[標桿房企]房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作操作實務(75頁)

1、項目前期工作操作實務一、前期工作內容 二、開工前前期工作三、施工過程中的前期工作四、項目建設后期前期工作五、與電力相關的前期工作目 錄一、前期工作內容 一、前期工作內容 1. 市場調查研究； 2. 取得土地； 3. 協(xié)調方案設計和會審（領取建設用地規(guī)劃許可證）； 4. 協(xié)調初步設計和會審； 5. 辦理建設用地審批（領取國有土地使用權證）； 6. 協(xié)調施工圖設計、交叉審核和審查（領取建設工程規(guī)劃許可證）； 一、前期工作內容 7. 協(xié)調施工招投標手續(xù)（領取建筑工程施工許可證）； 8. 進行施工過程中的對外協(xié)調； 9. 領取房屋預（銷）售許可證； 10. 組織進行涉及建設審批要求的各項驗收工作，并領

2、取相關驗收文件； 11. 為客戶辦理三證創(chuàng)造條件。 一、前期工作內容 由上可知： 1. 前期工作貫穿項目建設的始終； 2. 前期工作的效率和品質直接決定了項目建設的優(yōu)劣和成敗; 3. 要重視前期工作，做好前期工作。二、開工前前期工作二、開工前前期工作 開工前階段的前期工作主要目的是取得建設用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及各建設管理職能部門對項目建設的批準文件，以確保項目合法開工建設。 涉及建設管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標辦等。 二、開工前前期工作 （一）流程圖 二、開工前前期工作 （二）

3、主要工作 1. 方案設計審查 方案審查主要內容包括（但不限于）： （1）是否符合選址意見書以及附圖各項要求。 （2）是否達到設計深度規(guī)范要求。 （3）總圖設計是否完整。包括總平圖圖簽和設計單位蓋章是否完整；是否標注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。 （4）是否標明技術經(jīng)濟指標，技術指標有無超標。 （5）是否與當年有效計劃一致。 二、開工前前期工作 （6）是否符合建筑安全間距和居民日照。 （7）消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設置是否合理性，消防室內設計是否滿足規(guī)范要求。 （8）人防應建面積是否達到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設計是否符合地下人防建設要求。 （9）機動

4、車和自行車車位設計數(shù)量和標準是否達到規(guī)范要求，機動車進出口及車道設置是否符合設計規(guī)范。 （10）綠化指標是否達到要求，計算是否準確。二、開工前前期工作 （11）排氣、排煙、排污、排水是否符合設計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。 （12）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進行處理，并符合規(guī)范要求。 （13）電力變配電房位置設計是否合理。 （14）生活和消防水池設置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。 （15）天然氣室內設置是否合理。 （16）場地管線布置是否合理。 （17）公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。臺州政府對該地塊總平要求 方案說明 1. 功能定位 以休閑娛樂、高尚居住帶動商

5、務、零售發(fā)展的休閑商務區(qū)。 本區(qū)是市級商務中心的重要組成部分，將利用與中央商務區(qū)、東商務區(qū)在公共功能上的錯位性，突出本區(qū)特色。 2. 定位要素分解 主導角色：市級商務中心的重要組成部分、市區(qū)最高品質居住社區(qū)之一。 核心區(qū)定位：休閑商務區(qū)。 商業(yè)目標：市區(qū)最高品位的情景式購物中心和特色休閑商業(yè)街區(qū)。 業(yè)態(tài)構想：以特色休閑及餐娛、文化創(chuàng)意等帶動主題百貨、專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)發(fā)展，并以此培養(yǎng)休閑商務氛圍。 公司意向總平圖 二、開工前前期工作 2. 初步設計審查 初步設計審查前必須取得交通評價批復和地質勘探資料。初步設計審查主要內容包括： （1）是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。 （2）是否對方

6、案設計批復提出的意見進行修改和完善。 （3）是否達到設計深度規(guī)范要求。 其余審查內容參照方案設計審查的內容。 二、開工前前期工作 3. 申領建設用地規(guī)劃許可證 建設用地規(guī)劃許可證可在方案或初步設計審查通過后進行，各公司可根據(jù)自己項目的實際情況進行安排。需要準備的材料主要包括地形圖、 勘設紅線圖、方案或初步設計批復等。 二、開工前前期工作 4. 申領國有土地使用權證 在領取國有土地使用權證前根據(jù)方案或初步設計批復以及建設用地規(guī)劃許可證，先行用地預審查，同步可委托用地測繪。預審通過后，進入建設項目用地審批，取得建設用地批準書。最后，根據(jù)建設用地批準書申領國有土地使用權證，申領期間還需要按規(guī)定辦理用

7、地界址確認、土地公告、契稅繳交。 二、開工前前期工作 5. 施工圖設計審查 建設工程規(guī)劃許可證申領前必須進行項目建筑預定位計算和預定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設計批復以及各項專業(yè)設計規(guī)范。交通以及綠化審查不作為建設工程規(guī)劃許可證申領的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內部評審后再行報批。 二、開工前前期工作 6. 申領建設工程規(guī)劃許可證 在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設項目設計衛(wèi)生審查、人民防空工程設計審核、取得國有土地使用權證，同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影響住戶的

8、處理工作后，可申領建設工程規(guī)劃許可證。 7. 申領建筑工程施工許可證 在項目通過施工和監(jiān)理招標、取得中標通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項規(guī)費，按照市建委的要求準備各項資料后，可申領建筑工程施工許可證。 杭州市各項建設規(guī)費情況統(tǒng)計表 內 容房地產(chǎn)開發(fā)的商品房項目住宅非住宅高教費10元/市政設施配套費90元/140元/杭州市規(guī)劃區(qū)范圍內以出讓方式取得土地使用權的免交小區(qū)配套費50元/小區(qū)配套自行平衡的免交綠化費8元/自行綠化的免交墻改費預交10元/白蟻防治費1.6元/（磚混或框架結構）散裝水泥專項基金預交1.5元/ 說明：以上除高教費按照地上建筑面積為基數(shù)繳納外，其它項目均按照總建筑面

9、積繳納。人防工程易地建設費標準 城 市 人防工程易地建設費 （元/平方米） 杭州市 6級及以上 3000 6B級 2000杭州市區(qū)所轄重點城鎮(zhèn) 6級及以上 2000 6B級 1000二、開工前前期工作 （三）應注意的工作 1.應認真審查取得的建設用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。 2. 在委托項目方案設計前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內外場地標高等；熟悉項目選址意見書以及附圖中的各項內容，并與控制性規(guī)范做比較，確保項目選址意見書以及附圖中的各項要求得到合理落實。對于需要

10、突破的指標，要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關政府部門溝通，確保整個項目的順利推進。 二、開工前前期工作 3. 根據(jù)公司慣例，一般項目都是由自己的設計公司負責設計。前期工作人員要做好市建委設計處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競選。如建委認為項目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標的，則應根據(jù)項目規(guī)模與自己的設計公司協(xié)商確定符合資質要求的陪標單位，做好邀請招標的各項準備工作。 二、開工前前期工作 4. 在各審查階段，要隨時跟蹤各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預計在后期設計階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設計師進行有效溝通，確保后期設計和施工可以落實。為確保項目設

11、計的進度，在各設計階段經(jīng)辦人基本有一個意見后，可委托進入下一道工作（設計或施工安排）。 二、開工前前期工作 5. 方案設計期間，為準確把握設計方向，減少日后圖紙修改，在方案設計中期，可根據(jù)項目的實際情況，請日照分析、景觀分析 、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關專業(yè)單位介入，對方案設計提出建議，并不斷完善方案設計。同時，由于方案批復前，必須進行方案公示，并由街道（社區(qū)）證實公示過程，因此，在項目開始確立后，要協(xié)調和維護好項目所在地政府關系，以確保公示順利通過。 二、開工前前期工作 6. 由于目前杭州市規(guī)劃局出臺了關于建設工程規(guī)劃許可證批后內部修改有關意見，因此，對初步設計提出了更高的要求，特別是精

12、裝修項目。為確保整個圖紙設計的進度，在初步設計階段要按照方案設計批復的有關意見落實設計，同時要做好設計單位與政府之間的溝通協(xié)調工作，在初步設計階段盡可能細化各項設計成果，特別是外立面以及公共區(qū)域和功能用房定位設計。為了節(jié)省時間，每個項目公司可結合項目的實際情況，在施工圖基本完成前，抽取施工圖中間成果作為初步設計方案報批，對初步設計出圖面積進行核算，若有小幅增加，應在此階段圖紙予以反映。二、開工前前期工作 7. 施工圖總平圖將作為建設工程規(guī)劃許可證的附圖，因此要協(xié)調設計單位嚴格規(guī)范總圖繪制，主要包括經(jīng)濟指標 、住宅配套公建、報批建筑單體明細以及建筑內外關聯(lián)數(shù)據(jù)。總圖應根據(jù)預定位成果進行校對。一般

13、情況， 施工圖將作為項目預售面積圖紙，根據(jù)目前杭州市凹凸陽臺以及架空層等面積計算規(guī)則，建議委托相關機構對指標進行計算，對各項文字標注嚴格把關，確保后期工作的主動。 二、開工前前期工作 8. 施工圖設計內審后要進行招投標工作。邀請經(jīng)驗豐富的工程管理人員進行施工單位及施工項目班組的考察和選擇；選用費率招標還是工程量清單招標，要征求集團成本管理部的意見。此階段前期人員要協(xié)調好政府招標部門的工作，盡量縮短招投標時間，為盡早開工創(chuàng)造條件。 三、施工過程中的前期工作 三、施工過程中的前期工作 施工過程中的前期工作包含五大方面工作內容： 1. 在政策允許范圍內的設計變更備案； 2. 施工過程中配合工程做好現(xiàn)

14、場協(xié)調和相關手續(xù)辦理，確保工程順利施工； 3. 預售許可證的申領； 4. 督促和協(xié)調施工圖建審意見的落實； 5. 大市政配套與內部管線對接的協(xié)調。 三、施工過程中的前期工作 （一）主要工作 1. 規(guī)劃變更備案 為確保銷售圖紙與實際相吻合，減少客戶投訴。在施工過程中，特別是項目銷售和面積預測繪前，對不改變建筑性質、不調整建筑面積、住宅戶數(shù)和戶型不改變的建筑內部平面的修改，杭州市規(guī)劃允許變更備案。前期人員要協(xié)調設計單位出具變更聯(lián)系單，進行規(guī)劃變更備案，并及時催促區(qū)規(guī)劃局報市規(guī)劃局檔案備案。杭州市規(guī)劃局目前規(guī)定可以變更備案的有：建筑內部增加或減少隔墻、建筑門窗移位或增減、建筑內部房間尺寸變化、住宅套

15、內各功能用房位置調整。 三、施工過程中的前期工作 2. 施工過程中的協(xié)調 為確保項目工程建設的順利推進，在項目施工過程中要主動配合工程部協(xié)調施工臨時出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、0.000檢測、中間結構驗收、施工期間投訴處理等工作。 （1）臨時施工出入口：是指在施工過程中供施工用機動車從市政道路進出工地的出入口。 （2）城市道路挖掘：是指在項目基礎設施施工過程中，因敷設地下管線或開設出入口而挖掘市政道路，需辦理相關審批手續(xù)。 （3）占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手續(xù)。三、施工過程中的前期工作 （4）夜間施工許可：因趕工需要，超出環(huán)保部門

16、正常允許（如：澆灌地下室和屋面砼）的情況外，需前期人員進行協(xié)調，施工單位負責辦理。 （5）0.000檢測：是指工程進度達到0.000時，通過主管部門的檢測，對建筑定位和標高進行確認，為工程施工和規(guī)劃驗收提供依據(jù)。 （6）中間結構驗收：當項目建設主體結構完工后（或根據(jù)項目公司實際情況施工至一定樓層時），向建筑工程質量安全監(jiān)督站申請中間結構驗收。 （7）施工期間投訴處理：是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚塵污染或深基坑施工對周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進行協(xié)調和處理。 三、施工過程中的前期工作 3. 預售許可證申領 預售許可證是商品房合法預售的法律依據(jù)，預售許可證的申領是項目開始銷售，

17、實現(xiàn)資金回流的重要環(huán)節(jié)。在申領過程中，各職能部門在工程進度、面積預測、物業(yè)用房和物業(yè)基金核定（繳納）、銷售房號核查等方面有許多規(guī)定和要求。一般情況下，前期工作人員要積極跟進工程進度，提前準備相關審批材料，提前安排面積預測繪、人防紅線確認、拆遷安置說明，提前和房管部門確認各項報批材料的有效性，一旦項目工程形象進度符合要求，就可確保比較快的速度進入預售許可證申領。 三、施工過程中的前期工作 4. 為確保項目建設后期各項工程單體驗收能順利通過，在施工過程中要督促和協(xié)調施工圖審批意見的落實，在施工落實中確有難度的工作要積極和驗收管理部門進行溝通，做到心中有數(shù)，確保后期驗收順利通過。 5. 根據(jù)項目進展

18、狀況，配合工程部協(xié)調電力、自來水、電信、網(wǎng)通、排水、排污等專業(yè)單位或市政部門，做好大市政配套與內部管線對接工作。 三、施工過程中的前期工作 （二）應注意的工作 1. 在施工過程中，為確保項目建設進度，前期管理人員一定要具備全局意識，主動關心工程進展狀況，協(xié)助工程部做好外圍協(xié)調工作，為工程部提供一個良好的施工環(huán)境。 2. 注重施工圖建審意見，跟蹤工程管理落實情況。 3. 預售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實事求是的原則進行，即符合設計功能定位，協(xié)調進行面積分攤，確保預測繪成果與面積實測分攤原則一致。同時，要善于把握總建筑面積和分項面積在合理誤差內。 四、項目建設后期前期工作 四、項目建設后期

19、前期工作 項目建設后期前期工作：組織各項單體工程驗收，達到銷售合同約定的交付標準；取得商品房產(chǎn)權初始登記證書，為業(yè)主辦理產(chǎn)權登記提供證明材料。 涉及建設管理職能部門：質檢站、消防、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、交警、檔案館、房管等部門。 四、項目建設后期前期工作（一）流程圖四、項目建設后期前期工作 （二）主要工作 1. 與工程相關的驗收：消防驗收、環(huán)保驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫驗收、交通驗收、綠化驗收、工程竣工檔案移交、質檢驗收、工程竣工備案。 2. 與規(guī)劃和用地相關的驗收有：規(guī)劃驗收、面積測繪、土地復核驗收、配套用房和物業(yè)用房確認等。 3. 與產(chǎn)權有關：初始產(chǎn)權登記。 四

20、、項目建設后期前期工作 （三）應注意的工作 1. 前期人員要依據(jù)項目驗收要求，結合工程進度提前安排各項驗收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關驗收管理人員進行現(xiàn)場驗收指導，對在指導中提出的各類問題要督促和協(xié)調工程部盡早落實。 2. 注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準備以及現(xiàn)場配合。 3. 面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調測繪單位盡早介入。 四、項目建設后期前期工作 4. 規(guī)劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產(chǎn)權登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗收圖紙一定要確保與現(xiàn)場一致，同時規(guī)劃驗收通過后，要緊盯規(guī)劃管理部門人

21、員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案，才算規(guī)劃驗收完成。 5. 去年年底，浙江省出臺了物業(yè)保修金管理辦法， 要求建設單位在物業(yè)交付使用辦理權屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機構按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，保修金存儲期限為8年。因此，建議省內各單位在施工招標前妥善考慮。 案例：XX醫(yī)院消防驗收XX醫(yī)院消防驗收 XX醫(yī)院消防驗收是執(zhí)業(yè)許可驗收和質檢驗收的前置條件。由于項目工程建設進度緊，在項目基本完工前，我們邀請消防支隊有關人員到工程現(xiàn)場進行驗收指導，對施工中發(fā)現(xiàn)問題工程部負責組織整改。同時，按正式驗收要求，組織防雷、試水、消防、精裝修材料等檢測內容，并按要求落實各項資料準備。 X

22、X醫(yī)院消防驗收 （一）驗收需要準備的主要資料 1. 組織設計、施工、監(jiān)理單位編制消防安全質量驗收合格的報告。 2. 建筑工程消防驗收申報表、消防產(chǎn)品廠家確認單。 3. 施工圖設計防火審核意見書、裝飾工程設計防火審核意見書。 4. 消防設計專篇（設計院提供），消防設計技術聯(lián)系單。 5. 防雷裝置檢測報告。XX醫(yī)院消防驗收 6. 專業(yè)消防檢測部門出具的建筑消防設施檢測報告、建筑消防電氣檢測報告。 7. 消防產(chǎn)品生產(chǎn)許可證明，建筑防火材料、構件與消防產(chǎn)品質量檢驗報告、合格證明。 8. 主要消防產(chǎn)品、設備的生產(chǎn)單位對其產(chǎn)品、設備的數(shù)量、型號及施工安裝質量的確認報告。 9. 地下及隱蔽工程驗收記錄；消防

23、設施系統(tǒng)調試報告；施工單位出具的消防設施聯(lián)動測試報告；操作維護管理手冊。 10. 消防控制室值班人員名單及培訓記錄。 11. 建筑、水、電、暖通等各系統(tǒng)施工圖。 XX醫(yī)院消防驗收 （二）驗收流程 1. 在項目正式通水，消防設施安裝調試完畢，室外道路暢通并滿足消防車輛行駛要求，消防登高場地按消防設計審核要求設置到位后，邀請消防支隊司令部到現(xiàn)場進行試水試驗和道路環(huán)通檢查。通知施工單位、監(jiān)理單位人員在試水驗收時到現(xiàn)場，聽從試水驗收人員指揮，對消防管路水系統(tǒng)進行驗收試驗，主要試水部位為屋頂、室外消防、噴淋結合器等，試驗合格由消防部門出具試水報告。 XX醫(yī)院消防環(huán)通通道XX醫(yī)院消防登高場地XX醫(yī)院南面消

24、防結合器XX醫(yī)院消防驗收 2. 對于精裝修施工項目，同步要在支隊領取消防驗收人員開具的建筑內部裝修材料見證檢驗告知單，根據(jù)告知單要求準備內裝修材料送市消防產(chǎn)品質量檢驗站檢測燃燒等級，并取得精裝修材料檢驗報告。 3督促施工單位按照設計要求將相應消防設施安裝到位，配合消防檢測單位對消防設施和電氣進行檢測、整改；出具建筑消防設施檢測報告、建筑消防電氣檢測報告。 XX醫(yī)院消防驗收 4所有資料及各項準備工作完成后，邀請市消防部門預驗收人員到現(xiàn)場對消防設施進行預驗收，通知施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、消防檢測單位相關人員準備預驗收匯報材料，并通知到場參加驗收工作。消防預驗收人員到現(xiàn)場對消防設施進行查看驗收

25、，一般需要進行以下項目的檢查工作：煙感聯(lián)動試驗、電梯迫降聯(lián)動試驗、正壓送風試驗、風壓測試，逃生應急設施、消防中心機房、消防泵房（主要檢測水泵的自動切換）、消防樓梯、屋頂消火拴、樓層管井封堵情況消防設施部位的查看。 消控中心（樓層顯示器）（正壓送風口）（噴淋、煙感、廣播）（防火卷簾）（室內消火栓）（樓層排煙口）（壓力表）（消防穩(wěn)壓罐）（消火栓、噴淋泵）（消防樓梯）（疏散指示標志）（通屋面樓梯）XX醫(yī)院消防驗收 5. 預驗收人員就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改要求和意見，工程部督促相關單位對整改意見在規(guī)定時間內進行落實整改。 6. 工程部完成整改形成整改報告后，前期工作人員根據(jù)工程整改情況，約定正式驗收

26、時間，工程部通知土建總包單位、消防施工單位、設計單位、監(jiān)理單位、消防檢測單位等相關人員到時參加會議。 7. 消防部門對消防工程進行正式驗收，主要是對預驗收會議提出的整改意見及要求的整改落實情況進行復查，視整改要求落實情況決定是否同意通過驗收。 XX醫(yī)院消防驗收 8. 如通過驗收，前期人員負責領取建筑工程消防驗收意見書。 9. 營業(yè)場所開業(yè)前需報區(qū)消防大隊申請開業(yè)前檢查申請，準備書面整改報告與消防驗收意見書，并提前申報消防管理人員與從業(yè)人員培訓，經(jīng)區(qū)消防大隊組織復查合格后，領取消防安全檢查意見書后方可正式營業(yè)。 XX醫(yī)院消防驗收 （三）應注意的工作 1. 在預驗收前，工程部要仔細檢查消防審核意見

27、書中的內容是否已按要求實施，未實施的要及時落實。 2. 消防檢測工作其實是對消防工程做的一次提前驗收，對消防檢測的工作要給予高度重視，工程部要負責組織各相關施工單位嚴肅對待，檢測中發(fā)現(xiàn)的問題要限定時間要求施工單位在預驗收前整改完成。 五、與電力相關的前期工作 五、與電力相關的前期工作 （一）戶外配電和戶內配電 戶外配電由電力開關站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。 戶內配電由高低配、計量表計箱、計量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。 五、與電力相關的前期工作 （二）公變與專變 一般居民生活用電設置公變，商業(yè)用電設置專變。 1. 公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝

28、、維護、管理的統(tǒng)稱。使用公變的小區(qū)，每戶的電表都是直接由供電部門負責安裝，每度電的電價按國家規(guī)定收取。電表以外的供電設備，包括線路變壓器等都是由供電局負責安裝并終生由供電部門維護、管理。 五、與電力相關的前期工作 2. 對于專變供電部門只裝一個總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理，供電部門只按總表收取電費?？偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶安裝電表都是由項目公司購買負責安裝，不歸供電部門維護保養(yǎng)。在電價方面，專變每度電的電價比公變要高，這是因為專變用戶電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔，而由專變用戶承擔，專變的線路變壓器不歸供電局維護管理，出現(xiàn)問題要由業(yè)主或相應的機構承擔。 專變配電房五、與電力相關的前期工作 （三）與電力部門工作界面的劃分 1. 設計工作 戶外配電、戶內公變一般都由電力部門的設計單位進行設計；專變由項目公司委托設計院進行設計，電力部門審查。 2. 設備采購 一般情況下電力部門都會對公變