商業(yè)銀行項目貸款評估概論

1、商業(yè)銀行項目貸款評估概論一、商業(yè)銀行項目貸款評估概述二、商業(yè)銀行項目貸款評估理論與理念三、商業(yè)銀行項目貸款評估實務(wù)1一、概述 1、國內(nèi)以項目公司承貸的項目貸款 與國際規(guī)范的項目融資的差別在國內(nèi)以項目公司承貸的項目貸款中，項目建設(shè)、運營和維護(hù)缺乏嚴(yán)密的契約安排，缺乏有效的風(fēng)險分擔(dān)機制，使得項目風(fēng)險未能實現(xiàn)在各參與方之間合理分配，項目相關(guān)風(fēng)險仍主要集中在項目公司。在規(guī)范的項目融資中，項目的建設(shè)、運營和維護(hù)是建立在嚴(yán)格的契約安排基礎(chǔ)上的。通過一系列嚴(yán)密的合同條款約定，使項目風(fēng)險分散化，分別轉(zhuǎn)移給建設(shè)承包商（通過簽訂固定價格、固定日期的建設(shè)總承包合同）、運營商（通過簽訂長期營運和維護(hù)合同）、原料供應(yīng)商

2、（通過簽訂長期供貨合同）、產(chǎn)品購買方（通過簽訂照付不議（take-or-pay）合同）等，項目風(fēng)險在各參與方之間實現(xiàn)合理分擔(dān)，項目公司在一種相對確定的環(huán)境中運營。項目公司的風(fēng)險分配機制不同2在規(guī)范的項目融資中，融資銀行的大部分風(fēng)險是可以預(yù)期的，從而可通過進(jìn)入成本的方式予以補償。盡管融資方式為有限追索，但貸款人的利益通過交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)/權(quán)益的抵/質(zhì)押安排和風(fēng)險分擔(dān)等措施保障，銀行是在一個相對確定的條件下進(jìn)行融資決策，承擔(dān)的風(fēng)險較小。 在國內(nèi)以項目公司承貸的項目貸款中，與項目相關(guān)的風(fēng)險仍留在項目公司，然后又通過融資安排將風(fēng)險傳遞和轉(zhuǎn)嫁給銀行。而且，貸款期限越長，影響貸款正常償還的不確定性就越多。銀

3、行是在一個不確定性較大的條件下進(jìn)行融資決策，貸款保障措施較差，銀行承擔(dān)的風(fēng)險較大。銀行承擔(dān)的風(fēng)險不同32、固定資產(chǎn)貸款與項目融資 固定資產(chǎn)貸款和項目融資的概念為加強固定資產(chǎn)貸款和項目融資業(yè)務(wù)風(fēng)險管理， 2009年07月，銀監(jiān)會相繼發(fā)布了固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法和項目融資業(yè)務(wù)指引。固定資產(chǎn)貸款，是指貸款人向企（事）業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織發(fā)放的，用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款?！肮潭ㄙY產(chǎn)投資”沿用了國家統(tǒng)計部門的口徑，包括: 基本建設(shè)投資 更新改造投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 其他固定資產(chǎn)投資4項目融資，是指符合以下特征的貸款： 1、貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產(chǎn)裝置、基礎(chǔ)

4、設(shè)施、房地產(chǎn)項目或其他項目，包括對在建或已建項目的再融資。 2、借款人通常是為建設(shè)、經(jīng)營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業(yè)法人，包括主要從事該項目建設(shè)、經(jīng)營或融資的既有企事業(yè)法人。 3、還款資金來源主要依賴該項目產(chǎn)生的銷售收入、補貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。項目融資是固定資產(chǎn)貸款的一種，但因為它無追索或有限追索的特征，銀監(jiān)會這次又從固定資產(chǎn)貸款中分離出來。因此，固定資產(chǎn)貸款所要求的項目審批手續(xù)、資本金制度、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，同樣適用于項目融資。5固定資產(chǎn)貸款和項目融資與流動資金貸款：流動資金貸款（貿(mào)易融資）：主要滿足企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。 1、針對交易環(huán)節(jié)的融資。 2、期限較短。

5、3、風(fēng)險控制的要點是交易過程的物流、單據(jù)流和資金流。 4、具有自償性。固定資產(chǎn)貸款和項目融資：主要滿足企業(yè)擴大再生產(chǎn)。 1、針對固定資產(chǎn)投資項目的融資。 2、期限較長。 3、既要控制借款人的風(fēng)險，又要控制項目風(fēng)險。 4、依靠資產(chǎn)（項目）創(chuàng)造的收益或借款人的綜合收益來進(jìn)行償還，具有較大的 不確定性。6 固定資產(chǎn)貸款和項目融資與經(jīng)濟周期密切相關(guān)固定資產(chǎn)投資本身是影響經(jīng)濟周期性波動的主要因素。由于項目建設(shè)到產(chǎn)生效益的時間較長，所以固定資產(chǎn)貸款和項目融資的貸款期限一般也較長。國內(nèi)銀行通常對中長期貸款是持有直到到期，造成固定資產(chǎn)貸款和項目融資往往要跨越一個甚至多個經(jīng)濟周期。由于經(jīng)濟周期性波動，往往導(dǎo)致項

6、目效益也呈周期性波動，從而使固定資產(chǎn)和項目融資的還款來源也呈現(xiàn)周期性波動的特點。7 固定資產(chǎn)貸款和項目融資是最復(fù)雜的貸款品種 影響固定資產(chǎn)投資項目效益和償債能力的因素是復(fù)雜的。 1、 宏觀因素：如經(jīng)濟周期、重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩、節(jié)能減排等。 2、微觀因素：如資金、技術(shù)、人才、管理等。 3、期限長準(zhǔn)確預(yù)期項目未來的效益和償債能力往往是比較困難的。 由于項目預(yù)期效益具有較大的不確定性，導(dǎo)致貸款判斷和決策的難度較大。 固定資產(chǎn)貸款和項目融資是最復(fù)雜的貸款品種。 外部：固定資產(chǎn)投資項目需要履行核準(zhǔn)、用地、環(huán)評等一系列審批手續(xù)。 內(nèi)部：固定資產(chǎn)貸款和項目融資需要履行評估程序。83、 我國項目評估沿革 工程

7、可行性研究報告（預(yù)可研），有權(quán)部門的批復(fù)，初步設(shè)計， 施工圖及優(yōu)化。 有權(quán)部門批復(fù)前的中介機構(gòu)的評估，側(cè)重的是國民經(jīng)濟可行性。中國國際工程咨詢公司等 銀行貸款審查時的評估及測算，亞洲開發(fā)銀行 從銀行的角度，側(cè)重的是償債能力的評價。 客戶評級與債項評級9 二、項目貸款評估的理論與理念 10建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)償債能力評價是根據(jù)評估時點所掌握的客觀情況和信息條件，在合理設(shè)定未來情景和謹(jǐn)慎選取基礎(chǔ)參數(shù)的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)金流預(yù)測，從項目財務(wù)強度、項目償債能力、綜合償債能力等定量角度對借款人的現(xiàn)金流強度和還本付息能力作出的總體判斷?；痉椒ㄊ乾F(xiàn)金流預(yù)測。現(xiàn)金流預(yù)測包括項目現(xiàn)金流預(yù)測和借款人綜合現(xiàn)金流

8、預(yù)測，其中項目現(xiàn)金流預(yù)測是項目財務(wù)強度和項目償債能力評價的基礎(chǔ)，綜合現(xiàn)金流預(yù)測是綜合償債能力評價的基礎(chǔ)。111、分類管理：評級理念、概率方法2、企業(yè)評價：杜邦分析、標(biāo)桿分析3、市場分析：行業(yè)生命周期、供需理論4、競爭分析：波特模型、SWOT分析5、價值預(yù)測：期權(quán)定價、折現(xiàn)現(xiàn)金流（違約率、損失率） （企業(yè)、區(qū)域、行業(yè)、財政） 結(jié)果/條件/過程12評級的公信力和影響力（希臘、西班牙主權(quán)評級例子）背景標(biāo)志性事件19世紀(jì)中葉美國鐵路產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展1841年路易斯塔班建立第一個信用評級機構(gòu)。1849年紐約商業(yè)資信評估公司發(fā)表了第一本信用評級指南。19世紀(jì)末美國經(jīng)濟與債券市場快速發(fā)展1909年約翰穆迪在穆迪

9、鐵路投資分析一書中首先提出使用A、B、C等簡單的評級符號。1913年惠譽公司成立。1929年1932年世界經(jīng)濟危機美國資本市場受到嚴(yán)重沖擊，證券投資風(fēng)險受到社會廣泛關(guān)注，信用評級成為債券投資和定價的標(biāo)準(zhǔn)模式。1941年 Standard與Poor合并為標(biāo)準(zhǔn)普爾。20世紀(jì)70年代美國經(jīng)濟嚴(yán)重衰退“賓州中央鐵路公司倒債事件”等事件促使投資者更加注重信用評級的指導(dǎo)作用。1972 年以后美國之外的其他國家也開始陸續(xù)建立評級機構(gòu)。21世紀(jì)初修訂后的巴塞爾新資本協(xié)議提出銀行業(yè)信用風(fēng)險管理引入內(nèi)部評級方法和理念。13比較貸款評估客戶評級債項評級評價維度一維評價共同組成二維評級假設(shè)前提持續(xù)經(jīng)營違約清償評價對象

10、僅限于中長期項目貸款所有借款人各類信貸業(yè)務(wù)評價核心經(jīng)營性現(xiàn)金流的償債能力借款人違約概率（PD）特定債項違約損失率（LGD）主要依據(jù)借款人綜合實力評價，項目加建設(shè)、投籌、市場評價，現(xiàn)金流預(yù)測與償債能力評價，擔(dān)保能力評價。定量分析（約占整體權(quán)重70%以上）主要基于借款人歷史財務(wù)數(shù)據(jù)，定性評價主要基于借款人競爭能力、管理水平、經(jīng)營狀況、信譽狀況與融資能力等。信貸產(chǎn)品類別、擔(dān)保結(jié)構(gòu)與擔(dān)?；厥章?、債務(wù)受償順序等。評價期間中長期(一般指貸款期內(nèi))短期（一般指一年內(nèi)）短期與中長期結(jié)合主要應(yīng)用貸款審批、專項授信決策依據(jù)客戶評級、債項評級調(diào)整依據(jù)客戶定位及信貸準(zhǔn)入（基礎(chǔ)應(yīng)用）擔(dān)?；厥章式y(tǒng)計與應(yīng)用（基礎(chǔ)應(yīng)用）風(fēng)險

11、準(zhǔn)備金、經(jīng)濟資本計量、業(yè)績考核、產(chǎn)品定價（深度應(yīng)用）相互關(guān)系客戶評級結(jié)果是評估借款人評價重要參考依據(jù)。評估結(jié)果約占現(xiàn)行的新建項目法人客戶評級整體權(quán)重的40%以上。評估結(jié)果是債項風(fēng)險定性調(diào)整的重要依據(jù)（K2）。相對弱點長期陷于具體項目評估實務(wù)，評估數(shù)據(jù)的系統(tǒng)化積累與整理統(tǒng)計相對薄弱，方法設(shè)計與參數(shù)管理尚未成為評估工作核心，評估成果應(yīng)用發(fā)掘廣度與深度欠缺。定量分析（約占整體權(quán)重70%以上）主要基于借款人歷史財務(wù)數(shù)據(jù)，而國內(nèi)信用市場發(fā)展相對滯后、企業(yè)財務(wù)制度執(zhí)行有待規(guī)范、企業(yè)信息透明度不夠的現(xiàn)狀，可能影響到評級結(jié)果的精確度。由于處置手段差異、數(shù)據(jù)統(tǒng)計困難、相關(guān)性復(fù)雜等諸多原因，計算違約損失率仍然是世

12、界性難題，世界領(lǐng)先銀行也大多停留在研究與積累階段，現(xiàn)階段債項評級結(jié)果的應(yīng)用效果受到客觀條件限制。違約樣本數(shù)據(jù)相對有限，“違約”與“損失”的定義難以有效統(tǒng)一；此外,缺乏對中長期項目貸款的項目特性與償債能力的直觀分析與風(fēng)險揭示。中長期項目貸款評估的特點中長期項目貸款中的項目融資、房地產(chǎn)貸款具備類似巴塞爾新資本協(xié)議定義“專業(yè)貸款”的特點，借款人評價與項目評價高度統(tǒng)一，因此評估階段對項目的深入分析及對償債的直接關(guān)注具有不可替代性。即使對于綜合法人而言，我行的中長期項目貸款大多體現(xiàn)“項目建成后對借款人現(xiàn)有運營產(chǎn)生重大影響”的特點，因此僅僅依據(jù)借款人歷史財務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營現(xiàn)狀得出的評價，不足以完整揭示借款人及

13、貸款未來存在的風(fēng)險，因此評估對“新建項目對借款人重要影響”的關(guān)注和評價是客戶評級（基于客戶準(zhǔn)入時）與債項評級（基于債項違約后）的必要補充，同時客戶評級與債項評級中的專家判斷也離不開評估實踐的項目、市場、行業(yè)經(jīng)驗總結(jié)。客戶評級與債項評級是在大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計基礎(chǔ)上的定位排序，優(yōu)勢在于評價相對風(fēng)險；評估是對特定事實基礎(chǔ)的篩選、分析與判斷的過程控制，優(yōu)勢在于評價絕對風(fēng)險。評估是評級的基礎(chǔ)和前提。14趨勢（預(yù)期水平）風(fēng)險（預(yù)期不確定性）行業(yè)市場判斷企業(yè)現(xiàn)狀評價項目特征分析償債能力評價風(fēng)險評價 （因素及程度）現(xiàn)金流預(yù)測額度合理性期限合理性利率風(fēng)險度管理針對性風(fēng)險緩釋能力貸款建議方案評估基礎(chǔ)分析（客戶、項目、系

14、統(tǒng)）評估風(fēng)險評價（定量、定性）評估結(jié)論結(jié)構(gòu)（復(fù)雜程度）解構(gòu)重組估算的核心要素分析、核算、預(yù)測估算的基本原則合理性、配比性、一致性評價的核心要素分析、依據(jù)、觀點評價的基本原則獨立性、客觀性、謹(jǐn)慎性15違約概率 (PD)違約風(fēng)險暴露 (EAD)違約損失率 (LGD)預(yù)期損失（EL）x=客戶評級授信審批及其它控制債項評級借款人評價項目評價測算現(xiàn)金流償債覆蓋率（第一還款）擔(dān)保評價 (第二還款)建議貸款額度貸款期限參考專業(yè)貸款評估貸款風(fēng)險等級客戶準(zhǔn)入敞口分類擔(dān)保價值資本結(jié)構(gòu)總量控制貸款條件項目貸款評估內(nèi)部評級：違約假設(shè)（逆向思維，以違約損失為研究對象） 貸款評估：經(jīng)營假設(shè)（正向思維，以償債能力為研究對象

15、）貸款評估與內(nèi)部評級法x16概率模型在風(fēng)險計量領(lǐng)域的應(yīng)用17三、項目貸款評估實務(wù) 1、借款人及股東評價 2、行業(yè)及市場評價 3、項目測算及評價 4、評估報告的應(yīng)用18、企業(yè)財務(wù)分解杜邦分析以盈利能力為中心的層層分解19企業(yè)深度比較：標(biāo)桿分析經(jīng)營成果比較管理過程比較發(fā)展條件比較發(fā)展目標(biāo)定位發(fā)展水平預(yù)測20行業(yè)技術(shù)迅速發(fā)展主導(dǎo)技術(shù)定型完善技術(shù)局部改進(jìn)領(lǐng)先者和少量跟隨者介入進(jìn)入者迅速增加行業(yè)內(nèi)企業(yè)相對穩(wěn)定企業(yè)逐漸退出行業(yè)技術(shù)醞釀突破早期發(fā)展時間衰退成熟迅速成長行業(yè)規(guī)模競爭態(tài)勢技術(shù)特征發(fā)展階段、行業(yè)基本判斷：生命周期21市場分析經(jīng)典：供需理論供大于求（投資）供需兩旺（中檔樓盤）供需平緩（高檔樓盤）供不

16、應(yīng)求（經(jīng)濟適用房）供給需求價格趨勢市場定位22競爭環(huán)境分析：五力模型23機會（1）項目所在的東二環(huán)西側(cè)整體改造將使得這一區(qū)域成為未來北京新的熱點商務(wù)區(qū)域，聚集效應(yīng)明顯；（2）東直門立體交通樞紐建設(shè)將進(jìn)一步提升該區(qū)域的交通優(yōu)勢；（3）隨著中國“入世”政策的進(jìn)一步放開，在未來將吸引更多的中外企業(yè)的總部進(jìn)駐北京核心商務(wù)區(qū)域；（4）項目所在區(qū)域原有寫字樓相對投入使用的時間較早，目前新建寫字樓中自用的情況較多，新的頂級銷售物業(yè)的供應(yīng)仍然較為有限。優(yōu)勢（1）地理位置：位于東二環(huán)核心區(qū)域，交通及配套設(shè)施完善；（2）產(chǎn)品質(zhì)量：除滿足5A級智能化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)外，還耗資3000萬元增加了整棟樓宇的InterMobi

17、le無線寬帶綜合覆蓋系統(tǒng)，實現(xiàn)樓宇控制和綜合通信的全面高速無線傳輸，此外，4米的層高也是寫字樓項目中較為少見的。（3）物業(yè)定位：單體面積適中（2到3萬平方米）的三棟寫字樓便于整棟銷售，配套商業(yè)屬于該區(qū)域較為稀缺資源。威脅（1）國家新一輪宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)特別是寫字樓市場的影響尚不明確；（2）傳統(tǒng)的CBD核心商務(wù)區(qū)對本項目所在區(qū)域構(gòu)成的競爭；（3）項目銷售期內(nèi)存在部分其他同類樓盤的競爭。劣勢（1）目前北京寫字樓的購買者以國內(nèi)大中型國企為主，而大部分外企還是以租賃辦公為主，因此該項目的客戶范圍在一定程度上較窄，需要更為精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶定位與配套營銷方案；（2）該項目寫字樓、商場都以整體銷售為主

18、，對銷售對象的選擇如果不當(dāng)在一定程度上將影響物業(yè)的整體品質(zhì)。發(fā)展?jié)摿φ雇篠WOT分析24、項目測算與評價（一）償債能力評價指標(biāo)（二）測算表邏輯關(guān)系（三）分項測算要點（四）計算期與折現(xiàn)率（五）預(yù)測中的假設(shè)與平衡（六）不確定性的補充度量25企業(yè)（項目）折現(xiàn)現(xiàn)金流只依賴于現(xiàn)金流入、流出，不需要研究基于會計方法的回報（引入會計法則的計算容易引起混淆）。企業(yè)（項目）價值可明確預(yù)期期間的凈現(xiàn)值+可明確預(yù)期后的凈現(xiàn)值26（一）、償債能力評價指標(biāo)27 項目效益和償債能力如何？評估一般從項目財務(wù)強度和項目償債能力等兩方面，定量判斷項目現(xiàn)金流強度和還本付息能力。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合借款人原有可償債凈現(xiàn)金流,評價借款

19、人的綜合償債能力。償債能力評價的基本方法是現(xiàn)金流預(yù)測，包括項目現(xiàn)金流預(yù)測和借款人綜合現(xiàn)金流預(yù)測。1、項目財務(wù)強度 通過下述4個指標(biāo)評價融資項目的財務(wù)可行性。 （1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指在項目計算期內(nèi)，項目各年息前稅后自由現(xiàn)金流累計現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，是反映包含貨幣時間價值在內(nèi)的項目實際投資收益率，計算公式如下： 式中： 為計算期內(nèi)第i年的項目息前稅后自由現(xiàn)金流（凈利潤+折舊攤銷+財務(wù)費用）；n為項目計算期。28（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指以項目加權(quán)平均資本成本為基準(zhǔn)折現(xiàn)率計算的項目各年息前稅后自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和，計算公式如下： 為項目加權(quán)平均資

20、本成本，其計算公式為： 式中： 為項目所在行業(yè)凈資產(chǎn)收益率的平均值，取自我行頒布的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值；E為項目資本金；D為項目債務(wù)性資金；r為同期人民銀行貸款基準(zhǔn)利率。29（3）動態(tài)投資回收期（Pt） 動態(tài)投資回收期是考慮貨幣時間價值時，收回項目總投資所需的時間，一般以年為單位，計算公式為： 式中：T為財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）首次為正或零的年份數(shù)； 為第t年的財務(wù)凈現(xiàn)值。 （4）投資利潤率（ROI） 投資利潤率反映項目總投資的盈利水平，是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年均息前稅后利潤與項目總投資的比率。30 項目償債能力 項目償債能力評價是在預(yù)測項目收入、估算成本以及項目損益的基礎(chǔ)上，通過計算下述兩個指

21、標(biāo)，考察項目自身的還本付息能力。 （1）項目最大還款能力期限（Tp） 項目最大還款能力期限是指借款人用項目各年息稅后自由現(xiàn)金流，最大限度地償還貸款本金所需的年份數(shù)。計算公式為： 式中：T表示全部貸款都已償還完畢并首次出現(xiàn)還貸后盈余的年份數(shù)； 為第T年所需償還的貸款本金； 為第t年息稅后自由現(xiàn)金流（凈利潤+折舊攤銷）。 項目最大還款能力期限指標(biāo)，可用于同行業(yè)類似項目之間償債能力強弱的比較。項目最大還款能力期限越短，說明項目自身的償債能力越強。31（2）項目償債保證比（DSCRP） 項目償債保證比是指行業(yè)基準(zhǔn)期限下，項目經(jīng)營期各年息前稅后自由現(xiàn)金流的累計凈現(xiàn)值對貸款本金的覆蓋程度。計算公式為： 式

22、中：FCFi為第i年項目息前稅后自由現(xiàn)金流；Tb為行業(yè)基準(zhǔn)期限；Dp為項目貸款申請額度；r為同期央行貸款基準(zhǔn)利率；折現(xiàn)基準(zhǔn)時點一般為項目經(jīng)營期起始年年初。 行業(yè)基準(zhǔn)期限下的項目償債保證比，主要用于比較同行業(yè)類似項目之間項目償債能力的強弱。行業(yè)基準(zhǔn)期限下的項目償債保證比越高，表明項目自身償債能力越強。 行業(yè)基準(zhǔn)期限作為評估基礎(chǔ)參數(shù)由總行統(tǒng)一規(guī)定和調(diào)整。 對于項目法人，項目償債能力即為其綜合償債能力。 32計算IRR的試算內(nèi)插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2 i1IRRi1NPV1NPV1| NPV2|IRR計算公式：33投資計劃與資金籌措表投資估算表資金負(fù)債表損益表借款及還本付息表

23、折舊與攤銷估算表成本費用估算表資金來源與運用表銷售收入及稅金估算表現(xiàn)金流量表（二）、測算表邏輯關(guān)系34償債表收入表投資表損益表自有資金銀行借款FCFF：凈利潤+折舊攤銷DSCR：FCFF/項目融資額度現(xiàn)金流量表建安工程設(shè)備購置其他費用預(yù)備費用財務(wù)費用成本表IRR, NPV, ROI折攤表現(xiàn)金流入：收入+固定資產(chǎn)殘值+流動資金回收現(xiàn)金流出：經(jīng)營成本+銷售稅金+所得稅+流動資金經(jīng)營成本：總成本- 折舊攤銷 財務(wù)費用價格產(chǎn)能利用率虧損的彌補方法 利潤的分配方式 35（三）、分項測算要點1、項目投資估算 2、項目籌資預(yù)測3、項目收入預(yù)測4、項目成本預(yù)測5、償債計劃安排6、償債能力估算36固定資產(chǎn)投資總

24、投資流動資金投資靜態(tài)投資動態(tài)投資其它費用 土地使用權(quán)拆遷補償費勘察設(shè)計費開辦費 建筑工程費安裝工程費設(shè)備購置費工程費用 基本預(yù)備費 以工程費用和其他費用為基數(shù)計取基本預(yù)備費，原則按工程費用與其他費用的5%10%，根據(jù)項目的實施進(jìn)展及建設(shè)條件等情況酌情選取。 原則上從第二年開始，以靜態(tài)投資為基數(shù)，增長率參照近三年物價指數(shù)及預(yù)期漲價因素確定，現(xiàn)階段按510%計取。已完工部分可不計取。 漲價預(yù)備費建設(shè)期利息對建設(shè)期利息按簡便法測算，當(dāng)年借款按年中支用考慮，計半年利息，當(dāng)年還款按年末償還考慮并計全年利息。 1、項目投資估算37 工程費用、工程建設(shè)其他費用一般可根據(jù)項目可研、初步設(shè)計概算 來估算，若已編

25、制了施工預(yù)算、簽訂了施工合同，應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算 和相關(guān)合同來調(diào)整?？紤]購買外國設(shè)備、引進(jìn)技術(shù)用匯匯率的變動。 應(yīng)關(guān)注項目本身的內(nèi)容和復(fù)雜程度。如：項目本身比較復(fù)雜，容易 發(fā)生漏項和重復(fù)計算的情況，應(yīng)盡量做到費用項目、費用數(shù)額與實 際相符、構(gòu)成齊全，不擴大取費范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，不少算、也不有 意壓低造價等。 基本預(yù)備費率在可研階段按10%考慮，在初步設(shè)計階段按5%考慮；對 已完成投資、已簽訂施工承包合同、已簽訂設(shè)備購置合同等已確定 投資金額的部分應(yīng)進(jìn)行剔除。另外：對于建設(shè)工期長、工程復(fù)雜、 新開發(fā)的項目，不可預(yù)見費應(yīng)在取費范圍內(nèi)適當(dāng)取高一些；反之可 適當(dāng)降低。 投資估算要點38 漲價預(yù)備費一般假設(shè)固

26、定資產(chǎn)投資在建設(shè)期各年度均衡支出，當(dāng)年 漲價預(yù)備費按半年估算，對于評估時點以前已完成投資、已確定投 資金額的部分應(yīng)進(jìn)行剔除。計算公式： 建設(shè)期利息計算公式：39企業(yè)法人：根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債、損益凈利潤折舊攤銷定量分析年度盈余資金，或根據(jù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量判斷。事業(yè)法人：根據(jù)收入、支出數(shù)據(jù)，估算年度結(jié)余資金，或根據(jù)建設(shè)性支出判斷。2、項目籌資預(yù)測對自籌資金全部、部分到位，要核實報表的“在建工程”、“存貨”等科目，銀行賬戶或驗資報告；對于已經(jīng)投入并形成物化的投資需查驗其實際的購貨發(fā)票或購貨憑證等；對于新建項目法人公司，要查驗營業(yè)執(zhí)照的注冊資金與實收資本是否相等。對債務(wù)性資金，要分析核實借款人投入的銀行貸款

27、、股東借款等各種債務(wù)性資金的數(shù)額、占比、融資條件、償還期限及合法性等狀況。對投資者的出資能力、方式、合法性和時間進(jìn)行分析，評價其繼續(xù)出資的可靠性。對于新建項目法人公司，尚未實施擬建項目的，要了解公司章程中約定的股東出資的金額、比例，以及股東出資的可能性。40在市場分析基礎(chǔ)上，項目建成后各年的產(chǎn)能利用率（負(fù)荷率）、產(chǎn)品價格、銷售量等參數(shù)，預(yù)測各年收入。 新建項目改擴建項目獨立項目收入預(yù)測形成新增產(chǎn)能、項目具備獨立現(xiàn)金流，該部分參考新建項目 設(shè)備更新等不新增產(chǎn)能，基于謹(jǐn)慎性原則不考慮新增收入；調(diào)整原有產(chǎn)品收入、成本，需有明確依據(jù)。某些項目還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定估算企業(yè)可能得到的補貼收入，包括先征后返的增值

28、稅、按銷量或工作量按期給予的定額補助，以及財政扶持給予的其他補貼等。以上幾類補貼應(yīng)根據(jù)財政、稅務(wù)部門的規(guī)定，在有效期內(nèi)分別計入或不計入應(yīng)稅收入。 考慮3、項目收入預(yù)測達(dá)產(chǎn)時間、達(dá)產(chǎn)率價格、產(chǎn)量、利用率趨勢變化、價格的趨勢變化一般開始投產(chǎn)時負(fù)荷率低，以后逐年提高產(chǎn)成品率（產(chǎn)品損耗率）41 租售進(jìn)度 租售價格 租售率租售價格增長率房產(chǎn)項目時間規(guī)模趨勢公路項目 通車年交通量 收費價格 車型結(jié)構(gòu)交通量增長率 電源項目 上網(wǎng)電量、售電量上網(wǎng)電價發(fā)電項目收入送變電項目收入預(yù)測電價 熱電結(jié)合，供熱量和售熱量 一類城建 支付進(jìn)度 供應(yīng)價格 供應(yīng)量 量價變化示例：部分行業(yè)收入計量因素比較42指在運營期內(nèi)為生產(chǎn)產(chǎn)

29、品提供服務(wù)所發(fā)生的全部費用，等于經(jīng)營成本與折舊費、攤銷費和財務(wù)費用之和。 總成本費用總成本費用=生產(chǎn)成本+期間費用生產(chǎn)成本=直接材料費+直接燃料和動力費+直接工資+其他直接支出+制造費用期間費用=管理費用+營業(yè)費用+財務(wù)費用總成本費用=外購原材料、燃料和動力費+工資及福利費+折舊費+攤銷費+修理費+財務(wù)費用（利息支出）+其他費用（包括其他制造費用、其他管理費用和其他營業(yè)費用）生產(chǎn)要素估算法生產(chǎn)成本加期間費用估算法4、項目成本預(yù)測43經(jīng)營成本是項目經(jīng)濟評價中所使用的特定概念，作為項目運營期的主要現(xiàn)金流出，其構(gòu)成和估算可用下列方法表達(dá)：經(jīng)營成本=外購原材料、燃料動力費+工資及福利費+修理費+其他費

30、用或 經(jīng)營成本=總成本費用-折舊費-無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)攤銷費-利息支出總成本費用可分解為固定成本和可變成本。固定成本一般包括折舊費、攤銷費、修理費、工資及福利費（計件工資除外）和其他費用等，通常把運營期發(fā)生的全部利息也作為固定成本?？勺兂杀局饕ㄍ赓徳牧?、燃料及動力費和計件工資等。固定成本可變成本經(jīng)營成本44 成本估算表修理費可直接按固定資產(chǎn)原值的一定百分?jǐn)?shù)估算。 其他制造費用通常按固定資產(chǎn)原值的百分?jǐn)?shù)估算；或按人員定額估算。 借款償還均在每年的年終進(jìn)行，利息費用按全年計提。 注意點 特殊行業(yè)成本費用的預(yù)測要結(jié)合行業(yè)特點進(jìn)行，重點關(guān)注：原輔材料、用水用電的價、量，年折舊率、攤銷年限等。如：

31、熱電結(jié)合項目，成本費用在電、熱產(chǎn)品間的分?jǐn)偙嚷省?45 類比估算：根據(jù)類似項目的毛利率、EBIT/收入等指標(biāo)把握項目損益。 詳細(xì)估算：按定額估算明細(xì)成本科目，然后累加得到項目總成本。 統(tǒng)計估算：運用回歸等統(tǒng)計方法分析歷史數(shù)據(jù)確定項目損益數(shù)據(jù)。 成本費用估算46評估測算涉及的稅費主要包括增值稅、營業(yè)稅、消費稅、所得稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等。稅種和稅率的選擇，應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅法和項目的具體情況確定。如有減免稅優(yōu)惠，應(yīng)說明依據(jù)、減免方式、有效期限并按相關(guān)規(guī)定估算。4751行業(yè)基準(zhǔn)期限下的還款方式統(tǒng)一假定為每年等額還款。 客戶申請期限下的還款需制定約定還款計劃；如無，原則上按每年等額還款計

32、算償債保證比。最大還款能力期限的計算采用按每年最大能力還款計算還款安排。 5、償債計劃安排486、償債能力估算預(yù)測企業(yè)經(jīng)營狀況：在分析前三到五年資產(chǎn)負(fù)債和損益的變化趨勢的基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)規(guī)劃、資本支出計劃、債務(wù)償還計劃等情況，結(jié)合宏觀經(jīng)濟走勢、行業(yè)發(fā)展趨勢及競爭力狀況等因素，預(yù)測客戶的資產(chǎn)負(fù)債和損益變化情況。測算償債資金來源：在按間接法（凈利潤+折舊+攤銷-營運資本增加）或直接法（經(jīng)營活動現(xiàn)金收入-經(jīng)營活動付現(xiàn)成本）計算經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的基礎(chǔ)上，考慮其他資金來源、資本支出的自籌部分、原有債務(wù)的償還、測算償債資金來源。安排年度償還計劃：一般應(yīng)保證當(dāng)年償債保證比在1.0以上。對于

33、事先約定的，應(yīng)根據(jù)償債資金來源的特點評價其可行性，可作出相應(yīng)調(diào)整。否則，可按分年等額還本的方式或者根據(jù)償債資金來源的特點安排。計算償債能力指標(biāo)：計算最大能力還款期限或在基準(zhǔn)（約定）期限下總的償債保證比。 49一般按謹(jǐn)慎原則處理，只考慮其后續(xù)資金投入和負(fù)債的償還，不考慮其可能產(chǎn)生的效益如果借款人的在建工程的數(shù)額較大，并且后續(xù)還需投入大量的資金，則不能簡單的按謹(jǐn)慎原則處理，而應(yīng)分析預(yù)測其資產(chǎn)負(fù)債狀況和產(chǎn)生的效益不考慮擬建項目的新增現(xiàn)金流及其債務(wù)償還項目償債保證比計算分為行業(yè)基準(zhǔn)期限下、客戶申請期限下、壓力情形下三種情形，分別從行業(yè)同類項目比較、申請還款方案評價、不利變化影響分析的角度綜合考察項目償債能力。 綜合償債能力預(yù)測的注意點50（四）、計算期與折現(xiàn)率期限現(xiàn)金流償債保證比1基準(zhǔn)期限51建設(shè)期是指我行貸款正式投入開始到項目建成投產(chǎn)為止所需的時間經(jīng)營期項目合理經(jīng)營期限，一般由項目合法收費年限、主要設(shè)備經(jīng)濟壽命期、可以接受的投資回收周期等因素共同決定。基準(zhǔn)期限同行業(yè)可比項目可接受的平均償債周期。三者關(guān)系：建設(shè)期主要用于估算總投資，經(jīng)營期主要用于計算項目內(nèi)部收益率等財務(wù)強度指標(biāo)，基準(zhǔn)期限主要用于比較同行業(yè)可