沿海綠色家園順義項(xiàng)目研究計(jì)劃書

1、沿海綠色家園順義項(xiàng)目研究計(jì)劃書ID:PS04030A2006年4月7/25/20221項(xiàng)目編號(hào)：PS06035A1 本計(jì)劃書為北京零點(diǎn)前進(jìn)策略咨詢有限責(zé)任公司受沿海綠色家園有限公司華北地區(qū)委托而特別設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)版權(quán)為零點(diǎn)公司所有，未經(jīng)版權(quán)人同意，本計(jì)劃書不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機(jī)構(gòu)。 本公司承諾在處理與客戶和調(diào)查對(duì)象之間的職業(yè)關(guān)系中接受ESOMAR規(guī)則的約束。 呈 送：沿海綠色家園有限公司華北地區(qū)聯(lián)系人：龔子浩 先生地 址：朝陽區(qū)西壩河南路1號(hào)金泰大廈18層電 話：傳 真：手 機(jī)：EMAIL:特別說明呈送人:北京零點(diǎn)前進(jìn)策略咨詢有限責(zé)任公司 聯(lián)系人：林嵐 小姐地 址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路霞光里

2、18號(hào)佳程廣場A座7層電 話：-116傳 真：手 機(jī)：EMAIL： 2計(jì)劃書目錄三部分內(nèi)容研究2最終報(bào)價(jià)及研究工具3項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4項(xiàng)目背景1公司簡介53項(xiàng)目背景沿海綠色家園有限公司華北地區(qū)擬在北京順義開發(fā)一處地產(chǎn)項(xiàng)目，初步規(guī)劃開發(fā)16萬平米的住宅，主要為10層左右板樓及部分塔樓；1萬多平米的商業(yè)設(shè)施，包括底商及商街；1 萬平米左右的公寓。公司規(guī)劃是否可行？各項(xiàng)目是否有需求？應(yīng)該如何定位等等？都是目前急需解決的問題。經(jīng)過與沿海集團(tuán)相關(guān)人員的溝通，本次研究分為三個(gè)部分：一、順義居民對(duì)健康住宅的需求；二、公寓項(xiàng)目的可行性研究；三、小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)；以下將對(duì)三個(gè)部分分別設(shè)計(jì)，由于時(shí)間匆促，以下僅是簡單的

3、計(jì)劃書。4計(jì)劃書目錄三部分內(nèi)容研究2最終報(bào)價(jià)及研究工具3項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4項(xiàng)目背景1公司簡介551、順義居民對(duì)健康住宅的需求2、公寓項(xiàng)目的可行性研究3、小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 目 錄6A. 項(xiàng)目研究目的B. 項(xiàng)目內(nèi)容、方法C. 項(xiàng)目調(diào)研方法D. 項(xiàng)目進(jìn)度安排及預(yù)算目 錄7A.項(xiàng)目研究目的8項(xiàng)目研究目的本部分主要希望達(dá)成以下目的：1、順義居民對(duì)健康住宅的理解和態(tài)度如何？2、順義居民是否接受健康住宅的概念，有沒有需求？3、順義居民對(duì)健康住宅的核心關(guān)注要素是哪些？4、愿意購買健康住宅的人群有什么特點(diǎn)？5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)注入哪些健康元素？9B.項(xiàng)目內(nèi)容、方法10項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢消費(fèi)者研究策略建議本部分研究分為三

4、個(gè)階段11項(xiàng)目啟動(dòng) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段需要就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達(dá)成共識(shí)，完成各模塊問題的分解，并收集有關(guān)健康住宅的國家標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)資料。項(xiàng)目啟動(dòng)模塊方法 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)明確項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)各模塊關(guān)鍵問題分解相關(guān)資料的收集整理內(nèi)容預(yù)期結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建立項(xiàng)目組，并根據(jù)項(xiàng)目研究內(nèi)容進(jìn)行模塊化分工項(xiàng)目小組成員對(duì)各模塊關(guān)鍵問題進(jìn)行分解，制定行動(dòng)計(jì)劃與詳細(xì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目組成員能夠準(zhǔn)確理解項(xiàng)目模塊內(nèi)容、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目組成員分頭收集、購買相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)12項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢消費(fèi)者研究策略建議本部分研究分為三個(gè)階段13消費(fèi)者研究研究內(nèi)容研究手段順義居民對(duì)健康住宅的知曉情況順義居民對(duì)健康住宅的理解世界衛(wèi)生組織

5、健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)等有關(guān)文件中規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容順義居民是否接受順義居民對(duì)健康住宅的需求是什么順義居民最關(guān)注的健康住宅的核心要素是哪些定量問卷案頭研究通過定量問卷調(diào)查，對(duì)順義居民是否了解健康住宅，以及對(duì)健康住宅的接受度及需求進(jìn)行調(diào)研。14項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢消費(fèi)者研究策略建議本部分研究分為三個(gè)階段15策略研究研究內(nèi)容研究手段沿海項(xiàng)目健康住宅的核心賣點(diǎn)沿海項(xiàng)目健康住宅設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要素接受健康住宅概念的核心人群未來購買健康住宅的核心人群的特點(diǎn)性別年齡職業(yè)收入生活形態(tài)期望的產(chǎn)品類型等定量問卷案頭研究通過定量問卷研究結(jié)果，結(jié)合二手資料收集的信息，提煉健康住宅的核心賣點(diǎn)，明確順義未來購買健康

6、住宅人群的核心人群及主要特征。16C.項(xiàng)目研究方法17研究方法一：二手資料檢索零點(diǎn)數(shù)據(jù)庫調(diào)研第一手?jǐn)?shù)據(jù)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)國內(nèi)外400個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)國內(nèi)外行業(yè)出版物國內(nèi)外300多家重點(diǎn)網(wǎng)站國家政府出版物（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、年鑒、報(bào)告）國內(nèi)外600多種報(bào)刊、雜志零點(diǎn)合作伙伴（同行、政府、企業(yè)）零點(diǎn)在研究項(xiàng)目中二手資料的來源渠道數(shù)據(jù)來源本項(xiàng)目二手資料檢索主要是項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)及法律法規(guī)對(duì)擬設(shè)定商業(yè)業(yè)態(tài)的有關(guān)規(guī)定，政府規(guī)劃等。18訪問對(duì)象：在順義區(qū)居住一年以上者。受訪者年齡在18-65周歲；近兩年已購買3500元/平米以上住宅或未來三年內(nèi)有購買中高檔住宅的意愿；當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝撸澜】底≌母拍?。配額分配已購房客戶40

7、0人，擬購房客戶100人。抽樣方式：采用攔截方法進(jìn)行在初步選定的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，比如中高檔小區(qū)、主要寫字樓、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、中高檔商場門口攔截，采用等距抽樣的方法，每隔10人抽取一名受訪者，對(duì)出入的人員進(jìn)行訪問，過濾掉非小區(qū)居民、非寫字樓人員、非機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工。如遭到拒訪，則以下一個(gè)樣本代替，對(duì)于不知道健康住宅概念的人員記錄過濾量。訪問方式：訪問將由經(jīng)零點(diǎn)公司專業(yè)人員培訓(xùn)的零點(diǎn)公司訪員中心的訪員持問卷進(jìn)行。問卷采用訪員讀錄法（訪員讀出問卷及選項(xiàng)，調(diào)查對(duì)象回答，訪員記錄），整項(xiàng)訪問約持續(xù)25分鐘左右。訪問完畢給付調(diào)查對(duì)象紀(jì)念品一份。數(shù)據(jù)處理：調(diào)查問卷將在EPIDATA軟件下錄入電腦，使用SPSS 1

8、1.5專用軟件包進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，顯著性檢驗(yàn)P值取0.05。在統(tǒng)計(jì)分析中預(yù)期將使用頻數(shù)分析、交叉分析、均值分析等分析方法。誤差估計(jì)在95的置信度下進(jìn)行。研究方法二：定量問卷訪問（500個(gè)樣本）19方法二：定量調(diào)查流程 零點(diǎn)公司在項(xiàng)目執(zhí)行的各個(gè)階段將與客戶保持密切溝通，重要文件將由客戶簽字確認(rèn)后執(zhí)行。所有執(zhí)行過程，對(duì)客戶開放、透明，并歡迎客戶參與。定量問卷設(shè)計(jì)試調(diào)查/問卷修改實(shí)地訪問準(zhǔn)備及印刷 訪員培訓(xùn)實(shí)地訪問復(fù)核編碼錄入統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告撰寫報(bào)告審核、排版移交客戶20STEP1STEP5STEP4STEP3STEP2零點(diǎn)質(zhì)量控制九項(xiàng)措施（非抽樣誤差的消除）試 訪 問： 在正式訪問開始前，項(xiàng)目經(jīng)理將對(duì)問卷

9、的邏輯、語言、 選擇項(xiàng)等問題進(jìn)行檢驗(yàn)和測試；訪員培訓(xùn)：招募的訪員接受過零點(diǎn)的基礎(chǔ)培訓(xùn)，同時(shí)將接受與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目培訓(xùn)；模擬訪問：項(xiàng)目培訓(xùn)時(shí)每個(gè)訪員要進(jìn)行模擬訪問，對(duì)訪員及訪問過程中出現(xiàn)的問題提前給予指出與糾正;即時(shí)解答：項(xiàng)目經(jīng)理和專職督導(dǎo)現(xiàn)場或者電話負(fù)責(zé)解答在訪問過程中出現(xiàn)的任何問題;陪訪制度：現(xiàn)場督導(dǎo)將選擇部分訪問員進(jìn)行陪訪，并負(fù)責(zé)調(diào)現(xiàn)場督導(dǎo) 查對(duì)象的確認(rèn)、配額的檢查、訪問指導(dǎo)等工作;21STEP6STEP9STEP8STEP7零點(diǎn)質(zhì)量控制九項(xiàng)措施（非抽樣誤差的消除）問卷三 審 制：訪問員必須每天交回當(dāng)日訪問的問卷，由專職督導(dǎo)對(duì)全部問卷進(jìn)行卷面審核，不合格者及時(shí)返工；當(dāng)日或第二日由項(xiàng)目經(jīng)理

10、進(jìn)行問卷二審；編碼之后由督導(dǎo)進(jìn)行問卷三審，確保問卷的有效性和完整性;問 卷 復(fù) 核：零點(diǎn)公司的訪問質(zhì)量控制程序中，兼職督導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核，專職督導(dǎo)按照復(fù)核比例，隨機(jī)抽取每個(gè)訪問員的問卷，按照受訪者留下的電話和地址進(jìn)行電話和入戶復(fù)核，公司獨(dú)立復(fù)核負(fù)責(zé)人對(duì)復(fù)核工作進(jìn)行檢查，隨機(jī)抽取510%的問卷進(jìn)行復(fù)查。錄入自動(dòng)查錯(cuò)：零點(diǎn)公司的錄入系統(tǒng)軟件經(jīng)過編程，具有自動(dòng)邏輯差錯(cuò)功能， 對(duì)于不合格數(shù)據(jù)拒絕錄入分 析 查 錯(cuò)：全部數(shù)據(jù)錄入之后，技術(shù)人員或者項(xiàng)目經(jīng)理將進(jìn)行全面的邏輯查錯(cuò)，剔除不合格問卷；22D.項(xiàng)目時(shí)間安排及預(yù)算23項(xiàng)目起始于雙方簽約并收到委托人預(yù)付款之次一個(gè)工作日，項(xiàng)目結(jié)束以報(bào)告提交為標(biāo)志。具體工作

11、日程安排如下：項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃周項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終陳述會(huì)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期時(shí)間為25個(gè)工作日（不包括周末和法定節(jié)假日）二手資料檢索報(bào)告撰寫數(shù)據(jù)分析54321項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)最終報(bào)告提交、陳述問卷復(fù)核、錄入、查錯(cuò)訪員培訓(xùn)、問卷印刷問卷提綱設(shè)計(jì)確認(rèn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)0報(bào)告修改問卷執(zhí)行24研究預(yù)算項(xiàng)目簽約之次日，預(yù)付項(xiàng)目總金額的60，項(xiàng)目報(bào)告提交之后5日內(nèi)無異議，付清所有余款。該項(xiàng)目包括在北京的所有差旅費(fèi)用及報(bào)告裝訂印刷費(fèi)用。251、順義居民對(duì)健康住宅的需求2、公寓項(xiàng)目的可行性研究3、小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 目 錄26A. 項(xiàng)目研究目的B. 項(xiàng)目內(nèi)容、方法C. 項(xiàng)目調(diào)研方法D. 項(xiàng)目進(jìn)度安排及預(yù)算目 錄27A.項(xiàng)目研究目的28項(xiàng)

12、目研究目的本部分主要希望達(dá)成以下目的：1、順義對(duì)公寓是否有潛在需求？2、需求的規(guī)模有多大？3、目前市場可能存在的競爭項(xiàng)目有哪些？競爭情況如何？4、如果建設(shè)公寓項(xiàng)目，是高檔純公寓還是酒店式公寓？5、公寓產(chǎn)品投放市場的最佳時(shí)間安排29B.項(xiàng)目內(nèi)容、方法30項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢項(xiàng)目需求研究競爭狀況研究本部分研究分為四個(gè)階段策略建議31項(xiàng)目啟動(dòng) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段需要就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達(dá)成共識(shí)，完成各模塊問題的分解，并收集有關(guān)資料。項(xiàng)目啟動(dòng)模塊方法 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)明確項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)各模塊關(guān)鍵問題分解相關(guān)資料的收集整理內(nèi)容預(yù)期結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建立項(xiàng)目組，并根據(jù)項(xiàng)目研究內(nèi)容進(jìn)行模塊化分工項(xiàng)目小組成員對(duì)各模塊

13、關(guān)鍵問題進(jìn)行分解，制定行動(dòng)計(jì)劃與詳細(xì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目組成員能夠準(zhǔn)確理解項(xiàng)目模塊內(nèi)容、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目組成員分頭收集、購買相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)32本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢項(xiàng)目需求研究競爭狀況研究策略建議33項(xiàng)目需求研究研究內(nèi)容研究手段順義現(xiàn)有韓資企業(yè)外籍員工人數(shù)及住宿狀況韓資企業(yè)對(duì)公寓的需求狀況及需求類型和要求其他外資企業(yè)對(duì)公寓的需求中高收入人群投資公寓的意向及愿意投資的公寓類型未來順義區(qū)域功能定位可能引發(fā)的需求外企后勤負(fù)責(zé)人深度訪談外企員工深度訪談（包括外資、中資）城建部門負(fù)責(zé)人深訪案頭研究通過對(duì)順義外資企業(yè)中負(fù)責(zé)外籍員工住宿安排的負(fù)責(zé)人員的深度訪談，及有投資公寓意向的高收入

14、群體的深度訪談，了解他們的需求狀況及類型，結(jié)合未來區(qū)域?qū)δ芗爱a(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，探討未來需求的潛力。34本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢項(xiàng)目需求研究競爭狀況研究策略建議35競爭狀況研究研究內(nèi)容研究手段順義及周邊小范圍內(nèi)現(xiàn)有公寓的分布情況順義及周邊小范圍內(nèi)現(xiàn)有公寓的主要入住人員及入住率情況順義及周邊小范圍內(nèi)外國人聚集的主要酒店外國人入住的情況及職業(yè)分布順義在建及未來一兩年內(nèi)擬建的公寓項(xiàng)目。順義區(qū)城建部門相關(guān)人員深訪外國人聚集的酒店相關(guān)管理人員深訪案頭研究通過深度訪談，結(jié)合二手資料收集的信息，了解順義及周邊地區(qū)公寓及可替代的酒店的分布狀況及入住狀況等信息，分析競爭狀況。36周邊主要指西邊及南

15、邊幾個(gè)鄰近區(qū)域。37本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢項(xiàng)目需求研究競爭狀況研究策略建議38策略研究研究內(nèi)容研究手段公寓項(xiàng)目是否需要建造的建議公寓項(xiàng)目的建造規(guī)模建議建造的項(xiàng)目類型公寓項(xiàng)目主要面向的人群定位公寓項(xiàng)目建造的單位面積、房型等產(chǎn)品要素投入市場的時(shí)間段建議深度訪談案頭研究項(xiàng)目小組內(nèi)部討論零點(diǎn)資源庫綜合前面的研究，考慮到順義公寓市場目前的需求和競爭狀況及未來區(qū)域功能定位對(duì)需求的影響，確定公寓項(xiàng)目的可行性及類型定位和入市時(shí)間。39C.項(xiàng)目研究方法簡介40研究方法一：二手資料檢索零點(diǎn)數(shù)據(jù)庫調(diào)研第一手?jǐn)?shù)據(jù)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)國內(nèi)外400個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)國內(nèi)外行業(yè)出版物國內(nèi)外300多家重點(diǎn)網(wǎng)站國家政府出

16、版物（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、年鑒、報(bào)告）國內(nèi)外600多種報(bào)刊、雜志零點(diǎn)合作伙伴（同行、政府、企業(yè)）零點(diǎn)在研究項(xiàng)目中二手資料的來源渠道數(shù)據(jù)來源本項(xiàng)目二手資料檢索主要是項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)及法律法規(guī)對(duì)擬設(shè)定商業(yè)業(yè)態(tài)的有關(guān)規(guī)定，政府規(guī)劃等。41研究方法二：深度訪談 深度訪談（In-depth interview）是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，在訪問的過程中通過掌握訪問技巧的研究員或資深的訪問員對(duì)受訪對(duì)象深入地訪談，了解專家的見識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步洞察受訪者對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和情感。 深度訪談也是用一種無結(jié)構(gòu)的問卷獲取信息的直接方法，一次深度訪談可能要花30120分鐘的時(shí)間。一對(duì)一的形式可將反應(yīng)與

17、受訪者直接聯(lián)系起來；消除了群體壓力，受訪者提供的信息更加真實(shí)。深度訪談受訪對(duì)象訪問數(shù)量順義區(qū)韓資企業(yè)后勤管理人員5人順義區(qū)其他外資企業(yè)后勤管理人員5人外資企業(yè)中高級(jí)中方員工5人外資企業(yè)外籍員工5人外籍人士長期居住較多的賓館飯店管理人員3人順義城建部門管理人員1人42深度訪談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確認(rèn)；深度訪談對(duì)象將由項(xiàng)目督導(dǎo)和資深訪問員按照指定的條件預(yù)約并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)；深度訪談訪問將由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或本公司其他資深訪問員執(zhí)行。零點(diǎn)公司在深度訪談這一定性研究方法的實(shí)施方面有相應(yīng)的培訓(xùn)教材,并定期開辦本公司督導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理深訪技巧培訓(xùn)與交流活動(dòng)。零點(diǎn)公司要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自己

18、執(zhí)行的深度訪談達(dá)到本地訪問數(shù)量的一半以上，以期項(xiàng)目人員對(duì)大量一手資料有具體深入的認(rèn)識(shí)，確保訪問質(zhì)量和項(xiàng)目分析深度。零點(diǎn)公司使用的樹型定性分析方法是行業(yè)中的國際領(lǐng)先技術(shù)，能夠全面、準(zhǔn)確地利用深度訪談中獲得的信息，實(shí)現(xiàn)深度、廣度的充分結(jié)合。在受訪對(duì)象許可條件下錄音，并最終整理成書面文字資料。深度訪問定性研究的主要發(fā)現(xiàn)將形成一份深訪總結(jié)/報(bào)告/記錄，并在最終報(bào)告中對(duì)定性、定量研究發(fā)現(xiàn)進(jìn)行綜合分析。研究方法二： 深度訪談介紹 人員安排：資料處理：零點(diǎn)特色：43D.項(xiàng)目時(shí)間安排及預(yù)算44項(xiàng)目起始于雙方簽約并收到委托人預(yù)付款之次一個(gè)工作日，項(xiàng)目結(jié)束以報(bào)告提交為標(biāo)志。具體工作日程安排如下：項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃周項(xiàng)目

19、啟動(dòng)會(huì)中期溝通會(huì)最終陳述會(huì)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期時(shí)間為35個(gè)工作日（不包括周末和法定節(jié)假日）二手資料檢索、實(shí)地考察報(bào)告撰寫7654321項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)最終報(bào)告提交、陳述深訪總結(jié)分析受訪對(duì)象確認(rèn)、預(yù)約深訪提綱設(shè)計(jì)確認(rèn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)0報(bào)告修改深訪執(zhí)行45研究預(yù)算項(xiàng)目簽約之次日，預(yù)付項(xiàng)目總金額的60，項(xiàng)目報(bào)告提交之后5日內(nèi)無異議，付清所有余款。該項(xiàng)目包括在北京的所有差旅費(fèi)用及報(bào)告裝訂印刷費(fèi)用。461、順義居民對(duì)健康住宅的需求2、公寓項(xiàng)目的可行性研究3、小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 目 錄47A. 項(xiàng)目研究目的B. 項(xiàng)目內(nèi)容、方法C. 項(xiàng)目調(diào)研方法D. 項(xiàng)目進(jìn)度安排及預(yù)算目 錄48A.項(xiàng)目研究目的49項(xiàng)目研究目的本部分主要希望

20、達(dá)成以下目的：1、沿海順義項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施主要應(yīng)定位于哪些業(yè)態(tài)？2、不同商業(yè)設(shè)施針對(duì)的目標(biāo)人群是哪些？3、這些業(yè)態(tài)所需的面積分別有多少？4、這些業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布？（北、東、南三面）5、周邊競爭環(huán)境如何？6、哪些業(yè)態(tài)盈利空間較好？50B.項(xiàng)目內(nèi)容、方法51項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況分析需求研究本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目最終定位52項(xiàng)目啟動(dòng) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段需要就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達(dá)成共識(shí)，完成各模塊問題的分解，并收集有關(guān)資料。項(xiàng)目啟動(dòng)模塊方法 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)明確項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)各模塊關(guān)鍵問題分解相關(guān)資料的收集整理內(nèi)容預(yù)期結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建立項(xiàng)目組，并根據(jù)項(xiàng)目研究內(nèi)容進(jìn)行模塊化分工項(xiàng)目小組成

21、員對(duì)各模塊關(guān)鍵問題進(jìn)行分解，制定行動(dòng)計(jì)劃與詳細(xì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目組成員能夠準(zhǔn)確理解項(xiàng)目模塊內(nèi)容、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目組成員分頭收集、購買相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)53本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況分析需求研究項(xiàng)目最終定位54周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況分析研究內(nèi)容研究手段沿海順義項(xiàng)目直接競爭對(duì)手怡馨家園現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布沿海順義項(xiàng)目核心圈范圍內(nèi)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布沿海順義次核心圈范圍內(nèi)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布沿海順義項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的數(shù)量與居住人口的比例分配，確定沿海順義項(xiàng)目可能存在的商業(yè)機(jī)會(huì)實(shí)地考察零點(diǎn)資源庫案頭研究通過實(shí)地考察及二手資料查詢，對(duì)沿海順義項(xiàng)目周邊地區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查

22、，對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及主要競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較劃分，畫出商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖。55本項(xiàng)目位于順義火車站附近，臨站前街，商業(yè)主要考慮北、東、南三個(gè)方向。商圈劃定核心商圈初步為小區(qū)及周圍1百米范圍，交核心商圈初步劃定為1百到7百米，邊緣商圈初步劃定為7百到1千5百米范圍。本案56本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況研究需求研究項(xiàng)目最終定位57需求研究 通過對(duì)沿海順義項(xiàng)目內(nèi)部相關(guān)管理人員的深度訪談，對(duì)項(xiàng)目周邊居民的訪談，了解他們的生活方式和內(nèi)容，挖掘他們對(duì)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求狀況。研究內(nèi)容研究手段沿海順義項(xiàng)目人員對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的初步考慮周邊居民的生活方式和內(nèi)容業(yè)余愛好生活形態(tài)購物習(xí)慣消費(fèi)

23、模式消費(fèi)偏好消費(fèi)能力等居民對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求沿海順義項(xiàng)目相關(guān)管理人員深訪周邊居民深訪二手資料分析58對(duì)周邊居民進(jìn)行調(diào)研，探詢他們的業(yè)余生活內(nèi)容，挖掘他們的需求，為沿海順義項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供參考。例：受訪者最樂于從事的業(yè)余活動(dòng)59本部分研究分為四個(gè)階段項(xiàng)目啟動(dòng)及二手資料查詢周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況研究需求研究項(xiàng)目最終定位60研究內(nèi)容研究手段各業(yè)態(tài)盈利狀況簡要分析建議沿海順義項(xiàng)目設(shè)立的商業(yè)業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)（以草圖的形式呈現(xiàn)，主要體現(xiàn)北面、東面、南面各分布哪些業(yè)態(tài)）各業(yè)態(tài)建筑形式（是采取底商還是商業(yè)街的形式）及建筑風(fēng)格各業(yè)態(tài)檔次定位各業(yè)態(tài)占用面積 通過前期的研究，結(jié)合對(duì)競爭項(xiàng)目相關(guān)人員、標(biāo)桿項(xiàng)目管理

24、人員的深訪，最終確定擬引進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，并進(jìn)行面積布局的規(guī)劃，提出檔次建議。項(xiàng)目最終定位競爭項(xiàng)目及相關(guān)項(xiàng)目人員深訪部分商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營者深訪項(xiàng)目小組討論標(biāo)桿項(xiàng)目考察二手資料整理、分析61C.項(xiàng)目研究方法簡介62研究方法一：二手資料檢索零點(diǎn)數(shù)據(jù)庫調(diào)研第一手?jǐn)?shù)據(jù)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)國內(nèi)外400個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)國內(nèi)外行業(yè)出版物國內(nèi)外300多家重點(diǎn)網(wǎng)站國家政府出版物（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、年鑒、報(bào)告）國內(nèi)外600多種報(bào)刊、雜志零點(diǎn)合作伙伴（同行、政府、企業(yè)）零點(diǎn)在研究項(xiàng)目中二手資料的來源渠道數(shù)據(jù)來源本項(xiàng)目二手資料檢索主要是項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)及法律法規(guī)對(duì)擬設(shè)定商業(yè)業(yè)態(tài)的有關(guān)規(guī)定，政府規(guī)劃等。63研究方法二：深度訪談 深度訪談（In-de

25、pth interview）是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，在訪問的過程中通過掌握訪問技巧的研究員或資深的訪問員對(duì)受訪對(duì)象深入地訪談，了解專家的見識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步洞察受訪者對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和情感。 深度訪談也是用一種無結(jié)構(gòu)的問卷獲取信息的直接方法，一次深度訪談可能要花30120分鐘的時(shí)間。一對(duì)一的形式可將反應(yīng)與受訪者直接聯(lián)系起來；消除了群體壓力，受訪者提供的信息更加真實(shí)。深度訪談受訪對(duì)象訪問數(shù)量沿海順義項(xiàng)目相關(guān)管理人員3人沿海順義項(xiàng)目周邊居民50人消費(fèi)沿海順義項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的流動(dòng)人員50人競爭項(xiàng)目相關(guān)管理人員、標(biāo)桿項(xiàng)目相關(guān)管理人員3人部分商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營者10人64深度訪

26、談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確認(rèn)；深度訪談對(duì)象將由項(xiàng)目督導(dǎo)和資深訪問員按照指定的條件預(yù)約并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)；深度訪談訪問將由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或本公司其他資深訪問員執(zhí)行。零點(diǎn)公司在深度訪談這一定性研究方法的實(shí)施方面有相應(yīng)的培訓(xùn)教材,并定期開辦本公司督導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理深訪技巧培訓(xùn)與交流活動(dòng)。零點(diǎn)公司要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自己執(zhí)行的深度訪談達(dá)到本地訪問數(shù)量的一半以上，以期項(xiàng)目人員對(duì)大量一手資料有具體深入的認(rèn)識(shí)，確保訪問質(zhì)量和項(xiàng)目分析深度。零點(diǎn)公司使用的樹型定性分析方法是行業(yè)中的國際領(lǐng)先技術(shù)，能夠全面、準(zhǔn)確地利用深度訪談中獲得的信息，實(shí)現(xiàn)深度、廣度的充分結(jié)合。在受訪對(duì)象許可條件下錄音，并最終整理

27、成書面文字資料。深度訪問定性研究的主要發(fā)現(xiàn)將形成一份深訪總結(jié)/報(bào)告/記錄，并在最終報(bào)告中對(duì)定性、定量研究發(fā)現(xiàn)進(jìn)行綜合分析。研究方法二： 深度訪談介紹 人員安排：資料處理：零點(diǎn)特色：65研究方法三：實(shí)地考察 對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的摸底，以及標(biāo)桿項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，也需要咨詢顧問進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)進(jìn)行拍照等工作。66D.項(xiàng)目時(shí)間安排及預(yù)算67項(xiàng)目起始于雙方簽約并收到委托人預(yù)付款之次一個(gè)工作日，項(xiàng)目結(jié)束以報(bào)告提交為標(biāo)志。具體工作日程安排如下：項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃周項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終陳述會(huì)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期時(shí)間為35個(gè)工作日（不包括周末和法定節(jié)假日）二手資料檢索、實(shí)地考察報(bào)告撰寫7654321項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)最終報(bào)告提交、陳述深

28、訪總結(jié)分析受訪對(duì)象確認(rèn)、預(yù)約深訪提綱設(shè)計(jì)確認(rèn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)0報(bào)告修改深訪執(zhí)行68研究預(yù)算項(xiàng)目簽約之次日，預(yù)付項(xiàng)目總金額的60，項(xiàng)目報(bào)告提交之后5日內(nèi)無異議，付清所有余款。該項(xiàng)目包括在北京的所有差旅費(fèi)用及報(bào)告裝訂印刷費(fèi)用。69計(jì)劃書目錄三部分內(nèi)容研究2最終報(bào)價(jià)及研究工具3項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4項(xiàng)目背景1公司簡介570三部分單獨(dú)執(zhí)行款項(xiàng)獨(dú)立核算：第一部分順義居民對(duì)健康住宅的需求：人民幣164，900元第二部分公寓項(xiàng)目的可行性研究：人民幣187，900元第三部分小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)： 人民幣253，950元三部分合并執(zhí)行款項(xiàng)合計(jì)：共計(jì)人民幣606，750元，三個(gè)項(xiàng)目如果同時(shí)執(zhí)行，可給予優(yōu)惠報(bào)價(jià)5%，即人民幣576，4

29、12.5元。項(xiàng)目成果以PPT形式呈現(xiàn)，項(xiàng)目結(jié)束，提供打印版各兩本。時(shí)間上三部分可同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)雙方溝通要求及項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，盡量提前完成。最遲不超過35個(gè)工作日。71前進(jìn)策略自己創(chuàng)新、符合國情、被實(shí)踐證明的成功咨詢工具.。咨詢工具優(yōu)勢DPR工作模式金字塔方法系統(tǒng)分析法 0TFIPAST方法頭腦風(fēng)暴會(huì)解析分析法（5W1H）因果分析法咨詢工具介紹72研究工具介紹目標(biāo)Object技術(shù)Technique事實(shí)Fact含義及洞察ImplicationInsight觀點(diǎn)Point of view論證Argument策略Strategy戰(zhàn)術(shù)Tactics本項(xiàng)目研究將核心應(yīng)用咨詢工具0TFIPAST方法，將重點(diǎn)集

30、中在事實(shí)含義的解讀，特別是通過現(xiàn)象洞察本質(zhì)，通過表象洞察機(jī)會(huì)！按照 “ 目標(biāo)（Object） 技術(shù)（Technique） 事實(shí)（Fact）含義(Implication) 觀點(diǎn)（Point of view） 論證（Argument） 戰(zhàn)略(Strategy) 戰(zhàn)術(shù)(Tactics)”的分析流程，咨詢?nèi)藛T對(duì)所掌握的紛繁復(fù)雜的信息進(jìn)行歸類、提升、重組分析，從而逐級(jí)剖析問題的實(shí)質(zhì)，并針對(duì)性地提出解決問題的戰(zhàn)略方針。洞察（INSIGHT）73系統(tǒng)分析法 這是判定問題的一種方法。它把企業(yè)或一個(gè)部門看成一個(gè)系統(tǒng)，在判定這個(gè)系統(tǒng)是否存在問題，是什么原因造成的，涉及管理的深度和廣度的程度，在掌握了足夠數(shù)據(jù)和對(duì)系

31、統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)有比較深入的了解情況下，可采用的方法。以判斷問題的性質(zhì)，擬定解決問題的措施。解析分析法 也稱5W1H法。它把分析的對(duì)象作為一個(gè)整體，然后按構(gòu)成這個(gè)整體的因素進(jìn)行分解，通過對(duì)這些因素的分析來界定問題的性質(zhì)，從而深入把握存在的問題原因，為采取相應(yīng)措施提供依據(jù)。因果分析法 它是利用魚刺圖的方法，把影響所存在問題的各種因素，按影響程度大小分為若干等級(jí)，影響大而且直接的因素稱為一級(jí)影響因素或問題原因，下一級(jí)影響因素是上一級(jí)影響因素存在的原因，即上級(jí)原因是下一級(jí)問題，以此類推，通過層層列示影響因素直至到最底層不能再分為止，就是解決問題的最根本原因。這種方法是分析問題，找出原因多采用的方法。研究工

32、具介紹74計(jì)劃書目錄三部分內(nèi)容研究2最終報(bào)價(jià)及研究工具3項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4項(xiàng)目背景1公司簡介575部分客戶北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司廈門誠毅地產(chǎn)投資管理有限公司香港瑞城國際有限公司香港太豐惠中商場有限公司北京百萬莊園集團(tuán)公司北京春苑房地產(chǎn)公司北京北辰信誠物業(yè)管理有限責(zé)任公司美好遠(yuǎn)景房地產(chǎn)有限公司貴州中天企業(yè)股份有限公司信益陶瓷（中國）公司和成（中國）有限公司北京希格瑪物業(yè)管理中心華潤置地（北京）股份有限公司泰達(dá)(天津)國限酒店管理公司北京道豐投資有限公司濟(jì)南三聯(lián)房地產(chǎn)有限公司北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司天津益德置業(yè)有限公司北京住家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首創(chuàng)

33、置業(yè)股份有限公司北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司北京海龍投資中心中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京泰禾中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京信誠陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州久隆集團(tuán)有限公司76部分客戶大西洋(香港)投資公司香港龍觀公司、華潤集團(tuán)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司上海統(tǒng)領(lǐng)置業(yè)有限公司北京市海龍商貿(mào)集團(tuán)萬通實(shí)業(yè)股份有限公司中嘉豐業(yè)投資有限公司北京中電聯(lián)廣告公司櫻花衛(wèi)廚（中國）有限公司圣象制造集團(tuán)第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（上海）有限公司華升興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南維一實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司圣象制造集團(tuán)遠(yuǎn)洋大廈有限公司綠島置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東湖高新集團(tuán)廣州埃特尼特有限公司北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限

34、公司北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司哈爾濱市東方城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司北京國中汽車大廈伊奈（中國）投資有限公司北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 771.北京某商住兩用樓盤市場定位研究 (2000.2)2.天津高檔國際會(huì)館市場需求及定位研究 (2001.7)3.中小型商務(wù)樓市場潛力與開發(fā)方向調(diào)查 (2001)4.某花園小區(qū)目標(biāo)市場商品房需求調(diào)查 5.綠島小區(qū)市場定位研究 (2002)6.大西洋購物中心市場可行性研究 (2002.4)7.武漢市中檔住宅樓盤的市場需求與定位 (2002.3-5)8.幸福家園市場現(xiàn)狀與市場定位 (2002.4-5)9.中遠(yuǎn)玉泉路房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查 (2002.

35、5-6)10.哈爾濱歐洲新城營銷組合評(píng)估及改進(jìn) 11.輕汽項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位研究 (2002.11)12.徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位研究 (2003.2)13.青島市千禧國際村市場定位研究 (2003.3)部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)7814.幸福三村底商消費(fèi)者需求研究 (2003.8)15.鳳凰城公建市場定位及產(chǎn)品定性研究 (2003.10)16.華亭項(xiàng)目市場定位研究 （2004.3）17.大紅門住宅項(xiàng)目市場定位研究 18.亞泰未來村項(xiàng)目市場測試及產(chǎn)品定位和目標(biāo)群體定位調(diào)研 19.六里橋客運(yùn)中心商圈調(diào)查 (2005.3)20.嘉洲廣場商圈消費(fèi)者研究 (2005.4)21.昌生花園市場定位需求研究 (2005.6)22.馬田翠苑閑庭市場定位與需求研究 (2005.7)23.新城創(chuàng)置住宅地產(chǎn)定位研究 (2005.8)24.永康住宅項(xiàng)目市場定位研究