桂林某城區(qū)策劃實施方案

1、 . . 37/37某城區(qū)策劃方案 日期：財富名城策劃案市場分析總體市場分析1、總體社會與經(jīng)濟發(fā)展概況1）市總體社會發(fā)展概況市是世界著名的風景游覽城市和歷史文化名城，享有山水甲天下之美譽。她地處壯族自治區(qū)東北部，地處亞熱帶，氣候溫和。 地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬千的漓江與其周圍美麗迷人的田園風光融為一體，形成了獨具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“山水”，并有了“山水甲天下”的美譽。歷史可追溯到公元前214年始皇統(tǒng)一嶺南后設立的“郡”。是個多民族聚居的城市，壯、苗、瑤、侗等28個少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?.5%左右。秀麗的山水與濃郁的民俗風情相結(jié)合，使原已嫵媚的山水更有了幾分

2、生動。自古以來，就是文人墨客感物抒懷，從大自然中尋取靈感的首選之地，這從遍布市的各種碑刻中便可窺得一斑。得天獨厚的山水資源養(yǎng)育了發(fā)達的書畫藝術(shù)。從旅游業(yè)這一意義上來說，則起步于1970年代。20多年來，市旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游設施逐步完善。設備一流的國際機場以與鐵路、公路網(wǎng)絡四通八達；擁有2家五星級酒店、4家四星級酒店和10多家三星級酒店；旅行社以與與旅游相關(guān)的飲食、娛樂、購物服務更是遍布市各個角落。目前，市年接待境外游客50萬人次，客人數(shù)百萬人次。行政管轄區(qū)：市轄秀峰、象山、七星、疊彩、雁山五個城區(qū)和 靈川、興安、全州、臨桂、陽朔、平樂、荔浦、龍勝、永福、恭城、資源、灌陽十二個縣，行政區(qū)域總面

3、積27809平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬人。市政建設：的城市基礎設施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二級生化污水凈化廠4座，城市污水處理能力17.85萬噸，下水道總長283.97公里，生活污水處理率達40%，工業(yè)污水處理率達80%，管網(wǎng)覆蓋率達65%，處污能力居全國領(lǐng)先地位；有自來水廠3座，年供水量達8544萬立方米，人均供水量達17.61萬立方米/人；供水管總長256.3公里，管網(wǎng)覆蓋面積42.93平方公里，用水普與率達95.98%，市區(qū)已基本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲氣能力達6000噸，液化氣用戶54666戶，用氣人口19.57萬人，城市氣化率達到87.23%

4、，奇峰小筑、安新小區(qū)已使用上管道液化氣；擁有公共汽車285輛，平均每萬人擁有公共汽車6.2輛，運營線路23條，全部實行無人售票。全市實有道路409公里，人均擁有道路面積7.73平方米；城市橋梁已達到69座，防洪堤21公里，人均綠地面積6.13平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率35.75%，垃圾類無害化處理率達79.51%。規(guī)劃管理：的城市規(guī)劃突出風景游覽和歷史文化名城的城市特色，注重山水環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，以“重兩頂桂冠，促經(jīng)濟發(fā)展，保生態(tài)環(huán)境，跨世紀決策”為指導原則，以“保護山水名城，建設園林城，發(fā)展生態(tài)城”為發(fā)展目標，規(guī)劃布局合理，形式新穎，形成具有特色的城市發(fā)展的基本空間布局模式：（1）古城

5、居中再現(xiàn)歷史名城核心風貌。（2）兩江、四湖奠定山水城市格局。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。（4）四軸多中心強化城市經(jīng)濟職能。即形成各具特色的城市中心和組團，實現(xiàn)經(jīng)濟職能的分工與強化。（5）山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。這些思路使得的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益同步發(fā)展，體現(xiàn)出時代精神、民族特色和地方風格。交通系統(tǒng)：公路： 四通八達的公路直通各地和臨近省份，國道322、323穿境而過，其中市境322線已改造成高等級公路。擁有桂柳高級公路、桂黃一級公路、桂陽二級公路等一批公路網(wǎng)絡，已實現(xiàn)100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車。水運：的水運主要是通過湘江和漓江，沿著漓江經(jīng)過可至珠江，也可直達各沿岸港口。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、

6、枝柳動脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達國主要城市。整個境有大小火車站27個。航空：兩江國際機場至市區(qū)25公里，現(xiàn)有航線50多條，可直航、等城市，設計年旅客吞吐量可達1000萬人次，同時開通有日本、國、馬來西亞等國際直航線。交通系統(tǒng)的不斷完善，很大程度上將會帶動市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2）市總體經(jīng)濟概況2004年1-9月市經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，高開高走的運行態(tài)勢，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會需求持續(xù)強勁，非公有經(jīng)濟增速加快，景氣指數(shù)明顯上升，經(jīng)濟增長活力不斷增強，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。 經(jīng)濟運行的基本特征（一）經(jīng)濟運行總體呈高開高走的態(tài)勢今年一季度經(jīng)濟開局良好，全市生產(chǎn)總

7、值增長13.2%，增速同比加快3.6個百分點。以一季度高開為平臺，上半年全市經(jīng)濟不僅增速比上年同期提高了6.1個百分點，而且比一季度加快了0.2個百分點，同比增長速度達到13.4%。初步核算，1-3季度市生產(chǎn)總值295.91億元，按可比價格計算比上年同期增長13.1%，增幅高于全區(qū)同期0.8個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增長6.1%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為10.4%，拉動GDP增長1.4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增長16.8%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為49.7%，拉動GDP增長6.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增長13.4%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為39.9%，拉動GDP增長5.2個百分點。前三季度GDP增長速度均創(chuàng)1998年以

8、來同期的最高增幅，且累計增幅波動值僅為0.3個百分點，高開高走的特征十分明顯。（二）三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展一是第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，夏糧實現(xiàn)五年來首次增長。1-9月全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值92.74億元，同比增長7.0%，比上半年加快1.4個百分點。其中農(nóng)業(yè)增長5.6%，林業(yè)增長2.1%，牧業(yè)增長9.9%，漁業(yè)增長3.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值59.18億元，增長6.1%。全市夏收糧食總產(chǎn)量88.96萬噸，增長3.7%，初步遏制了自1999年以來夏糧產(chǎn)量連續(xù)五年下降的局面。全年農(nóng)作物總播種面積784.3千公頃，同比增長2.8%。其中：糧食播種面積386.8千公頃，同比增長2.5%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復性增長。

9、13季度生豬出欄338.72萬頭，家禽出欄4682.12萬只，肉類總產(chǎn)量31.13萬噸，分別增長3.5%、20.6%和6.3%；水產(chǎn)品產(chǎn)量5.50萬噸，增長3.9%；蔬菜產(chǎn)量250萬噸，增長18%。二是第二產(chǎn)業(yè)快速增長。1-9月第二產(chǎn)業(yè)增加值120.10億元，增長16.8%。其中工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要推動力量，全部工業(yè)增加值96.46億元，增長17.7%，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為42.5%，拉動經(jīng)濟增長5.6個百分點。從生產(chǎn)情況看，今年以來，規(guī)模工業(yè)增加值一直保持快速增長的勢頭，一季度和上半年的累計增速分別為15.7%和20.5%。1-9月規(guī)模工業(yè)增加值48.64億元，增長20.4%。在規(guī)模工

10、業(yè)中，非公有制工業(yè)發(fā)揮了重要的推動作用，其中股份制企業(yè)、外商與港澳臺投資企業(yè)分別實現(xiàn)增加值19.76億元和6.24億元，同比分別增長35.5%和34.3%，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻率為85.8%，拉動規(guī)模工業(yè)增長19.6個百分點，成為規(guī)模工業(yè)快速增長的在動力。從經(jīng)濟效益看，主要表現(xiàn)為“一強二提高”。一強：即總體盈利能力增強。1-9月規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)利潤6.93億元，增長77.6%，增幅同比提升59.6個百分點。二提高：1-9月工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)128.5點，同比提高18.9個百分點。資金營運效率提高，即流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)1.53次，同比提高0.20次；資產(chǎn)保值增值率117.6%，同比提升7.4個百分點

11、；成本費用利潤率5.5%，提高1.5個百分點。三是第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長。1-9月第三產(chǎn)業(yè)增加值116.63億元，增長13.4%。其通運輸郵政業(yè)增長21.4%，信息傳輸和計算機服務與軟件業(yè)增長36.9%，住宿和餐飲業(yè)增長22.8%，房地產(chǎn)業(yè)增長12.4%。今年第三產(chǎn)業(yè)運行最顯著的特點是盈利性行業(yè)增長速度明顯快于非盈利性行業(yè)。（三）投資與消費同向高速拉動經(jīng)濟增長首先，投資需求持續(xù)強勁。1-9月全社會固定資產(chǎn)投資94.02億元，增長32.3%，增幅分別比一季度、上半年提升11.1和15.6個百分點。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資85.28億元，增長38.6%，增幅分別比一季度、上半年提升5.0和16.4個百分

12、點。這是多年來未出現(xiàn)過的高增幅，增幅高于全區(qū)6.5個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設投資44.31億元，增長69.0%，增幅比上半年提升41.5個百分點，對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長貢獻率達76.2%，拉動城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長29.4個百分點，成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主導力量。其次，消費需求顯著回升。與上年受突發(fā)非典疫情影響的低迷消費比，顯現(xiàn)出今年消費需求的快速回升。一是社會消費品零售總額快速增長。1-9月全市社會消費品零售總額88.31億元，同比增長15.3%，增幅同比提高6.5個百分點，高于全區(qū)同期增幅2.2個百分點。其中批零貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額70.4億元，增長15.7%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額

13、16.4億元，增長26.4%。二是旅游市場快速升溫。1-9月全市接待國外游客813.81萬人次，同比增長38.0%。其中海外游客55.06萬人次，增長94.6%。實現(xiàn)旅游總收入34.33億元，增長47.9%。其中海外旅游收入10.37億元，增長82.8%。第三季度共接待國外游客311.31萬人次，同比增長2.8%，實現(xiàn)旅游收入14.32億元，增長6.9%，均超過了歷史同期的最好水平。其中9月份接待海外游客9.12萬人次，同比增長123.0%，實現(xiàn)海外旅游收入1.69萬元，增長111.3%。海外游客和海外旅游收入分別比2002年同期增長6.4%和8.3%，這是自上年非典以來接待海外游客和實現(xiàn)海外

14、旅游收入首次超過歷史最高的2002年同月水平。三是商品房消費繼續(xù)保持旺盛勢頭。1-9月商品房銷售建筑面積65.94萬平方米，增長37.9%；商品房銷售額12.68億元，增長25.8%。兩者的增速雖然明顯減緩，但這是在多年高位增長基數(shù)較大的前提下保持了如此增幅。（四）非公有制經(jīng)濟增速快于公有制經(jīng)濟1-9月全市非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值144.14億元，同比增長19.3%，增速比公有制經(jīng)濟快11.5個百分點。非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟的48.7%，同比提高2.9個百分點。非公有制經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為67.9%，拉動經(jīng)濟增長8.9個百分點，成為推動經(jīng)濟增長的決定性力量。其中非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)的工業(yè)增加

15、值59.89億元，增長19.6%，增速比公有制經(jīng)濟快4.9個百分點。（五）經(jīng)濟運行環(huán)境改善，景氣指數(shù)明顯上升由于國家宏觀經(jīng)濟政策和我市經(jīng)濟運行環(huán)境的改善，今年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)明顯上升，說明企業(yè)家對經(jīng)濟發(fā)展前景充滿信心，企業(yè)在活力不斷增強。有關(guān)調(diào)查資料顯示，反映我市企業(yè)家對經(jīng)濟環(huán)境判斷的企業(yè)家信心指數(shù)一、二、三季度分別為114.1、115.57、114.87，分別比上年同期提高0.5、23.97、5.45點；三季度反映企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)達到110.51，為近年來的最好水平，環(huán)比、同比分別提高了5.97和6.09。3、市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，城鄉(xiāng)基礎設施

16、建設和工業(yè)投資力度進一步加大，投資規(guī)模持續(xù)擴。完成全社會固定資產(chǎn)投資110.64億元，比上年增長13.6%。其中基本建設投資41.62億元，增長8.2%；更新改造投資13.37億元，增長42.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資26.24億元，增長51.2%。從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟投資39.59億元，下降4.0%，非國有投資71.05億元，增長26.5%。非國有投資占全社會投資的比重由上年的57.7%上升到64.2%，提升了6.5個百分點。小城鎮(zhèn)建設投資11.47億元，增長63.8%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁增勢。全年商品房施工面積405.14萬平方米，比上年增長68.8%，其中年新開工面積226.02萬

17、平方米，增長112.1%。商品房銷售面積105.15萬平方米、銷售額22.41億元，分別增長74.6%和59.5%。其中個人購置商品房20.93億元，增長61.8%，占全部商品房銷售額的93.4%，所占比重比上年提升1.3個百分點。年末商品房空置面積25.38萬平方米，比上年末上升39.3%。2004年上半年市房地產(chǎn)投資額12.67億元，比上年同期增長20.7%。商品房銷售額9.31億元，比上年同期的6.9億元增長35%，16月份，商品房施工面積累計為370.64萬平方米，高出去年同期112.43萬平方米，上升43.5%；其中，新開工面積累計為129.72萬平方米，較去年同比增長28.3%；上

18、半年竣工面積為53.79萬平方米；另外，前6個月銷售建筑面積累計為51.59萬平方米，累計比2003年16月增長60.3%；上半年，商品房空置面積為28.71萬平方米，累計同比增長77.7%。2002年-2004年以來，市房地產(chǎn)投資與商品房銷售均保持房地20%以上的逐年穩(wěn)定增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭仍然強勁。商品房施工面積、新開工面積、銷售建筑面積均保持50%以上的逐年穩(wěn)定增長速度。4）市房地產(chǎn)發(fā)展分析在經(jīng)濟全面向好的大背景下，2004年的市房地產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展。經(jīng)歷了2003年的多重風雨洗禮，政府管理行為、企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費者的商品房消費行為都趨向成熟和理性。政府將逐漸擺正自己的位置，

19、不斷完善相關(guān)法規(guī)；市場自身的調(diào)節(jié)作用將加強，規(guī)經(jīng)營的主流開發(fā)商將占據(jù)市場大部分份額；行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。市近年房地產(chǎn)市場商品住房供求平衡，商業(yè)營業(yè)用房已供大于求，市政府采取規(guī)模控制辦法，使房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展，出現(xiàn)了投資和銷售兩旺的良好勢頭，且銷售增長基本大于供應增長。市房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題：與許多國其他地區(qū)商品房的出清時間相比，市商品房特別是住宅用房出清時間較短，表明市場消化空置量的能力較強。但辦公樓、商用房出清時間長；商用房空置量大，商用房空置增長快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，四級和暫定資質(zhì)等級企業(yè)所占比重達72.3。房地產(chǎn)最大的隱患則會在商業(yè)地

20、產(chǎn)項目中顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項目通常采取分割產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司之間的矛盾就會出現(xiàn)。而當前商場投資者的風險意識普遍不足。近年市房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的投資與銷售兩旺的良好局面，主要是大規(guī)模舊城改造所引發(fā)的大規(guī)模拆遷所致，隨著舊城改造的完成，房地產(chǎn)市場的吸納能力將逐漸弱化。根據(jù)市城市化水平和居民居住水平的規(guī)劃，預計2010年末，市的住宅居住面積增量為726.6萬平方米，年均新增72.66平方米。政府調(diào)控得當，則市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康良好的發(fā)展態(tài)勢。第二部分 項目區(qū)域市場分析一、項目所在區(qū)域狀況項目所在區(qū)域七星區(qū)位于

21、市風景秀麗的漓江東畔，總面積83平方公里，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)面積為12.07平方公里；轄2個街道辦事處共25個社區(qū)居委會和2個鄉(xiāng)共14個村委會?？?cè)丝?3萬，其中具有大專以上文化程度的人口占22.75%。國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機與活力的熱土。 區(qū)域風景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達，設施完善。著名的七星巖、駱駝山、桂海碑林、穿山、塔山、堯山風景區(qū)、靖江王陵均在轄區(qū)。國際會展中心、體育館都是轄區(qū)的標志性建筑。兩江國際機場，現(xiàn)有航線50多條，可直航、等城市，設計年旅客吞吐量可達1000萬人次，同時開通有日本、國、馬來西亞等國際直航線。鐵路北接京廣復線，南

22、連桂、柳動脈，可直達國主要城市。新建成的新火車始發(fā)站，候車大廳可容納1.5萬人，將增開10多對客運始發(fā)列車。公路四通八達，有桂黃一級公路、桂柳高速公路，可直達各地和鄰近省份。區(qū)科研實力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心，9個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓中心；生產(chǎn)、生活設施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學校一應俱全。市委、市政府對高新區(qū)實行封閉式管理體制和開放式發(fā)展模式，賦予高新區(qū)市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和相關(guān)行政管理權(quán)限，確定了“統(tǒng)一管理、全市共建、外引聯(lián)、政策靈活、管理創(chuàng)新”的20字發(fā)展方針，使

23、高新區(qū)進入了快速發(fā)展軌道。2003年，全區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入1066億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值98億元，實現(xiàn)財政總收入5.2億元，社會消費品零售額5.3億元，同比增長15.97%，各項主要經(jīng)濟指標基本實現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度，高新區(qū)現(xiàn)已基本形成了電子與信息、機電一體化、新材料、生物醫(yī)藥工程、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)。 一平方公里新建區(qū)共有各類企業(yè)103家，其中高新技術(shù)企業(yè)35家，規(guī)模以上企業(yè)32家，人均創(chuàng)產(chǎn)值28.6萬元，人均創(chuàng)利1.6萬元，每平方米土地創(chuàng)產(chǎn)值4800元。高新區(qū)已成為市新的經(jīng)濟增長點和對外開放的窗口。二、七星高新開發(fā)區(qū)重點工程項目：六合路西段道路改造工程、 東環(huán)路整治工程：總投資

24、3375.77萬元，完成路燈、綠化、人行道鋪裝、立面改造等工程；香格里拉大酒店建設工程；會展賓館：總投資2億人民幣；漓東商貿(mào)城：總投資2億人民幣，營業(yè)面積7萬平方米，計劃今年投資13000萬元，完成項目的主體建設；穿山鄉(xiāng)的三聯(lián)商品批發(fā)城、汽車商貿(mào)城、旅游產(chǎn)品批發(fā)城、新天地休閑娛樂城。三、項目市場分析七星區(qū)在售的項目對比疊彩區(qū)、象山區(qū)等區(qū)域并不算多，但在高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策與會展中心的帶動下將會成為市樓市的主角。目前七星區(qū)在售中與建設中樓盤主要有三星大廈、七星花園、碧水康城、奇峰小筑、天香佳園、花園等樓盤。項目周邊樓盤的檔次多定為中檔樓盤，恒祥花園、七星花園、三星大廈等與項目相連的樓盤均走的是中檔樓

25、盤的路線，樓盤部環(huán)境設計較為普通，公共設施的用料較為粗糙。樓盤銷售均價在22003000元/平方米之間，管理費在0.71元/平方米之間。七星區(qū)項目板塊的樓盤，在市政建設的完善下樓盤價格呈上升的態(tài)勢，恒祥花園由開盤時的2100元上升至后期的最高3100元/平方米，均價升幅23%。七星花園三期的樓盤還在建設中，按現(xiàn)時七星區(qū)的整體供貨量與市場對價格的認可度，估計三期開售時的價格為2800元/平方米左右。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價上升至3150元/平方米。四、項目附近樓盤的主力戶型三房單位是本區(qū)域的主力戶型。和項目相接的四個樓盤中，恒祥、七星花園、天香佳園的三房比例高達65%以上，而三

26、星大廈的三房約在50%左右，并附以二房與單間的套間。因此三房單位是本區(qū)域的主力戶型。五、區(qū)域未來發(fā)展前景經(jīng)過市政府一系列規(guī)劃措施的出臺和實施，如會展中心、體育館、兩江國際機場、新火車始發(fā)站等的建設使七星區(qū)的各大樓盤備受買家與投資者的追捧。項目位于該區(qū)域的中心組團核心地帶，緊鄰國際會展中心，成為最大的受益者。在遠期規(guī)劃上，國際會展中心一帶還將發(fā)展成為低密度的城市中心區(qū)，具有高品質(zhì)的景觀環(huán)境。這個以會展中心為核心的城市中心區(qū)，憑著其高速發(fā)展的經(jīng)濟、高科技、人文文化、居住素質(zhì)，未來發(fā)展無可限量！六、后續(xù)量分析經(jīng)過今年大半年的消化，本區(qū)域目前大多數(shù)在售樓盤的可售量都不多，再加上市特有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制房

27、屋供應量的政策，在短期只有七星花園三期碧水康城等樓盤供貨，市場的供求比例在合理的空間運行。七、小結(jié)區(qū)域的經(jīng)濟高速發(fā)展使七星區(qū)的人口不斷增多。經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)使購買力得到空間的提高，改善生活質(zhì)量成為生活的主題。房地產(chǎn)政策有效地控制了樓價的過度增長，與地產(chǎn)的供應量，使市的房地產(chǎn)正確健康地發(fā)展。高新區(qū)的政策優(yōu)勢使周邊城鎮(zhèn)的人們愿意到該區(qū)域發(fā)展，而使該區(qū)域的目標銷售人群進一步充實。根據(jù)目前項目周邊的樓盤對比，同檔次的樓盤在戶型面積設置上，呈現(xiàn)較大的同質(zhì)化現(xiàn)象，整體主要都是以標準層為主，產(chǎn)品的創(chuàng)新度不足。樓盤的在素質(zhì)并不強，對樓盤的建筑用料、園林布局、樓盤主題只停留在為賣樓而起樓的最簡單的房產(chǎn)營銷上。競爭樓盤

28、區(qū)域市場樓盤分析市城區(qū)圍不大，象山區(qū)與疊彩區(qū)項目與本項目會產(chǎn)生直接的競爭。1、市的經(jīng)濟不斷提速，處于高新開發(fā)區(qū)周邊的項目有獨特的地理位置優(yōu)勢，加上即將竣工的市政項目，七星區(qū)將吸引更多的客戶前來置業(yè)，據(jù)調(diào)查，今年在本區(qū)域置業(yè)的客戶除了本地人外，來自賀州、貴港與周邊縣區(qū)的客戶明顯增多。隨著城市發(fā)展的加速，該區(qū)域的消費群體素質(zhì)將會提高，樓盤的價格仍將上升。目前該區(qū)域?qū)儆谝粋€正在成熟的開發(fā)新區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展有較大的空間和消費力，該區(qū)域目前的消費群體開始發(fā)生了明顯的變化，以往該地區(qū)除了少量市周邊城鎮(zhèn)的客人之外，一直以市當?shù)厝讼M為主，如今該區(qū)域的置業(yè)者當中，賀州、客開始占有相當?shù)谋壤?，而且還有上升的趨勢，

29、以致該區(qū)域樓盤的銷售情況良好，目前市場上在售的樓盤不多，而且都在銷售尾貨，如天香佳園目前推售的是剩下的18套單位，恒祥花園只余下少量復式單位2、價格分析本區(qū)域隨著交通和各種市政配套的日益完善，區(qū)域樓盤的素質(zhì)不斷提升，價格也隨之逐漸升高。區(qū)域目前主要在售樓盤受區(qū)位、配套、樓盤素質(zhì)等因素影響，銷售均價在19003200元/平方米之間。鳴翠新都是今年推出的新樓盤，憑借營造良好的市場品牌與新加坡風情的園林建筑布局和較好的性價比，銷售狀況十分理想，銷售均價在樓市中達到3200元/平方米的銷售均價，比去年相比有較大的漲幅。而部分新推出的單體樓如三星大廈，由于市政的利好與配套的成熟，銷售價格也可去至2800

30、元/平方米。隨著配套設施的逐漸完善、產(chǎn)品質(zhì)素提高和消費群體的結(jié)構(gòu)變化，七星高新開發(fā)區(qū)的板塊價格還存在上升的空間，不久的將來將會成為高檔樓盤的集中地。3、戶型分析今年在推樓盤主要是鳴翠新都、國展購物公園。買家以本地的消費者與投資客為主。其銷售的主體面積以三房二廳120180平方米為主。二房二廳的在建比例相對較少，這個中的原因是由于當?shù)氐纳盍晳T所致，居住面積相對要求房大廳大為主。因此，今年該區(qū)域的樓盤推出的單位面積以三房二廳較為集中，四房單位與復式單位為附。具有投資價值的小戶型與酒店式公寓開始熱銷。是一座歷史悠久的旅游名城，每年吸引人數(shù)眾多的外地游客，從而促進了酒店業(yè)的興旺。促使短期租賃市場的興

31、起和小戶型單位需求的增大。鳴翠新都、陽朔唐人街等樓盤的產(chǎn)權(quán)式酒店將房地產(chǎn)與酒店成功嫁接，自開售以來在極短的時間全部售馨，給地產(chǎn)業(yè)注入了生機與活力。目標客戶群分析根據(jù)本項目優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境條件，考慮到市特有的城市經(jīng)濟、城市定位、行業(yè)分布狀況與當?shù)仄渌麡潜P的銷售實踐，建議采用“模糊定位”的目標客戶群定位法。所謂“模糊定位”法即：買得起的就是客戶。這是一種表面上不重視定位，實際上定位更加科學有效的定位策略。它要求我們在目標客戶群選擇方面有更高的要求，宣傳的側(cè)重點、日常的銷售工作已不能局限于某一、兩類人群，而要把目標定在涵蓋中高端收入人群的層面上，站在更高的起點上進行全方位的推廣。市主要客戶群需求分析：

32、政府的公務員在市的住宅市場，公務員是主要的消費群體之一，他們擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入來源，而且收入水平較高。本項目位于高新開發(fā)區(qū)的主干道，往返市中心、政府、機關(guān)單位都不遠，交通非常便利，并且還是市未來的中心城區(qū)。這類客戶比較注重樓盤的品位和檔次，極其重視便利的交通配套，成熟的日常生活配套，因此豪華舒適的小區(qū)和配套先行的策略會很好地吸引這類客戶群的購買欲望。私營企業(yè)主、民營企業(yè)家、個體工商戶等在，私營企業(yè)、民營企業(yè)、個體工商戶在經(jīng)濟成分中的比重非常大。他們的經(jīng)濟收入高，一直都是房地產(chǎn)的主要消費群，對樓盤的綜合素質(zhì)要求較高，尤其注重樓盤的檔次和知名度。他們在區(qū)購房主要是為了日常經(jīng)商的方便或考慮子女的教育

33、，一般都是多次置業(yè)，是房地產(chǎn)市場最為活躍的買家。周邊市縣的投資者由于市旅游業(yè)的發(fā)達，帶動了經(jīng)濟的高速發(fā)展。周邊市縣的中高收入人群手中有空閑的資金就會有欲望做投資，而房地產(chǎn)的固有特性使房產(chǎn)成為投資者首選的投資方式之一。相當一部分投資者看中的人居生活質(zhì)素與良好的生活工作環(huán)境而安家。這一類型的買家在市房地產(chǎn)市場上所占的比重相當之大，達4成之多無論為投資收益還是改善生活環(huán)境而置業(yè)，樓盤的素質(zhì)、知名度和升值潛力都是影響購買決策的重要因素。項目理解地塊概況1、地塊簡介本地塊位于市七星區(qū)漓江路南、穿路東側(cè)，屬于市新興的居住核心區(qū)地塊，地塊規(guī)模較大，總用地面積8.88萬平方米，地勢南高北低，區(qū)有山丘湖泊，天然

34、環(huán)境得天獨厚。2、地塊周邊狀況地塊周邊的景觀比較單一，缺乏有效的景觀支持。但市政設施較為齊全，對項目開發(fā)有一定的利好作用。北面：正對七星區(qū)的主干道漓江路，馬路的噪音、粉塵對沿路的住宅有較大影響。漓江路北是開發(fā)基本完成的住宅小區(qū)，恒祥花園外立面設計較為新穎，對提高本區(qū)域的整體形象和檔次有一定的幫助。西北面：對望國際會展中心，是市重要的對外經(jīng)濟窗口，每年的會展將帶給該區(qū)域帶來數(shù)以萬計的人流，是該區(qū)域標志性的建筑體，對本項目的商業(yè)與酒店業(yè)有一定幫助。東面；鄰營運中的七星大酒店廣場寬闊，但建筑和管理形象較差。西面：臨次干道穿路，路邊建筑殘舊，景觀較差，對項目不利。南面：有正在開發(fā)中的七星花園，工地噪音

35、較大，短期會對本項目有傷害，但當該樓盤建成后，指標會對本區(qū)域的整體形象有促進的作用。同時該小區(qū)售價也是市場對本項目定價評估的最直接參照?？傮w而言，本地塊周邊的建筑群對本項目影響不大。但如果要打敗競爭對手，吸引買家購買，項目需注重本身的小區(qū)園林設計，讓所有的購買者進入本項目后能被小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境征服，結(jié)合周邊的有利環(huán)境，本項目有機會走高檔樓盤的路線。3、地塊交通狀況分析本地塊的交通硬件較好，北面正對漓江路，該路是七星區(qū)的主干道之一，可通往國際會展中心，體育館、兩江國際機場、新火車站等，并是連通賀州和各縣鎮(zhèn)的快捷通道。4、地塊周邊配套與人文環(huán)境本地塊周邊的生活配套相對齊全，北面是國際會展中心與已成熟

36、的生活小區(qū)，周邊有國貿(mào)展覽中心、師大學、旅游?？茖W院、喜洋洋超市配套的生活設施，居住的氛圍比較濃厚，日后隨著周邊居住人口增多，生活配套日益完善，本項目將可打造成七星區(qū)的大型高尚住宅區(qū)。SWOT分析S（優(yōu)勢）位置優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢地塊天然狀況優(yōu)越W（劣勢）周邊環(huán)境一般東西兩側(cè)建筑物較舊，檔次不高O（機會）高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策支持有良好的發(fā)展前景和市場空間T（威脅）區(qū)域后續(xù)供應量大郊區(qū)大盤分流部分客源S優(yōu)勢項目的占地面積達8.88萬平方米，與目前周邊在售的樓盤相比規(guī)模較大，可整合小區(qū)的整體資源，通過打造大面積精致的主題園林、配置完善的小區(qū)配套以與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等，突出自身的規(guī)模優(yōu)勢；項目地理位置十分優(yōu)越，

37、交通便捷；地塊有湖泊與小山，這有利于小區(qū)整體規(guī)劃的山水園林布局，并且小區(qū)的湖面使項目自然形成通風對流的環(huán)境布局。項目臨路的面積并不長，這有利于小區(qū)部環(huán)境的安逸，形成有利于建筑高檔次樓盤的條件，而小區(qū)臨漓江路的地塊由于對面是國際會展中心，故使該路段商鋪價值增加，的旅游經(jīng)濟支持該地塊發(fā)展部分產(chǎn)權(quán)式酒店，從而提高項目的利潤空間。項目地塊屬于市發(fā)展的新區(qū)，可塑性強，升值潛力大。W劣勢項目西面的穿路一帶環(huán)境較差，建筑物殘舊，破壞項目的西向景觀，對項目所在地區(qū)的形象檔次也有一定的影響。項目湖面與小山為零容積率區(qū)面積達32971，占項目用地總面積的37，項目各組團的容積率偏高與規(guī)劃的高度限制，使實際建筑密度

38、增大，樓間距收窄，對項目的檔次、價格等均產(chǎn)生不良影響。O機會七星區(qū)是市政府重點打造的新城市中心，未來將發(fā)展成為的金融、商貿(mào)、居住等核心區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展前景比較良好，將對區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起極大的促進作用；區(qū)域的商貿(mào)氛圍濃烈，使該區(qū)域成為經(jīng)濟投資的熱點，外來人口的增多、經(jīng)貿(mào)的往來促成項目所在地成為投資房地產(chǎn)的熱點選擇。項目的自然山水環(huán)境，成就了項目開發(fā)高檔樓盤的先天條件，而項目所在地周邊的其他樓盤檔次一般或文化品味不夠，為本項目在市場中脫穎而出提供了很好的機會。項目可借助規(guī)模效應，迅速提高自身的知名度，并可充分利用周邊各樓盤的配套設施，實現(xiàn)資源共享。T（威脅）鳴翠新都、碧水康城等大型項目在售，這部

39、分樓盤在戶型創(chuàng)新，環(huán)境營造方面均有突破，對本項目構(gòu)成一定壓力。國展購物公園多達8萬的商業(yè)項目嚴重制約本項目商業(yè)用房開發(fā)空間。第二章銷售部署與計劃一、銷售策略通過嚴謹，可行的銷售計劃確保按期完成銷售任務，根據(jù)循序漸進的銷售鋪排，制定不同程度的銷售策略。在貨量安排與目標確定上一方面考慮要制造整合后上市的沖擊波，按開發(fā)的具體情況，主動中高價入市，在品牌初始階段制造銷售事件，培育良好的現(xiàn)場銷售氣氛，為后期銷售打開缺口和樹立信心；另一方面緊密結(jié)合產(chǎn)品的外賣點以與各種公關(guān)活動來分布推售存貨量，因此在貨量安排上我們確定“吸引眼球、制造熱點、突破常規(guī)、全面營銷”的推廣出貨方針。為什么要主動從中高價入市?樓盤的

40、區(qū)域發(fā)展前景、周邊樓盤形成的居住成熟條件、樓盤自身的天然地質(zhì)地貌、新型建筑建材的合理運用等等因素使項目定位為中高檔次成為可能。但樓盤在銷售定位中并不是價格高于別的樓盤就叫做中高檔。我們認為：任何高端的產(chǎn)品必須具有廣泛的品牌支持者與欣賞者，即必須有很多買不起產(chǎn)品的人渴望擁有！購買產(chǎn)品的人實際上是在買不起的人身上實現(xiàn)了價值。要做到這樣必須要求樓盤的建設、配套、物業(yè)管理、產(chǎn)品質(zhì)量、景觀設計、樓盤的文化涵、公關(guān)手段、推廣策略、銷售水平等等全方位超越競爭對手、拋離對手。當能百分百做到以上所列時，樓盤的銷售價格反而成了不重要的因素，樓盤開發(fā)的利潤與品牌價值水到渠成。二、銷售時機建議房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能

41、占領(lǐng)先機搶先入市，誰就有最大的機會成為贏家。但是，另一方面，要銷售取得好成績又必須要做好充分的前期資料準備，以與要有良好的工程進度配合，方能確保項目的銷售能順利進行。為了保證能讓本項目推出市場即能一炮而紅，一則要能顯示發(fā)展商的實力雄厚。二則讓客戶能在現(xiàn)樓的示單位中親身體現(xiàn)未來的生活環(huán)境，將更有說服力，更容易引起購買欲望。根據(jù)項目的工程進度預計結(jié)合傳統(tǒng)的市場旺銷時節(jié)，建議可借助明年“五一”黃金假期引爆樓盤第一期的“酒店式公寓”與部分的臨街商鋪，通過市傳統(tǒng)的旅游旺季，引爆地產(chǎn)投資“酒店式公寓”的熱浪，以達到出奇制勝的目的。因此綜合考慮市地區(qū)的特點和市場推售習慣，建議開盤時間定為：2005年5月1日

42、三、銷售階段劃分銷售時段劃分根據(jù)目前市場形勢對本項目第一期的銷售工作作出以下初步計劃安排：第一階段：部認購（2005年3月起至4月底）第二階段：公開發(fā)售（2005年5月1日起到5月底）第三階段：持續(xù)銷售期（2005年6月至8月底）第四階段：再次強銷期（2005年9月至9月底）第五階段：清貨期（2005年10月至年底）第一期銷售計劃根據(jù)各項工作的預計進度編制第一期的銷售計劃表：時間貨量工程環(huán)境配合銷售策略2005年3月至4月底穿山路邊A區(qū)共8幢11層小高層與酒店式公寓酒店式公寓基本完成框架結(jié)構(gòu)售樓部完工樣板間、看樓通道完工售樓部包裝完成漓江路外立面完全完成以區(qū)域樓盤的整體均價為定價依據(jù)，作為該部

43、份樓盤的發(fā)售價。2005年5月1日至5月底正式發(fā)售A區(qū)準備發(fā)售B區(qū)臨漓江路的三幢與酒店式公寓南面的2幢樓盤外立面開始動工整體形象出爐樓盤主題初步成型樓盤園林初步完成開盤強勢入市進行大圍的樓盤炒作現(xiàn)場系列促銷活動針對外地與各定點行業(yè)銷售的活動全面鋪開在A區(qū)發(fā)售率超80%以上的前提下，B區(qū)可在A區(qū)的均價上上浮811%進行發(fā)售2005年6月至7月底以上的尾貨與C區(qū)的4幢會所開始動工外立面初步成型智能化設備開始安裝部裝修開始動工園林基本完成C區(qū)在B區(qū)的基礎上上浮1015%（均價）舉辦公益性的活動，提高樓盤的美譽度每周舉辦促銷性活動2005年8月至年底一期剩余的所有貨量促銷與定價一期最后所余的5幢低層一

44、期建設全面完成各項基本配套設施全面安裝、運轉(zhuǎn)樓盤文化涵蒙基本成型業(yè)主準備收樓貨尾促銷銷售一期最后的套間通過定價給二期的樓價作提示性的性價比，并通過一期的大開發(fā)以現(xiàn)有的建筑外立面與文化涵、工程質(zhì)量等樓盤硬件質(zhì)素，作為二期的建設的樣板。二期銷售均價可在A區(qū)的基礎上上浮5%做開盤價?？偨Y(jié)一期銷售實際情況制定更為完整的二期銷售計劃業(yè)主活動，為二期的銷售滀勢備注：開盤后的階段性銷售策略視當時的具體情況再另作調(diào)整。四、開盤策略項目開盤前涉與的資金投入較在，宣傳力度也會較大，因此順暢的開局至關(guān)重要。綜合項目的人居特點和目標買家的心理因素，結(jié)合我們操盤的成功經(jīng)驗，我們建議采用認購登記、輪籌發(fā)售的方式進行開盤以

45、達到熱烈火爆的認購局面，造成區(qū)域市場的轟動。輪籌的好處有利于充分讓買家、炒家入場，并通過其進行口碑傳播，迅速擴大品牌知名度，并制造社會轟動效應。利于制造緊的氣氛，促進成交并帶旺售樓部的銷售人氣。有利于收集客戶資料，作為銷售數(shù)據(jù)的積累資料，也便于后期對其進行追蹤，采取各個擊破的策略促其成交。樓盤后續(xù)的銷售提供有效的客戶資源，減少后期銷售的成本開支。輪籌的具體操作時間做法2005年3月至4月底誠意金的收集階段，每個誠意金3000元，繳交者可以參加5月1日發(fā)售當天的折扣優(yōu)惠，越早交款折扣越大，并可自由轉(zhuǎn)讓，吸引更多的人參與。2005年5月1日發(fā)售當天現(xiàn)場采用搖珠的方式抽取選購房子的先后順序，進行短時

46、的限時選購，盡快促成交易，帶動銷售人氣。價格策略與控制軌跡基于本項目為大型住宅小區(qū)，建筑周期長，而每階段的銷售部署必須結(jié)合本項目的實際工程進度、園林建設水平、整體形象包裝的效果而定。因此本項目價格定位以市場為依據(jù)，結(jié)合項目的客觀情況展開，敝司建議采用：中高開高走進一步高走回落平收的控制軌跡。中高開要通過前期的細致工作將樓盤的整體形象一次性完美地在客戶面前展現(xiàn)，結(jié)合前期的宣傳攻勢對樓盤進行一步到位的定位。使購買者認同購買財富名城是實力與名譽的象征，是人上人的專屬。是買不起的人渴望得到的奮斗目標。但在具體的銷售策略上，可以選出15套左右的單位作開盤特價單位，吸引眾多眼球的支持，為開盤積聚人氣。高走

47、待一期工程進展到一定的可見程度，主題園林初現(xiàn)雛形，整體大環(huán)境出來以后，適時推出景觀或朝向較好的單位來提升項目的均價，全面確保投資利潤的高效回報。進一步高走是基于二期臨湖的工程進行到尾聲，景觀、文化品味進一步提升的基礎上，全面提高樓盤整體均價，打造獨一無二的城市名片?；芈溟_發(fā)至最后一期的小高層住宅，由于其地理位置較偏建筑密度較大，故價格相應回落，由于樓盤的前期文化底蘊已成型，該部分樓盤的樓價回落幅度并不大，最低限度樓盤可高于同區(qū)域樓盤均價15%為宜。平收銷售尾貨的策略，各項工程都相繼完成，銷售上好、平、靚的單位都相繼賣出，剩余單位是難、差、太貴的單位，讓利促銷在所難免，此階段價格將維持在較低的水

48、平。五、促銷措施根據(jù)項目的進度與銷售的節(jié)奏進行促銷：折扣促銷品質(zhì)促銷品牌促銷價格促銷開盤階段可通過額外折扣優(yōu)惠來吸引買家的關(guān)注，力爭在最短的時間制造最轟動的銷售效果，收取更多的誠意金，開盤當天達成理想的成交額。強銷階段通過品牌的打造，項目已在民眾心目中有了一定的概念，此時產(chǎn)品逐層深入演繹，品質(zhì)不斷提升，通過一些數(shù)字游戲手法為客戶帶來實在的利益沖動。收尾階段采用價格促銷方式回收樓盤所有資金，可進行樣板房拍賣與一口價促銷的方式進行銷售。六、客戶的挖掘手段手段一：人海戰(zhàn)術(shù)對已成功購買的客戶如再次介紹客戶購的，進行額外的折扣，對新購的客戶進行減免1年管理費。手段二：單派放在區(qū)域大面積派放宣傳單，除正常的宣傳渠道外，使更多的人了解該項目。手段三：到周邊的目標區(qū)域?qū)で罂蛻舻街苓叺某擎?zhèn)對項目進行全方位宣傳，該部分以在投資的好處作為宣傳的側(cè)重點，帶動樓盤的投資熱浪，并為后期開發(fā)提供后續(xù)支持。手段四：人員直銷重點針對的黨、政、機關(guān)、團體、旅行社等企事業(yè)單位進行推介、與對周邊工商業(yè)主、拆遷戶、醫(yī)院醫(yī)生、高校教師等實行群體直銷、社區(qū)巡展、一對一跟蹤營銷等策略，這樣既節(jié)省龐大廣告推廣費用，又更有效促進目標客戶的成交。手段五：常規(guī)的營銷方法第章物業(yè)管理建議物業(yè)管理在房地產(chǎn)項目營銷中占有非常重要的地位，是不可缺少的部分。優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅可以提高樓盤附加值、