[杭州]大型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告（2012年）1

1、 中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)：2009年2月2012年2月房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)月報(bào)PAGE 本報(bào)告數(shù)據(jù)由中國(guó)指數(shù)研究院-數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)整理獲得，數(shù)據(jù)可能做后期相應(yīng)的核對(duì)調(diào)整，因此數(shù)據(jù)僅供參考。PAGE 92012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 中國(guó)指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)信息中心中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)電 話：59306946查看往期全文：http：/2012年2月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)求量，住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)近5成【本月導(dǎo)讀】2月樓市住宅成交

2、面積環(huán)比增長(zhǎng)近5成，同比則繼續(xù)下降 2012年2月，杭州市（含余杭、蕭山）商品住宅成交量呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，共成交1604套/17.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為62.84%和49.35%，住宅銷售面積同比下滑29.54%。其中，主城區(qū)商品住宅銷量為957套/10.26萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲118.49%和124.02%。多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，2月住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比同比跌幅均加大 2012年2月，杭州住宅價(jià)格指數(shù)為1931點(diǎn)，較上月減少6個(gè)點(diǎn)，環(huán)比下跌0.31%；同比減少40個(gè)點(diǎn)，跌幅為2.03%，環(huán)比與同比跌幅均小幅加大。住宅庫(kù)存自2011年以來(lái)環(huán)比首次出現(xiàn)下滑，出清周期持平 受住宅新增供應(yīng)量大幅下滑的影響，

3、2月杭州樓市結(jié)束了2011年以來(lái)住宅可售房源一路高漲的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出微幅下滑的特征。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年2月底，杭州（不包括蕭山和余杭）住宅可售房源面積為343.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑1.37%。2月樓市供應(yīng)不旺，新增供應(yīng)面積下滑幅度近18% 2012年2月，杭城（含余杭、蕭山）僅有7個(gè)住宅項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，比上月減少4個(gè)，新增商品住宅套數(shù)為1746套/17.6萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑7.47%和17.72%。2月杭州宅地市場(chǎng)再度出現(xiàn)零成交 2012年2月，杭州市土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“無(wú)宅地，小商地，低單價(jià)，冷成交”的特征，住宅用地市場(chǎng)仍未改變零成交的狀態(tài)，商業(yè)用地獨(dú)撐市場(chǎng)。除了政策因素之外，背

4、后更包含了開(kāi)發(fā)商資金緊張、對(duì)后市預(yù)期悲觀的因素。1、2012年2月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀1.1當(dāng)前市場(chǎng)的成交及價(jià)格情況2月樓市住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)近5成，同比則繼續(xù)下降 2012年2月，因降價(jià)因素的刺激，激發(fā)了部分剛需者入市欲望。杭州市（含余杭、蕭山）商品住宅成交量呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，共成交1604套/17.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為62.84%和49.35%，住宅銷售面積同比下滑29.54%。其中，主城區(qū)商品住宅銷量為957套/10.26萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲118.49%和124.02%。盡管杭州市商品住宅成交回升，但是同比下降幅度仍然較大，成交量的回升力度仍有待觀察，在房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊的

5、大背景下，不能就此判斷市場(chǎng)已經(jīng)回暖，成交量回升主要是多個(gè)樓盤大幅度降價(jià)，促使之前壓抑性剛需得以釋放。圖1：2011-2012年2月杭州商品住宅成交情況（備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍從8月開(kāi)始不含保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房）數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，2月住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比同比跌幅均加大 2012年2月，杭州住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下挫，為1931點(diǎn)，較上月減少6個(gè)點(diǎn)，環(huán)比下跌0.31%；同比減少40個(gè)點(diǎn)，跌幅為2.03%，環(huán)比與同比跌幅均小幅加大。從本月監(jiān)測(cè)的246個(gè)住宅樣本來(lái)看，226個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外報(bào)價(jià)維持不變，占比91.87%，較上月略有提高；對(duì)外報(bào)價(jià)環(huán)比上漲的有8個(gè)項(xiàng)目，且漲幅都在5%以內(nèi)；對(duì)

6、外報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)的樣本項(xiàng)目12個(gè)，其中跌幅超過(guò)10%的項(xiàng)目有3個(gè)?？傮w來(lái)看，本月杭州對(duì)外報(bào)價(jià)維持不變的項(xiàng)目個(gè)數(shù)及占比均有所提高，同時(shí)，報(bào)價(jià)環(huán)比上漲的項(xiàng)目漲幅縮小且報(bào)價(jià)環(huán)比下跌的項(xiàng)目報(bào)價(jià)跌幅加大，多個(gè)項(xiàng)目加入價(jià)格戰(zhàn)“以價(jià)換量”。春節(jié)過(guò)后，樓市進(jìn)入新一輪推盤和促銷，以方正荷塘月色、華盛達(dá)閱城、德信中外公寓等為代表的樓盤降價(jià)明顯，降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增加，價(jià)格仍處于調(diào)整之勢(shì)。圖2：2010年4月-2012年2月杭州住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1.2當(dāng)前市場(chǎng)的銷售速度和去化周期住宅庫(kù)存自2011年以來(lái)環(huán)比首次出現(xiàn)下滑，出清周期持平 受住宅新增供應(yīng)量大幅下滑的影響， 2月杭州樓市結(jié)束了2011年以

7、來(lái)住宅可售房源一路高漲的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出微幅下滑的特征。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年2月底，杭州（不包括蕭山和余杭）住宅可售房源面積為343.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑1.37%。從出清周期來(lái)看，前6個(gè)月平均消化速度為10.07萬(wàn)平方米/月，出清周期高達(dá)34個(gè)月，基本與上月持平。圖3：2010年5月-2012年2月杭州（不包括蕭山和余杭）市場(chǎng)銷售速度、出清周期數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2月商品住宅銷供比飆升至0.97 2月，受新增供應(yīng)面積下滑和成交面積大幅度增長(zhǎng)的影響，杭州市商品住宅市場(chǎng)供需差距大幅度縮減，商品住宅銷供比飆升至0.97，比1月增加0.43。圖4：2010年4月-2012年2月杭州商品

8、住宅銷供比走勢(shì)圖（備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍從8月開(kāi)始不含保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房） 數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分析2.1住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況2月樓市供應(yīng)不旺，新增供應(yīng)面積下滑幅度近18% 2012年2月，杭城（含余杭、蕭山）僅有7個(gè)住宅項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，比上月減少4個(gè)，新增商品住宅套數(shù)為1746套/17.6萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降7.47%和17.72%。本月供應(yīng)量的下滑， 主要原因在于目前市場(chǎng)存量偏高，現(xiàn)階段以消化庫(kù)存為主。另外，住宅市場(chǎng)冷清，致使開(kāi)發(fā)商拿證熱情不高。分區(qū)域來(lái)看，余杭區(qū)是本月的主力供應(yīng)區(qū)域，有4個(gè)住宅項(xiàng)目新領(lǐng)預(yù)售證，新上市房源量高達(dá)886套/8.59萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅

9、分別為143.41%和65.04%，是三大區(qū)域中唯一出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的區(qū)域。主城區(qū)2月僅3個(gè)項(xiàng)目推出新房源，新批準(zhǔn)上市量為860套/9.01萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑19.93%和10.3%。蕭山區(qū)本月僅2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目新領(lǐng)預(yù)售證，無(wú)住宅項(xiàng)目推出新房源。圖5：2010年4月-2012年2月杭州商品住宅新增供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、 2.2當(dāng)前土地市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀2.2.1土地市場(chǎng)供應(yīng)情況2月杭城僅推出1宗宅地 2012年2月，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的大背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力繼續(xù)加大，拿地意愿不強(qiáng)，由此杭州政府推地?zé)崆椴桓摺ｋm政府優(yōu)先推出開(kāi)發(fā)商較為熱衷的優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地，商業(yè)用地競(jìng)拍場(chǎng)面卻較為冷清，

10、多宗土地底價(jià)成交，由此可推想宅地市場(chǎng)的冷清程度。本月杭州市僅推出一宗宅地，為杭政儲(chǔ)出20122號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)L28-02地塊，占地面積為1.77萬(wàn)平方米。圖6：2010年5月-2012年2月杭州住宅用地推出面積情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2.2.2當(dāng)前土地成交情況2月杭州宅地市場(chǎng)再度出現(xiàn)零成交 2012年2月，杭州市土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“無(wú)宅地，小商地，低單價(jià)，冷成交”的特征，住宅用地市場(chǎng)仍未改變零成交的狀態(tài)，商業(yè)用地獨(dú)撐市場(chǎng)。除了政策因素之外，背后更包含了開(kāi)發(fā)商資金緊張、對(duì)后市預(yù)期較為悲觀等因素。圖7：2010年5月-2012年2月杭州住宅用地成交面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指

11、數(shù)據(jù)、3、未來(lái)市場(chǎng)潛力房地產(chǎn)政策走勢(shì)：樓市調(diào)控方向不改變、力度不放松。近期，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、最高人民法院等相關(guān)部委相繼下發(fā)通知，均有涉及房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)的相關(guān)內(nèi)容，如境外個(gè)人貸款購(gòu)房受限，土地市場(chǎng)監(jiān)管不放松，嚴(yán)查借旅游項(xiàng)目名義變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，表明房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。另外，蕪湖和上海樓市政策調(diào)整相繼被叫停，表明調(diào)控力度不放松，中央政府不允許調(diào)控政策打折。未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)：市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，降價(jià)促銷范圍將越來(lái)越廣，力度越來(lái)越大 3月，隨著消費(fèi)者對(duì)樓市關(guān)注度越來(lái)越高，杭城樓市將呈現(xiàn)供銷雙雙增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)不放松的背景下，市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，成交

12、量或?qū)⒗^續(xù)低位運(yùn)行。供應(yīng)方面，杭城開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏將有所加快。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，3月杭城計(jì)劃開(kāi)盤的老盤項(xiàng)目將有16個(gè)，包括保利香檳國(guó)際、寶龍城市廣場(chǎng)、金地天逸、嘉里樺楓居、寰宇天下、順發(fā)半島國(guó)際、德信北海公寓、南北樂(lè)章等，其中，德信北海公寓、南北樂(lè)章是首次亮相的項(xiàng)目。價(jià)格方面，為刺激銷售，2月杭城大約有11個(gè)樓盤降價(jià)或低開(kāi)銷售，降價(jià)勢(shì)頭越來(lái)越猛。3月，在推盤項(xiàng)目增多的背景下，杭城預(yù)計(jì)會(huì)有更大的降價(jià)浪潮，降價(jià)范圍將越來(lái)越廣，降價(jià)力度越來(lái)越大。自2011年下半年以來(lái)，越來(lái)越多的板塊的價(jià)格體系被重塑，而3月即將推出新房源的項(xiàng)目將如何定價(jià)值得關(guān)注！土地市場(chǎng)走勢(shì)：3月宅地成交將破零，但是出讓體量有限 2月15日國(guó)土部發(fā)布的關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知中指出，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的基本要求和工作重點(diǎn)是堅(jiān)持方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央各項(xiàng)調(diào)控政策措施，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。此外，通知規(guī)定，2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上應(yīng)不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，相比2011年提出的確保城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量，2012年土地計(jì)劃供應(yīng)量將有所減少。與之前住建部將2012年保障房新開(kāi)工計(jì)劃從原定的1000萬(wàn)套下調(diào)為不低于700萬(wàn)套類似，