不動產(chǎn)投資概論(共29頁)

1、不動產(chǎn)投資分析第一章 不動產(chǎn)投資概論 1.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè) 1.2 不動產(chǎn)投資與投資方式 1.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 1.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1.1 不動產(chǎn)的概念與特征1. 不動產(chǎn)的概念 是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。 從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。 從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。 2. 不動產(chǎn)的特征 （1）地理位置的固定性 （2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性 （4）使用功能的多樣性（5

2、） 投資消費的雙重性 （6）房地產(chǎn)價值的相關(guān)性 （7）房地產(chǎn)投資的大量性 （8）房地產(chǎn)的合并及可分性 1.1.2 不動產(chǎn)業(yè)及其特點 1.不動產(chǎn)業(yè)的涵義 不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。 2. 不動產(chǎn)業(yè)的特點 （1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 （2）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性 （3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險高 （4）易受政策法規(guī)的限制和影響 （5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 1.2 不動產(chǎn)投資與投資方式 1.2.1 不動產(chǎn)投資的概念 1. 投資的一般含義 投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲

3、取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。 投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 （1）投資主體 投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險的法人和自然人。 （2）投資目的 投資目的也就是投資的動機。 一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。 （3）投資資金 投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。 （4）投資客體 投資客體即投資對象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。 （5）投資

4、方式 投資方式指資金運用的形式與方法。投資可以運用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。 2. 不動產(chǎn)投資及其特征 不動產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。 不動產(chǎn)投資具有其自身的特點。 （1）不動產(chǎn)投資的巨額性 （2）不動產(chǎn)投資建設(shè)與回收的長期性 （3）不動產(chǎn)投資的高度風(fēng)險性 （4）不動產(chǎn)投資具有較強的盈利性與保值增值性 （5）不動產(chǎn)投資具有較強的金融依賴性 （6）不動產(chǎn)投資具有較強專業(yè)性 1.2.2 不動產(chǎn)投資方式 按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個人投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資的用途，可

5、分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1直接投資 不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購買不動產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營活動，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種方式。 （1）不動產(chǎn)開發(fā)投資不動產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得不動產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。 按照投資對象按照投資對象，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資

6、收益的不動產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動。 房產(chǎn)開發(fā)投資又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 商業(yè)房地產(chǎn)投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，投資回報較高，通常是不動產(chǎn)投資的熱點。 按照投資收益實現(xiàn)方式按照投資收益方式，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動產(chǎn)出售、不動產(chǎn)出租（租賃）、不動產(chǎn)自營和混合型經(jīng)營等形式。不動產(chǎn)出售是不動產(chǎn)所有權(quán)（目前，對土地僅為使用權(quán)）的一次性出售，這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動產(chǎn)出租僅是不動產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)

7、資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動產(chǎn)自營是指以開發(fā)完成后自行經(jīng)營的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動產(chǎn)混合型經(jīng)營是指以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 （2）不動產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)，以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是投資者將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，以獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)

8、常性收入。 2. 間接投資不動產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與不動產(chǎn)相關(guān)的金融市場的行為。不動產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動產(chǎn)投資的管理活動。其具體投資方式包括發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款，購買不動產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動產(chǎn)投資信托基金和不動產(chǎn)抵押貸款證券等。 不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證 券 證 券 資金 資金 資金 利潤 股息、紅利、債息 圖1-1 不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程 1.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 1.3.1 不動產(chǎn)投資的運動過程 所謂不動產(chǎn)投資運動過程，是指投資者將籌措的資金從貨幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動產(chǎn)，形成資本，又回到貨幣狀態(tài)的不斷

9、循環(huán)的過程。動態(tài)地看，無論是直接投資，還是間接投資，無論是不動產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個周而復(fù)始的運動過程。 1. 資金籌集2. 投資分配 3. 投資實施 4. 投資回收與增殖 進(jìn)行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產(chǎn)貨幣資金獲得目標(biāo)不動產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補償生產(chǎn)消耗不動產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動產(chǎn)圖1-2 不動產(chǎn)投資運動過程 1.3.2 不動產(chǎn)投資開發(fā)程序 一般而言，不動產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個階段：計劃階段、開發(fā)階段、銷售與自營階段。 1. 計劃階段 計劃階段指從投資意向到項目投資決策這一時期。這一時期的

10、中心任務(wù)是對擬建項目進(jìn)行科學(xué)論證。計劃階段的主要工作是進(jìn)行市場分析、法規(guī)可行性分析及財務(wù)分析等活動。 2. 開發(fā)階段 開發(fā)階段即項目決策后從項目設(shè)計到竣工驗收、交付使用這一時期。 （1）土地取得 （2）規(guī)劃設(shè)計條件與方案報批 （3）項目施工與竣工驗收 3. 銷售與經(jīng)營階段 銷售與經(jīng)營階段的主要任務(wù)是通過銷售或經(jīng)營的方式，實現(xiàn)投資收益目標(biāo)，歸還貸款，回收投資。 計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務(wù)分析 融資活動取得土地 竣工驗收制定營銷計劃銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計與方案報批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營階段項目施工物業(yè)管理圖1-3 不動產(chǎn)投資開發(fā)程序示意圖1.3.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容與框架 1. 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容 （1）投資決策投資者在把資金投入到各種不同的不動產(chǎn)上時，必須以投資者收益最大化的投資目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。不動產(chǎn)直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種方式。