè)施的不斷完善，將為項(xiàng)目人氣積累和推廣銷(xiāo)售帶來(lái)機(jī)會(huì)。第二，中街作為一個(gè)成熟的商業(yè)圈，其商業(yè)氛圍的營(yíng)造已達(dá)相當(dāng)，而在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方面卻非常缺乏。而本項(xiàng)目上部的塔樓正是商?。ㄞk）多功能用房，正好填補(bǔ)市場(chǎng)這一空白。第三，目前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于一個(gè)良好的發(fā)展階段，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)還有一個(gè)良好的預(yù)期，市民投資意識(shí)逐步增強(qiáng)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了一定的機(jī)會(huì)空間。第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1.1 城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬(wàn)平方公里，

6、市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?36.9萬(wàn)人，市區(qū)人口488.4萬(wàn)人。2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1602億元，總量位居全國(guó)副省級(jí)城市第9位。沈陽(yáng)位于北緯 41115l-43213 ，東經(jīng)l22259-1234824 ，在遼寧省的中部，東北亞的中心，是遼東半島的腹地。在以沈陽(yáng)為中心的 150 公里的半徑內(nèi)，有一批資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市 : 鞍山、本溪、撫順、遼陽(yáng)、鐵嶺、營(yíng)口，形成了世界上罕見(jiàn)的城市群。大連港、營(yíng)口新港、錦州港距沈陽(yáng)不超過(guò) 400 公里。1.2 歷史文化沈陽(yáng)是聞名遐邇的歷史文化名城。因地處古沈水（渾河支流）之北而得名。沈陽(yáng)地區(qū)蘊(yùn)育了遼河流域的早期文化，是中華民族的發(fā)

7、祥地之一。據(jù)對(duì)新樂(lè)遺址考證，在7200年前的新石器時(shí)代就有人類(lèi)在此繁衍生息。從公元前229年設(shè)立侯城起，沈陽(yáng)的建城史已近2300年。沈陽(yáng)素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱(chēng)。1625年，清太祖努爾哈赤建立的后金遷都于此，更名盛京。1636年，皇太極在此改國(guó)號(hào)為“清”，建立清王朝。1644年，清軍入關(guān)定都北京后，以盛京為陪都。清初皇宮所在地-沈陽(yáng)故宮，是中國(guó)僅存的兩個(gè)完整皇宮建筑群之一。而本項(xiàng)目就在這輝煌歷史見(jiàn)證建筑群周遍，富有濃厚的地域文化熏陶。1.3 交通情況沈陽(yáng)是東北的交通中心。高速公路四通八達(dá)，通往全省各市和北京、天津、長(zhǎng)春、哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”。沈陽(yáng)是全國(guó)較大的鐵路交通樞紐之一，

8、6 條干線在此交匯并連接著 8 條支線，通往全國(guó)各地，是國(guó)際聯(lián)運(yùn)通往朝鮮、俄羅斯的必經(jīng)之路。沈陽(yáng)也是航空樞紐，東北最大的航空港一沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，航線連接著 58 個(gè)國(guó)內(nèi)城市和韓國(guó)、日本、俄羅斯、泰國(guó)、美國(guó)、法國(guó)、澳大利亞、香港等國(guó)家和地區(qū)。*國(guó)際機(jī)場(chǎng)沈陽(yáng)市內(nèi)交通1.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)在“十五”期間經(jīng)歷了一次持續(xù)的快速增長(zhǎng)。從2001年起，GDP增幅不斷上升，2005年達(dá)到了16%，2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在全國(guó)各城市中排名第16位。而隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在政策驅(qū)動(dòng)下飛速發(fā)展，人均可支配收入有了顯著提高，2005年城市居民人均可支配收入10098元，增長(zhǎng)13.2%，但由于基數(shù)較低，居民收入尚位于全國(guó)水

9、平附近。2005年城鎮(zhèn)人均居住面積21.55平方米，低于全國(guó)的26平方米。地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同樣對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)有深遠(yuǎn)的影響。沈陽(yáng)雖然是公認(rèn)的工業(yè)城市，但近幾年來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷的變化，第一產(chǎn)業(yè)所占比例不斷下降，二三產(chǎn)業(yè)所占比例則交替上升，第三產(chǎn)占比例已經(jīng)連續(xù)10年超過(guò)50%。目前第二產(chǎn)業(yè)進(jìn)入上升通道，而隨著“振興東北”的口號(hào)以及沈陽(yáng)在東北亞和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，沈陽(yáng)三大產(chǎn)業(yè)內(nèi)部還將進(jìn)行調(diào)整和生計(jì)，汽車(chē)、裝備制造、電子信息、物流等一些中高端產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。各類(lèi)工業(yè)園區(qū)的興起和服務(wù)業(yè)的發(fā)展將極大提高地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，改善居住環(huán)境。歷年城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出（資料來(lái)自*統(tǒng)計(jì)局）

10、沈陽(yáng)固定資產(chǎn)投資近年來(lái)增速明顯。2004年達(dá)到了90%以上的同比增長(zhǎng)速度，但2005年開(kāi)始調(diào)整，回落到40%左右的水平，而房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)響應(yīng)變化規(guī)律，反映了沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展的同步性。歷年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況（資料來(lái)自*統(tǒng)計(jì)局）1.5 城市規(guī)劃根據(jù)沈陽(yáng)的“十一五”規(guī)劃，這5年中，沈陽(yáng)的城市面貌將有顯著改善，成為東北老工業(yè)基地的領(lǐng)跑者，肩負(fù)起東北工業(yè)、物流、金融等多方面的核心重鎮(zhèn)職責(zé)。城市的交通狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能劃分都有較大的改善和調(diào)整，這將為沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪發(fā)展動(dòng)力。沈陽(yáng)“十一五”主要規(guī)劃表項(xiàng)目主要內(nèi)容城市建設(shè)規(guī)劃完成奧林匹克體育中心，國(guó)際會(huì)展中心等21個(gè)標(biāo)志性

11、項(xiàng)目。地鐵一、二號(hào)線2010年要正式投入運(yùn)營(yíng)，初步形成城市快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“工業(yè)立市”的根本方針，大力發(fā)展重大科技裝備、汽車(chē)及零部件等八大產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展金融、中介、物流、旅游和房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升商務(wù)流通等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。居民生活“十一五”末期，城市居民人均可支配收入要達(dá)到18000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9000元，城市居民人均居住面積達(dá)到28平方米/人?，F(xiàn)階段重點(diǎn)發(fā)展沈西工業(yè)走廊，大渾南現(xiàn)代化新區(qū)、沈北新區(qū)、生態(tài)新城、東部高端旅游度假居住區(qū)。9個(gè)行政區(qū)重劃范圍沈陽(yáng)現(xiàn)有的各區(qū)將被合理重新劃分，沈陽(yáng)市四個(gè)郊區(qū)：蘇家屯、于洪區(qū)、東陵區(qū)、新城子將變?yōu)槌菂^(qū)。重點(diǎn)發(fā)展中心商貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)將建設(shè)八

12、大都市中心商貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)將規(guī)劃建設(shè)皇城、太原、北站、五里河、長(zhǎng)江、東城、興工、渾南等八大都市中心商貿(mào)區(qū)。八大都市中心商貿(mào)區(qū)中既有傳統(tǒng)意義上的老商業(yè)區(qū)，也有正在規(guī)劃建設(shè)的新型商業(yè)街區(qū)。其中皇城商貿(mào)區(qū)、太原商貿(mào)區(qū)和長(zhǎng)江商貿(mào)區(qū)等老商業(yè)區(qū)的發(fā)展重在“改造”。 本項(xiàng)目正處于城市重點(diǎn)發(fā)展的皇城商貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)。從2007年開(kāi)始，沈陽(yáng)將用5年時(shí)間，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，完善現(xiàn)代流通新格局。其中，重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系?！耙焕取奔础敖鹄取?，“兩帶”即渾河銀帶和地鐵一號(hào)線，“三圈”即二環(huán)路以?xún)?nèi)的“核心圈”、二三環(huán)之間的“中心圈”及縣域范圍的“邊緣圈”。通過(guò)構(gòu)建“一廊兩帶三圈”網(wǎng)絡(luò)體系，最終形成四方拓

13、展、層次清晰、開(kāi)放輻射的沈陽(yáng)城市流通新型網(wǎng)點(diǎn)布局。在新的格局下，城區(qū)商業(yè)、縣域商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)商業(yè)及物流商業(yè)都將得到全面發(fā)展。建設(shè)地鐵、奧體中心城市發(fā)展的重點(diǎn)地鐵一、二號(hào)線都已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，站點(diǎn)和換乘站已經(jīng)確定。地鐵一、二號(hào)線沿線各區(qū)域的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)確定。 2007年4月啟動(dòng)的奧體中心項(xiàng)目，現(xiàn)代化的城市規(guī)劃展示館落成使用，建設(shè)新的會(huì)展中心等標(biāo)志性建筑，成為沈陽(yáng)十五期間城市發(fā)展的重中之中。二、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況2.1、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況2006年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控下快速、可持續(xù)發(fā)展著，總體來(lái)看房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲，且漲幅合理。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資538.3億元

14、，同比增長(zhǎng)30.2，其中111月份住宅完成投資349.2億元，同比增長(zhǎng)38.8。而且，增量商品房的銷(xiāo)預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng)15.26和11.3；存量房的交易面積、交易金額分別比上年同期增長(zhǎng)7.93和10.92。價(jià)格方面，2006年的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是穩(wěn)中有升，沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格為3420元/平方米，比2005年同期增長(zhǎng)2.61。其中商品住宅銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格為3222元/平方米，同比上升3.6,存量房平均價(jià)格為2190元/平方米，同比增長(zhǎng)3.29，其中存量住宅價(jià)格2161元/平方米，同比增長(zhǎng)5.92。無(wú)論是增量房還是存量房，均處于平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)出穩(wěn)中略升的最佳態(tài)勢(shì)。此外，外省市人購(gòu)房占有比重

15、加大，占到了全市購(gòu)房總量的10.7%。2007年1月沈陽(yáng)全市及各區(qū)房屋平均價(jià)格一覽表區(qū)域增量物業(yè)價(jià)格比上月存量物業(yè)價(jià)格比上月全市37671551980-307沈河4857-977322415和平700412782874-230皇姑38512581824-571鐵西43778061719-439大東3539932305266渾南44776423406446總之，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，仍然保持上升的態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)說(shuō)明商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善，市場(chǎng)供求基本平衡，房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)，總體發(fā)展形勢(shì)是理性的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2.2、沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)狀況近年來(lái)，沈陽(yáng)土地供

16、應(yīng)逐步加大，需求旺盛。從近幾年土地出讓情況看，沈陽(yáng)的土地供應(yīng)較充足，20022005年平均土地出讓約1200公頃，甚至出現(xiàn)較嚴(yán)重的土地閑置狀況。2005年共出讓土地面積385萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.6%。今年計(jì)劃供地量為500萬(wàn)平方米，其中住宅470萬(wàn)平方米，商業(yè)為30萬(wàn)平方米，19月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地705.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.7%。近幾年沈陽(yáng)的地價(jià)漲幅較大，區(qū)域差距明顯，但仍在合理區(qū)間內(nèi)。住宅及商業(yè)用地中沈河和和平區(qū)單價(jià)最高，而于洪區(qū)有地塊創(chuàng)下了2003年至上漲50%的記錄。由于今年供應(yīng)的土地多為二三環(huán)線之間，交通便利，未來(lái)區(qū)位上升潛力較大，因此年均的漲幅在15%以上。中心

17、地段的土地只有棚戶(hù)區(qū)改造，基本沒(méi)有可開(kāi)發(fā)住宅的土地，因此會(huì)進(jìn)一步來(lái)開(kāi)與非中心地段的差距。但整體而言，沈陽(yáng)的地價(jià)與其他地區(qū)相比還在較低的位置。2.3、沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀2006年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策多于往年，在此大背景下，沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，只是在價(jià)值取向發(fā)生了一定變化，傾向住宅開(kāi)發(fā)，尤其是中小戶(hù)型和中低價(jià)位普通商品住宅。 截止2006年9月末，商品房竣工面積275.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.9%。其中住宅竣工面積235.9%萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.8%。歷年住宅竣工、銷(xiāo)售面積2006年各月住宅銷(xiāo)售面積和均價(jià)資料來(lái)源：上海*智庫(kù)資料來(lái)源：上海*智庫(kù)在戶(hù)型方面，沈陽(yáng)住宅的銷(xiāo)售由小戶(hù)型商

18、品住宅占據(jù)首位，比重達(dá)到全部商品房銷(xiāo)售量的50%以上。2006年19月單套面積100平方米以下的商品住宅，銷(xiāo)售352.5萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售量的53.5%，其后依次為100120平方米和120150平方米，各自所占比例分別為23.8%和14.6%，而150平方米以上的盡占8.1%。2007年1月全市及各區(qū)住宅平均價(jià)格一覽表區(qū)域增量住宅價(jià)格比上月存量住宅價(jià)格比上月全市3180-732045-74沈河4916-4903085115和平4447327269788皇姑3383-401798-283鐵西3098-452096-42大東3411142212573渾南44567153406446從上面的分析可

19、以看出，住宅還將是沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的重頭大戲，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，外來(lái)人口的不斷增加對(duì)住宅的剛性要求也隨之?dāng)U大，價(jià)格上將有較大空間。戶(hù)型方面基本以緊湊、經(jīng)濟(jì)的小戶(hù)型為主。2.4、沈陽(yáng)市商?。ㄞk）樓市場(chǎng)情況商?。ㄞk）樓顧名思義物業(yè)既具有居住功能，同時(shí)也可作為商務(wù)出租和辦公等作用，功能相對(duì)較靈活。沈陽(yáng)入駐商住樓的通常有這樣幾類(lèi)企業(yè)：居家辦公類(lèi)、小型辦公企業(yè)、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、商務(wù)公司、貿(mào)易公司和外地企業(yè)的辦事處等。其中以廣告公司、裝飾設(shè)計(jì)公司，IT公司居多。這類(lèi)公司人數(shù)少，公司規(guī)模小，工作時(shí)間長(zhǎng)、節(jié)奏快，選擇商住樓對(duì)于常加夜班的他們來(lái)說(shuō)再合適不過(guò)?；诖?，商住樓的戶(hù)型面積通常比較小，一般在100200平方米

20、之間。再如，開(kāi)敞式住宅的奉天硅谷大廈建在IT類(lèi)企業(yè)蓬勃發(fā)展的三好街，IT公司對(duì)辦公場(chǎng)所的需求與商住樓的功能定位一致。商住樓是介于酒店式公寓與辦公樓之間過(guò)渡產(chǎn)品，其實(shí)就是放大了面積的酒店式公寓，居家與辦公提升了此類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)因其在規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)上低于辦公產(chǎn)品，因此在價(jià)格上也低于純辦公產(chǎn)品。此類(lèi)產(chǎn)品是針對(duì)小型創(chuàng)業(yè)性公司首選目標(biāo)。25、沈陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)情況2005年沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總面積已經(jīng)超過(guò)800萬(wàn)平方米。而根據(jù)沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”規(guī)劃，到2010年全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積將達(dá)到1920萬(wàn)平方米，政府的積極推進(jìn)使得沈陽(yáng)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)有了比較有力的支撐，但居民收入和消費(fèi)水平的限制，有制約了沈陽(yáng)商

21、業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)的升級(jí)速度。中街、太原街、長(zhǎng)江街是沈陽(yáng)傳統(tǒng)的三大商業(yè)街，已經(jīng)較為成熟。隨著城市中心的外擴(kuò)和各重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)，以?shī)W體中心為標(biāo)志的渾南商圈，以鐵西百貨為中心的鐵西商圈，以及三好街商圈等新的商圈正在逐漸形成，沈陽(yáng)的商圈開(kāi)始向西南拓展。而政府規(guī)劃中傳統(tǒng)商業(yè)街的改造，加快提升東城商業(yè)區(qū)功能水平形成特色商業(yè)街區(qū)。從商業(yè)形勢(shì)上看，目前出現(xiàn)了更多的商業(yè)綜合項(xiàng)目，公寓、酒店、辦公樓、商場(chǎng)與住宅多位一體的項(xiàng)目約占40%，如青年大街沿線、北站CBD，并隨著住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)期的到來(lái)，大型住宅區(qū)配套的零售商業(yè)地位進(jìn)一步加強(qiáng)，如太原街商圈、中街商圈、北行商圈。專(zhuān)業(yè)時(shí)常與購(gòu)物中心所占比重基本持平。主力店業(yè)態(tài)以超市

22、、百貨業(yè)為主。2007年1月全市及各區(qū)商業(yè)用房平均價(jià)格一覽表區(qū)域 增量非住宅價(jià)格 比上月 存量非住宅價(jià)格 比上月 全市 5249 33 2435 -436 沈河 4732 -1950 4005 255 和平 8243 612 3458 166 皇姑 5226 1176 2009 -950 鐵西新 5304 58 1111 -1631 大東 4474 -170 4619 2609 渾南 4728 -818 0 0 2.6、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)1、在政策調(diào)控的巨大壓力下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定，仍然保持穩(wěn)步趨勢(shì)，房地產(chǎn)有著良好的發(fā)展勢(shì)頭。2、住宅產(chǎn)品仍將是沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，戶(hù)型面積日漸趨

23、向小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠路線。3、現(xiàn)沈陽(yáng)辦公樓或商辦（?。﹥捎庙?xiàng)目分布不均勻，基本分布與北站CBD區(qū)或太原街核心商貿(mào)區(qū)周邊，中街作為政府重點(diǎn)發(fā)展另一個(gè)核心商貿(mào)區(qū)此類(lèi)物業(yè)相對(duì)較少，存在較大發(fā)展空間。4、隨著政府“一廊兩帶三圈”規(guī)劃的不斷推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資氛圍逐步形成，市民投資意識(shí)逐步加強(qiáng)，商圈的成熟情況將左右項(xiàng)目的方向。5、2007年7月1日提出并實(shí)施的主題為“金鑰匙”的“東中街”延伸項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目發(fā)展的墊腳石，為項(xiàng)目更好的發(fā)展提供保障。6、地鐵將作為新興的城市交通工具，隨著其投入使用，將在一定程度上左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。三、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況3.1 中街商圈中街位于沈陽(yáng)故宮周邊，是沈陽(yáng)最為古老的一條商

24、業(yè)街，承載著悠久的歷史文化，形成了以中街為輻射的中街商業(yè)圈。中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。 從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，完成北中街商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。

25、 代表性商業(yè)： 商業(yè)城：是由東北地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽(yáng)市中街商圈東端是沈陽(yáng)傳統(tǒng)商場(chǎng)之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚目前是中街最大的商場(chǎng)。 沈陽(yáng)新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)：由大連大商集團(tuán)的獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，該商場(chǎng)積極推行新品牌，新業(yè)態(tài)、技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特?fù)犴樀?、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽(yáng)店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場(chǎng)構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。 興隆大家庭購(gòu)物中心：是目前沈陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的最大的最具人氣的單體商場(chǎng)，定位為沈陽(yáng)人的休閑廣場(chǎng)，購(gòu)物天堂。集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)于一體的巨型購(gòu)物中心，實(shí)施按照國(guó)際流行的Shoppin

26、g 。近期也開(kāi)始發(fā)展部分中高檔商場(chǎng)如恒?。ㄔ诮ǎ?、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)龋苓呏饕纳虡I(yè)還有小商品大世界、小食品大世界、罕王百貨、臺(tái)北AA、斗牛士、老邊餃子總店等等。3.2 可比項(xiàng)目羅列本項(xiàng)目地處東順城街和津橋路路口，正處于中街商圈中心部位。項(xiàng)目為商業(yè)綜合類(lèi)性質(zhì)，分別有產(chǎn)權(quán)商鋪、小戶(hù)型公寓和商辦樓組成，物業(yè)類(lèi)型較多，功能比較全面。根據(jù)項(xiàng)目地段、區(qū)域、性質(zhì)、功能等方面的可比性，選取以下幾個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)分析：可比項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商電話可比項(xiàng)目區(qū)位圖3.3 各項(xiàng)分析物業(yè)形態(tài)、規(guī)模從地理位置來(lái)看，除空間王離本項(xiàng)目有點(diǎn)距離，且相對(duì)離中街商圈較遠(yuǎn)外，其他兩個(gè)項(xiàng)目都在中街商圈內(nèi)。其中冠信創(chuàng)意大廈與本項(xiàng)目隔崗而

27、立，分居樓口兩端，商業(yè)城正臨中街，在受商業(yè)氣氛的輻射較本項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)?？臻g王效果圖從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，除商業(yè)城以純商鋪出售（塔樓為酒店）外，其他兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)基本與本項(xiàng)目的定位相似，均為底下商鋪加塔樓商住或商辦等形態(tài)。特別是項(xiàng)目對(duì)面的冠信創(chuàng)意大廈14層為產(chǎn)權(quán)上鋪（現(xiàn)沒(méi)發(fā)售），510層為辦公樓，11層以上則是商住兩用公寓，與本項(xiàng)目非常相似，將為本項(xiàng)目以后的銷(xiāo)售中增加阻力。商業(yè)城效果圖*大廈效果圖戶(hù)型面積商業(yè)城25層平面戶(hù)型圖商業(yè)城一層平面戶(hù)型圖產(chǎn)權(quán)商鋪商業(yè)城作為純產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)對(duì)外發(fā)售，單體面積基本在2030平方米左右，其余兩個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)商鋪都還未對(duì)外發(fā)售，其面積劃分并沒(méi)有詳細(xì)資料。但從建

28、筑結(jié)構(gòu)來(lái)看都是框剪結(jié)構(gòu)，商鋪面積在銷(xiāo)售時(shí)均可自由劃分，可根據(jù)前期積累的客戶(hù)情況來(lái)定商鋪的主力面積，并可以橫向任意打通組合。本項(xiàng)目也可采用類(lèi)似方式，以保證商鋪的去化速度。商住（辦）樓冠信創(chuàng)意大廈現(xiàn)在以11層以上的精裝修商住房銷(xiāo)售為主，主力面積在40平方米左右，面積范圍3060平方米，510層辦公樓還在客戶(hù)積累期，主力面積60平方米左右，面積范圍40150平方米。*廈戶(hù)型圖*大廈戶(hù)型圖空間王相對(duì)前者戶(hù)型方面比較單一，主力面積為56平方米左右。但其層高達(dá)4.9米，在結(jié)構(gòu)上做了單體分割處理，將一層物業(yè)分割為兩個(gè)使用，大大的提高了使用面積，為良好的銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)，本項(xiàng)目在情況允許的情況下也可考慮此種方法。

29、空間王戶(hù)型圖（分層）空間王戶(hù)型效果圖銷(xiāo)售情況項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/M2）銷(xiāo)售率（%）4800（起價(jià)）45%4200（均價(jià)）60%16000（均價(jià)）基本銷(xiāo)罄商業(yè)城作為一個(gè)純產(chǎn)權(quán)商鋪的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中引進(jìn)了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的合作公司，銷(xiāo)售中實(shí)行包租返租的方式。返租率為9%，返租期限10年，因此其銷(xiāo)售價(jià)格比較發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到16000元/平方米左右。值得一題的是其地層與商業(yè)頂層的銷(xiāo)售差價(jià)并不十分大，頂層商鋪的售價(jià)最高也達(dá)到15000元/平方米，平均為11000元/平方米。因?yàn)橛兄己玫耐顿Y回報(bào)，其銷(xiāo)售情況非?；鸨_(kāi)盤(pán)至今將近8個(gè)月基本銷(xiāo)罄。其余兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)銷(xiāo)售的均是商住兩用房，因其各自都有自身特點(diǎn)，如空間王的

30、買(mǎi)一得二、冠信創(chuàng)意大廈為精裝修房，所以?xún)r(jià)格基本都在5000元/平方米左右。銷(xiāo)售方面*大廈因開(kāi)盤(pán)較晚去化45%，而空間王3棟塔樓以將近銷(xiāo)售2棟，達(dá)到60%。裙房商鋪都采用后滯銷(xiāo)售的措施，空間王進(jìn)行案前集客，而冠信創(chuàng)意大廈則先將商鋪出租給經(jīng)營(yíng)商，以租養(yǎng)鋪待商業(yè)氣氛成熟時(shí)即可起價(jià)銷(xiāo)售。市場(chǎng)總結(jié)1、在政策調(diào)控的巨大壓力下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定，仍然保持穩(wěn)步趨勢(shì)，房地產(chǎn)有著良好的發(fā)展勢(shì)頭。2、住宅產(chǎn)品仍將是沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，戶(hù)型面積日漸趨向小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠路線。3、現(xiàn)沈陽(yáng)辦公樓或商辦（?。﹥捎庙?xiàng)目分布不均勻，基本分布與北站CBD區(qū)或太原街核心商貿(mào)區(qū)周邊，中街作為政府重點(diǎn)發(fā)展另一個(gè)核心商貿(mào)區(qū)此類(lèi)

31、物業(yè)相對(duì)較少，存在較大發(fā)展空間。4、隨著政府“一廊兩帶三圈”規(guī)劃的不斷推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資氛圍逐步形成，市民投資意識(shí)逐步加強(qiáng)，商圈的成熟情況將左右項(xiàng)目的方向。5、2007年7月1日提出并實(shí)施的主題為“金鑰匙”的“東中街”延伸項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目發(fā)展的墊腳石，為項(xiàng)目更好的發(fā)展提供保障。6、地鐵將作為新興的城市交通工具，隨著其投入使用，將在一定程度上左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。第三部分 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)一、地塊分析1.1地塊的基本情況地理位置： 基地現(xiàn)狀：已經(jīng)圍合完畢，土地基本平整；周界條件： 基地面積： 8100容積率： 7.69總建筑面積： 62289（地上）、12509（地下）其中商 業(yè)：24620 商辦、

32、商?。?7669建筑密度： 不超過(guò)63%停車(chē)位： 地下兩層停車(chē)位用地性質(zhì)：商辦用地，使用權(quán)40年 1.2 地塊周邊情況沈陽(yáng)歷史最悠久的商業(yè)步行街中街是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)步行街，商品種類(lèi)十分齊全全面，雖然在商業(yè)檔次上無(wú)法與太原街、北站等相比，但由于環(huán)繞整個(gè)故宮旅游區(qū)，人氣鼎盛，具有自身獨(dú)特的發(fā)展?jié)摿εc優(yōu)勢(shì)；可以做成類(lèi)似上海豫園的綜合性商業(yè)旅游特區(qū)。中街打造4A旅游商貿(mào)核心區(qū)中街是沈陽(yáng)歷史最悠久的一條商業(yè)街，依附著清朝開(kāi)國(guó)皇城（現(xiàn)沈陽(yáng)故宮）這一先天的旅游資源，形成了以旅游業(yè)導(dǎo)向的市級(jí)旅游文化商業(yè)區(qū)。隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府規(guī)劃將中街打造成一個(gè)“4A級(jí)旅游商貿(mào)核心區(qū)”?，F(xiàn)主要由大型綜合百貨商

33、業(yè)為主導(dǎo)，如：新瑪特、商業(yè)城、興隆大家庭等，其它服飾專(zhuān)賣(mài)（沈陽(yáng)春天、罕王0101等）、小商品業(yè)（小商品大世界等）、餐飲設(shè)施（臺(tái)北A+A、老邊餃子等）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（國(guó)美電器、蘇寧電器等）及大型超市（沃爾馬等）相結(jié)合的分布狀態(tài)。隨著政府規(guī)劃的不斷完善，區(qū)域商業(yè)氣氛將不斷提升。近期專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售中高檔品牌商品的恒隆百貨已落戶(hù)中街，不日將破土動(dòng)工，為商圈的商業(yè)氛圍的提升和完善添磚加瓦，也為提高商圈的國(guó)際知名度奠定基礎(chǔ)。本項(xiàng)目處于沈陽(yáng)商業(yè)繁華地區(qū)之一的中街商圈內(nèi)，中街商圈的良好發(fā)展是本項(xiàng)目成功的必要條件。二、項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)分析）首先，對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的成功與否很大程度上取決與周邊

34、商業(yè)氛圍的濃烈，成熟的商業(yè)氣氛，良好的人氣將為項(xiàng)目日后的推廣奠定人氣基礎(chǔ)。而本項(xiàng)目地處沈陽(yáng)知名商業(yè)步行街（中街）附近，處于一個(gè)成熟的商業(yè)圈內(nèi)。因此在一開(kāi)始就占據(jù)了良好的地理優(yōu)勢(shì)。其次，項(xiàng)目緊鄰的東順城街及津橋路都是城市交通要道，且在項(xiàng)目地塊周邊具有十多條的公交線路從此通過(guò)，本項(xiàng)目還是地鐵兩個(gè)出口處的中間線，隨著地鐵的興建與投入使用又將給本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，伴隨交通優(yōu)勢(shì)十分的突現(xiàn)，為項(xiàng)目日后的推廣及商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)都提供了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。再次，沈陽(yáng)故宮作為清朝的建國(guó)皇城，是國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，也是國(guó)際知名的旅游景點(diǎn)。都是項(xiàng)目推廣良好的依托。最后，當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)扶持、規(guī)劃，必將中街商圈打造成“4A級(jí)旅游商

35、貿(mào)核心區(qū)”，為本項(xiàng)目以旅游為導(dǎo)向，打造時(shí)尚精致小商品銷(xiāo)售的初步定位提供了政策支持。Weakness（劣勢(shì)分析）第一，臨近項(xiàng)目是小商品大世界，一個(gè)批發(fā)小商品的專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)。由于是批發(fā)性行業(yè)，人流比較混雜，為項(xiàng)目的形象塑造打下折扣，也為項(xiàng)目日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃營(yíng)造帶來(lái)影響。第二，由于地塊西部與現(xiàn)已有項(xiàng)目間距較小，因此項(xiàng)目此邊的建筑在光照上將受到影響，也將影響其銷(xiāo)售。第三，沈陽(yáng)人心目中的大東區(qū)，是比較平民話的地區(qū)。本項(xiàng)目雖然緊靠中街，但東中街的路市政配套不予以落實(shí)，這里永遠(yuǎn)只有三個(gè)字臟、亂、差！第四，周邊住宅由于年代久遠(yuǎn)，都出現(xiàn)了危、陋現(xiàn)象。鵬利廣場(chǎng)由于營(yíng)銷(xiāo)不力，對(duì)我們也起到了一些震蕩。第五，周邊以住宅為

36、主，難以形成真正的辦公格局。第六，沈陽(yáng)相當(dāng)一部份本地人對(duì)辦公地產(chǎn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。第七，吵鬧、陳舊的公交集散之地。Opportunity（機(jī)會(huì)分析）首先，項(xiàng)目所在的區(qū)域是沈陽(yáng)政府將要重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)核心區(qū)。隨著政府規(guī)劃政策的不斷落實(shí)，商業(yè)氣氛的不斷旺盛，交通設(shè)施的不斷完善，將為項(xiàng)目人氣積累和推廣銷(xiāo)售帶來(lái)機(jī)會(huì)。第二，中街作為一個(gè)成熟的商業(yè)圈，其商業(yè)氛圍的營(yíng)造已達(dá)相當(dāng)，而在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方面卻非常缺乏。而本項(xiàng)目上部的塔樓正是商?。ㄞk）多功能用房，正好填補(bǔ)市場(chǎng)這一空白。第三，目前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于一個(gè)良好的發(fā)展階段，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)還有一個(gè)良好的預(yù)期，市民投資意識(shí)逐步增強(qiáng)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了一定的機(jī)會(huì)空間。Th

37、reat（風(fēng)險(xiǎn)分析）首先，對(duì)于中街這樣的商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，她已經(jīng)形成了一定商業(yè)經(jīng)營(yíng)組合，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)也已經(jīng)行了一定的消費(fèi)模式。在這樣成熟的商業(yè)圈中，找出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空白，隨而順其發(fā)展填補(bǔ)空白，這一過(guò)程將有市場(chǎng)認(rèn)可度的風(fēng)險(xiǎn)存在。第二，周邊在建類(lèi)似項(xiàng)目的存在勢(shì)必會(huì)去化一部分的市場(chǎng)分額，而其日后的發(fā)展將為本項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售帶來(lái)很大的影響，市場(chǎng)去化存在一定風(fēng)險(xiǎn)。第三，對(duì)商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑底層商鋪是為市場(chǎng)看好，而二、三層的商鋪如有對(duì)其人流引進(jìn)與輸出做了良好的設(shè)計(jì)安排，再加上一定的地段優(yōu)勢(shì)，也基本能為市場(chǎng)接受。本項(xiàng)目下部為五層商鋪，因此四層以及四層以上的商鋪將存在一定的去化風(fēng)險(xiǎn)。只有將動(dòng)線、經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)、或租或售、以租

38、帶售等一些列問(wèn)題弄清后方可簡(jiǎn)化這一風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上的分析，針對(duì)地塊前景，我們得出以下結(jié)論：機(jī)遇 風(fēng)險(xiǎn)第四部分 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排一、規(guī)劃目標(biāo)及建設(shè)方案見(jiàn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明（附件）二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（見(jiàn)下表）項(xiàng)目計(jì)劃?rùn)M道圖計(jì)算期（季度）2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度1前期工程2土方及基礎(chǔ)工程3主體工程（包括地下室）4水電安裝5電梯工程6空調(diào)、水暖工程7通訊工程8消防工程9煤氣工程10對(duì)講系統(tǒng)11電視天線12室外配套13竣工驗(yàn)收第五部分 投資估算與資金籌措1、投資估算按總建筑面積74000，其中地上62000，地下12000測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為320

39、50萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表（表1）：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）備 注1土地款（以?xún)舻胤绞匠鲎專(zhuān)?300已交2契稅土地總價(jià)4%292將交3拆遷熱力掛網(wǎng)費(fèi)鍋爐房拆遷賠償居民掛網(wǎng)費(fèi)704已交4設(shè)計(jì)費(fèi)（含人防、弱電、綠化）7.4萬(wàn)25元185部分已付5可行性調(diào)查研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.5%7已付6地質(zhì)勘探147七通一平土地面積8086.6200元1608工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi)建安工程費(fèi)1.2%1009地下室建安造價(jià)（含樁基、人防）120002000元240010+0.00以上純土建造價(jià)620001000元620011中央空調(diào)、商場(chǎng)簡(jiǎn)裝修24500500元122512門(mén)窗30013室外燈光10014消防8

40、0、弱電20、暖氣安裝20、有線2062000140元87015電梯、貨梯、扶梯40016配套公建、強(qiáng)電、自來(lái)水、排污費(fèi)暖氣掛網(wǎng)費(fèi)免交80017綠化、道路、化糞池10018配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)配套費(fèi)100元/規(guī) 費(fèi) 40元/868已交620萬(wàn)19前期物業(yè)管理費(fèi)10020管理費(fèi)用800已用400萬(wàn)21銷(xiāo)售費(fèi)用按成交金額3%計(jì)提150022財(cái)務(wù)利息70023營(yíng)業(yè)稅5.5%銷(xiāo)售收入的5%、城建稅營(yíng)業(yè)稅額的7%、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額的3%267024交易印花稅成交金額0.5%255補(bǔ)償金4000合 計(jì)32050二、資金籌措通過(guò)認(rèn)真分析，本項(xiàng)目籌措資金的具體途徑有：以自有資金投入購(gòu)買(mǎi)土地；我司取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后

41、，以合作單位和銀行融資投入；加快工程進(jìn)度，盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,再用銷(xiāo)售回籠資金投入；此外同施工單位協(xié)商，由施工企業(yè)墊付部分前期工程款。通過(guò)以上各種途徑，基本可以保證本項(xiàng)目資金需要。項(xiàng)目總投資約32,050萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、施工企業(yè)墊付資金、銷(xiāo)售收入，其中自有資金13,461萬(wàn)元，銀行貸款款6,410萬(wàn)元、施工企業(yè)墊付資金1,923萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入10,256萬(wàn)元。如表2所示：表2：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）占總投資比例1自有資金投入13,46142%2銀行貸款6,41020%3施工企業(yè)墊資1,9236%4銷(xiāo)售回款投入10,25632%5總投資32,050100.

42、00%三、資金投放使用計(jì)劃本項(xiàng)目總投資31,313萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用周轉(zhuǎn)資金15,000萬(wàn)元，多方籌措資金，合理組織施工，減少工程前期資金使用量，盡快回籠資金對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很大的意義。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，2008年7月項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售取得的銷(xiāo)售收入，用于歸還協(xié)作單位借款和項(xiàng)目后續(xù)資金投入。第六部分 銷(xiāo)售收入測(cè)定一、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位:萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度1銷(xiāo)售收入48,460.9510,618.9820,659.3912,401.494,781.101.1商業(yè)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2

43、7,093.0016,255.808,127.902,709.301.1.1商業(yè)銷(xiāo)售面積()24,630.0014,778.007,389.002,463.001.1.2商業(yè)平均售價(jià)(元/)11,000.0011,000.0011,000.0011,000.001.1.3商業(yè)銷(xiāo)售率（%）100%60%30%10%1.2住宅銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)20,717.9510,358.984,143.594,143.592,071.801.2.1住宅銷(xiāo)售面積()37,669.0018,834.507,533.807,533.803,766.901.2.2住宅平均售價(jià)(元/)5,500.005,500.005,

44、500.005,500.005,500.001.2.3住宅銷(xiāo)售率（%）100%50%20%20%10%1.3車(chē)位銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)1300 650 260 260 130 2當(dāng)期銷(xiāo)售回款48,460.9510618.98 20659.39 12401.49 4781.10 3銷(xiāo)售稅金及附加2,471.51541.571,053.63632.48243.843.1營(yíng)業(yè)稅2,423.05530.951,032.97620.07239.053.2城市建設(shè)維護(hù)稅24.235.3110.336.202.393.3印花稅24.235.3110.336.202.394銷(xiāo)售凈收入45,989.4410,077.

45、4119,605.7611,769.014,537.26價(jià)格實(shí)現(xiàn)率100.00%二、項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收入48,460.950.0010,618.9820,659.3912,401.494,781.101.1 銷(xiāo)售收入48,460.9510,618.9820,659.3912,401.494,781.101.2 出租收入1.3 其他收入2開(kāi)發(fā)成本30,573.638,728.485,262.994,374.095,757.136,450.963運(yùn)營(yíng)成本(出租)4銷(xiāo)售費(fèi)用1,211.520.00265.47516.48310.04119.535銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加