2020年濟(jì)南商品房成交超15萬(wàn)套

1、2020年濟(jì)南商品房成交超15萬(wàn)套十三）2020年已經(jīng)落下帷幕，由于疫情以及春節(jié)假期影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于先抑后揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)。2月份，包括濟(jì)南在內(nèi)的全國(guó)城市售樓部關(guān)閉，商品房供應(yīng)和成交幾近腰斬。隨著國(guó)內(nèi)疫情得到初步控制，3月以來(lái)利好政策持續(xù)發(fā)酵，樓市成交在3月開(kāi)始逐步復(fù)蘇，房企加速推貨，供應(yīng)逐步放量，隨著供求兩端繼續(xù)發(fā)力，2020年濟(jì)南商品房成交甚至超過(guò)去年，市場(chǎng)恢復(fù)快于預(yù)期。2020年濟(jì)南商品房成交數(shù)據(jù)濟(jì)南樂(lè)居買房根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年濟(jì)南商品房網(wǎng)簽共計(jì)153123套（由于疫情等影響部分月份數(shù)據(jù)缺失），其中商品住宅共計(jì)88201套，儲(chǔ)藏室（地下室）358

2、36套，商業(yè)用房5740套，車庫(kù)13872套，辦公7684套，公寓116套，廠房104套，其它1502套。同比2019年成交量增長(zhǎng)11.2%。2020年濟(jì)南商品房成交走勢(shì)圖從2020年1-12月份商品房成交走勢(shì)圖中可以看到，受疫情影響，市場(chǎng)在一季度經(jīng)歷停擺和斷檔，在政府復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策支持以及企業(yè)積極自救的努力下，從3月份開(kāi)始成交量開(kāi)始逐步復(fù)蘇，5月份達(dá)到全年成交量的最高點(diǎn)，6月份市場(chǎng)已基本恢復(fù)至2019年同期水平。自5月份開(kāi)始，隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應(yīng)增加以及需求的穩(wěn)步釋放，成交量也保持相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)了解，12月份由于住建局更換新版網(wǎng)簽合同，簽約滯后，成交量大幅減少。整體來(lái)看，2020年市場(chǎng)

3、在供應(yīng)和銷售周期壓縮的情況下，仍實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。濟(jì)南各區(qū)域成交詳情從各區(qū)域成交數(shù)據(jù)來(lái)看，歷城區(qū)依舊遙遙領(lǐng)先，全年總成交套數(shù)達(dá)6.2萬(wàn)，成交面積達(dá)4952801.71。歷下區(qū)成交套數(shù)2.2萬(wàn)，成交面積1765761.61，雖位列第二名但差了約4萬(wàn)套，出現(xiàn)“斷層”。其次成交總量過(guò)萬(wàn)的區(qū)域排名依次為高新、槐蔭、市中、章丘、濟(jì)陽(yáng)，數(shù)據(jù)相差不大（數(shù)據(jù)來(lái)源于濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，截止至12.30日）。另外，據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年濟(jì)南二手房交易6.04萬(wàn)套、成交面積463.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.31%。其中二手住宅交易4.19萬(wàn)套、成交面積392.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.45%。2

4、016-2020年濟(jì)南樓市成交走勢(shì)圖再來(lái)回顧近年來(lái)濟(jì)南新建商品房的成交數(shù)據(jù)，2016年達(dá)到了明顯峰值，全年共成交223528套房源，為近5年最高。2017年樓市開(kāi)始實(shí)施各項(xiàng)限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下跌。自2018年開(kāi)始，樓市在政策調(diào)控中平穩(wěn)發(fā)展，成交數(shù)據(jù)穩(wěn)步上漲，2020年以15.3萬(wàn)套的成交量創(chuàng)三年來(lái)新高。2020年雖然年初受疫情影響，開(kāi)局不利，但后面幾個(gè)月樓市迎頭趕上，依然取得了非常不錯(cuò)的成績(jī)。據(jù)濟(jì)南房協(xié)預(yù)測(cè)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的狀態(tài)，住宅成交應(yīng)保持在1000萬(wàn)平方米左右，住宅價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大起大落。2020年已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于這一年的樓市來(lái)說(shuō)，可謂是篳路藍(lán)縷

5、。受年初疫情的影響，讓整個(gè)樓市處于一個(gè)低谷的狀態(tài)，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，樓市從整體上來(lái)看開(kāi)始有了明顯的緩和，并持續(xù)穩(wěn)中向好。讓我們先來(lái)看一下濟(jì)南2020年整體的開(kāi)盤數(shù)據(jù)。據(jù)濟(jì)南新浪樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì)，2020年濟(jì)南98個(gè)項(xiàng)目迎251次開(kāi)盤加推約27887套房源，其中有30個(gè)新項(xiàng)目。相較于2019年，2020年的開(kāi)盤量減少1%，開(kāi)盤套數(shù)減少13%。（2月受疫情影響未有開(kāi)盤數(shù)據(jù)）（柱狀圖：開(kāi)盤數(shù)量折線圖：開(kāi)盤套數(shù)）2020年上半年53個(gè)項(xiàng)目共迎103次開(kāi)盤推出14481套房源，包含19個(gè)新項(xiàng)目，開(kāi)盤量主要集中在4月和6月。2020年下半年45個(gè)項(xiàng)目共迎148次開(kāi)盤推出13406套房源，包含11個(gè)新項(xiàng)目，開(kāi)盤

6、量主要集中在11月和12月。上半年開(kāi)盤在疫情的沖擊下速度逐漸放緩，在4月和6月有小幅度的提升，下半年為了完成回款和銷售指標(biāo)，年末的濟(jì)南樓市充斥著各種“特價(jià)房”“首付分期”“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券”等優(yōu)惠促銷激活樓盤市場(chǎng)，整體來(lái)看11月12月的開(kāi)盤量達(dá)到一定的峰值。從區(qū)域盤來(lái)看，歷城區(qū)的開(kāi)盤量依然領(lǐng)跑。2020年開(kāi)盤前三名分別是歷城區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)。其中歷城區(qū)38個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤加推約14115套房源；市中區(qū)8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤加推3334套房源；槐蔭區(qū)12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤加推2144套房源。受疫情影響今年行業(yè)利潤(rùn)空間不斷壓縮，成交量的回落也使得明年預(yù)期較低，專家認(rèn)為在持續(xù)調(diào)控之下，2021年一季度出現(xiàn)較大浮動(dòng)的可能性不大，

7、后續(xù)發(fā)展依舊“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2020年的3、4、5三個(gè)月，小陽(yáng)春加上樓市整體促銷，濟(jì)南的樓市持續(xù)三個(gè)月都比較熱鬧。開(kāi)發(fā)商就是要搶客戶，大家覺(jué)得疫情有很大不確定性，先搶到才是真的。2020年開(kāi)發(fā)商與分銷、中介的合作更加緊密了，這一年出現(xiàn)了不少高傭金樓盤，在信息如此通暢的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的信息一覽不怎么對(duì)稱，高傭金才能提升渠道方的帶客量、成交率。2020年最后一個(gè)季度，各大樓盤的促銷再次加緊，畢竟全年的任務(wù)還是要沖一沖的。最合適的樓盤莫過(guò)于12月份中新錦繡天地部分房源11000以內(nèi)的價(jià)格，傲嬌的 融創(chuàng)文旅城d4地塊部分樓座價(jià)格也下探到14000以內(nèi)。整個(gè)2020年濟(jì)南共網(wǎng)簽新建商品住宅870

8、60套，高于2019年的80646套，這是我所始料未及的，以價(jià)換量的確有效。濟(jì)南市區(qū)住宅在售數(shù)量，2020年大體預(yù)估應(yīng)該在120+個(gè)，這應(yīng)該是濟(jì)南樓市住宅樓盤最多的年份。針對(duì)濟(jì)南樓市，僅供購(gòu)房者參考：1、大政策不會(huì)有太大變化，限購(gòu)、限貸、限售依然持續(xù)。2、房貸利率變化不大，LPR+加點(diǎn)，定向房地產(chǎn)加息的態(tài)度不變。3、2021年的小陽(yáng)春還是會(huì)來(lái)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)是處理老破小住房的最好時(shí)機(jī)，如果你要以舊換新，現(xiàn)在就應(yīng)該掛出房源，試探行情，等待有買主詢價(jià)，適當(dāng)賣出。4、次新房?jī)r(jià)格會(huì)有相應(yīng)回升，老房子還會(huì)略微陰跌。5、2021年的剛需盤價(jià)格會(huì)有一個(gè)小幅度漲價(jià)，幅度不大。6、明年的雪山片區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)有小抬頭，唐冶會(huì)

9、略微好過(guò)一點(diǎn)，孫村片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，郭店還是郭店價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)。張馬、新東站、濟(jì)鋼片區(qū)低價(jià)樓盤會(huì)減少，12000以下樓盤可能難找。藥山片區(qū)行情與今年差距不大，天橋拆遷能讓整個(gè)藥山片區(qū)樓盤緩緩氣。7、單價(jià)17000-18000的樓盤需求在提升，類似高新區(qū)的中垠御苑、梧桐郡、中鐵逸都，定價(jià)相對(duì)不虛高的樓盤會(huì)比較好賣。8、高端改善盤明年的價(jià)格會(huì)繼續(xù)拉升，但是真正值得買的屈指可數(shù)。CBD幾個(gè)樓盤相繼交付，濟(jì)南的高端改善客群又會(huì)被教育一番，要相信開(kāi)發(fā)商的確是分層的。9、普通改善盤的競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)加劇，和諧片區(qū)、賢文片區(qū)、盛福片區(qū)，價(jià)格穩(wěn)定在20000-23000，高于這個(gè)價(jià)格我認(rèn)為不值。10、2021的土地供應(yīng)會(huì)

10、加大，主要集中在天橋、歷城，天橋片區(qū)的濼口、藥山，歷城區(qū)的張馬、新東站、濟(jì)鋼片區(qū)，市中區(qū)的大澗溝片區(qū)不知道是否會(huì)入市。11、買房能夠保值，但是買房投資依然不是好的選擇，得好好挑選樓盤。12、拉高價(jià)格，是開(kāi)發(fā)商的策略。新樓盤房?jī)r(jià)漲了，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人通過(guò)改合同能賺到錢，你作為一個(gè)普通購(gòu)房者賺不到這份錢。13、2021年濟(jì)南依然缺少好品質(zhì)的改善好房子，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)倒逼開(kāi)發(fā)商升級(jí)是一方面，監(jiān)管到位是一方面。14、剛需、剛改如果沒(méi)有抓住2020年，2021年應(yīng)該上車。15、如果真想降房?jī)r(jià)，為何要漲地價(jià)？所以要深刻理解“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”這句話的意思。小結(jié)：2021的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)比2020年差，看今年全國(guó)的樓市