經(jīng)營租賃產(chǎn)生的財(cái)稅差異咋調(diào)賬

1、經(jīng)營租賃產(chǎn)生的財(cái)稅差異咋調(diào)賬在企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)營租賃產(chǎn)生預(yù)付租金業(yè)務(wù)，增值稅與會(huì)計(jì)處理規(guī)定有差異，如何進(jìn)行賬務(wù)處理需要納稅人關(guān)注。下面筆者通過案例，對此項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析。稅務(wù)規(guī)定財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件1第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議并收取預(yù)租價(jià)

2、款的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。會(huì)計(jì)處理企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)一一租賃（2006）對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定（財(cái)會(huì)201622號(hào)）第二條規(guī)定，按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)早于按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將應(yīng)納增值稅額，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或（采用簡易計(jì)稅方法的）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一一簡易計(jì)稅”科目，按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得時(shí)，應(yīng)按扣除增值稅銷項(xiàng)稅額后的金額確

3、認(rèn)收入。由于預(yù)收租金增值稅納稅義務(wù)時(shí)間與會(huì)計(jì)制度銷售確認(rèn)時(shí)間存在差異，因此財(cái)會(huì)201622號(hào)文件用“應(yīng)收賬款”科目作為過渡性科目。案例2017年2月1日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商業(yè)大廈已接近完工，開始招租。A商貿(mào)公司準(zhǔn)備租用該大廈，租期5年，年租金11100萬元，租賃預(yù)約合同已經(jīng)簽訂，合同約定：簽約之后20天，承租方預(yù)付一年的租金。2017年10月1日，甲公司將商廈交付A公司使用，租期從商廈交付承租人使用之日起計(jì)算，每年按租期預(yù)付當(dāng)年租金（10月1日至次年9月30日），按季度結(jié)算租賃費(fèi)，抵頂預(yù)付租金。甲公司會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬元，下同）（1）2月20日收到預(yù)付租賃費(fèi)。銷售額=11100+（1

4、+11%=10000（萬元）銷項(xiàng)稅額=10000X11%=1100（萬元）借：銀行存款11100貸：預(yù)收賬款一一商廈11100借：應(yīng)收賬款一一商廈增值稅1100 TOC o 1-5 h z 貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1100（2）稅法未規(guī)定開具發(fā)票，但是發(fā)生了納稅義務(wù)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額）。銷售額=11100+（1+11%=10000（萬元）銷項(xiàng)稅額=10000X11%=1100（萬元）借：應(yīng)收賬款一一商廈增值稅1100貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1100在這里把“應(yīng)收賬款”作為過渡性科目使用。（3）2017年12月末甲公司與A公司結(jié)算四季度租金為2775萬元，甲公司開具增值稅專用發(fā)票，計(jì)算銷項(xiàng)稅額。銷售額=2775+（1+11%=2500（萬元）銷項(xiàng)稅額=2500X11%=275（萬元）借：預(yù)收賬款2775貸：其他業(yè)務(wù)收入2500應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增彳4稅（銷項(xiàng)稅額）275（4）很顯然，開發(fā)票計(jì)算銷項(xiàng)稅額造成了重復(fù)計(jì)稅，因此應(yīng)沖減重復(fù)計(jì)算的銷項(xiàng)稅額275元。借：應(yīng)收賬款一一商廈增值稅-275貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）-275收到預(yù)收租金計(jì)提的銷項(xiàng)稅額，經(jīng)過每季度沖減，一年4次沖減“應(yīng)收賬款”為零。（5）計(jì)提商廈折舊額。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)折舊今后4年，每年