房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃全攻略_secret

1、PAGE PAGE 9房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃全攻略生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開(kāi)始，因?yàn)槿说囊簧^大多數(shù)是在屋檐下度過(guò)的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 A如何做個(gè)真正的發(fā)展商1.投資商與開(kāi)發(fā)商的區(qū)別 投資商是出資金、看回報(bào)的人，會(huì)很客觀及果斷地把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為賺錢(qián)的工具，見(jiàn)好就收。市場(chǎng)不景氣時(shí)會(huì)收縮甚至“斬?cái)唷?，做另外一個(gè)項(xiàng)目。他能調(diào)集各方面的專(zhuān)家把項(xiàng)目完成。而開(kāi)發(fā)商不但要具備融資、工程管理、銷(xiāo)售能力，還要有申報(bào)開(kāi)發(fā)手續(xù)的關(guān)系。一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間

2、，開(kāi)發(fā)商除了資金的投入，更多的是時(shí)間與精力的投入，這無(wú)形中就對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的情感甚至“愛(ài)上了她”，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展及策劃都是不利的。因?yàn)樗麜?huì)主觀認(rèn)為自己的女兒絕對(duì)是公主，不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場(chǎng)的結(jié)果可能導(dǎo)致失去機(jī)會(huì)，或者不能與市場(chǎng)結(jié)合完成項(xiàng)目的最理想開(kāi)發(fā)。中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要比國(guó)外落伍，大部分的開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)有限，嚴(yán)格上說(shuō)只能稱(chēng)為投資商。因此，成熟的開(kāi)發(fā)商還需要一段時(shí)間磨合，在參與的過(guò)程中提高自身在工程、施工、質(zhì)量、管理、銷(xiāo)售、策劃等方面的水平，從而最終成為真正的開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商。2.成本和品質(zhì)的關(guān)系投資商一般都會(huì)注意成本的控制，而現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使得價(jià)格戰(zhàn)不可避免。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)

3、，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。第一代的物業(yè)，只要有頂、有水、有電就能住。第二代開(kāi)始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率，戶(hù)型也開(kāi)始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化飲食等等，都能通過(guò)物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開(kāi)發(fā)商是否有超前的意識(shí)、愿不愿花錢(qián)、敢不敢花錢(qián)，準(zhǔn)買(mǎi)家會(huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育，越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。3.最好的前期策劃空手

4、道空手道的真理在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來(lái)。但是萬(wàn)一遇到市場(chǎng)或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時(shí)依靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買(mǎi)家定位是前期策劃的核心。B現(xiàn)代住宅新規(guī)格要有美妙的家庭生活，就要關(guān)懷、愛(ài)護(hù)、尊重每一位家庭成員，將親情、溫情滲透在我們的居住空間里，才能使我們的家庭更有活力，更有生命力。 典型簡(jiǎn)單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老：1.地段要方便事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，這不光是方便小孩上

5、下學(xué)，老人外出訪(fǎng)友，更重要的是有好的交通。就算現(xiàn)在是不好的地段，未來(lái)也肯定會(huì)成為旺點(diǎn)。因此只要是方便小孩、老人活動(dòng)，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L(zhǎng)大離開(kāi)，老人也不會(huì)居住時(shí)間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。2.周邊環(huán)境要清新對(duì)小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對(duì)他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分小區(qū)均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場(chǎng)、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間

6、距太密，僅有空間因?yàn)檐?chē)位不夠，也成為了非法車(chē)位。沒(méi)有足夠地方種植綠色植物，就沒(méi)法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，對(duì)綠化的要求是能使得上的綠，享受得到的綠。3.戶(hù)型功能齊全老人、小孩的健康與陽(yáng)光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽(yáng)臺(tái)享受陽(yáng)光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個(gè)功能齊全的戶(hù)型應(yīng)有儲(chǔ)藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽(yáng)臺(tái)才能成為生活陽(yáng)臺(tái)，享受樂(lè)趣、景觀、采光的最佳空間。4.硬件配套要完善硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電。要讓老人小孩住有電梯的住宅

7、，電梯要穩(wěn)定，性能要好。暖氣在冬天時(shí)能保證室溫達(dá)20以上，在能正常有效使用下，可以考慮選擇配備優(yōu)質(zhì)壁掛爐的住宅，冬天若提早來(lái)臨，壁掛爐即時(shí)可啟動(dòng)。要有好的采光、景觀少不了大窗、落地窗、飄窗、玻璃窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，朝向北邊要有保溫墻，這樣舒適的溫度才有保障。5.生活配套要息息相關(guān)老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)空間，以及教育文化交流場(chǎng)所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。要提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。托兒所、幼兒園、老人康樂(lè)中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場(chǎng)所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間

8、、金錢(qián)、精神負(fù)擔(dān)。小型緊急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。6.物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”物業(yè)管理投訴占房地產(chǎn)投訴總量的60以上，除了開(kāi)發(fā)商所提供的物業(yè)存在問(wèn)題，物業(yè)管理公司不夠?qū)I(yè)外，更重要的是業(yè)主并不重視物管。物管公司要與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)，如為老人提供康娛活動(dòng)，為小孩舉辦音樂(lè)、繪畫(huà)、體操等培訓(xùn)班，在老少積極的參與下，社區(qū)的文化才會(huì)更精彩，物業(yè)才能升值。7.網(wǎng)絡(luò)設(shè)施要實(shí)事求是進(jìn)入21世紀(jì)，人類(lèi)與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進(jìn)的可能兩年后就被淘汰，開(kāi)發(fā)商若有太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做

9、好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購(gòu)房置業(yè)者也樂(lè)意接受，因?yàn)楫吘故琴?gòu)房，不是購(gòu)網(wǎng)。C全功能生活住宅搶占新世紀(jì)市場(chǎng)在新的世紀(jì)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神，將我們的家營(yíng)造得舒服、富有情調(diào)、實(shí)用堅(jiān)固。全功能生活住宅就在這時(shí)應(yīng)運(yùn)而生，它并不一定是豪華住宅，但無(wú)論是地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都本著深層次的人性關(guān)懷，更加符合人性化需要。 1.地段主要看發(fā)展的潛力對(duì)于自住和投資來(lái)說(shuō)，地段的選擇也是不同的。若自住，更多地要考慮居住者的

10、年齡、上下班的情況、家里有沒(méi)有老人、有沒(méi)有小孩上學(xué)。對(duì)個(gè)人而言真正好的地段，應(yīng)是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。針對(duì)不同的購(gòu)買(mǎi)群，好地段的概念也是不同的。我們還應(yīng)考慮到一個(gè)人不可能永遠(yuǎn)在一處地方上班，而我們所買(mǎi)的房子卻有長(zhǎng)達(dá)70年的產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際上自己居住的時(shí)間大概也就只有10年左右，這樣就要考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的保值和增值。因此我們要了解今后城市的規(guī)劃及發(fā)展，更要預(yù)測(cè)以后的交通狀況。交通的改善，可以把整個(gè)城市的版圖縮小，有了好的道路網(wǎng)，只要有人去，就能慢慢發(fā)展起來(lái)。2.社區(qū)規(guī)劃關(guān)注舒適、生態(tài)、綠色與交往高質(zhì)量的住宅都非常注重社區(qū)周?chē)沫h(huán)境氛圍。社區(qū)內(nèi)部格局劃分合理，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循

11、高低錯(cuò)落、疏密有致的原則。在小區(qū)里不但要擁有室內(nèi)室外的活動(dòng)空間，綠色更是必不可少。綠地要具有可達(dá)性，使人充分融入自然之中。并且自然景觀與巧奪天工的人工景觀互相呼應(yīng)，體貼照顧男女老幼的休閑與健身，增加鄰里之間的交流機(jī)會(huì)。3.戶(hù)型不在大而在功能全戶(hù)室安排上布局合理，強(qiáng)調(diào)公私分離、動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、居寢分離。好的戶(hù)型不一定要大，但一定要功能齊全，因?yàn)檎嬲膶?shí)用存在于簡(jiǎn)單合乎功能的結(jié)構(gòu)中。4.硬件配套要完善完善的硬件配套包括電梯、暖通、供水、保溫系統(tǒng)、供電、智能化配套、保安系統(tǒng)、閉路電視、紅外線(xiàn)控頭等。5.生活配套要貼近生活站在以人為本的角度，社區(qū)內(nèi)應(yīng)提供一個(gè)全天候的休閑、活動(dòng)場(chǎng)所，多設(shè)置

12、乒乓球、籃球、羽毛球、小型室內(nèi)足球、手球、壁球、游泳及健身等設(shè)施。這些地方除了可鍛煉身體，也是一個(gè)交友的空間，更能節(jié)省家中康娛的開(kāi)銷(xiāo)。6.提供人性化的物業(yè)管理物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要聘用專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù)，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)。置業(yè)者心態(tài)分析：據(jù)非官方的統(tǒng)計(jì)，北京置業(yè)者75以上欲購(gòu)5060萬(wàn)元以下的商品房。60萬(wàn)總樓款，首付20即12萬(wàn)，做20年按揭，月供在35004000元之間，物業(yè)管理費(fèi)約500元。盡管大部分置業(yè)者都能負(fù)擔(dān)得起，那他們?yōu)槭裁催€不買(mǎi)房

13、呢?下表所列的是各種導(dǎo)致人們不買(mǎi)房的原因：序號(hào) 不買(mǎi)房的原因 A 不滿(mǎn)意地段B 不滿(mǎn)意戶(hù)型 C 不滿(mǎn)意小區(qū)環(huán)境 D 不滿(mǎn)意物業(yè)的配套設(shè)施 E 不滿(mǎn)意物業(yè)的交付時(shí)間 F 不滿(mǎn)意物業(yè)的售價(jià)及付款方式 G 不滿(mǎn)意物業(yè)管理費(fèi) H 不滿(mǎn)意物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)不完善的原因分析： 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商在地段、朝向(100朝南)、綠化率、會(huì)所、能源(地?zé)峁┡?、教育、獨(dú)立式小型中央空調(diào)、凈高、智能、數(shù)字化小區(qū)等等方面，都希望有最好的設(shè)計(jì)、最新的建材和最好的概念，但以北京為例，至今還沒(méi)有誰(shuí)能真正做到這一點(diǎn)。下表所列即為各種導(dǎo)致物業(yè)不完善的原因：序號(hào) 導(dǎo)致物業(yè)不完善的各種原因 1 發(fā)展商的概念很好，本意是用概

14、念支撐完成銷(xiāo)售，卻沒(méi)有在物業(yè)的本質(zhì)上下功夫。2 沒(méi)有周詳縝密地考慮技術(shù)、維修、保養(yǎng)、管理及收費(fèi)細(xì)節(jié)等方面的問(wèn)題。3 新增加的概念或產(chǎn)品應(yīng)該能增強(qiáng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，多投入100元/平方米在房?jī)r(jià)上增加100元/平方米是可以的，但投入100卻增加200或更多就“太黑”了，其結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)的最后效果并沒(méi)有兌現(xiàn)包裝、推廣中所說(shuō)的承諾，從而影響物業(yè)口碑。4 推出的都只是概念，是否可行無(wú)法參考，有什么問(wèn)題也難估計(jì)，但對(duì)置業(yè)者而言，就是花了一大筆冤枉錢(qián)。5 現(xiàn)時(shí)產(chǎn)品中的一些新概念和新技術(shù)，都未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)，沒(méi)有強(qiáng)勁的包裝及推廣，置業(yè)者是很難認(rèn)同的，即便認(rèn)同也往往只是朦朧虛幻的，不實(shí)際，也更談不上有根據(jù)。6 沒(méi)

15、有雇用專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家反復(fù)推論新產(chǎn)品配套的實(shí)效性。7 概念經(jīng)包裝推廣后效果不錯(cuò)，成交業(yè)績(jī)滿(mǎn)意，這往往使開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛辛诵庐a(chǎn)品新概念而掉以輕心、不負(fù)責(zé)任。8 有很多概念是在無(wú)可奈何、不得已的情況下推出來(lái)的，不僅虛假、生硬，而且還有誤導(dǎo)性，這樣到了現(xiàn)房時(shí)承諾無(wú)法兌現(xiàn)，置業(yè)者只受騙一次，最后吃虧的仍然是開(kāi)發(fā)商(做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要有一個(gè)明確的概念，那些概念應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的理念，是一個(gè)完整的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，而不僅僅是讓廣告公司用來(lái)做宣傳的包裝概念)。置業(yè)者擇房心態(tài)分析： 購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要考慮諸多因素。下表即為經(jīng)過(guò)調(diào)查的，現(xiàn)時(shí)置業(yè)者置業(yè)時(shí)考慮的物業(yè)條件(以重要程度排序)：序號(hào) 購(gòu)房時(shí)考慮的因素 1 地段

16、(方便上下班、小孩就學(xué)，生活習(xí)慣方便，周?chē)加杏H友)2 交通方便(繁華，生活配套全，好地段有保值升值功能)3 銷(xiāo)售價(jià)及付款方式(考慮自我經(jīng)濟(jì)能力，現(xiàn)金狀況)4 戶(hù)型(戶(hù)型面積、使用率、戶(hù)型的合理性、實(shí)用性、朝向、樓層)5 配置裝修標(biāo)準(zhǔn)(精裝/廚房精裝/毛坯，都與售價(jià)掛鉤)6 綠化(綠地、活動(dòng)空間、健身、娛樂(lè)、供小孩老人活動(dòng)場(chǎng)所)7 外觀(古典風(fēng)格/現(xiàn)代風(fēng)格/歐陸風(fēng)格)8 其他配套(車(chē)位、超市、餐廳、洗衣、晾曬、郵局)9 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)10 物業(yè)管理水平及物業(yè)管理費(fèi)的高低物業(yè)管理之外的服務(wù)項(xiàng)目分析:一個(gè)小區(qū)的生活水平不僅取決于物業(yè)管理的水平，還取決于一般物業(yè)管理之外的服務(wù)內(nèi)容。下表所列即為在

17、小區(qū)內(nèi)應(yīng)增加的服務(wù)內(nèi)容：序號(hào) 物業(yè)管理之外的服務(wù)項(xiàng)目 1234567891011121314 商務(wù)服務(wù)(訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報(bào)等)有償清潔服務(wù)代招保姆服務(wù)訂餐、洗衣、訂車(chē)等服務(wù)小兒托管服務(wù)緊急醫(yī)療服務(wù)家私、電器維修服務(wù)老人保健計(jì)劃兒童課外培訓(xùn)計(jì)劃健康運(yùn)動(dòng)培育計(jì)劃裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù)代租、轉(zhuǎn)售服務(wù)社區(qū)健康定期預(yù)防計(jì)劃消遣興趣研習(xí)班(插花、陶藝、書(shū)法、廚藝等)用家心態(tài)及需求分析: 置業(yè)購(gòu)房，并不是個(gè)人行為，而是一個(gè)家庭的決定。因此，在買(mǎi)家定位中，既要關(guān)注買(mǎi)家，還要關(guān)注用家。所以要把買(mǎi)家定位做好、做準(zhǔn)，就必須先要研究透家庭每一個(gè)成員(男女老少)的需求：人群分類(lèi) 需求特征 男性 購(gòu)買(mǎi)多

18、大面積，多少居室，使用率要高，有一定的空間感，凈高2.6米以上；單價(jià)的合理性，總價(jià)是否能支付得起；裝修費(fèi)，家電費(fèi)用，買(mǎi)新房，當(dāng)然要個(gè)性化裝修，但費(fèi)用要考慮；一切入住后的費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、電、水、煤氣、暖氣、電話(huà)、電視頻道等費(fèi)用；購(gòu)房手續(xù)費(fèi)用(契稅、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)每月支付銀行的按揭貸款；不想做太長(zhǎng)的銀行按揭，給銀行太多的利息太虧；車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)、租金，應(yīng)有足夠的車(chē)位；更關(guān)注客廳、書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)，講究品位和氣派。女性 講究朝向，要有足夠的采光曬衣服、殺菌，為家人的健康著想，并能節(jié)省能源，節(jié)省開(kāi)支； 注重樓層和景觀，家庭主婦在家時(shí)間比較長(zhǎng)，要有比較好的景觀和自然風(fēng)； 重視廚房，面積要夠大，6平方米以上，能放下冰箱、洗衣機(jī)等，盥洗池與灶臺(tái)設(shè)置的合理性，排氣與通風(fēng)；關(guān)注衛(wèi)生間，雙衛(wèi)，主臥衛(wèi)生間面積不得少于5平方米；更關(guān)注臥室，要有足夠的儲(chǔ)藏空間、衣柜等；關(guān)注生活(工作)陽(yáng)臺(tái)，能曬衣服曬被子，或陽(yáng)臺(tái)可以放洗衣機(jī)或一點(diǎn)雜物；最理想有多功能間作為傭人間，儲(chǔ)藏間，麻將間，小書(shū)房，小客房，小工作室；希望客廳有一定的寬度，4米以上，客廳與飯廳區(qū)分開(kāi)；社區(qū)的家政、醫(yī)療、教育、便民配套，電視頻道等。小孩 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：兒童樂(lè)園、泳館、羽毛球、籃球、旱冰等室內(nèi)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；游玩場(chǎng)所：兒童不用老呆在家中，可以邀請(qǐng)區(qū)內(nèi)的小孩一起玩耍；學(xué)習(xí)場(chǎng)所：課外研習(xí)班，書(shū)法、畫(huà)畫(huà)、鋼琴、手提琴、音