01、概念設(shè)計管理流程

1、柏莊置業(yè)集團(tuán)流程管理文件編號：版號：A/0 頁碼：第 PAGE 7 頁 共 NUMPAGES 7 頁 概念設(shè)計管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的 為規(guī)范項目概念設(shè)計階段（設(shè)計前期）的操作程序，加強對項目概念設(shè)計階段的監(jiān)控，達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。適用范圍適用于項目概念設(shè)計（前期策劃）階段的設(shè)計管理，項目概念規(guī)劃方案確定、建筑風(fēng)格初步確定階段，即方案設(shè)計階段之前的階段（一般為土地項目獲取后，或者在項目拓展階段根據(jù)要求進(jìn)行項目定位及概念設(shè)計前置）。術(shù)語和定義概念設(shè)計（設(shè)計前期）：拿地后提出產(chǎn)品的設(shè)計原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計、市政條件分

2、析、配套建設(shè)分析、交通路線組織、綠化景觀組織等。集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會成員：組長-董事長；執(zhí)行組長-總裁；組員-投資發(fā)展部總經(jīng)理、技術(shù)管理部總經(jīng)理、成本管理部總經(jīng)理、營銷管理部總經(jīng)理、財務(wù)管理部總經(jīng)理、以上各部門分管領(lǐng)導(dǎo)及指定的其他人員。項目公司產(chǎn)品決策委員會成員：組長-項目公司總經(jīng)理；組員-營銷部經(jīng)理、設(shè)計部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、以上部門分管副總經(jīng)理及總經(jīng)理指定的其他人員。職責(zé)項目公司設(shè)計部組織收集和分析項目設(shè)計基礎(chǔ)資料；負(fù)責(zé)編制概念設(shè)計任務(wù)書，并組織評審；負(fù)責(zé)過程中與設(shè)計單位溝通交流，跟蹤設(shè)計單位完成概念設(shè)計；負(fù)責(zé)組織概念設(shè)計評審。項目公司成本部負(fù)責(zé)提出概念設(shè)計成本優(yōu)化建議

3、，并進(jìn)行成本測算。項目公司營銷部負(fù)責(zé)提供初步產(chǎn)品定位報告。項目公司開發(fā)部配合收集項目宗地自然、社會條件信息；參與設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果評審。項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品委員會參與設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果評審。項目公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果。集團(tuán)董事長審批設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果。現(xiàn)有項目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項目公司蕪湖公司銅陵公司宣城公司營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算

4、部采購部材料管理部工作程序計劃的編制土地獲取后，項目公司設(shè)計部完成設(shè)計計劃編制及備案，計劃編制及協(xié)調(diào)依據(jù)項目計劃管理指引的要求執(zhí)行。設(shè)計任務(wù)書編制及評審設(shè)計資料收集：項目公司設(shè)計部與集團(tuán)總部投資發(fā)展部完成基礎(chǔ)資料交接，移交內(nèi)容包括：用地紅線圖、地形圖、周邊管線圖（如有）、設(shè)計條件、控規(guī)指標(biāo)、可研報告設(shè)計部分等，可參照項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交清單（參考）。項目公司設(shè)計部根據(jù)需要組織設(shè)計基礎(chǔ)資料的調(diào)查和補充，包括宗地自然條件表、宗地社會條件表（項目公司工程部、設(shè)計部、開發(fā)部共同完成）和競爭樓盤列表、競爭樓盤設(shè)計信息表（項目公司設(shè)計部、營銷部共同完成）。項目公司設(shè)計部在產(chǎn)品策劃階段，根據(jù)產(chǎn)品策劃建議及項

5、目公司成本部的成本測算-策劃版，在項目初步定位策劃報告審批確定結(jié)合拓展階段設(shè)計草案進(jìn)行概念設(shè)計任務(wù)書（可參見概念設(shè)計任務(wù)書（參考）的編制工作。在項目運營策劃主要結(jié)論（主要是項目運營整體策略等、分期建議等）初步研討后，完善修訂概念設(shè)計任務(wù)書交項目設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核后組織評審。（CP點-關(guān)鍵控制點）概念設(shè)計任務(wù)書的評審參與部門及人員包括：項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會（各專業(yè)根據(jù)需要參與）、項目公司開發(fā)部。各專業(yè)參與概念設(shè)計任務(wù)書的評審重點：設(shè)計：基本設(shè)計資料正確性，規(guī)劃設(shè)計原則，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，設(shè)計成果內(nèi)容及深度要求，各階段設(shè)計完成時間；成本：設(shè)定項目成本目標(biāo)建議；項目公司開發(fā)部：提供并審查政

6、府相關(guān)部門對項目的設(shè)計要求；營銷：提供并審查項目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類型及面積、比例建議，以及項目商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計相關(guān)要求（建議由商業(yè)顧問提供）；項目公司設(shè)計部修訂概念設(shè)計任務(wù)書后報集團(tuán)董事長審批確定。概念設(shè)計及評審項目公司設(shè)計部以審批通過的概念設(shè)計任務(wù)書為依據(jù)之一，按照設(shè)計供方選擇與管理流程的要求選定概念設(shè)計單位，由設(shè)計單位完成概念設(shè)計，項目公司設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計過程監(jiān)控及設(shè)計信息溝通，填寫設(shè)計交流信息記錄表。概念設(shè)計圖紙包含以下內(nèi)容：概念設(shè)計圖紙目錄表（參考）分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平面圖 1:10001：20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1:10001：20003交通

7、分析圖1:10001：20004分期開發(fā)示意圖1:10001：20005組團(tuán)基本單元分析圖1:5001:10006配套分析圖1:10001：20007景觀分析圖1:10001：20008視線分析圖1:10001：20009日照分析圖1:10001：200010坡度、坡向分析圖1:10001：2000用地地形復(fù)雜時需完成11地形改造土方平衡圖1:10001：2000住宅單體12住宅單體意向平面圖1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果圖或模型照片 注： 上表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。除上表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設(shè)計單位完成其他

8、圖紙。設(shè)計單位提交概念設(shè)計初稿，項目公司設(shè)計部先進(jìn)行內(nèi)部審核，項目公司成本部根據(jù)設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引對概念設(shè)計文件進(jìn)行成本優(yōu)化，基于概念設(shè)計的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表對設(shè)計方案進(jìn)行成本測算（成本測算的深度和內(nèi)容參見目標(biāo)成本測算方法作業(yè)指引），項目公司財務(wù)部按照項目成本測算指標(biāo)完成對項目成本盈利預(yù)測表和項目現(xiàn)金流量表。（CP點-關(guān)鍵控制點）項目公司設(shè)計部將概念設(shè)計初稿交項目公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核后組織召開評審會，評審內(nèi)容也包括項目成本測算表-概設(shè)版、項目成本盈利預(yù)測表和項目現(xiàn)金流量表，評審參與部門及人員包括：項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會（各專業(yè)根據(jù)需要參與）、項目公司開發(fā)部、物業(yè)公司，可以根據(jù)需要邀請外

9、部專家。評審后填寫設(shè)計評審表形成評審決議，具體評審內(nèi)容詳見各階段設(shè)計審圖要點，各專業(yè)評審關(guān)注點如下：設(shè)計：檢查設(shè)計成果的完整性，設(shè)計圖紙內(nèi)容及深度是否滿足設(shè)計任務(wù)書要求，是否滿足國家規(guī)范，重點審查概念方案的規(guī)劃布局與交通流線、景觀構(gòu)架是否滿足任務(wù)書要求，評價概念的可發(fā)展性；成本：審查各概念方案是否突破項目成本控制建議，并檢查項目盈利指標(biāo)是否達(dá)到集團(tuán)盈利要求（集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)）；項目公司開發(fā)部：檢查概念成果是否滿足政府相關(guān)部門對項目的設(shè)計要求；工程：審查概念設(shè)計中分期開發(fā)的可行性；營銷：審查設(shè)計成果是否滿足項目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類型及面積、比例建議；以及總體布局是否滿足項目商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計相

10、關(guān)要求（建議由商業(yè)顧問進(jìn)行）物業(yè)公司：檢查總體布局中是否存在客戶投訴的隱患，從物業(yè)管理的角度對配套設(shè)施、配套服務(wù)等提出建議；集團(tuán)財務(wù)管理部：審查項目現(xiàn)金流量安排是否對集團(tuán)資金計劃造成重大影響；項目公司設(shè)計部根據(jù)設(shè)計評審表，要求設(shè)計單位進(jìn)行概念設(shè)計初稿調(diào)整，并經(jīng)項目公司設(shè)計部內(nèi)部審核調(diào)整形成的概念設(shè)計文件和項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表，報集團(tuán)董事長審批確定。項目公司營銷部根據(jù)概念設(shè)計成果進(jìn)行項目產(chǎn)品定位報告的深化，對方案設(shè)計提供相關(guān)建議， 詳見產(chǎn)品策劃管理流程。概念設(shè)計審批后，由項目公司設(shè)計部組織方案設(shè)計，具體操作依照方案設(shè)計管理流程的要求執(zhí)行。履約評價對概念設(shè)計單位的履約評價按照設(shè)計供方選擇與管理流程的要求執(zhí)行。支持文件項目計劃管