房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本控制_secret

1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本控制關(guān)鍵詞：開發(fā)項目 前期 成本控制前 言 近年來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房產(chǎn)開發(fā)項目紛紛上馬。但是部分開發(fā)企業(yè)由于只看到眼前利益，一味的追求短時效益，對項目成本缺乏細致有效的研究和長效的管理，忽略了對開發(fā)成本的控制管理。一段時間內(nèi)，這種狀況卻被房地產(chǎn)市場表面的繁華所掩蓋。而現(xiàn)在，為保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大等突出問題，黨中央、國務院陸續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干措施，如整頓規(guī)范土地市場秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的切身利益受到了很大挑戰(zhàn)。

2、現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如再不重視成本管理，其生存就將面臨嚴重威脅。因此，加強開發(fā)項目的成本管理已是當務之急。同時，有資料表明，施工開始后充其量只能節(jié)約投資20%左右，而在整個項目前期階段，介入成本控制，影響造價的可能性要達到60%-80%?？梢?，項目初期的成本管理尤為重要。本文就將就房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本管理問題，結(jié)合本人的實際工作經(jīng)驗從以下三個方面簡單談談看法，供大家參考。一、加強事前成本測算我們知道，項目開發(fā)牽涉的因素很多，投資成本從不同的角度又有不同的分法，并且在這些成本的比重中，因開發(fā)規(guī)模、性質(zhì)、用途及所在不同地區(qū)將會顯現(xiàn)不同的比重。綜合以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，將成本大致歸類為幾個方面：（

3、一）前期開發(fā)及土地費用（二）市政配套費用（三）工程建安造價（四）綜合費用（包括銷售費用、管理費、開辦費等）（五）籌資成本及稅費（六）其他費用（包括物業(yè)管理費等）（七）不可預見費。其中，前期開發(fā)地價部分約占30%-40%，工程造價包括建安、配套設施部分約占40%-50%，策劃營銷成本3%-5%，其余為資金成本，稅費及綜合費用等。在前期的成本測算中，各項成本費用都是預測的，都是可變的，就連土地轉(zhuǎn)讓以及配套成本看似固定的費用，實際也都是可以調(diào)整的。那么，如何將各種變化的成本在項目前期就準確地測算出來，就顯得尤為重要了。在項目初期，重要的是要將項目預計發(fā)生的全部成本費用進行層層分解，進行最大限度的細分

4、，確保每一項成本估算的有效性，并要分析其可變化的范圍、存在風險的指數(shù)及可控性。進而確定一個項目總體的投資總額即估算成本，預測出其比較真實的成本情況，然后才可能進行成本目標的細劃工作。應著重對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比，找出最優(yōu)成本方案。前期成本的測算不應是粗略、大概、淺顯的，而應該是全面、細致，深入的。建造投資總成本、開發(fā)綜合稅費、土地轉(zhuǎn)讓、居民協(xié)調(diào)費、以及變動等每一部分成本都應仔細測算。在這個過程中，應充分考慮可能影響各部分成本變動的各種具體因素，有利的和無利的都應予以重視，多汲取其他項目的開發(fā)經(jīng)驗，比如哪些費用可以讓利，哪些費用可以爭取減額，居民協(xié)調(diào)是否需要額外支出，稅費是否可

5、以減免等等。將這些所有因素綜合考慮，反復對成本測算的數(shù)據(jù)加以修正、調(diào)整，近而，才可能使得出項目成本的測算數(shù)據(jù)真正做到有據(jù)、有效、有用。筆者曾經(jīng)歷過一個項目，項目本身有一定的獨特性和復雜性，受到周圍環(huán)境的影響很大。此項目不僅被馬路分為兩大塊，而且其中一塊還被老房子分割為兩個部分。為了有效的控制造價成本，在測算成本時，我們就綜合考慮了相關(guān)老道路、雨污水改造、道路拓寬、周邊居民協(xié)調(diào)及銷售對象等種種因素，和配套部門、銷售、財務和審價單位反復討論和調(diào)整，得出了相對準確的、合理的成本測算數(shù)據(jù)。最終事實也證明了此次成本測算數(shù)據(jù)的有效性，并使得該項目獲得了超額利潤。需要指出的是，前期的成本測算，絕不是算完了事

6、，絕不是只要合乎了項目的投資預算就可以了。而是應以此為基點，在項目進行中不斷調(diào)整、修正，并按此來進行項目的全過程成本控制。這才是前期成本測算的意義所在。二、加強合同簽訂管理在項目前期，會簽訂勘察、設計、施工、監(jiān)理、采購等一系列合同。這些合同，一經(jīng)雙方簽字后，就產(chǎn)生了相關(guān)的法律效力。日后，無論是由于簽訂時對某些條款的理解偏差，還是合同本身就存在某些不利條款等因素對整個項目成本造成的損失，都將無力挽回。因此，在項目前期，在簽訂合同前，應特別注重對合同條款的分析研究，看合同是否全面、明了、清晰，發(fā)現(xiàn)問題及時提出、及時修改，將對成本不利的因素盡量都扼殺在搖籃之中，以節(jié)約日后成本支出。如合同未能就各方的

7、權(quán)利義務和違約責任作出詳細的規(guī)定，則容易因約定不明或?qū)贤瑮l文的理解存在歧義而引起糾紛，進而為后期額外的成本支出留下隱患。故在簽訂合同時一定要做到嚴密、完善，對法律規(guī)定不明的方面要予以充分的重視，并預先設定富有預見性的相關(guān)條款，方能有效地防范因合同糾紛而面臨的風險。在實際中經(jīng)常采取一些分散合同成本風險的做法，比如一些由業(yè)主指定的分包商及材料設備供應商的合同仍與總包簽訂；在合同中詳細規(guī)定配合費由分包單位承擔，并明確具體金額等。這些辦法都可以很好的控制成本，避免成本不必要的增加。同時，為了做好合同簽訂管理工作，必須建立一整套以合同管理為中心的內(nèi)部管理控制體系。首先，要建立一套嚴密的合同管理制度；其

8、次，要成立專門負責合同管理的機構(gòu)并確定專職人員，就其行為規(guī)范和相關(guān)責任進行規(guī)定；同時，要實行互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督機制，保證合同簽訂的質(zhì)量，維護企業(yè)的利益。此外，建議在重要合同簽約前進行內(nèi)部的會簽、審查，由企業(yè)各部門簽署具體意見，以便在出現(xiàn)問題時，能夠明確責任。只有建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的合同管理制度，并嚴格加以執(zhí)行，才能有效防范因合同失誤而出現(xiàn)的成本風險。筆者所在公司平時十分注重各項合同的制定和管理，研究合同中簽訂的條款，在合同實施過程中實行嚴格控制，按照合同簽訂的內(nèi)容執(zhí)行。在對合同的分析過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時提出并修改，降低項目成本的支出。如：在對某開發(fā)項目土方合同和綠化合同簽訂前的分析過程中

9、，發(fā)現(xiàn)土方回填合同與綠化種植合同的工作內(nèi)容里面有大量的重復，經(jīng)仔細研究，發(fā)現(xiàn)原來是土方合同重復計算了綠化的部分工作內(nèi)容。為此，及時進行了土方回填合同的調(diào)整，更正了工程量，從而節(jié)約了30萬元的額外成本支出。三、加強設計方案成本優(yōu)化在任何項目中，無論是在前期方案策劃階段還是在施工過程中，設計的作用都非常的重要。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，不到建安成本的4%，但對工程造價的影響卻可達75%以上。設計的質(zhì)量和方案，直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力的投入。完善的圖紙設計不僅能減少圖紙反復的修改，使施工順利進行，還能使項目的成本有所降低。有資料表明，合理科學的

10、設計可降低工程造價的10%左右。所以在成本控制中，應該在設計方面多下功夫。隨著設計方案的完成，項目成本的大致情況可以較為明顯地表露出來。因此，根據(jù)設計方案，業(yè)主能夠先行主動的進行項目成本預測，事先掌握成本狀況，規(guī)劃資金運用流程，擬定銷售價格，從而最終能正確掌握利潤水平。因此，在項目的前期階段，通過對設計方案的優(yōu)化、對比，可以迅速的測算出各種可行的建筑方式、結(jié)構(gòu)方式、基礎形式、設備品種、材料樣式、安全措施等各種因素對于項目成本的影響程度，及早發(fā)現(xiàn)對成本的不利因素所在，及早改正，以取得安全與經(jīng)濟間的最佳平衡點。成本控制在此階段最主要的任務就是合理的造價分配以及所衍生的適當工法、構(gòu)造方式、材料的選擇

11、及運用。根據(jù)設計圖紙進行計量估價，進行成本測算，以判斷成本是否超過預算限額，是否還可以進行縮減。萬一超過預算，此時則是最不會產(chǎn)生額外負擔的最佳調(diào)整時機。因此，在設計作業(yè)過程中就應及早引入成本控制，根據(jù)成本情況不斷修正設計方案，進行事先控制。這樣一來，等于在設計階段就抓住了成本的命脈，在一開始就已在提高利潤。以成本控制為指導的設計階段，無疑是對付項目造價風險的一種利器，也是化危機為轉(zhuǎn)機的最佳契機。筆者前面提及到的那個項目，自身先天環(huán)境不是很好，周圍的設施也不太完善。項目的目標客戶群定位為周邊大學教職員工，在設計人員提出小高層、多層等多個方案草圖后，結(jié)合周邊實際情況，通過成本測算，配以其他手段進行比較優(yōu)化，最終確定了多層住宅的設計方案。這樣既節(jié)省項目的一部分成本，又利于銷售，使得項目利益最大化。同時，必須指出的是，要最大限度的避免邊設計、邊審圖、邊施工，這樣不僅成本難