長(zhǎng)春金質(zhì)融和園項(xiàng)目的全程策劃ppt課件

1、集美組 房地產(chǎn)開展專家組土地是一切財(cái)富之母,用地是一門藝術(shù)也是一種生活態(tài)度,我們的理想是要做東北最好的公司 2021年3月18日集美組，用盡全力，組合東北最好的專家十年前，一群在深圳房地產(chǎn)營(yíng)銷第一線的工程經(jīng)理人，由于共同的志向和理想聚集在一同，自發(fā)構(gòu)成了一個(gè)松散的房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)埋人沙龍,旨在溝通訊息，交流閱歷，共同提高，并將之取名為“集美組。集，集中、集合、集體，有團(tuán)結(jié)凝聚之意；美，美麗、愉快、溫馨，有好到完美的表現(xiàn)；組，組織、組合、組成，是數(shù)量的單位；集美組 就是這樣一個(gè)聚集房地產(chǎn)開展專家的任務(wù)組。2003年,集美組從深圳轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)春,努力于長(zhǎng)春的房地產(chǎn)行業(yè),爭(zhēng)取為長(zhǎng)春的房地產(chǎn)業(yè)多做奉獻(xiàn)。那時(shí)的

2、隊(duì)伍剛剛組建客戶永遠(yuǎn)是最重要的，即使客戶錯(cuò)了，客戶還是最重要的；結(jié)果永遠(yuǎn)是最重要的，結(jié)果不好的話，集美組應(yīng)該付全責(zé)；務(wù)虛、創(chuàng)新、保證勝利的用地精神永遠(yuǎn)是集美組的生存法那么。行走江湖之三板斧2002.3-2002.6天安第一城萬(wàn)套2003.2-2003.7長(zhǎng)電紫盈花城萬(wàn)套2003-2004天嘉水晶城萬(wàn)套2003-2006武夷嘉園.萬(wàn)套2004-2005景陽(yáng)廣場(chǎng)萬(wàn)商住2005-寬城區(qū)建設(shè)局共24塊地發(fā)展300萬(wàn)平方米舊城改造2006-皓月開封、牡丹江、遂汾河項(xiàng)目發(fā)展合計(jì)約30萬(wàn)平方米商住項(xiàng)目2003-2007參與中海、高新建設(shè)、鴻城國(guó)際、香墅街等項(xiàng)目的前期、宏勝花園、建興集團(tuán)寬城項(xiàng)目三從:從行講誠(chéng)

3、心,從事講創(chuàng)新,從業(yè)講實(shí)力。四德:公司品德是言既出行必果,團(tuán)隊(duì)心得是協(xié)助和自我批判,技術(shù)才干是永爭(zhēng)第一, 效力中心是全心全意。集美組的中心價(jià)值在于它有一顆仁慈而進(jìn)取的心！我司現(xiàn)有職員39人，分為四個(gè)主要的部門，其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)研討拓展中心4人，有市場(chǎng)分析2人，土地及工程拓展工程師2人；房地產(chǎn)工程開展中心5人，有建筑師3人，估價(jià)師1人，市場(chǎng)調(diào)研主任2人；房地產(chǎn)工程推行中心6人，有平面設(shè)計(jì)師2人，廣告創(chuàng)意和文案1人，專業(yè)房地產(chǎn)工程推行謀劃師3人；房地產(chǎn)工程銷售中心4人，有資深銷售總監(jiān)1人，銷售經(jīng)理3人。集美組董事長(zhǎng)為李寧先生，總經(jīng)理為倪纓先生，公司注冊(cè)辦公地址為紅旗街時(shí)代服飾大廈2021室，其辦公

4、面積393平方米，是我司在2002年以按揭的方式購(gòu)置，現(xiàn)有各種車輛4臺(tái)，總固定資產(chǎn)為180萬(wàn)元左右。 集美組 三從四德關(guān)于“金質(zhì)融和園工程的全程謀劃我們要努力做到量化市場(chǎng)07年區(qū)域上市量如下：項(xiàng)目名稱價(jià)格區(qū)間上市面積（M2）上市套數(shù)1證大光明城3000-3900（元/）11450014002華泰世紀(jì)新城 2400 - 2900（元/）70606 800 3美景天城 2560 -3500 （元/）1350001500 4包豪斯 2900 -3800 （元/）65000624 5華大天朗國(guó)際 2500-3400 （元/）6400006中東首座2400-3700（元/）1200001200合計(jì)101

5、06065524 根據(jù)上表的分析，區(qū)域市場(chǎng)的需求量在2021年會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，即使以2007年年消化約為1.4萬(wàn)套的水準(zhǔn)，今年區(qū)域內(nèi)的樓盤上市量即使加上本工程也不能滿足本年區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)需求，這對(duì)本工程來(lái)說(shuō)是一個(gè)大大的利好；區(qū)域市場(chǎng)的樓盤檔次素質(zhì)都得到進(jìn)一步的提高，區(qū)域市場(chǎng)籠統(tǒng)相比其他區(qū)域市場(chǎng)將到達(dá)一個(gè)新的高度。由此可以看出，第一、對(duì)工程體量1800套而言，區(qū)域需求總量約1.4萬(wàn)套以上給予工程的市場(chǎng)空間是足夠的；第二，根本在3000元/平方米價(jià)錢以上的市場(chǎng)現(xiàn)狀能保證工程在3300元/平方米4000元/平方米區(qū)間進(jìn)展銷售的阻力不大；第三、區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，市場(chǎng)時(shí)機(jī)大；第四、區(qū)域內(nèi)2

6、021年根本沒(méi)有新盤上市，競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)手是曾經(jīng)繼續(xù)銷售幾年的工程，這種景象對(duì)工程而言喜憂兼半，但銷售與推行的手段可針對(duì)性選擇，競(jìng)爭(zhēng)中占有自動(dòng)；第五、工程地段位置是區(qū)域的中心位置，其地段價(jià)值得以最大程度的表達(dá)。 保證工程現(xiàn)實(shí)利益的時(shí)間段在于2021年11月以前，以拿到預(yù)銷證為分別，以區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)有態(tài)勢(shì)，以高于區(qū)域其它工程素質(zhì)的建筑，選擇區(qū)域市場(chǎng)中高檔次價(jià)錢進(jìn)展銷售推行，這應(yīng)該是最有利于工程的選擇，即選擇33004000元/平方米價(jià)值區(qū)間進(jìn)展區(qū)域內(nèi)的銷售是在工程利益最大化的前提下最好的選擇。區(qū)域市場(chǎng)太好了！ 選擇3300元/平方米的市局面做主攻方向是必需得到整體長(zhǎng)春市場(chǎng)的支持，但在08年11月前，

7、這個(gè)支持的才干很弱，所以，這個(gè)市局面的實(shí)現(xiàn)需求靠區(qū)域市場(chǎng)升值才干完成的，這應(yīng)該是2021年5月以后的事情。顯然，區(qū)域市場(chǎng)支撐4000元/平方米以上的價(jià)錢是有很大阻力的，這不是說(shuō)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一樣購(gòu)買力的人群，也不是說(shuō)工程的建筑素質(zhì)不能到達(dá)這個(gè)價(jià)錢以上，現(xiàn)實(shí)上，有這樣購(gòu)買才干的人群其選擇的面很寬，不僅有稀缺資源上選擇，不僅是建筑類別上的思索，也有區(qū)域和配套上的選擇，完美的戶型配比從85-130平方米之間，這恰恰是市場(chǎng)上暢銷的戶型，這就意味著工程將面臨的替代需求將會(huì)不大，這也就決議了工程在區(qū)域市場(chǎng)得到的支持添加，那勢(shì)必就要得到長(zhǎng)春整體市場(chǎng)的支持，也就是說(shuō)，工程的銷售一定要在長(zhǎng)春其它區(qū)域向本工程移民上動(dòng)

8、腦筋。千萬(wàn)不要忘記大市場(chǎng) 長(zhǎng)春市場(chǎng)的根底特征如下： 一是明星行業(yè)與光環(huán)后的危機(jī)：房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)春市現(xiàn)階段也是相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)不僅遭到了廣泛的關(guān)注，還遭到了眾多投資者的追捧，市內(nèi)企業(yè)紛紛參與房地產(chǎn)企業(yè)的大營(yíng)，房地產(chǎn)開發(fā)行為成蓬勃之勢(shì)，但更重要的是，整個(gè)行業(yè)的自信心指數(shù)依然在不斷的攀升，樓盤質(zhì)素進(jìn)一步提高，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買的刺激力度加大，整個(gè)購(gòu)買市場(chǎng)的容量有擴(kuò)展的趨勢(shì)，這闡明，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的形狀是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該看到光環(huán)后的危機(jī)，對(duì)于這個(gè)投資門檻看起來(lái)不高的市場(chǎng)而言，本市的房地產(chǎn)業(yè)正由紛爭(zhēng)的局面走向成熟，那些不具備中心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)公司終究被市場(chǎng)所淘汰；二

9、是市場(chǎng)購(gòu)買才干逐漸提高，估計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)會(huì)有突破性的開展：目前，長(zhǎng)春市區(qū)現(xiàn)有人口約為300多萬(wàn)人，約為100萬(wàn)戶，2007年長(zhǎng)春市GDP實(shí)現(xiàn)2073.5億，年均增長(zhǎng)堅(jiān)持12%左右 ；大市場(chǎng)！讓人歡喜讓人憂大市場(chǎng)！總算還不錯(cuò) 三是中端及其偏下市場(chǎng)成為需求主流：中檔次及其偏下其價(jià)錢區(qū)間為2500元/平方米 3500元/平方米的樓盤逐漸成為市場(chǎng)需求的主流，反映了這個(gè)市場(chǎng)真正的主旋律。同時(shí)，消費(fèi)者的產(chǎn)品需求正在發(fā)生微妙的變化，產(chǎn)品要素的排序曾經(jīng)不全是價(jià)錢排在第一位，消費(fèi)者產(chǎn)品需求研討、購(gòu)買決策研討逐漸變得重要；四是高層住宅小高層逐漸抬頭：從節(jié)約土地、節(jié)約資料、本錢低、采光好等多個(gè)角度來(lái)講，高層住

10、宅未來(lái)將遭到長(zhǎng)春市場(chǎng)的歡迎，但就目前的市場(chǎng)而言，由于開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)問(wèn)題，現(xiàn)存的高層住宅在物業(yè)管理等方面存在著這樣那樣的問(wèn)題，比如電梯、物業(yè)管理等，但隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)理念與技術(shù)的更新，大量開發(fā)商開場(chǎng)在物業(yè)本質(zhì)與后期物業(yè)管理上加大力度，以致消費(fèi)者對(duì)于高層住宅逐漸認(rèn)可，導(dǎo)致小高層住宅的市場(chǎng)近幾年逐漸升溫，同時(shí)小高層物業(yè)也是未來(lái)本工程開發(fā)方向；五是本錢控制和出精品的矛盾將是房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)管理的新課題：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率下降，可以獲得溢價(jià)的工程越來(lái)越少品牌或特征樓盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)從某個(gè)方面來(lái)講比拼的是本錢，但另一方面，出精品樹品牌也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共識(shí)，所以，根據(jù)市場(chǎng)的需求

11、確定工程定位，確定市場(chǎng)可以接受的價(jià)錢定位，根據(jù)價(jià)錢定位做出可以控制的預(yù)算，并將工程本錢嚴(yán)厲的控制在出精品也可以接受的變動(dòng)范圍之內(nèi)將成為新時(shí)期、新情勢(shì)下房企能否取勝的重要要素之一； 大市場(chǎng)對(duì)本工程的教育 六是大盤時(shí)代，規(guī)模經(jīng)濟(jì)突現(xiàn)：房地產(chǎn)大盤像一只地產(chǎn)恐龍，憑仗本人的本錢優(yōu)勢(shì)表如今價(jià)錢上、配套優(yōu)勢(shì)、整合推行優(yōu)勢(shì)，大口大口地吃著市場(chǎng)份額，將經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理表現(xiàn)得淋漓盡致，同時(shí)由于本地市場(chǎng)的購(gòu)買力及其增長(zhǎng)率有限，大盤的數(shù)目不宜過(guò)多，但從目前的房地產(chǎn)格局來(lái)看，10萬(wàn)平方米以上的大盤，曾經(jīng)存在近30個(gè)，同時(shí)，未來(lái)的樓盤競(jìng)爭(zhēng)將直接反映在大盤競(jìng)爭(zhēng)上；七是品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)的法寶：房地產(chǎn)業(yè)品牌制勝

12、曾經(jīng)成為不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，隨著行業(yè)逐漸成熟，開發(fā)商認(rèn)識(shí)到品牌在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中的重要性，擁有品牌就擁有了對(duì)市場(chǎng)的號(hào)召力，也擁有了其他企業(yè)所不具備的利潤(rùn)率，打造地產(chǎn)品牌的支持系統(tǒng)不僅需求產(chǎn)品及效力體系支撐、整合傳播系統(tǒng)支撐，還需求人力資源系統(tǒng)的支撐，去今兩年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)地火了一把，而今年以及今后5年里，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是“日出江花紅勝火，城市住宅建立速度不僅不會(huì)放慢，反而要提速，這也就導(dǎo)致長(zhǎng)春整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的相互移民行為的大規(guī)模發(fā)生。 現(xiàn)實(shí)上，長(zhǎng)春整體房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)工程的影響僅在三個(gè)方面能給予工程以參考，一是對(duì)工程的操作手段和控制有指點(diǎn)意義，一是對(duì)整體市場(chǎng)下的購(gòu)買心思給予了暗示和調(diào)整作用，一是城

13、市內(nèi)部不同區(qū)域的移民給予了工程添加市場(chǎng)需求的時(shí)機(jī)，這就是說(shuō)，整體市場(chǎng)對(duì)工程未來(lái)實(shí)踐上市銷售的支持僅僅是務(wù)虛方式的，工程要想在實(shí)踐銷售量或市局面上得到整體市場(chǎng)的支持將會(huì)相當(dāng)?shù)睦щy，即使有的話也是少數(shù)行為而不能做為正常市場(chǎng)行為而加以思索，這就是說(shuō)，工程假設(shè)要實(shí)現(xiàn)4000元/平方米以上價(jià)值區(qū)間的銷售，其依托的還只能是區(qū)域市局面。本工程地塊解析 區(qū)位：本工程位于北人民大街以東，九臺(tái)路以西、長(zhǎng)新街以北、 慶豐路以南，寬城區(qū)行政中心地帶。 進(jìn)入性：工程西臨北人民大街是長(zhǎng)春市交通主干道，南臨長(zhǎng)新街，可表達(dá)本地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，昭示性較好。 地形地貌：地勢(shì)較為平坦，但工程地塊被一分為二，破壞了地塊的整體性，影響了

14、整體園林景觀。 周邊情況：處于主要道路交匯處，交通便利性較好，工程周邊環(huán)境將會(huì)影響本工程籠統(tǒng)。SWOT分析Swot分析S：優(yōu)勢(shì)1、鐵北開展大勢(shì)所趨，區(qū)位升值前景好。2、工程地毗鄰寬城區(qū)政府中心廣場(chǎng)，區(qū)域人文景觀不可復(fù)制。3、工程地塊緊鄰九臺(tái)路，為寬城區(qū)主干道，未來(lái)商業(yè)價(jià)值潛力宏大。4、工程周邊政府市政配套齊全，高素質(zhì)人群集中。5、工程定位中高端住宅社區(qū)，這一檔次定位決議工程質(zhì)量出眾。W：優(yōu)勢(shì)O：時(shí)機(jī)T：要挾1、曾經(jīng)上市的證大光明城、華大天郎國(guó)際等樓盤帶來(lái)的，沖擊，和本工程具有類似的目的客戶群體，將產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)分流。2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的小區(qū)配套高檔景觀資源，對(duì)本工程呵斥一定影響。3、工程所在區(qū)域居住

15、氣氛差，人氣不夠。3300元/平方米-4000元/平方米價(jià)值區(qū)間的市局面1、工程周邊開展尚屬起步階段，周邊生活配套缺乏。2、工程周邊的中高檔競(jìng)爭(zhēng)樓盤，對(duì)地塊產(chǎn)生一定負(fù)面影響。3、工程地塊周邊無(wú)景觀資源，對(duì)工程的高端定位，支持度低。4、工程周邊商業(yè)運(yùn)營(yíng)氣氛不濃郁，商業(yè)集中度不高。5、工程地塊被規(guī)劃路一分為二，影響本工程的規(guī)劃建立和小區(qū)質(zhì)量。1、棚戶區(qū)改造的進(jìn)一步深化，提升區(qū)域購(gòu)買力。2、市政配套的進(jìn)一步建立，將帶動(dòng)鐵北新城商業(yè)的開展，未來(lái)鐵北新城將進(jìn)一步昌盛。3、鐵北地域大力建立各大重點(diǎn)工程如長(zhǎng)春市第三人民醫(yī)院、九臺(tái)北路的523拆遷工程、東北國(guó)際新聞中心建立工程、寬城區(qū)商貿(mào)中心等工程都會(huì)給本工程

16、帶來(lái)有利的支持點(diǎn)，帶來(lái)一定的外來(lái)購(gòu)買群體。 規(guī)劃建議 大門設(shè)計(jì)建議利用各類園石營(yíng)造“早溪景觀，以卵石和河灘石模擬自然界水面，以地形處置模擬自然地貌，營(yíng)造自然河流水落石出風(fēng)光。景觀規(guī)劃建議根據(jù)“園以景勝，景因園異的園林藝術(shù)，打造豐富園林層次和能融入自然的房子。正是“胸中有丘壑的小小園林，才有了這匠心獨(dú)具的靈動(dòng)山水。園林營(yíng)造以“休憩、休閑為主題，設(shè)置靜區(qū)和動(dòng)區(qū)，靜區(qū)以綠草、灌木、小樹為主，配以休憩桌椅，適于小憩，聊天，作為自然的“客廳，宜著眼于周圍有幽靜之境，可信步盤恒，游目馳騁。在這里，安靜也是一種動(dòng)人的氣質(zhì)。路網(wǎng)建議建筑小品建筑環(huán)境 現(xiàn)代居住社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)包括空間環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、文化人

17、文環(huán)境和生活環(huán)境。近年來(lái)，隨著我國(guó)住房規(guī)范的提高，對(duì)綠化環(huán)境及居住面積的要求也越來(lái)越高。隨著任務(wù)和生活節(jié)拍加快，“簡(jiǎn)約、便利、明快、調(diào)和的生活方式已成為一種時(shí)髦追求，也應(yīng)成為現(xiàn)代住宅的一種時(shí)髦風(fēng)格。樓宇外立面凹凸有致，層次清楚，線條簡(jiǎn)約流暢，顏色調(diào)和美觀，采光面多，有專門的空調(diào)外機(jī)位，尤其是低層住宅的規(guī)劃規(guī)劃，不但要思索適用功能的合理性，更要思索人們居住其間賞心順眼的溫馨感，使社區(qū)的空間變化豐富、具有層次感。 廢棄物管理與處置系統(tǒng)住宅小區(qū)生活渣滓包括搜集與處置兩部分：生活渣滓的搜集要全部袋裝，密閉容器存放，搜集率應(yīng)到達(dá)100%。渣滓應(yīng)實(shí)行分類搜集，分為有害類、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類。戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功

18、能優(yōu)先 戶室安排上要求規(guī)劃合理，強(qiáng)調(diào)公私分別、動(dòng)靜分別、干濕分別、潔污分別、居寢分別。 結(jié)合目前市場(chǎng)情況和市調(diào)數(shù)據(jù)，對(duì)于先期開發(fā)的住宅，面積的控制應(yīng)留意以下最低控制線，客廳的面積在25平米以上，餐廳在9平米以上，主臥在15平米以上，次臥12平米以上，廚房7平米以上，主衛(wèi)6平米以上，次衛(wèi)4平米以上。二室戶型面積控制在80120平米，三室戶型面積控制在100150平米，四室戶型面積控制在120160平米，躍層戶型面積控制在160230平米， 對(duì)后期開發(fā)的工程那么視當(dāng)時(shí)情況而定，另行規(guī)劃。 目的客群分析 目的客群分析目標(biāo)群體年齡家庭成員關(guān)注點(diǎn)文化程度客戶類型購(gòu)房動(dòng)機(jī)需求面積家庭收入購(gòu)買比例周邊企事業(yè)

19、職工25-452-4人價(jià)格、戶型、地理位置、不等謹(jǐn)慎型客戶多為自住80-1103-5萬(wàn)元15%周邊企事業(yè)管理層35-503-4人戶型、地理位置、園林景觀、物業(yè)管理、配套均有較高文化改善型客戶自住、投資100-1405-10萬(wàn)元20%私營(yíng)企業(yè)主30-503價(jià)格、戶型、檔次、園林景觀多為文化程度較低炫耀型客戶自住、投資80-1405-20萬(wàn)元20%國(guó)家公務(wù)員30-453價(jià)格、戶型、園林景觀、物業(yè)管理、配套、地理位置均有較高的文化素質(zhì)經(jīng)濟(jì)型客戶自住80-1203-8萬(wàn)元10%城市白領(lǐng)25-352-3價(jià)格、戶型、園林景觀、物業(yè)管理、配套均有較高的文化素質(zhì)享受型客戶自住80-1203-810%外來(lái)定居人

20、士30-403價(jià)格、戶型、物業(yè)管理、配套不等投資型客戶自住、投資80-1005-105%原屬地居民30-503-4價(jià)格、戶型、朝向、地理位置文化素質(zhì)不高改善型客戶自住80-1203-510%投資者30-503-4價(jià)格、戶型、地理位置、園林景觀、朝向多有較高文化素質(zhì)投資型客戶投資70-1005-1010%選擇本工程緣由1、可以滿足其對(duì)純真生活空間的苛求、身居鬧市而自辟安靜；2、可以滿足其對(duì)居住環(huán)境、居家理念改換的需求；3、可以滿足其對(duì)人生價(jià)值、社會(huì)位置、身份表達(dá)的需求；4、可以滿足其對(duì)生活質(zhì)量、品味的需求。 可提升價(jià)值分析 從城市的開展規(guī)律來(lái)看，城市的邊境范圍將不斷外擴(kuò)，構(gòu)成泛城市的概念。居于城

21、市中的人將會(huì)逐漸尋覓區(qū)域中心來(lái)居住，這將構(gòu)成未來(lái)的一種趨勢(shì)。 從本工程來(lái)看呢，地塊位置是寬城區(qū)的區(qū)域中心，首先戶型以中戶型為主配以大、小戶型，要完成工程銷售需求部分移民市場(chǎng)，估計(jì)屬地完成消化量為60%，要從二道區(qū)和綠園區(qū)完成部分移民。由于大多數(shù)房源總價(jià)不高，對(duì)工程的銷售阻力不大。但區(qū)域的城市和生活配套不完善，會(huì)影響工程銷售。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的硬件設(shè)備越來(lái)越同質(zhì)化，那么我們要提升價(jià)值就要尋覓差別點(diǎn)。 區(qū)域理念有思想的房子受歡迎首先是有思想的房子才有生命力。 北歐建筑風(fēng)情：沒(méi)有過(guò)多奢華綴飾 ，干凈利落超凡脫俗的建筑，平和、細(xì)膩、深邃，崇尚簡(jiǎn)約，強(qiáng)調(diào)精粹，注重功能。 追求高質(zhì)量生活的人群選擇最雅致的樓盤

22、。居住有思想的房子“人無(wú)我有，人有我優(yōu)的中心價(jià)值提升 產(chǎn)品細(xì)節(jié)就是中心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品細(xì)節(jié)就等于產(chǎn)品質(zhì)量 產(chǎn)品細(xì)節(jié)就等于生活質(zhì)量落到實(shí)處的領(lǐng)袖質(zhì)量，樹立好房子的細(xì)節(jié)規(guī)范質(zhì)量細(xì)節(jié)有細(xì)節(jié)的房子 這是一個(gè)細(xì)節(jié)制勝的時(shí)代，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈的今天，商品的差別起越來(lái)越小，窺斑見豹“，細(xì)節(jié)已成為競(jìng)爭(zhēng)中最重要的表現(xiàn)方式：國(guó)際名牌POLO皮包憑著“第一英寸之間要縫滿八針的細(xì)致規(guī)格，不斷立于不敗之地。質(zhì)量細(xì)節(jié)有細(xì)節(jié)的房子“有細(xì)節(jié)的房子三大層面品牌：有想法的、專注的、講究的、擔(dān)任的開發(fā)品牌；產(chǎn)品：質(zhì)量的支持點(diǎn)，細(xì)節(jié)的極致化；人群：講究講究的人群認(rèn)識(shí)；質(zhì)量細(xì)節(jié)有細(xì)節(jié)的房子 房子建起來(lái)就是給人住的，沒(méi)有一點(diǎn)人文情懷，這樣的房

23、子也好不到哪里去。 人情味是業(yè)主自發(fā)的，如晨練、串門、長(zhǎng)者會(huì)讓業(yè)主有組織，并協(xié)助長(zhǎng)者會(huì)建立更多的活動(dòng)興趣題材，如腰鼓、秧歌、書法班等、會(huì)所等。 讓人們不斷的去交流，而我們要提供應(yīng)他們平臺(tái)，不斷的以人情化活動(dòng)形本錢工程是非常富有人情味的房子，以打動(dòng)更多人，使其對(duì)本工程產(chǎn)生好感。社區(qū)情節(jié)有人情味的房子 價(jià)錢戰(zhàn)略 價(jià) 格 策 略定價(jià)戰(zhàn)略差價(jià)戰(zhàn)略調(diào)價(jià)戰(zhàn)略折扣戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)及資金回收速度等多方面要素的分析，制定合理的基準(zhǔn)參考價(jià)錢方案，為其他相關(guān)戰(zhàn)略提供根底與根據(jù)。差價(jià)戰(zhàn)略主要表現(xiàn)為不同樓層差價(jià)及同一樓層不同單元差價(jià)，這其中應(yīng)思索樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等要素，總體上應(yīng)思索合理

24、性與操作方便性。價(jià)錢應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及銷售情況可以隨時(shí)調(diào)理，科學(xué)的調(diào)價(jià)技巧不但可以使開展商獲得盡能夠高的收益而且還是營(yíng)銷推行組合之外的有效補(bǔ)充手段。不同的房地產(chǎn)工程應(yīng)采用不同的折扣戰(zhàn)略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 20212021年將迎來(lái)寬城住宅供應(yīng)頂峰，大面積的舊城改造使供應(yīng)量空前宏大。 主要競(jìng)爭(zhēng)銷售型工程有美景天城、華大天朗、證大光明城等，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越猛烈。 主要競(jìng)爭(zhēng)工程目前報(bào)價(jià)在25004000/平方米之間，估計(jì)成交價(jià)錢均價(jià)大多將在30003800/平方米之間，與本工程構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。定價(jià)根據(jù)客戶需求 市場(chǎng)中客戶的認(rèn)可度表如今選擇社區(qū)規(guī)劃較完善、配套齊全的高尚住宅小區(qū)，

25、注重小區(qū)整體規(guī)劃陽(yáng)光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境；有賞心順眼的樓房空間，每戶都能享用的精致庭院，人車分流的平安通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動(dòng)場(chǎng)所，并能以靈敏的戶型構(gòu)造順應(yīng)消費(fèi)者家庭階段性改動(dòng)所導(dǎo)致的規(guī)劃調(diào)整，使住房具有較長(zhǎng)運(yùn)用期。定 價(jià) 依 據(jù) -營(yíng)銷周期由于以下一些緣由，工程應(yīng)該在較短時(shí)間內(nèi)根本完成銷售： 未來(lái)供應(yīng)量的繼續(xù)高速增長(zhǎng)； 較長(zhǎng)銷售周期帶來(lái)較高市場(chǎng)動(dòng)搖風(fēng)險(xiǎn)；勝利營(yíng)銷需盡快聚集人氣；工程在短時(shí)間內(nèi)完成銷售，客觀上需求具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)錢支持。工程定價(jià)影響要素總結(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客戶需求、營(yíng)銷周期、工程體量要素導(dǎo)致高位定價(jià)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。工程符合市場(chǎng)投資客戶普通投資需求的指

26、點(diǎn)均價(jià)為住宅3300元/平方米，門市8000元/平方米，車庫(kù)5000元/平方米 工程的本錢為工程在堅(jiān)持平衡價(jià)錢銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了能夠與保證。工程的高質(zhì)量，對(duì)于價(jià)錢的提升影響力有一定支撐點(diǎn)。定價(jià)戰(zhàn)略如何？?jī)r(jià) 格質(zhì)量高高中低中低價(jià)錢戰(zhàn)略選擇單價(jià)價(jià)差的分析與制定 市場(chǎng)籠統(tǒng)一致 價(jià)錢容易控制 目的客戶范圍窄 客源相對(duì)缺乏價(jià)差大價(jià)差小優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)目的客戶范圍廣客戶接受范圍廣目的客戶質(zhì)量構(gòu)成參差不齊高價(jià)客戶會(huì)以低價(jià)作為成交參照市場(chǎng)籠統(tǒng)概念不一致最低價(jià)定位最高價(jià)定位綜上所述，建議本工程的參考極限單價(jià)價(jià)差(并思索不同營(yíng)銷階段)為800-1000/平方米。最低價(jià)為最低的10%面積實(shí)踐成交平均單

27、價(jià)，條件為最早簽約客戶、最低樓層最差朝向及位置的單元價(jià)錢。 綜合思索其他影響要素 ，初步定位為高層2800/平方米，多層3000/平方米。最高價(jià)為最高的10%面積實(shí)踐成交平均單價(jià)，條件交房后簽約的客戶、最好樓層、最正確朝向及位置的單元價(jià)錢。 綜合思索其他影響要素，初步定位為高層3800/平方米。多層3800/平方米。極限分析法制定單價(jià)價(jià)差住宅樓層差價(jià)定位住宅 根據(jù)極限單價(jià)價(jià)差計(jì)算平均樓層差價(jià)： 高層： 8001000/16=5062/層 多層： 8001000/6=133162/層樓層差價(jià)50樓層差價(jià)100多層：樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為預(yù)售期及強(qiáng)銷初期集中成交區(qū)域，差價(jià)程度宜定位為“較大差價(jià)。高層

28、：高區(qū)采用“較小差價(jià)，以注重質(zhì)量的客戶為目的，以便獲得較高的利潤(rùn)空間。“有條件透明折扣定位何謂有條件透明？這里的有條件透明是指折扣相對(duì)公開透明，但經(jīng)過(guò)設(shè)定“成交面積的條件以及預(yù)售期內(nèi)“付款進(jìn)度的條件控制客戶追求最高折扣。為何采用有條件透明戰(zhàn)略？過(guò)于模糊的折扣會(huì)導(dǎo)致客戶利用較長(zhǎng)時(shí)間試探底價(jià)，延伸成交周期；過(guò)于明確的折扣會(huì)讓最高折扣成為一切客戶追求的目的，導(dǎo)致談判不勝利或利潤(rùn)降低。而有條件透明折扣那么具有模糊折扣及明確折扣的優(yōu)點(diǎn)，既可以保證對(duì)大面積客戶的吸引，又能限制小客戶的折扣談判?！靶》鞚q價(jià)錢戰(zhàn)略 “小幅快漲的目的是為前期購(gòu)買者提供自信心。 “小幅快漲的幅度及進(jìn)度控制： 利用新開樓層時(shí)漲價(jià)，

29、并適當(dāng)經(jīng)過(guò)媒體進(jìn)展宣傳。 每次漲價(jià)根據(jù)3%作為參考，例如某樓層3個(gè)月后由2800/平方米調(diào)價(jià)為2884/平方米。 “小幅快漲的操作關(guān)鍵是要經(jīng)過(guò)各種途徑和手段讓意向客戶了解到“漲價(jià)過(guò)程是工程價(jià)值回歸的過(guò)程；越早購(gòu)買就闡明越有目光，就能獲得越高的升值空間?？傮w營(yíng)銷推行戰(zhàn)略中心競(jìng)爭(zhēng)力 中心競(jìng)爭(zhēng)力工程定位的創(chuàng)新 中心競(jìng)爭(zhēng)力1不可多得升值地段，微縮組團(tuán)景觀水系共享理念 中心競(jìng)爭(zhēng)力2市場(chǎng)的接受與認(rèn)同：本工程要打呵斥一個(gè)溫馨、優(yōu)雅、宜居、現(xiàn)代、成熟化的大社區(qū)，注重生活感受的四重空間私密空間、公共空間、延伸空間、信息空間。綜合思索各種相關(guān)要素，建議本工程的市場(chǎng)定位為： 市場(chǎng)定位：中高檔溫馨生態(tài)居住景區(qū)=打造換

30、代住宅 鄰居化的配套與效力 調(diào)和優(yōu)美的園林風(fēng)景 濃郁溫馨的居住氣氛。 一期銷售推行戰(zhàn)略定位產(chǎn)品定位 切合實(shí)踐的產(chǎn)品定位，對(duì)于任何工程而言，都是至關(guān)重要的。產(chǎn)品定位過(guò)高會(huì)使消費(fèi)者望而卻步，從而失去許多潛在客戶。產(chǎn)品定位過(guò)低會(huì)呵斥客戶對(duì)工程失去自信心，難以引起目的客戶群對(duì)工程的關(guān)注。只需對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況、工程本身特點(diǎn)及同類工程市場(chǎng)情況最初正確分析，確定了工程合理的產(chǎn)品定位，才干為工程銷售任務(wù)奠定堅(jiān)實(shí)根底。 北歐風(fēng)情，現(xiàn)代簡(jiǎn)約、花園式雅致社區(qū)籠統(tǒng)定位產(chǎn)品入市之籠統(tǒng)即產(chǎn)品的特征和個(gè)性，這種個(gè)性應(yīng)具有宏大的吸引力，是其它競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法模擬的 充溢關(guān)愛的、純粹的、有思想的、北歐風(fēng)情式生活區(qū)推行思緒 整合開發(fā)公司

31、內(nèi)外資源，以廣告、新聞報(bào)道以及大型的公關(guān)、促銷活動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)營(yíng)銷任務(wù)的全面展開?！靶顒?shì)引爆思緒 在開盤前，留意“蓄勢(shì)效果的營(yíng)造，做足任務(wù)，積累足夠多的認(rèn)購(gòu)客戶，在開盤之時(shí)瞬間引爆，到達(dá)銷售目的。引爆要采取與大型公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合的方式。倡導(dǎo)市區(qū)居住新觀念造大勢(shì)到北城去居住 開發(fā)商公司品牌的導(dǎo)入與提升造中勢(shì) 價(jià)值與價(jià)錢認(rèn)同問(wèn)題 保證預(yù)期利潤(rùn)的前提下，提高性價(jià)比。 渠道戰(zhàn)略 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)-廣告 預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)定比例工程體量大及高比例銷售的特性決議了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是特定目的群體的多次刺激及提升工程在業(yè)界的知名度。 預(yù)售期為廣告主要投放期，進(jìn)展有效的媒體組合宣傳。 強(qiáng)銷期仍應(yīng)

32、維持一定比例的廣告投放，主要為解析壓服型廣告。 穩(wěn)定期廣告可少量投放，主要依托其他渠道。渠道戰(zhàn)略營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)-新聞報(bào)道 組織專業(yè)的、延續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道是我司的主要優(yōu)勢(shì)之一，新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及本錢低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)展專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于本工程前期預(yù)售非常有必要。 每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以“主題一致，訴求豐富為原那么做好新聞稿的預(yù)備任務(wù)，保證新聞報(bào)道的可信性及壓服力。預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)定比例渠道戰(zhàn)略專有優(yōu)勢(shì)渠道戰(zhàn)略方案(1)協(xié)作媒體專題報(bào)道我司與媒體具有廣泛的協(xié)作關(guān)系，經(jīng)過(guò)在媒體專業(yè)報(bào)道中在選題及內(nèi)容上對(duì)本工程相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強(qiáng)化工程營(yíng)銷力度及廣度，作為廣告宣

33、傳的有益補(bǔ)充。渠道戰(zhàn)略(2)長(zhǎng)期客戶的跟蹤推介專有優(yōu)勢(shì)渠道戰(zhàn)略方案我司將組織公司員工對(duì)本工程進(jìn)展專題引見會(huì)及信息跟蹤效力，經(jīng)過(guò)他們向公司的長(zhǎng)期客戶進(jìn)展推介。定期向長(zhǎng)期客戶寄送本工程的宣傳資料 。媒體及推行總原那么 制造獨(dú)特性：引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 各種媒體宣傳活動(dòng)配比合理性：爭(zhēng)取盡能夠高的推行效率。 總費(fèi)用保證性：由于工程大體量；競(jìng)爭(zhēng)猛烈等要素，一定比例的營(yíng)銷推行費(fèi)用是必要的，尤其要保證啟動(dòng)期的費(fèi)用投入。費(fèi)用節(jié)約原那么 ：后期可視實(shí)踐情況，經(jīng)過(guò)其他渠道或方式進(jìn)展推行，節(jié)約相應(yīng)的開支。廣告媒體選擇報(bào)紙：東北亞新聞、城市晚報(bào)、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)、新文化報(bào)、長(zhǎng)春晚報(bào)雜志：房地產(chǎn)報(bào)戶外：大型路牌：城市主干道；

34、燈 箱：商圈(以火車站商圈為主)其他：互聯(lián)網(wǎng)廣告媒體分配 報(bào)紙媒體：55% 雜志媒體：10% 戶外媒體：30% 其他媒體：5%推行活動(dòng)分類 工程現(xiàn)場(chǎng)類活動(dòng)：開工儀式 新聞炒作類活動(dòng) ：專題研討會(huì)；各類簽約儀式 展覽類活動(dòng)：房地產(chǎn)展會(huì)；投資類展會(huì) 推介類活動(dòng)：推介闡明會(huì)；推介聯(lián)誼活動(dòng)二期推行建議在一期銷售順利完成的同時(shí)樹立起了工程的高質(zhì)量籠統(tǒng)，同時(shí)加強(qiáng)工程本身質(zhì)量的打造，尤其是小區(qū)內(nèi)部的景觀和綠化，在水景上更應(yīng)該做足文章，營(yíng)造出中心賣點(diǎn)，再結(jié)合一期銷售的積極影響，配適宜量的新聞炒做，一方面引導(dǎo)這種新的居住方式，進(jìn)一步發(fā)掘潛在消費(fèi)群體，另一方面可以經(jīng)過(guò)廣告宣傳樹立本案的高質(zhì)量籠統(tǒng)及中心賣點(diǎn)的訴求，

35、擴(kuò)展本案的影響力，提升知名度。 在價(jià)錢戰(zhàn)略上，基于工程前期勝利銷售奠定了相當(dāng)?shù)钠放苹\統(tǒng)，加上后期工程上的配合，景觀、綠化和各類建筑小品已根本到位，物業(yè)的高質(zhì)量籠統(tǒng)已浮出水面，各類前期描畫的愉快景象都一一呈現(xiàn)，觸手可及。此階段的價(jià)錢戰(zhàn)略宜采取高價(jià)戰(zhàn)略，以高價(jià)錢彰顯其高質(zhì)量，高質(zhì)量支撐高價(jià)錢，在樹立高質(zhì)量籠統(tǒng)的同時(shí)保證利潤(rùn)最大化。 二期推行建議推行渠道擬定：引導(dǎo)期市場(chǎng)炒作、聚集人氣海報(bào)、橫幅、戶外看板、報(bào)紙稿、DM派發(fā)二期推行主題與一期堅(jiān)持一致，但整體籠統(tǒng)要更主題突出、畫面新穎；流動(dòng)展現(xiàn)車巡回宣傳09年的廣告推行要擴(kuò)展影響面、超區(qū)域宣傳，力求在層次、區(qū)域上擴(kuò)展客源面；公益性活動(dòng)運(yùn)作與宣傳佳譽(yù)度比知

36、名度更重要，適當(dāng)宣傳，效果會(huì)更佳。強(qiáng)銷期有效客源把握與成交運(yùn)用CF電視宣傳片擴(kuò)展影響力，輻射周邊地域拓寬推行渠道，提高影響力；NP軟性新聞文稿的側(cè)面論述經(jīng)過(guò)電視、報(bào)紙媒體平臺(tái)，結(jié)合硬廣告，附帶軟廣告，對(duì)工程開工、封頂、開盤、入住等進(jìn)展新聞報(bào)道，更能打動(dòng)客戶心思；DM、報(bào)紙密集發(fā)布結(jié)合相關(guān)促銷活動(dòng)，針對(duì)性發(fā)布、報(bào)道，事半功倍；繼續(xù)期潛力發(fā)掘、調(diào)整方向給有意向的客戶發(fā)信函訪問(wèn)對(duì)意向、遲遲未定客戶加強(qiáng)心思攻勢(shì)，進(jìn)一步提高成交率；節(jié)日舉行活動(dòng)答謝已購(gòu)客戶經(jīng)過(guò)客帶客無(wú)疑是最好的進(jìn)一步提高成交量的好方法；同時(shí)獲得好口碑；海報(bào)、DM頻繁派遞，NP稿發(fā)布又一次的廣告攻勢(shì)；銷售理念以工程的理念打動(dòng)人，而不是普通

37、的產(chǎn)品比較。銷售的本質(zhì)不是賣產(chǎn)品而是買客戶的忠實(shí)度，博得客戶的心。進(jìn)取、上進(jìn)、活力、沖勁的精神容顏。團(tuán)結(jié)互助的團(tuán)隊(duì)精神。 銷控戰(zhàn)略Sequence 推行順序 該先推行哪個(gè)樓層區(qū)域？ 之后的推行如何進(jìn)展？Speed推行速度 該設(shè)定怎樣的銷售速度？ 如何保證該速度的實(shí)現(xiàn)？平衡樓層銷售，防止出現(xiàn)好樓層售空或低價(jià)單元售空兩種傾向滿足客戶需求，防止出現(xiàn)大量客戶等待但沒(méi)有相應(yīng)供應(yīng)的局面制造繼續(xù)熱銷氣氛，防止在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量未售單元爭(zhēng)取價(jià)錢提升，防止價(jià)錢接受才干高的客戶選擇低價(jià)單元盡量保管延續(xù)樓層，防止大客戶購(gòu)買時(shí)無(wú)相應(yīng)供應(yīng)保證銷控信息一致，防止出現(xiàn)反復(fù)預(yù)定或浪費(fèi)成交時(shí)間。銷控戰(zhàn)略銷控總原那么 專人擔(dān)任總

38、銷控，防止出現(xiàn)混亂。 每天進(jìn)展例會(huì)討論客戶處置及跟進(jìn)情況 分清各單元的各種客戶形狀(意向談判、支付訂金、反復(fù)意向預(yù)定等)便于識(shí)別客戶等級(jí)及防止流失客戶。 充分利用各種渠道(互聯(lián)網(wǎng)、推介會(huì)、短信)向客戶或中介通知可公布的銷控信息，便于成交。銷控戰(zhàn)略銷控組織及沖突防止保證方案：1、泛營(yíng)銷方案所謂泛營(yíng)銷方案，即讓客戶帶客戶，讓更多的客戶成為無(wú)薪有利的兼職銷售人員。方法是利用捆綁式銷售，比如每購(gòu)200優(yōu)惠0.5%，每購(gòu)1000優(yōu)惠 3%等等，以此鼓勵(lì)客戶在朋友熟人之間“串聯(lián)，進(jìn)展結(jié)合購(gòu)買。2、團(tuán)購(gòu)方案 針對(duì)本工程所在位置的特殊大環(huán)境，擁有幾百家的企業(yè)，安排人員進(jìn)展上門團(tuán)購(gòu)宣傳，對(duì)于這樣的一塊大蛋糕，我

39、們無(wú)論如何都會(huì)去分一塊來(lái)消化的。 保證方案： 3、工程現(xiàn)場(chǎng)成交系統(tǒng)設(shè)定： 組建一支戰(zhàn)斗力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高、效力態(tài)度好、整頓現(xiàn)場(chǎng)銷售次序，組織適宜的銷售推行人員，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一的壓服方式完成銷售，這是工程銷售推行任務(wù)的另一個(gè)重要內(nèi)容，必需經(jīng)過(guò)銷售步驟的把握、銷售控制和銷售培訓(xùn)完成。 1、銷售步驟的把握： 作好每一個(gè)銷售步驟的嚴(yán)密結(jié)合，盡量緊縮銷售環(huán)節(jié)中的反復(fù)談判環(huán)節(jié)，以短明快的銷售速度，爭(zhēng)取最快成交。并經(jīng)過(guò)與客戶在效力當(dāng)中建立起來(lái)的深沉感情，應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)和強(qiáng)化老客戶帶新客戶成交的口碑傳播方案，從而實(shí)現(xiàn)“滾雪球的銷售渠道。 2、銷售控制與銷售培訓(xùn)： 工程現(xiàn)場(chǎng)的銷售控制是指工程的價(jià)錢控制、房源控制、銷

40、售程序控制及銷售管理，目的是完成對(duì)一線銷售人員的管理、引導(dǎo)以及銷售進(jìn)度控制等，以利益最大化為原那么，獲得平衡銷售的成果。 保證方案： 4、銷售造勢(shì) 1、開盤造勢(shì)A、搜集客戶名單累積公司以往各個(gè)時(shí)期的老客戶、展銷會(huì)、各種活動(dòng)吸引而來(lái)的新客戶。B、通知上述客戶于某月某日舉行開盤儀式，邀其到現(xiàn)場(chǎng)觀賞訂購(gòu)。C、約請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場(chǎng)觀賞、制造氣勢(shì)。D、請(qǐng)市區(qū)各種新聞媒體參與報(bào)道。E、現(xiàn)場(chǎng)做好接待任務(wù)，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對(duì)已訂房客戶進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。F、訂購(gòu)方式靈敏，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不論。G、成敗關(guān)鍵。a、意向性客戶累積；b、業(yè)務(wù)員勝利的邀約；c、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理控制。

41、 2、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)A、開盤前1樹立籠統(tǒng)看板；2九臺(tái)路、長(zhǎng)新街到現(xiàn)場(chǎng)掛彩旗、立廣告牌；B、中期配合開盤，做好方便接待任務(wù)。C、后期a、視銷售率不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場(chǎng)舉行款待會(huì)，并召開新聞發(fā)布會(huì)。b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等結(jié)合舉行展覽會(huì)，借以聚集人氣。 Logo方案一Logo方案二開發(fā)節(jié)拍建議開發(fā)節(jié)拍建議工程進(jìn)度決議銷售進(jìn)度工程的銷售與工程進(jìn)度親密相關(guān)。要對(duì)產(chǎn)品、價(jià)錢、戶型、面積進(jìn)展通盤統(tǒng)籌方案，必需參照工程進(jìn)度科學(xué)調(diào)配，以保證銷售任務(wù)的順利開展。 分期開發(fā)決議銷售循環(huán)根據(jù)工程開發(fā)和推售現(xiàn)狀，工程需求分期開發(fā)和分期分批推行，為了保證工程市場(chǎng)熱度的繼續(xù)性和整體銷售任務(wù)的

42、銜接性，在銷售過(guò)程中必需采取“循環(huán)的戰(zhàn)略，即：一期開盤，二期開場(chǎng)預(yù)備；一期進(jìn)入延銷，二期開場(chǎng)預(yù)熱；一期清盤，二期開盤。我司建議先開B區(qū)，后開C區(qū)，以B區(qū)產(chǎn)品的景觀、物業(yè)質(zhì)量及概念優(yōu)勢(shì)，提升C區(qū)價(jià)值及價(jià)錢?？傮w包裝戰(zhàn)略售樓處包裝1、地點(diǎn)和規(guī)模最適宜的位置應(yīng)該貼近北人民大街，面積在400M2左右，2層樓高，以更加醒目，使過(guò)往車輛、行人都能為之側(cè)目。售樓部能夠會(huì)在運(yùn)用1-2年后撤除，因此必需思索建材、設(shè)備、裝修、家具、擺放等的可反復(fù)利用，以降低本錢。 、設(shè)計(jì)要求與工程籠統(tǒng)定位吻合，使之成為工程倡導(dǎo)的生活方式的展現(xiàn)廳擺設(shè)有品味、特征，難得一見，但要有生活味道能表現(xiàn)綠化，并且綠化要有較強(qiáng)的運(yùn)用功能冷暖空

43、調(diào)、衛(wèi)生、茶水、音響設(shè)備要思索注重晚間燈光的處置足夠的車位，車位應(yīng)與綠化相結(jié)合 售樓處包裝、功能要求接待處銷售大廳：能有50人以上聚會(huì)的空間有私密談判空間小型會(huì)議室：辦理按揭、簽約手續(xù)等的公用房有空間擺放超大沙盤、戶型沙盤儲(chǔ)物室任務(wù)衛(wèi)生間和客用衛(wèi)生間員工更衣室會(huì)所包裝 1、功能設(shè)置原那么應(yīng)根據(jù)不同性別、年齡、生活習(xí)慣和喜好，以及其開放程度僅對(duì)社區(qū)開放還是內(nèi)外兼顧將其劃分為不同主題的分會(huì)所，如：男士會(huì)所、女士會(huì)所、兒童會(huì)所、家庭會(huì)所、康領(lǐng)會(huì)所、商務(wù)會(huì)所等。、會(huì)所命名根據(jù)對(duì)應(yīng)人群、開放程度分別命名，比如面向老人的命名為長(zhǎng)者之家，商務(wù)文娛性質(zhì)的命名為國(guó)際會(huì)。 會(huì)所包裝、主題會(huì)所功能設(shè)置“男士會(huì)所設(shè)置

44、功能：雪茄紅酒吧、視聽室、桌球室、茶藝館、酒吧設(shè)置緣由：他們?nèi)绽砣f(wàn)機(jī)，在家中假設(shè)能有一個(gè)讓他們身心放松，享用生活的地方，是一件賞心順眼的事。同時(shí)，設(shè)置上述這些功能均為較多有檔次男士所喜歡的工程，在社區(qū)里跟志同道合的住戶一同分享雪茄、紅酒、茶道等，是他們?nèi)蝿?wù)之余的一大樂(lè)事。 “淑女會(huì)所設(shè)置功能：宮廷式Spa、美容纖體中心、香熏減壓按摩、桑拿浴室、健美舞室、興趣學(xué)習(xí)班烹飪、插花等設(shè)置緣由：-女士愛美乃是人知常情，在社區(qū)的會(huì)所內(nèi)設(shè)置她們平常在市面上很少接觸到的香熏按摩及美容設(shè)備，讓她們接觸目前北京亦是國(guó)外最先進(jìn)的美容設(shè)備和方法，以吸引這批“愛美神。-同時(shí)在注重外在美之余，會(huì)所設(shè)有關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個(gè)女士及其丈夫或男朋友所盼望的。-在上述兩種要素的推進(jìn)下，眾女士就會(huì)給“掏錢人很多對(duì)于本工程正面的意見，以加快他們的購(gòu)買決議。 會(huì)所包裝“兒童會(huì)所設(shè)置功能：國(guó)際少兒潛能開發(fā)營(yíng)、電腦培訓(xùn)中心、兒童游樂(lè)天地、微型賽車道、EQ音樂(lè)天堂、小精靈畫廊、貝多芬音樂(lè)集訓(xùn)營(yíng)、玩具圖書館、幼兒托管所。兒童會(huì)所可與幼兒園綜合思索。設(shè)置緣由：本工程的買家置信有接近80%