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1、資產(chǎn)評(píng)估第四章 資產(chǎn)評(píng)估程序第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序及作用第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序的具體步驟第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的要求資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序第三十三條 本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。 一、資產(chǎn)評(píng)估程序的主要環(huán)節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序,是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托,終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。 廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序(資產(chǎn)評(píng)估基本程序)開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié),終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序及作用根據(jù)各工作步驟的重要性,資產(chǎn)

2、評(píng)估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié): (1)接受資產(chǎn)評(píng)估委托,明確相關(guān)事項(xiàng); (2)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書; (3)編制資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃; (4)資產(chǎn)勘察;(現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查) (5)搜集資產(chǎn)評(píng)估資料; (6)評(píng)定估算; (7)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書; (8)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案(工作底稿)歸檔。 二、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性 長(zhǎng)期以來(lái),由于資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的特殊性,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序沒(méi)有引起足夠的重視,往往將國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法中所確定的申請(qǐng)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、驗(yàn)證確認(rèn)等國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理程序作為資產(chǎn)評(píng)估程序,沒(méi)有反映出資產(chǎn)評(píng)估程序的本質(zhì)屬性。履行資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在: 1.履行資產(chǎn)評(píng)估程序

3、是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的基本保證。 2.履行資產(chǎn)評(píng)估程序是評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。 3.履行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段。 一、接受資產(chǎn)評(píng)估委托,明確相關(guān)事項(xiàng) 1)接受委托應(yīng)滿足的基本要求 1.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不能利用主管部門或行政機(jī)關(guān)的權(quán)力,對(duì)行業(yè)、地區(qū)的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷; 2.不應(yīng)以個(gè)人的名義接受委托,二應(yīng)該以評(píng)估機(jī)構(gòu)的名義接受委托; 3.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不得通過(guò)詆毀、貶低同行信譽(yù)等不正當(dāng)手段獲得評(píng)估業(yè)務(wù); 4.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不得通過(guò)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或以不切實(shí)際的承諾承攬業(yè)務(wù);

4、5.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)保持形式和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立; 6.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不能同時(shí)為多個(gè)評(píng)估目的及要求而對(duì)同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估; 7.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員應(yīng)充分了解評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的和評(píng)估范圍; 8.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員應(yīng)充分分析評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),正確判斷自身的執(zhí)業(yè)能力,不得承攬無(wú)力完成的評(píng)估業(yè)務(wù); 9.按照能力原則受理評(píng)估業(yè)務(wù)并與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托書; 10.評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托前應(yīng)赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的勘察,以便明確評(píng)估工作量、工作時(shí)間和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本事宜。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序的具體步驟2)接受委托前需明確的基本事項(xiàng)(1)資產(chǎn)評(píng)估目的及評(píng)估報(bào)告的期望用途。 (2)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的基本狀況。 (3)資產(chǎn)評(píng)估

5、結(jié)果的價(jià)值類型。 (4)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。 (5)資產(chǎn)評(píng)估工作作業(yè)時(shí)間。 (6)資產(chǎn)評(píng)估是否有限制條件。 (7)資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。 (8)其他需要明確的重要事項(xiàng)。 二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書第七條 業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容: (一)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所; (二)評(píng)估目的; (三)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍; (四)評(píng)估基準(zhǔn)日; (五)評(píng)估報(bào)告使用者; (六)評(píng)估報(bào)告提交期限和方式; (七)評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式; (八)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù); (九)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決; (十)簽約時(shí)間。第二十三條 本準(zhǔn)則(資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-業(yè)務(wù)約定書)自2008年7月1日起施行三

6、、編制資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃 資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估具體作業(yè)過(guò)程中的每個(gè)工作步驟以及時(shí)間和人力安排進(jìn)行規(guī)劃和安排。編制資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素: (1)資產(chǎn)評(píng)估目的和資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況對(duì)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線的影響及評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)策措施安排; (2)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度對(duì)評(píng)估人員安排及其構(gòu)成的要求,限定評(píng)估精度以及對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)及控制措施; (3)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況對(duì)資產(chǎn)清查范圍和清查精度的要求; (4)評(píng)估項(xiàng)目對(duì)相關(guān)資料搜集的要求及具體安排; (5)委托人或資產(chǎn)占有方過(guò)去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)

7、性,判斷評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)應(yīng)措施安排; (6)資產(chǎn)評(píng)估途徑和方法的選擇及基本要求; (7)評(píng)估中可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及專家利用; (8)評(píng)估報(bào)告撰寫的要求以及委托方制定的特別分類或披露要求。四、資產(chǎn)勘察(現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查)(一)資產(chǎn)勘察的目的 其目的主要在于: 確定委托評(píng)估資產(chǎn)是否存在及其合法性和完整性; 確定委托評(píng)估資產(chǎn)與賬簿、報(bào)表的一致性; 搜集委托評(píng)估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。 (二)資產(chǎn)勘察的主要內(nèi)容 (1)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度; (2)了解企業(yè)的內(nèi)部管理制度,重點(diǎn)是企業(yè)的資產(chǎn)管理制度; (3)對(duì)企業(yè)申報(bào)的資產(chǎn)清單進(jìn)行初審; (4)對(duì)企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí); (5)對(duì)企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行

8、驗(yàn)證,確認(rèn)其合法性; (6)對(duì)企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租賃等特殊用途的資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)核查G (7)對(duì)勘察中發(fā)現(xiàn)申報(bào)有誤的資產(chǎn),根據(jù)勘察結(jié)果和有關(guān)制度規(guī)定進(jìn)行勘察調(diào)整; (8)搜集評(píng)估相關(guān)資料。 (三)資產(chǎn)勘察的基本要求 1.關(guān)于資產(chǎn)勘察范圍的要求 2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求(四)勘察調(diào)整對(duì)勘察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的賬外資產(chǎn)及盤虧資產(chǎn)等以及重復(fù)申報(bào)和遺漏的資產(chǎn),應(yīng)根據(jù)具體情況和管理要求進(jìn)行必要的調(diào)整,并詳細(xì)說(shuō)明勘察調(diào)整的原因、過(guò)程和結(jié)果。 五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料1)有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料 (1)有關(guān)房地產(chǎn)的土地使用證、房產(chǎn)執(zhí)照、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、開(kāi)工證明、

9、出讓及轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)買合同、原始發(fā)票等;(2)有關(guān)在建工程的規(guī)劃、批文; (3)有關(guān)設(shè)備的購(gòu)買合同、原始發(fā)票等; (4)有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的專利證書、專利許可證、專有技術(shù)許可證、特許權(quán)許可證、商標(biāo)注冊(cè)證、版權(quán)許可證等; (5)有關(guān)長(zhǎng)短期投資合同; (6)有關(guān)銀行借款的合同。 2)資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息 (1)有關(guān)房地產(chǎn)的圖紙、預(yù)決算資料; (2)有關(guān)在建工程種類、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、承建單位、籌資單位、籌資方式、成本構(gòu)成、工程基本說(shuō)明或計(jì)劃等; (3)有關(guān)設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號(hào)、取得時(shí)間、啟用時(shí)間、運(yùn)行狀況、大修理次數(shù)、大修理時(shí)間、大修理費(fèi)用、設(shè)備與工藝要求的配套情況

10、等; (4)有關(guān)存貨的數(shù)量、計(jì)價(jià)方式、存放地點(diǎn)、主要原材料近期進(jìn)貨價(jià)格統(tǒng)計(jì)表等; (5)有關(guān)應(yīng)收及預(yù)付款的賬齡統(tǒng)計(jì)表、主要賒銷客戶的信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)情況、壞賬準(zhǔn)備政策、應(yīng)收款回收計(jì)劃等; (6)有關(guān)長(zhǎng)期投資的明細(xì)表,包括被投資企業(yè)、投資金額、投資期限、起止時(shí)間、投資比例、年收益、收益分配方式、賬面成本等; (7)原始證據(jù)主要包括評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表、盤點(diǎn)表、對(duì)賬單、調(diào)節(jié)表、應(yīng)收及應(yīng)付詢證函、盤盈及盤虧、報(bào)廢資產(chǎn)情況說(shuō)明及證明材料等。 3)有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息 在資產(chǎn)勘察過(guò)程中,評(píng)估人員應(yīng)了解資產(chǎn)的設(shè)計(jì)壽命,并通過(guò)技術(shù)鑒定了解和判斷資產(chǎn)的剩余物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 4)有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍

11、和獲利能力的信息 資產(chǎn)評(píng)估人員可以通過(guò)核實(shí)資產(chǎn)占有方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照了解被評(píng)估資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)范圍和使用范圍,并通過(guò)技術(shù)鑒定掌握資產(chǎn)的可使用范圍和空間。 5)資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息 資產(chǎn)評(píng)估人員通過(guò)查詢有關(guān)賬簿及相關(guān)資料了解被評(píng)估對(duì)象以往的評(píng)估和交易情況。 6)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息 資產(chǎn)評(píng)估人員通過(guò)查詢有關(guān)交易合同或意向書及相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查,了解被評(píng)估對(duì)象轉(zhuǎn)讓的可行性信息。 7)類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息 資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解和掌握與評(píng)估對(duì)象類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息。 8)委托方聲明 有關(guān)被評(píng)估資產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)的真實(shí)性,產(chǎn)權(quán)限制,以及所提供的數(shù)據(jù)資料真實(shí)性的承諾等。 9)可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏

12、觀經(jīng)濟(jì)前景信息 10)可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息 11)可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息 12)其他相關(guān)信息 除上述重要資料外,資產(chǎn)評(píng)估人員還應(yīng)了解和掌握其他相關(guān)信息,如各類資產(chǎn)負(fù)債清查表、登記表、評(píng)估申報(bào)明細(xì)表,資產(chǎn)、負(fù)債清查情況及調(diào)整說(shuō)明,委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其他材料等。 六、評(píng)定估算 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在占有相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估資料的基礎(chǔ)上,進(jìn)入評(píng)定估算環(huán)節(jié),即在充分分析資產(chǎn)評(píng)估資料的基礎(chǔ)上,恰當(dāng)選擇并運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估途徑與具體方法,形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,再經(jīng)綜合分析及反復(fù)審核后確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論。 1)分析資料 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)本次評(píng)估的目的和其他具體要求,對(duì)所搜集的資產(chǎn)評(píng)估資

13、料進(jìn)行分析整理,選擇相關(guān)信息并確定其可靠性和可比性,對(duì)不可比信息進(jìn)行必要的調(diào)整,以保證評(píng)估所用信息的質(zhì)量。 2)選擇評(píng)估途徑和具體評(píng)估方法 成本途徑、市場(chǎng)途徑和收益途徑是三種通用的資產(chǎn)評(píng)估基本技術(shù)思路及其具體評(píng)估方法的集合。 3)運(yùn)用評(píng)估途徑和方法評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值 4)審核評(píng)估結(jié)論并給出最終評(píng)估結(jié)果 七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序并形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后,應(yīng)按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范及委托方的要求編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。 八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案(工作底稿)歸檔 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書后,應(yīng)當(dāng)將在資產(chǎn)評(píng)估工作中形成的、與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的各種

14、報(bào)表數(shù)據(jù)、鑒定材料、產(chǎn)權(quán)資料、文字說(shuō)明、圖片照片、聲明承諾等不同形式的記錄記載及時(shí)予以歸檔,并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案進(jìn)行保存、使用和銷毀,將資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿08.7.1施行第十條 管理類工作底稿通常包括以下基本內(nèi)容:(一)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄;(二)業(yè)務(wù)約定書;(三)評(píng)估計(jì)劃;(四)評(píng)估過(guò)程中重大問(wèn)題處理記錄;(五)評(píng)估報(bào)告的審核記錄。第十一條 操作類工作底稿內(nèi)容因評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估方法等不同而有所差異,通常包括以下內(nèi)容:(一)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料1.委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料;2現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄;3函證記錄;4主要或重要資產(chǎn)的權(quán)屬證明材料;5與評(píng)估

15、相關(guān)的財(cái)務(wù)、審計(jì)等資料(二)收集的評(píng)估資料1市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料;2相關(guān)的歷史和預(yù)測(cè)資料;3詢價(jià)記錄;4其他專家鑒定及專業(yè)人士報(bào)告;5委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說(shuō)明、證明和承諾。 (三)評(píng)定估算過(guò)程記錄1重要參數(shù)的選取和形成過(guò)程記錄;2價(jià)值分析、計(jì)算、判斷過(guò)程記錄;3.評(píng)估結(jié)論形成過(guò)程記錄。 第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的要求 遵守資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)的基本保證,是提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量、規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。 (一)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估程序的基礎(chǔ)上,建立健全本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估程序制度。(二)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員可在不影響資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的前提下,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序中的某些規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或具體化。(三)為保證切實(shí)履行資產(chǎn)評(píng)估程序,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部應(yīng)建

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