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文檔簡介
1、第5章 房地產(chǎn)投資財務分析5.1房地產(chǎn)投資財務分析的目標、原理與程序 5.1.1房地產(chǎn)投資財務分析的目標房地產(chǎn)投資財務分析的目標是:對投資項目進行盈利能力分析與償債能力分析,必要時,還需對既有項目法人項目的主體企業(yè)進行盈利能力和財務狀況進行分析。項目財務盈利能力分析是房地產(chǎn)投資財務分析的首要目標。對項目清償能力的分析為尋求適宜的資金來源和融資方案提供重要參考依據(jù)。包含兩個層次:一是項目的財務清償能力;二是債務清償能力。 5.1.2房地產(chǎn)投資財務分析的基本原理凈現(xiàn)值分析法是整個動態(tài)財務分析評價的核心方法體系,其基本思想是:運用資金的時間價值原理,將項目生命周期內(nèi)各年的成本和收益折算為現(xiàn)值,然后從
2、全部收益折現(xiàn)值之和中減去全部成本折現(xiàn)值之和,再減去無項目狀態(tài)的財務凈效益現(xiàn)值,從而得出該項目的凈現(xiàn)值。資金的時間價值原理是房地產(chǎn)投資財務分析的基本原理。資金時間價值是指資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值?,F(xiàn)金流量,指把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng),計算期內(nèi),資金的收入與支出。資金等值,又稱資金等效值,是指不同時點的不同金額可以具有相等的價值。 資金時間價值的計算在建設項目財務分析中,資金時間價值計算公式見表5-1: 表5-1 資金時間價值計算公式及其系數(shù)匯總表公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號復利終值公式P,i,nF普通年金終值公式A,i,nF公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號復利現(xiàn)值公式
3、F,i,nP普通年金現(xiàn)值公式A,i,nP資金回收公式P,i,nA公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號償債基金公式F,i,nA定差數(shù)列現(xiàn)值公式G,i,nP定差年金公式G,i,nA 5.1.3房地產(chǎn)投資財務分析的程序 房地產(chǎn)項目財務分析是一種規(guī)范化的體系,其基本程序如圖5-2所示: 編制財務報表估算基礎數(shù)據(jù)計算評價指標分析財務效益指標得出評價結(jié)果指標計算方法選擇評價參數(shù)圖5-2 房地產(chǎn)項目財務分析程序圖 5.2房地產(chǎn)投資財務數(shù)據(jù)估算5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售(營業(yè))收入的估算 1、租售方案的確定 2、租售價格的確定(重要環(huán)節(jié))市場比較法市場比較法是從供需雙方(或買賣雙方)角度,運用替代原理,根據(jù)市場競
4、爭條件下同一供求區(qū)域內(nèi)同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價格趨于同一的規(guī)則,對類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當修正消除差異,以此推算出待估房地產(chǎn)價格。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導向求取估價對象的公開市場價值,比準價格的理論依據(jù)為替代原理。 成本導向法 成本導向法是從供給方(或賣方)角度,運用等量投資獲取等量收益的投資原理,根據(jù)產(chǎn)品定價的一般原則,確定房地產(chǎn)的價格等于投入所有資本和正常利潤之和。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值,計算價格理論依據(jù)為生產(chǎn)費用價值論。收益還原法 收益還原法是從需求方(或買方)角度,運用預期收益原理,將未來可能獲得的收益資本化,確定房地產(chǎn)價格等
5、于其未來收益期內(nèi)可能獲得的正常凈收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)之和,以此推算待估房地產(chǎn)的公開市場價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值,收益價格的理論依據(jù)為效用價值論。 5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加的估算房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售和交易階段發(fā)生的一些稅費,這些稅費是作為銷售收入的扣減,并不參與投資與成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加主要包括兩大部分:與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅費和土地增值稅。1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅費(1)營業(yè)稅 (2)城鄉(xiāng)建設維護稅 (3)教育費附加(4)教育專項基金 (5)交易印花稅 (6)交易管理費 2土地增值稅 土地增值稅
6、是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產(chǎn)稅。對土地增值額的課稅, 實質(zhì)上是對土地收益或者是對地租課稅。 5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的估算 1、總成本費用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的各項投資成本與費用的總和,具體包括:(1)土地使用權(quán)獲取成本 (2)前期開發(fā)費(3)建安工程費 (4)基礎配套設施費(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費 (6)建設單位管理費(7)不可預見費 (8)管理費用(9)銷售費用 (10)財務費用 2、總成本費用的估算(1)獲取土地的費用國有土地的出讓價款 集體土地的征用補償費城鎮(zhèn)拆遷安置補償費(2)前期
7、開發(fā)費 (3)建安工程費 (4)基礎配套設施費(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費 (6)建設單位管理費(7)不可預見費 (8)銷售費用(9)財務費用 5.3房地產(chǎn)投資財務分析基本報表 5.3.1現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是財務分析使用的基本報表之一?,F(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況,用以計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等反映項目財務盈利能力的評價指標。 根據(jù)計算基礎不同,現(xiàn)金流量表可分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。 5.3.2損益表 損益表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額,所得稅及稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率、投資利稅率、資本余利潤率和資本金凈利潤率等
8、靜態(tài)指標的表格。 5.3.3資金來源與運用表 資金來源與運用表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃,并為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù),同時還可以用來計算借款償還期。 5.3.4資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表綜合反映項目計算期內(nèi)備年年末資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的增減變化及對應關系,以考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理,用以計算資產(chǎn)負債率指標,進行清償能力分析。 資產(chǎn)負債表的主體結(jié)構(gòu)包括三大部分:資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益。其平衡關系用會計等式表示,即:資產(chǎn)負債+所有者權(quán)益 5.4.1反映項目盈利能力的指標 反映項目盈利能力的指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標,其
9、區(qū)別在于是否考慮了資金的時間價值問題。1、靜態(tài)指標的計算與分析(1)投資利潤率 投資利潤率,又可稱為投資收益率或投資效果系數(shù),是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設完成后正常年度的年利潤總額(或預計回收期內(nèi)的平均年利潤額)與項目總投資額的比率。其計算公式為:5.4房地產(chǎn)投資財務分析指標 (2)投資利稅率 投資利稅率是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設完成后正常年度的年利稅額與項目總投資額的比值,它也是標明投資效果的一種指標。計算方法類似投資利潤率,公式為: (3)資本金利潤率 資本金利潤率是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設完成后正常年度的年利潤總額與項目資本金之比例,其計算公式為: (4)靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以
10、項目的凈收益來抵償全部投資(包括固定資產(chǎn)和流動資金)所需要的時間。靜態(tài),即不考慮資金時間價值。3、動態(tài)指標的計算與分析動態(tài)指標是指考慮資金時間價值因素的影響而計算的指標,主要包括財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。(1)財務凈現(xiàn)值(FNPV)財務凈現(xiàn)值是指將投資期內(nèi)不同時間所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量,以一定的折現(xiàn)率折算到第零年,將各期的凈現(xiàn)值相加,所得之和即為財務凈現(xiàn)值。財務凈現(xiàn)值計算公式為: (2)財務內(nèi)部收益率(FIRR) 財務內(nèi)部收益率是重要的動態(tài)分析指標,它是指使計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映擬投資項目的實際投資的收益水平。其計算公式為:(3)動態(tài)投資回收
11、期動態(tài)投資回收期是在考慮了資金的時間價值的基礎上,在 基 準折現(xiàn)率條件下投資項目從投資開始到項目凈收益補償投資額為正所經(jīng)歷的時間。 公式如下:5.4.3反映項目清償能力的指標 反映項目清償能力的指標通常包括借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等靜態(tài)指標。1、借款償還期 借款償還期是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi),使用可用作還款的利潤、折舊及其他還款資金,償還建設投資借款本金和利息所需要的時間。借款償還期的計算公式為: 2、資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比,也就是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關系。資產(chǎn)負債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的,也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負債率的計算公式為: 3、流動比率 流動比率是項目流動資產(chǎn)與流動負債之比。流動資產(chǎn)指現(xiàn)金有價證券應受款項+存貨+預付費用,流動負債代表一年之內(nèi)必須動用流動資產(chǎn)償付的短期負債。計算公式為: 4、速動比率 速動比率是指項目速動資產(chǎn)與流動負債之比
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