房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的特點

1、本文對房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的特點，提出了與土地增值稅相應(yīng)的納稅籌劃方 法，并通過具體實例對納稅籌劃方法進(jìn)行了分析，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理合法 地減輕稅負(fù)、降低其運營成本，以達(dá)到降低房屋售價、增強市場競爭力的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主 要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附 著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率， 增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為 60%。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值 稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅

2、籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及 有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，當(dāng)增值率 低于20%的國家優(yōu)惠免征，那么，土地增值稅有哪些可以減少的方法呢？我們根 據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法。一、土地增值稅的計算方法根據(jù)國家規(guī)定：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額 后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及

3、建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目：成本可加計扣除20%、利息費用可加計 扣除5%、其他期間費用可加計扣除5%，三項共可加計扣除30%。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例， 均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地

4、增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速 算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（1）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額X 30%（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值 額X40% 扣除項目金額X 5%（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值 額X50% 扣除項目金額X 15%（4）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額X 60% 扣除項目金額X35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)二、利用利息支出的扣除減少土地增值稅稅法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓

5、房地產(chǎn)項目計算分 攤并提供金融機構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類 同期貸款利率計算的金額，即：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+ （取得土地使 用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%以內(nèi)。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu) 貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本 之和的10%以內(nèi)計算扣除，艮即可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所 支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%以內(nèi)。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開 發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

6、利 息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費 用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付 金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明， 則其他可扣除項目=利息費用+(300 + 500)X5% =利息費用+40 (萬元)；如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅驘o法提供金融機構(gòu) 證明，則其他可扣除項目=(300 + 500)X10% = 80 (萬元)。對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)

7、力爭按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⑷〉糜嘘P(guān)金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費 用，從而增加扣除項目金額；反之同理。三、利用代收費用并入房價減少土地增值稅稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以 不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在 收入中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套

8、 費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn) 銷售收入，并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房，售價5000萬元，準(zhǔn)予扣除項目金額為 3000萬元，代收費用500萬元。第一種方式：房產(chǎn)銷售收入為5500萬元，扣除項目金額為3500萬元；第二種方式：房產(chǎn)銷售收入為5000萬元，扣除項目金額為3000萬元；從中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是 沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。四、設(shè)立獨立核算的銷售公司減少土地增值稅通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法，其

9、局限性在于往往要求 企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè) 將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷 售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值 率控制在20%以內(nèi)，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收 土地增值假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二: 先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。方案一:增值率二（200萬100萬）/ 100萬=100%；方案二:增值率=200 萬（120 萬* 130%）/120萬=36%;從中

10、可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。五、將銷售與裝修分開核算減少土地增值稅在現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了 一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè) 務(wù)獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，控制房 地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計入房地產(chǎn)價 格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適 用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出 售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為6

11、0萬元。方案一:增值率=（100萬60萬）/60萬=67%;方案二:增值率=（80萬60萬）/60萬=30%;從中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成納稅的最大化節(jié)約。六、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格減少土地增值稅房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價 格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān) 系。目前房價飛漲，公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè) 的利潤越大呢？對于普通住宅的房價，因為當(dāng)增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。 提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住 宅，雖然沒有免稅

12、政策，但還是有漲價的空間。當(dāng)然，應(yīng)該仔細(xì)地測量這個空間， 如果房價漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置。企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率，結(jié)合市場的承受能力，再決定升價 與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。七、利用合理控制土地增值率減少土地增值稅稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金 額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地 產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其 建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可 扣除項目金額使普通住宅的增值率控制

13、在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前 激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多 繳稅的情況。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住 宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目 金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可 扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式：增值率=增值額：扣除項目金額X 100% =(收入額一扣除項目金額)：扣 除項目金額X 100%應(yīng)納稅額=增值額

14、X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù)方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。增值率=(15000 11000)：11000X100%=36%應(yīng)納稅額=(15000 11000)X30% = 1200 萬元。方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了 20%，則：普通住宅：增值率=(10000 8000)：8000X100% = 25%；應(yīng)納稅額=(10000 8000 )X30%=600 萬元；豪華住宅：增值率=(5000 3000)：3000X100% = 67%；應(yīng)納稅額=（5000 3000）X40% 3000X5% = 650 萬元。兩者合計為1250萬元，此時

15、分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這 是因為普通住宅的增值率為25%,超過了 20%，還得繳納土地增值稅。但如果能 使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率 的方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率 自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時是否可取， 就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率 為20%，則銷售收入從（a 8000）：8000X100% = 20%中可求出，a = 9600萬 元。此時該企業(yè)共應(yīng)

16、繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減 少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普 通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000 b）：bX 100% = 20%，等式中可計算出，b = 8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元 土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不 分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217 萬元（550萬元一333萬元）和267萬元（600萬元一333萬元）。增加可扣除項 目金額的途徑很多，但是在

17、增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。 稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開 發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意。土地增值稅納稅籌劃的市場空間和理論空間都更大。每個納稅人都應(yīng)該加強 對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的利用最大化。八、利用合作建房減少土地增值稅稅法規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房 自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公 司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B 實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地 增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納 土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強