房地產(chǎn)定價(jià)策略報(bào)告課件

1、房地產(chǎn)定價(jià)策略報(bào)告定價(jià)說明 根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際項(xiàng)目各因素對(duì)目標(biāo)客戶影響的大小，首先確定影響樓價(jià)的各個(gè)因素，制定出“項(xiàng)目定價(jià)影響因素表”，各因素總分是100分；挑選出與樓盤可進(jìn)行比較的35個(gè)樓盤， 并賦予權(quán)重，各比較樓盤權(quán)重合計(jì)為1；根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)分，對(duì)各要素進(jìn)行打分，得出本項(xiàng)目和各參考樓盤的分別得分；定價(jià)說明 d. 將本項(xiàng)目得分分別除以參考樓盤的得分，得出參考價(jià)格系數(shù)（公式為：參考價(jià)格系數(shù)=本項(xiàng)目得分/參考樓盤得分） ；并將各樓盤參考系數(shù)分別乘以各參考樓盤的價(jià)格，從而得出各樓盤的參考價(jià)格（公式為：參考價(jià)格參考系數(shù)參考樓盤均價(jià)）；e. 將各樓盤的參考價(jià)格乘以各自的權(quán)重，然后相加，得出樓盤的市場法計(jì)算均

2、價(jià)【公式為：本項(xiàng)目均價(jià)(參考價(jià)格1權(quán)重1參考價(jià)格2權(quán)重2參考價(jià)格n權(quán)重n)】。影響因素分析 對(duì)本項(xiàng)目所處片區(qū)房地產(chǎn)市場的需求要素進(jìn)行詳盡的分析，從眾多影響定價(jià)的因素中，選出12大項(xiàng)直接或間接影響本項(xiàng)目價(jià)位的主要因素，并且根據(jù)影響程度大小，分別賦予權(quán)重。1、地理位置、交通狀況(標(biāo)準(zhǔn)分14分，本項(xiàng)目得分12分。)地理位置是影響物業(yè)定價(jià)的重要因素之一，地段是決定物業(yè)綜合素質(zhì)的主導(dǎo)條件。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以項(xiàng)目周邊、二次置業(yè)者和投資者為主，非常重視位置的便利及片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，所以賦予權(quán)重14分。本項(xiàng)目所處片區(qū)，由于價(jià)位較高，頗受周邊置業(yè)者歡迎。但片區(qū)的發(fā)展性規(guī)劃基本明朗，整體交通情況良好，所以評(píng)分為1

3、2分。影響因素分析 2、商業(yè)服務(wù)設(shè)施(標(biāo)準(zhǔn)分10分，本項(xiàng)目得分7分。)住宅物業(yè)周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套是否齊全，對(duì)住宅物業(yè)的影響尤為重要，亦是決定客戶層的影響因素之一。項(xiàng)目所處片區(qū)給人感覺相對(duì)較為好，客戶會(huì)更重視商服配套，所以賦予權(quán)重10分。本項(xiàng)目客戶主要為住家，主要考慮周邊生活設(shè)施配套情況。比如超級(jí)市場、大型百貨商場、酒樓、銀行、郵局等。本項(xiàng)目目前的商業(yè)配套，生活配套一般所以評(píng)分為7分。影響因素分析 3、教育設(shè)施(標(biāo)準(zhǔn)分7分，本項(xiàng)目得分6分。)由幼兒園至中學(xué)的教育配套，是有子女客戶購房的重要考慮因素。對(duì)本項(xiàng)目來說，由于大多數(shù)置業(yè)客戶都是作住家用，所以幼兒園和小學(xué)的便利性和教學(xué)質(zhì)量對(duì)樓盤銷售也有

4、相當(dāng)影響。因而賦予權(quán)重7分。本項(xiàng)目周邊教育設(shè)配套完善，教育軟環(huán)境一般，所以評(píng)分為6分。影響因素分析 4、園林、景觀(標(biāo)準(zhǔn)分10分，本項(xiàng)目得分5分。)隨著生活水平的不斷提高，居住水準(zhǔn)也相應(yīng)提升。越來越多的置業(yè)者在選購住房時(shí)對(duì)景觀及小區(qū)園林方面更為關(guān)注。擁有景觀及良好園林的物業(yè)價(jià)值往往高于片區(qū)同類物業(yè)，因而賦予權(quán)重10分。本項(xiàng)目沒有良好的自然景觀環(huán)境，項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)方面較為簡單，所以評(píng)分為5分。影響因素分析 5、周邊環(huán)境(標(biāo)準(zhǔn)分8分，本項(xiàng)目得分6分。)指項(xiàng)目周邊的衛(wèi)生環(huán)境及人文情況，直接影響物業(yè)之檔次。近年來置業(yè)者在置業(yè)時(shí)對(duì)居住環(huán)境的要求日益增高，如周邊環(huán)境整潔優(yōu)美、周邊居民素質(zhì)高等方面，都會(huì)讓買家

5、產(chǎn)生對(duì)自己身份的認(rèn)同感，從而樂于購買，因而賦予權(quán)重8分。本項(xiàng)目旁邊主要為居住區(qū)，衛(wèi)生環(huán)境一般,生活氛圍相對(duì)較好，所以評(píng)分為6分。影響因素分析 6、規(guī)模(標(biāo)準(zhǔn)分8分，本項(xiàng)目得分3分。)根據(jù)了解，大多數(shù)置業(yè)人士十分注重物業(yè)的規(guī)模。特別是住宅項(xiàng)目，如果具備規(guī)模大、人口多、居住氣氛濃厚、公共活動(dòng)空間開闊以及各種配套設(shè)施齊全等優(yōu)勢，勢必會(huì)受到買家的一致認(rèn)可。因而賦予權(quán)重8分。本項(xiàng)目總占地3810M2平方米，總建筑面積約15008平方米，屬于小盤樓盤，內(nèi)部配套缺乏,居住氛圍不濃,所以評(píng)分為3分。影響因素分析 7、戶型(標(biāo)準(zhǔn)分9分，本項(xiàng)目得分6分。)戶型結(jié)構(gòu)是否合理實(shí)用，也是購房者考慮的一個(gè)重要因素。不同地

6、段定位的樓盤對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的要求不盡相同：對(duì)處于城市中心地段的中小戶型而言，主要要求戶型緊湊合理、利用率高無浪費(fèi)面積；而對(duì)于中大戶型而言，則主要要求寬敞舒適、廳房開間及每居室面積都適應(yīng)大戶人家需求。本項(xiàng)目以復(fù)式、四房為主，客戶希望戶型合理使用，要求較高，因而賦予權(quán)重9分。本項(xiàng)目雖為為單一戶型，但戶型設(shè)計(jì)一般，比較符合衡陽現(xiàn)狀態(tài)消費(fèi)者,接受程度一般高。所以評(píng)分為6分。影響因素分析 8、工程進(jìn)度(標(biāo)準(zhǔn)分9分，本項(xiàng)目得分4分。)買家在選購住房時(shí)，多傾向購買準(zhǔn)現(xiàn)樓或現(xiàn)樓，在選擇購買樓花物業(yè)多心存疑慮，特別是對(duì)一些知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，顧慮尤為嚴(yán)重。此項(xiàng)因素對(duì)置業(yè)選擇性影響較大，因而賦予權(quán)重9分。目

7、前本項(xiàng)目的工程進(jìn)度才剛開工，工程進(jìn)度未能體現(xiàn)。所以評(píng)分為7分。影響因素分析 9、內(nèi)部規(guī)劃、物業(yè)設(shè)施(標(biāo)準(zhǔn)分6分，本項(xiàng)目得分5分。)指樓盤的功能劃分，內(nèi)部配套設(shè)施等條件。隨著社會(huì)發(fā)展和科技進(jìn)步，智能化設(shè)施和會(huì)所配備也已成為住宅提高檔次的重要砝碼。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶以二次置業(yè)者為主，主要居住質(zhì)量的改善，此項(xiàng)要求比較高。因而賦予權(quán)重6分。本項(xiàng)目雖然在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上表現(xiàn)一般，但對(duì)戶型設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃方面的配置上擁有較高的預(yù)期。所以評(píng)分為5分。影響因素分析 10、物業(yè)管理(標(biāo)準(zhǔn)分8分，本項(xiàng)目得分7分。)物業(yè)管理已成為置業(yè)者購房時(shí)的必要考慮因素。物業(yè)管理服務(wù)完善，可令買家生活在舒適、安全的環(huán)境里，符合置業(yè)者尋求

8、安全的心理。通常來說，知名的物業(yè)管理公司往往成為樓盤銷售的一個(gè)賣點(diǎn)，有增加買家對(duì)樓盤信心的作用。本項(xiàng)目所處片區(qū)的治安情況比較好，客戶對(duì)此較為在意。因而賦予權(quán)重8分。本項(xiàng)目在小區(qū)物業(yè)管理此方面，本項(xiàng)目在物業(yè)管理配套方面比較先進(jìn)。所以評(píng)分為7分。影響因素分析 11、樓盤形象(標(biāo)準(zhǔn)分8分，本項(xiàng)目得分6分。)如果樓盤的包裝到位，市場宣傳成功，能夠樹立項(xiàng)目的市場形象，贏得客戶的信賴。項(xiàng)目市場形象除了能夠促進(jìn)銷售進(jìn)度之外，也對(duì)實(shí)際銷售價(jià)格起到重要的影響作用。因而賦予權(quán)重8分。本項(xiàng)目開始市場推廣前，市場形象要成為當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)先鋒，所以客戶應(yīng)該愿意接受的略高的價(jià)位。所以評(píng)分為6分。影響因素分析 12、發(fā)展商品牌

9、(標(biāo)準(zhǔn)分4分，本項(xiàng)目得分2.5分。)發(fā)展商、承建商之信譽(yù)實(shí)力直接影響買家購買物業(yè)的信心。隨著房地產(chǎn)市場在規(guī)范下走向成熟，市場競爭日趨激烈，對(duì)于發(fā)展商來說，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)具備雙重目的，即在銷售的同時(shí)也可逐步樹立起企業(yè)的品牌形象，從而在之后的銷售中可通過展示自己的品牌，良好的誠譽(yù)增加產(chǎn)品的附加值，吸引更多的客戶關(guān)注品牌物業(yè)。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶以首次置業(yè)為主，心目中追求的是中檔樓盤，對(duì)此項(xiàng)要求不會(huì)太高，因而賦予權(quán)重4分。因而盡管同興苑是完全由昌順地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)的第一個(gè)商住項(xiàng)目，知名度不高，置業(yè)者對(duì)開發(fā)商信任感一般。所以評(píng)分為2分。評(píng)定原則 根據(jù)最具可比性原則，從目標(biāo)客戶的角度出發(fā)，選擇替代性較強(qiáng)的樓盤作為

10、參考樓盤（住宅以自住型項(xiàng)目作為參考樓盤：世紀(jì)名城、熙園、麗天景苑、旺府；（商鋪主要選擇周邊銷售型的樓盤作為參考:麗天名苑、旺府。參考周邊相近性質(zhì)的樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定本項(xiàng)目價(jià)格（見后詳述）；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮景觀、朝向、戶型、通風(fēng)透氣、噪音、樓層等因素。(在合作階段提供)樓盤素質(zhì)評(píng)分序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分麗天景園旺府熙園 同興苑1區(qū)位、交通1414128122商服配套10107673教育配套765564園林景觀1085955周邊環(huán)境863646規(guī)模866867戶型結(jié)構(gòu)976868工程進(jìn)度963749規(guī)劃、設(shè)施6546510物業(yè)管理7656.5611樓盤形象

11、8765612發(fā)展商品牌4223.52合計(jì)10083647868各樓盤權(quán)重比較 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 麗天名苑旺府 熙園（X）(A)(B)（C）參考權(quán)重60%10%30%均價(jià)（元/M2）PxPA=2551PB=1852PC=2131區(qū)位、交通141214128商服配套1071076教育配套75655園林景觀105859周邊環(huán)境83636規(guī)模86668戶型結(jié)構(gòu)97768工程進(jìn)度94637規(guī)劃、設(shè)施65546物業(yè)管理76656.5樓盤形象86765發(fā)展商品牌42223.5合計(jì)100Qx =68QA=83QB=64QC=78均價(jià)計(jì)算（住宅） 通過運(yùn)用市場比較法測算, 從營銷角度考慮建議本項(xiàng)目首次推盤均價(jià)為

12、：2018元/平方米1）修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格PiPi=(QX/Qi)Pi PA=(QX/QA)PA=(68/83)2551=2090PB=(QX/QB)PB=(68/64)1852=1967PC=(QX/QC)PC=(68/78)2131=18572）各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA=60% WB=30% WC=10% PX=PiWi =PAWA+PBWB+PCWC+PDWD+PEWE =209060%+185210%+ 196730% =1254+590+185.2 =2029.2商業(yè)物業(yè)需考慮的因素: 作為商業(yè)物業(yè)我們首先考慮其位置,再則考慮其經(jīng)營管理,在次考慮其人流量.其他則需要考慮推廣的力

13、度,檔次,規(guī)模,產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等因素.同比樓盤價(jià)格狀況: 麗天景苑:一層鋪面銷售價(jià)格:16000元/M2 旺府:一層鋪面價(jià)格:8300元/M2 二層鋪面價(jià)格3900元/M2裙樓商鋪價(jià)格測算賦分表序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分麗天景園旺府同興苑1交通位置303015162經(jīng)營管理252512143規(guī)模552.534產(chǎn)品設(shè)計(jì)54335人流2018996檔次55337推廣101024商鋪均價(jià)計(jì)算:1）修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格PiPi=(QX/Qi)Pi PA=(QX/QA)PA=(52/97)1600098.5%=8448.7PB=(QX/QB)PB=(52/46.5)830098.5%=9142.52）各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA=30% WB=70% PX=PiWi =PAWA+PBWB =8448.720%+9