保利薔薇住宅底商營銷方案-

1、 PAGE 27保利薔薇住宅底商營銷推廣方案思睿達(dá)地產(chǎn)代理有限公司目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc145756665 保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況 PAGEREF _Toc145756665 h 4 HYPERLINK l _Toc145756666 第一章 保利薔薇周邊競爭項(xiàng)目分析篇 PAGEREF _Toc145756666 h 5 HYPERLINK l _Toc145756667 一、周邊重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研分析 PAGEREF _Toc145756667 h 5 HYPERLINK l _Toc145756668 1、富貴園二期底商 PAGEREF _To

2、c145756668 h 5 HYPERLINK l _Toc145756669 2、本家潤園底商 PAGEREF _Toc145756669 h 6 HYPERLINK l _Toc145756670 3、幸福家園底商 PAGEREF _Toc145756670 h 7 HYPERLINK l _Toc145756671 二、周邊其它商業(yè)市場調(diào)研分析 PAGEREF _Toc145756671 h 8 HYPERLINK l _Toc145756672 三、總結(jié) PAGEREF _Toc145756672 h 8 HYPERLINK l _Toc145756673 第二章 保利薔薇商業(yè)情況分

3、析篇 PAGEREF _Toc145756673 h 9 HYPERLINK l _Toc145756674 一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況 PAGEREF _Toc145756674 h 9 HYPERLINK l _Toc145756675 1、2號樓住宅底商 PAGEREF _Toc145756675 h 9 HYPERLINK l _Toc145756676 2、4號樓住宅底商 PAGEREF _Toc145756676 h 9 HYPERLINK l _Toc145756677 3、5號樓獨(dú)立商鋪 PAGEREF _Toc145756677 h 10 HYPERLINK l _Toc14575

4、6678 二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢、不足 PAGEREF _Toc145756678 h 11 HYPERLINK l _Toc145756679 1、優(yōu)勢 PAGEREF _Toc145756679 h 11 HYPERLINK l _Toc145756680 2、不足 PAGEREF _Toc145756680 h 11 HYPERLINK l _Toc145756681 3、目商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn) PAGEREF _Toc145756681 h 12 HYPERLINK l _Toc145756682 第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇 PAGEREF _Toc145756682 h 12 HYPERLI

5、NK l _Toc145756683 一、項(xiàng)目整體定位 PAGEREF _Toc145756683 h 12 HYPERLINK l _Toc145756684 1、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位 PAGEREF _Toc145756684 h 12 HYPERLINK l _Toc145756685 2、項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc145756685 h 13 HYPERLINK l _Toc145756686 二、項(xiàng)目的功能定位 PAGEREF _Toc145756686 h 14 HYPERLINK l _Toc145756687 三、項(xiàng)目價(jià)格定位 PAGEREF _Toc14575

6、6687 h 17 HYPERLINK l _Toc145756688 1、定價(jià)原則 PAGEREF _Toc145756688 h 17 HYPERLINK l _Toc145756689 2、項(xiàng)目定價(jià) PAGEREF _Toc145756689 h 17 HYPERLINK l _Toc145756690 3、定價(jià)參考 PAGEREF _Toc145756690 h 17 HYPERLINK l _Toc145756691 4、各商鋪具體價(jià)格 PAGEREF _Toc145756691 h 20 HYPERLINK l _Toc145756692 第四章 保利薔薇商業(yè)營銷推廣 PAGERE

7、F _Toc145756692 h 23 HYPERLINK l _Toc145756693 一、入市時(shí)間 PAGEREF _Toc145756693 h 23 HYPERLINK l _Toc145756694 1、整體推售方案 PAGEREF _Toc145756694 h 23 HYPERLINK l _Toc145756695 2、分批推售方案 PAGEREF _Toc145756695 h 23 HYPERLINK l _Toc145756696 二、銷售方式 PAGEREF _Toc145756696 h 24 HYPERLINK l _Toc145756697 1、直接銷售 PA

8、GEREF _Toc145756697 h 24 HYPERLINK l _Toc145756698 2、以租代售 PAGEREF _Toc145756698 h 24 HYPERLINK l _Toc145756699 三、營銷主線 PAGEREF _Toc145756699 h 25 HYPERLINK l _Toc145756700 四、具體工作安排 PAGEREF _Toc145756700 h 25 HYPERLINK l _Toc145756701 1、售樓處展板 PAGEREF _Toc145756701 h 25 HYPERLINK l _Toc145756702 2、銷售資料

9、 PAGEREF _Toc145756702 h 26 HYPERLINK l _Toc145756703 3、戶外宣傳 PAGEREF _Toc145756703 h 26 HYPERLINK l _Toc145756704 4、網(wǎng)絡(luò)宣傳 PAGEREF _Toc145756704 h 26 HYPERLINK l _Toc145756705 5、樓體條幅 PAGEREF _Toc145756705 h 26 HYPERLINK l _Toc145756706 6、與保利項(xiàng)目的聯(lián)動 PAGEREF _Toc145756706 h 26保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況隨著崇文區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的逐步完善，

10、眾多高檔居住小區(qū)的入住，住宅社區(qū)型商業(yè)環(huán)境也日益成熟。本項(xiàng)目周邊住宅底商主要分布于兩廣大街南北兩側(cè)，其中，北側(cè)由于幾個(gè)大型高檔社區(qū)的相應(yīng)入住，形成了大群高消費(fèi)力人群，商業(yè)氛圍成熟，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)逐步輻射周邊，例如北側(cè)的富貴園二期住宅底商、新景家園一期底商、本家潤園底商等。而南側(cè)由于新建的住宅項(xiàng)目相對較少，周邊老舊環(huán)境改造也尚在進(jìn)行中，人氣相對不足，商業(yè)氛圍相對淡泊，例如新裕家園底商、幸福家園底商，以及保利薔薇本項(xiàng)目。第一章 保利薔薇周邊競爭項(xiàng)目分析篇一、周邊重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研分析主要選取富貴園二期底商、本家潤園底商、幸福家園底商。1、富貴園二期底商富貴園二期底商兩廣大街整體商業(yè)規(guī)模約12

11、000平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體商業(yè)面積100300平米銷售價(jià)格2.6-2.8萬/平米出租情況98%租賃價(jià)格5-6元/平米/天富貴園二期底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街上，對面即是北京較早的高檔居住區(qū)東花市小區(qū)?？傮w商業(yè)規(guī)模約為12000平米，二手銷售價(jià)格約2.6-2.8萬/平米，租賃價(jià)格約5-6元/平米/天，目前出租情況較為理想，出租率在98以上，僅剩余個(gè)別單位未出租。目前主要服務(wù)社區(qū)需求，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在餐廳、便利店、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、洗衣店、茶莊、煙酒店、藥店。富貴園底商2001年開始銷售，隨著一期二期住戶的入住，加上對面東花市小區(qū)居民以及周邊幾個(gè)高檔項(xiàng)目（質(zhì)城、本家潤

12、園）的相應(yīng)入住，構(gòu)成了龐大的高消費(fèi)力人群，拉動了其商業(yè)的發(fā)展，是保利薔薇周邊區(qū)域中經(jīng)營狀況最好的底商之一。2、本家潤園底商兩廣大街本家潤園底商整體商業(yè)規(guī)模約3000平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體商業(yè)面積90300平米銷售價(jià)格地上3萬/平米地下0.8萬/平米出租情況60%租賃價(jià)格3.5-4元/平米/天本家潤園底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街東，富貴園二期底商東側(cè)。共28間商鋪，部分帶地下室，總體商業(yè)面積約3000平米，單個(gè)商鋪面積在90300平米之間，地上一層，地下一層帶采光、上下水，目前新房售價(jià)2.5-3萬/平米，租賃價(jià)格3.5-4元/平米/天，出租情況一般，出租率約60。經(jīng)營業(yè)態(tài)主

13、要集中在便利店、茶莊、煙酒店、藥店。雖同處于東花市大街，但由于本家潤園入住時(shí)間稍晚（2006年初），目前園區(qū)人氣尚顯不足，并由于旁側(cè)富貴園底商的競爭，出租率一般，但其建筑結(jié)構(gòu)與保利薔薇24底商相似，有一定參考價(jià)值。3、幸福家園底商幸福家園底商兩廣大街整體商業(yè)規(guī)模約20000平米地理位置兩廣大街南側(cè)，與幸福大街交匯處單體商業(yè)面積60400平米銷售價(jià)格2.22.6萬/平米出租情況70%租賃價(jià)格3.5-5.5元/平米/天幸福家園位于兩廣大街與幸福大街的交匯口東南角，緊臨兩廣大街南側(cè)，總體商業(yè)面積約20000平米，單體商業(yè)面積在60400平米之間，多數(shù)為平層，售價(jià)2.22.6萬/平米，租賃價(jià)格3.5-

14、5.5元/平米/天。商鋪分別分布在北側(cè)、西側(cè)、南側(cè)，北側(cè)商鋪由于緊臨兩廣大街，交通便利,多路公車經(jīng)過，人氣較旺并且緊臨旁邊通正大廈寫字樓，租賃情況較為理想，出租率100。不僅服務(wù)本社區(qū)，更輻射周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)種類豐富，如麥當(dāng)勞、品牌專賣店等。西側(cè)商鋪緊臨幸福大街，交通相對北側(cè)稍差，僅一路公車，人氣相對單薄，租賃情況一般，出租率約70，主要服務(wù)路過的人群，業(yè)態(tài)主要為小型超市。南側(cè)商鋪緊臨培新街，為匯文中學(xué)學(xué)生以及保利薔薇以后居民出入的必經(jīng)之路，租賃情況一般，出租率約50，主要服務(wù)社區(qū)需求，目前業(yè)態(tài)主要為小型便利店。二、周邊其它商業(yè)市場調(diào)研分析地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬

15、元/平米)租價(jià)(元/平/天)新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5夕照寺大街底商330124.290%1.83.5富貴園三期底商12574903期房由上表可知，周邊其它平層住宅底商售價(jià)在1.8-2.6萬/平米之間，300平米以上售價(jià)稍低，在1.8-2萬/平米之間,租賃價(jià)格在3.5-5元/平/天之間。三、總結(jié)由以上分析可知，兩廣大街北側(cè)社區(qū)住宅底商經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于南側(cè)住宅底商。區(qū)域內(nèi)住宅底商銷售均價(jià)主要集中在1.8-3萬/平米之間，租賃價(jià)格主要集中在3.5-6元/平/天之間。其中，區(qū)域內(nèi)人氣最旺、經(jīng)營狀況最好的社區(qū)住宅底商（富貴園二期）售價(jià)約3萬/平米，租賃

16、價(jià)格約5-6元/平/天。第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況保利薔薇商鋪共分三部分，2號樓住宅底商、4號樓住宅底商、5號樓（售樓部）獨(dú)立商鋪。共29套，總面積3583平米。商鋪位置形式層高(米)開間(米)實(shí)用率套數(shù)面積(平米)2號樓底商地上一層地下一層地上3地下3.3612924368.14號樓底商3994161678.565號樓底商（售樓部）地上兩層獨(dú)立一層3.9二層最低3.56.69691536.6合計(jì)293583.281、2號樓住宅底商2號樓住宅底商共4間，地上一層，地下一層，總面積在70130平米之間，地上部分面積在3565平米之間，開間在612米之間，地上層高3米，實(shí)用

17、率92。序號樓編號總面積地上面積地下面積1211129.00 65.48 63.52 221293.28 45.07 48.21 321372.57 34.90 37.67 421573.25 37.09 36.16 2、4號樓住宅底商4號樓住宅底商共16間，地上一層，地下一層，總面積在90130平米之間，地上部分面積在40100平米之間，開間在39米之間，地上層高3米，實(shí)用率94。序號樓編號總面積地上面積地下面積142195.11 95.11 242291.70 43.04 48.67 3423118.18 56.98 61.21 4425118.18 56.98 61.21 542691.

18、70 43.04 48.67 642791.70 43.04 48.67 7428103.43 42.21 61.22 8429127.48 66.26 61.22 94210104.17 55.49 48.68 10421191.70 43.04 48.67 114212118.18 56.98 61.21 12421582.39 46.50 35.89 13421696.07 50.26 45.81 144217120.72 60.81 59.92 154218103.00 51.78 51.22 164219124.82 63.30 61.52 3、5號樓獨(dú)立商鋪5號樓獨(dú)立商鋪可做獨(dú)立餐

19、飲，地上兩層，總面積在167200平米之間，開間6.6米，進(jìn)深12米，一層層高3.9米，二層為坡屋頂，最低層高3.5米，最高層高約5.7米序號建筑面積一層面積二層面積1205.73102.87 102.87 2157.2378.62 78.62 3167.3183.66 83.66 4167.2283.61 83.61 5167.2283.61 83.61 6167.2283.61 83.61 7167.2283.61 83.61 8167.2283.61 83.61 9170.2685.13 85.13 二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢、不足1、優(yōu)勢二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目稀缺，商鋪的投資價(jià)值也隨之上漲周邊有人民保

20、險(xiǎn)公司、匯文中學(xué)（初高中）、培新小學(xué)、四星培新賓館、北京交管局、影視培訓(xùn)學(xué)生宿舍等高消費(fèi)力人群2號樓4號樓住宅底商面積小，投資門檻低5號樓獨(dú)立商業(yè)可做明火餐飲，且面積適中幾乎所有商鋪都可融商鋪、倉儲、家居為一體。周邊競爭較小，為項(xiàng)目300米范圍內(nèi)唯一的正規(guī)商鋪2、不足雖然東二環(huán)地段價(jià)值高，但商鋪處于內(nèi)街，且為路的盡頭，客流量有限，為商業(yè)銷售之大忌雖然入住客戶消費(fèi)能力都較強(qiáng)，但社區(qū)整體較小，消費(fèi)人群有限雖然周邊競爭對手少，但同時(shí)周邊環(huán)境不佳，商業(yè)氛圍淡泊，難以成行成市，招商困難3、商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)與周邊項(xiàng)目相比，以及與普通商鋪相比，本項(xiàng)目商鋪有以下特點(diǎn)可能成為市場突破口：1）5號樓獨(dú)立商業(yè)街為項(xiàng)

21、目周邊唯一的、正規(guī)的、檔次較高的、可做餐飲的商鋪2）雖然為培新街的盡頭，但是仍然是培新街與北側(cè)出口兩條路的交匯處，并且是項(xiàng)目南側(cè)小區(qū)居民北行至兩廣大街的必經(jīng)之路3）2號樓與4號樓的商鋪面積較小，首付相對周邊其它社區(qū)較低，投資門檻低4）基本所有商鋪都可商用、居住、倉儲使用第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇一、項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位本項(xiàng)目未來的主力消費(fèi)群體，主要以本項(xiàng)目居民、北京交管局住戶、周邊學(xué)校學(xué)生、周邊社區(qū)住戶為主以及培新賓館游客為主。本項(xiàng)目居民多數(shù)為在周邊商圈工作的年輕白領(lǐng)以及區(qū)域周邊企事業(yè)單位工作的成功人士，如醫(yī)院、政府、體育總局等，他們追求生活的品質(zhì)，重視消費(fèi)場所的情調(diào)。匯文中學(xué)學(xué)

22、生、培新小學(xué)學(xué)生雖然消費(fèi)能力不高，但是卻有著穩(wěn)定的需求，即文具、飲食、娛樂的需求。他們選擇本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離較近，并且品質(zhì)較高。因而，要讓本項(xiàng)目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式風(fēng)情商業(yè)街2、項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位由以上分析可知：1）本項(xiàng)目主要消費(fèi)群為周邊高層次、追求格調(diào)的住戶。因此，項(xiàng)目定位必須區(qū)別于一般的社區(qū)商鋪，通過整體包裝，打造成為本區(qū)域較為有特色的風(fēng)情商業(yè)街2）本項(xiàng)目依舊主要服務(wù)本項(xiàng)目。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項(xiàng)目融入社區(qū)，被消費(fèi)者迅速認(rèn)知，集聚人氣的重要部分3）中高檔次的飲食需求。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體檔次決定了他們不會在一般的飲食餐飲店中消費(fèi)，而本項(xiàng)目正恰恰是距離他們最近的檔次較

23、高的獨(dú)立商業(yè)。因而，可通過招納特色餐飲的商家來達(dá)到吸引消費(fèi)者，同時(shí)提升項(xiàng)目的形象和檔次的目的。4）學(xué)生的需求。周邊的匯文中學(xué)、培新小學(xué)以及影視學(xué)院的眾多學(xué)生為本項(xiàng)目提供了充足而穩(wěn)定的消費(fèi)群，因而，相關(guān)的文具、休閑娛樂、精品店也將有穩(wěn)定的客源，同時(shí)也帶動了多元商業(yè)的發(fā)展。特色餐飲便利店、洗衣店等社區(qū)配套文具、精品店、專賣店區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街特色酒吧咖啡館休閑娛樂根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位主要為特色餐飲，便利店、洗衣店等社區(qū)配套，文具、精品店、專賣店，特色酒吧咖啡館，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。二、項(xiàng)目的功能定位功能定位商家建議商家需求面積特色餐飲茶餐廳、粥店、地方菜系等150500社區(qū)配套商業(yè)便利店（

24、韓國超市）、精品店、鮮花店、藥店、西餅屋、圖書音響、洗衣店等50150休閑商業(yè)書吧、咖啡館、美容美發(fā)、沐足、SPA等100500總體而言，充分根據(jù)周邊消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣以及市場的空白點(diǎn)進(jìn)行功能定位。主要定位依據(jù)如下：1）便利店等社區(qū)商業(yè)配套在首層設(shè)置便利店等，對于社區(qū)配套非常必要。便利店是為區(qū)域消費(fèi)者提供便利性日常消費(fèi)服務(wù)，具有較高的租金承受能力，56元/平/天。一般需求面積在100平米以下，主要適宜在2號樓與4號樓的住宅底商。2）茶餐廳等特色餐飲由于項(xiàng)目周邊區(qū)域300米內(nèi)沒有上檔次的餐飲場所。因而，本區(qū)域大量的白領(lǐng)住戶以及學(xué)生只能到幸福大街與兩廣大街交匯口附近的環(huán)境舒適、味道佳進(jìn)行消費(fèi)，大約

25、500米的路程對于日常飲食來說稍遠(yuǎn)。建議在本項(xiàng)目引入知名的特色餐飲店，通過商家的品牌吸引力，在吸引消費(fèi)群體消費(fèi)的同時(shí)，帶動人氣，促進(jìn)其它經(jīng)營類別的消費(fèi)。特色餐飲經(jīng)營商家所需面積一般在150500平米之間，可承受一定的租金，大約35元/平/天。3）書吧、咖啡館等休閑商業(yè)休閑類商業(yè)的主要消費(fèi)群為高級白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。消費(fèi)者對休閑時(shí)間的支配都有較高的追求，同時(shí)是體現(xiàn)消費(fèi)者高品味、小資生活的表現(xiàn)。因而建議引入書吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需求，并吸引區(qū)域外的消費(fèi)者形成在本項(xiàng)目商業(yè)街消費(fèi)的慣性。商家所需經(jīng)營面積100500平米，可承受的租金約45元/平/天。三、項(xiàng)目價(jià)格定位1、定價(jià)原則在周邊區(qū)

26、域商鋪的經(jīng)營狀況調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分挖掘本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，通過整體包裝、概念推廣等方式提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。主要定價(jià)原則為參考周邊區(qū)域住宅底商的租金以及年回報(bào)率，然后反算售價(jià)。2、項(xiàng)目定價(jià)1)5號樓商鋪定價(jià)通過以上分析，暫定5號樓商鋪約為3.5元/天/平米，年回報(bào)率按8進(jìn)行反算。首批推出5號樓商鋪，售價(jià)約15000元/平米，單間總價(jià)約250萬。2）2號樓、4號樓住宅底商定價(jià)根據(jù)周邊帶地下室商鋪情況可知，帶采光地下室價(jià)格約為地上1/3。因而，暫定本項(xiàng)目商鋪地上一層租價(jià)約5元/天/平米，地下按2元/天/平米，年回報(bào)率按8進(jìn)行反算。地上售價(jià)在2000028000元/平米之間，地下售價(jià)8000元/平米，總價(jià)

27、在130200萬之間。此價(jià)格暫定，將根據(jù)5號樓商鋪的推售過程中對客戶的摸底進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。3、定價(jià)參考1）平層住宅底商的租價(jià)及售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬元/平米)租價(jià)(元/平/天)幸福家園北側(cè)底商187104.6802.25富貴園二期底商13374.680%2.65新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.35本家潤園底商876495%2.53.8幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.510574.290%2.54.816084.290%2.53.5夕照寺大街底商330124.290

28、%1.83.5富貴園三期底商12574903期房由上表可知，此區(qū)域200平米以下平層住宅底商售價(jià)在2.2-2.6萬/平米之間，租賃價(jià)格在3.5-5.5元/平/天之間。最為繁華地段底商100平米左右售價(jià)在2.5-2.6萬/平米之間，租賃價(jià)格約5元/平/天。人氣稍差地段100平米底商售價(jià)約2.5萬/平米,租賃價(jià)格在3.5-4.8元/平/天之間,小面積商鋪售價(jià)與租賃價(jià)格明顯較高，65平米售價(jià)2.6萬/平米，租價(jià)5.5元/平/天。2）帶地下室的底商售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率均價(jià)(元/平米)租價(jià)幸福家園北側(cè)底商地上260154.685%200004地下1205000富貴園二期底

29、商地上12074.680%300005地下7010000本家潤園底商地上1309495%350004地下8710000此區(qū)域內(nèi)帶地下室的商鋪普遍面積稍大，地上價(jià)格在1800035000之間，租賃價(jià)格在3.5-5元/平/天之間（面積按總面積計(jì)算）。3）年回報(bào)率計(jì)算以商鋪的靜態(tài)年回報(bào)率為基準(zhǔn)進(jìn)行比較，為本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)提供依據(jù)。靜態(tài)年回報(bào)率租賃價(jià)(元/平米/天)30天12個(gè)月/單價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬元/平米)租價(jià)(元/平/天)靜態(tài)年回報(bào)率幸福家園北側(cè)底商187104.680%2.258.2%地上260154.685%200003.58.3%地下1205000富貴

30、園二期底商13374.680%2.656.9%地上12074.680%3000056%地下7010000新景家園底商8063.685%2.557.2%新裕家園底商30014390%24.58.1%幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.357.8%本家潤園底商876495%2.53.85.5%地上1309495%3500045.8%地下8710000幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.57.6%10574.290%2.54.86.9%16084.290%2.53.55.0%夕照寺大街底商330124.290%1.83.57.0%由上表計(jì)算可知，本區(qū)域商鋪靜態(tài)年回報(bào)率基本在5%8%之間。

31、并且對應(yīng)其不同地段的商鋪空置情況可知，在相對最為繁華地段靜態(tài)年回報(bào)率在78，且較為容易實(shí)現(xiàn)。相對人氣較差地段的靜態(tài)年回報(bào)率在57.6之間，但由于空置較多，屬于有價(jià)無市。4、各商鋪具體價(jià)格1）5號樓商鋪具體價(jià)格序號總面積位置一層面積二層面積均價(jià)總價(jià)0240售樓處2401200092432401205.73售樓部遮擋102.87102.872157.23售樓部遮擋78.6278.623167.31售樓部遮擋83.6683.664167.2283.6183.611500025083005167.2283.6183.611500025083006167.2283.6183.61150002508300

32、7167.2283.6183.611500025083008167.2283.6183.611500025083009170.2685.1385.13150002553900合計(jì)1776.631008.33768.3313699 243386405號樓獨(dú)立商業(yè)示意圖（上北下南，由東至西依次為19號鋪）如下圖所示，目前售樓處直接遮擋東側(cè)三間商鋪，分散出售此三間商鋪不太可能，因此，此三間商鋪適宜與售樓處捆綁銷售，總面積約670平米（三間商鋪530平米，售樓處240平米），此商鋪售價(jià)需視具體情況而定，暫定售價(jià)12000每平米。被售樓部遮擋商鋪13共530平米987654售樓部240平米2）2號樓、4

33、號樓商鋪具體價(jià)格以地上面積作為主要定價(jià)依據(jù)（地上面積越小，總價(jià)越低，投資門檻約低），并根據(jù)底商在商業(yè)街的具體位置（項(xiàng)目西北角適當(dāng)提升，東北角適當(dāng)下調(diào)）、底商的格局（少量商鋪不規(guī)則，或有部分空間不好利用）與底商開間（大開間適當(dāng)提升，小開間適當(dāng)下調(diào)）的不同，價(jià)格上下調(diào)整。如表所示，用陰影區(qū)別不同的底商地上面積范圍，地上售價(jià)在2000028000元/平米，最高的為園區(qū)出口東側(cè)面積最小的13與15號鋪，最低的為園區(qū)最東北角，最靠里且面積相對大的11號鋪?？們r(jià)在130200萬之間，最低總價(jià)為面積最小的13、15，最高總價(jià)為園區(qū)出口西側(cè)的無地下室的21。2號樓、4號樓商鋪具體售價(jià)樓編號位置格局開間總面積地

34、上面積地下面積地上單價(jià)地下單價(jià)總價(jià)21-3出口東側(cè)672.5734.937.67280008000127856021-5出口東側(cè)6.473.2537.0936.16280008000132780042-85103.4342.2161.22250008000154501042-2出口西側(cè)791.743.0448.67260008000150840042-6791.743.0448.67260008000150840042-7791.743.0448.67260008000150840042-11791.743.0448.67260008000150840021-2993.2845.0748.21

35、260008000155750042-15382.3946.535.89245008000142637042-16796.0750.2645.81230008000115598042-18西北角710351.7851.22235008000121683042-10長條空間7104.1755.4948.68215008000119303542-35118.1856.9861.21220008000125356042-55118.1856.9861.21220008000125356042-125118.1856.9861.21220008000125356042-17西北角8120.7260.8

36、159.92220008000133782042-19西北角9124.8263.361.52220008000139260021-1東北角812965.4863.52200008000130960042-95127.4866.2661.22220008000145772042-1出口西側(cè)不規(guī)則995.1195.112100080001997310合計(jì)2046.631057.36989.3523341800024679775第四章 保利薔薇商業(yè)營銷推廣一、入市時(shí)間根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，5號樓商業(yè)已經(jīng)完工，但目前堆積物料以及作為工作人員辦公休息場所，稍加清理可使用。2號樓與4號樓住宅底商正在施工，

37、商業(yè)尚需要一定時(shí)間才可以達(dá)到租賃要求。建議兩種方案：1、整體推售方案項(xiàng)目商業(yè)在入住前3個(gè)月整體（5號樓、2號樓、4號樓商鋪）推出市場，即2007年8月推出。原因有項(xiàng)目將于2007年11月入住，多數(shù)商家將趕在入住前開業(yè)；一般商家的裝修期約1個(gè)月；從發(fā)布招商消息到客戶正式簽約，蓄客時(shí)間一般在1個(gè)月左右。1）好處：于客戶現(xiàn)房投資，風(fēng)險(xiǎn)更小，守鋪時(shí)間少，商業(yè)街環(huán)境成型，收益更高2）壞處：積壓資金達(dá)一年2、分批推售方案于2006年11月先推出5號樓獨(dú)立商業(yè)街，招商主要以特色餐飲為主，同時(shí)蓄積2號樓4號樓商業(yè)客戶并進(jìn)行價(jià)格摸底，通過5號樓的消費(fèi)群帶動區(qū)域人氣的聚集，更利于2號樓與4號樓住宅底商的推售，2007年5月推出2號樓4號樓商業(yè)。1）好處：回收資金快 2）壞處：目前消費(fèi)群只能借助周邊客群，人氣淡泊，周邊環(huán)境稍差，需守鋪，招商有一定難度，價(jià)格方面都需讓利來帶動人氣。二、銷售方式1、直接銷售如果5號樓獨(dú)立商業(yè)能與2號樓4號樓底商同樣取得銷售許可，則直接銷售。主要包括三種付款方式。1）一次性付款，采用此種方式購房給予98折優(yōu)惠2）分期付款，簽署合同時(shí)先付房款40，最長兩個(gè)月內(nèi)付清尾款3）按揭，首付款為總房款50，剩余房款客戶向銀行貸款付清2、以租代售此種銷售方式的前提是：5號樓銷售證件在目前銷售期內(nèi)暫時(shí)無法辦理，但是肯定能辦理下來。以租代售就是客戶開始交納總房款的30作為購房定金，并與開