如何建立規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系課件

1、如何建立規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的戰(zhàn)略與策略 1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義 定義：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃和設(shè)計(jì)過(guò)程中，引入成熟的項(xiàng)目管理方法，對(duì)項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本控制。 范疇：一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)管理的職責(zé)范圍包括設(shè)計(jì)單位的選定、對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤管理、設(shè)計(jì)圖紙的審查、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三大目標(biāo)（投資、進(jìn)度和質(zhì)量）的控制。2、設(shè)計(jì)管理的戰(zhàn)略與策略戰(zhàn)略-規(guī)劃中國(guó)古代常稱戰(zhàn)略為謀、韜略、方略等，比喻決定全局的策略。 策略-措施可

2、以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案集合。戰(zhàn)略和策略的構(gòu)成要素主要有：戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略行動(dòng)所要達(dá)到的預(yù)期結(jié)果 戰(zhàn)略方針 指導(dǎo)全局的方針 戰(zhàn)略力量 戰(zhàn)略的物質(zhì)基礎(chǔ)和支柱 戰(zhàn)略措施 切實(shí)可行的方法和步驟 Gemdale Corporation 3、戰(zhàn)略地圖 某地產(chǎn)公司2007-2011戰(zhàn)略重心快速滾動(dòng)開發(fā)戰(zhàn)略重心從各環(huán)節(jié)縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，特別是拿地后到開盤預(yù)售的周期，加快資金回籠和周轉(zhuǎn)速度，以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)最終戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。一城多項(xiàng)目運(yùn)作在已進(jìn)入城市和市場(chǎng)扎根挖洞，做大做強(qiáng)，使具規(guī)模經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，提高運(yùn)營(yíng)管理效率，降低營(yíng)業(yè)管理費(fèi)用率，以提高人均效能和銷售凈利率，促進(jìn)最終戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。戰(zhàn)略目標(biāo)建立區(qū)域產(chǎn)品

3、和工作價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，包括專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)，打造支撐“有效率、有質(zhì)量地持續(xù)快速增長(zhǎng)”的公司三年戰(zhàn)略目標(biāo)的技術(shù)管理平臺(tái)和團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)管理部2007-2010三年發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略方針深圳公司作為區(qū)域化總部，設(shè)計(jì)管理部的工作職責(zé)也將走向區(qū)域化管理之路。根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)效率提升計(jì)劃將是設(shè)計(jì)專業(yè)走向區(qū)域化管理的必由之路。設(shè)計(jì)管理部2007-2010三年發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略措施一、內(nèi)部組織與管控改進(jìn)二、產(chǎn)品開發(fā)研究并應(yīng)用三、外部資源整合戰(zhàn)略規(guī)劃Gemdale Corporation設(shè)計(jì)管理部2007-2010三年發(fā)展規(guī)劃一、內(nèi)部組織與管控改進(jìn)1、組織架構(gòu)優(yōu)化2、流程標(biāo)準(zhǔn)化3、業(yè)務(wù)流程管理評(píng)估4、人力

4、資源專業(yè)梯隊(duì)建設(shè)戰(zhàn)略執(zhí)行路徑二、產(chǎn)品開發(fā)研究并應(yīng)用1、區(qū)域公司到城市公司的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和固化2、標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)成果的固化及應(yīng)用3、以能實(shí)際推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展為目標(biāo)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究戰(zhàn)略執(zhí)行路徑三、外部資源整合1、區(qū)域公司戰(zhàn)略采購(gòu)2、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)商整合3、積極拓展新的優(yōu)秀供應(yīng)商資源4、嘗試建立長(zhǎng)期合作、協(xié)同發(fā)展的供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略執(zhí)行路徑設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵控制點(diǎn) Gemdale Corporation一、設(shè)計(jì)管理的兩個(gè)層面策略：實(shí)踐： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的管理（設(shè)計(jì)中的管理） 置設(shè)計(jì)于企業(yè)整體策略之中（管理中的設(shè)計(jì)） Gemdale Corporation二、策略設(shè)計(jì)管理配合企業(yè)戰(zhàn)略的計(jì)劃制定設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)對(duì)設(shè)計(jì)實(shí)

5、踐的支持 監(jiān)控 評(píng)估資源的平衡與整合提高綜合效益 。 112Gemdale Corporation三、實(shí)踐設(shè)計(jì)管理 業(yè)務(wù)流程的改進(jìn) 組織架構(gòu)及管理分工 團(tuán)隊(duì)組織 多個(gè)目標(biāo)之間的權(quán)衡與取舍 。 Gemdale Corporation四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理者發(fā)現(xiàn)與策劃能力 控制設(shè)計(jì)進(jìn)度與質(zhì)量能力 撰寫設(shè)計(jì)專案能力 設(shè)計(jì)表達(dá)能力 設(shè)計(jì)資源整合能力 準(zhǔn)確的用人能力 敏銳的設(shè)計(jì)前瞻能力 優(yōu)秀的個(gè)人修養(yǎng) 。Gemdale Corporation五、設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)價(jià)值鏈前端（產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)）價(jià)值鏈中端（實(shí)施方案設(shè)計(jì)）價(jià)值鏈后端（設(shè)計(jì)變更率、招標(biāo)延誤率）Gemdale Corporation四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)

6、計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)過(guò)程控制設(shè)計(jì)成果評(píng)審設(shè)計(jì)變更控制 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管理體系的建立 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容一、明確設(shè)計(jì)管理職責(zé)二、流程管理三、計(jì)劃管理四、規(guī)范化的文件、技術(shù)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)五、設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理一、明確設(shè)計(jì)管理職責(zé)1、設(shè)計(jì)管理部的管理職責(zé) 2、設(shè)計(jì)管理部組織與架構(gòu)上的優(yōu)化3、各職能部門在項(xiàng)目開發(fā)管理中的協(xié)作職責(zé)Gemdale Corporation項(xiàng)目制設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)部的項(xiàng)目架構(gòu)將建筑師下到項(xiàng)目上，由項(xiàng)目公司/部門統(tǒng)一管理職能制設(shè)計(jì)管理將建筑師統(tǒng)一在設(shè)計(jì)管理部，由職能部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，并設(shè)立設(shè)計(jì)總監(jiān)管理崗位2、組織與架構(gòu)優(yōu)化某地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理部2009年組織架構(gòu)3、各職能部門在項(xiàng)目開發(fā)管理

7、中的協(xié)作職責(zé)3、各職能部門在項(xiàng)目開發(fā)管理中的職責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷部營(yíng)銷設(shè)計(jì)配合過(guò)程中，主動(dòng)與設(shè)計(jì)進(jìn)行互動(dòng)溝通。設(shè)計(jì)管理部營(yíng)銷輸入條件變更頻率、調(diào)整幅度合理、有效。設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)工作的搭接程序合理，并能及時(shí)有效確定相關(guān)事項(xiàng)。設(shè)計(jì)管理部高效處理銷售類投訴。品牌客服部銷售數(shù)據(jù)錄入準(zhǔn)確、更新及時(shí)。財(cái)務(wù)管理部主動(dòng)溝通交房、裝修標(biāo)準(zhǔn)、景觀展示區(qū)等目標(biāo)成本偏差，并予以高效處理。成本管理部新項(xiàng)目拓展時(shí)，按要求提供市場(chǎng)信息，有效溝通項(xiàng)目定位結(jié)果。項(xiàng)目開發(fā)部3、各職能部門在項(xiàng)目開發(fā)管理中的職責(zé)設(shè)計(jì)管理部重大設(shè)計(jì)變更及時(shí)知會(huì)營(yíng)銷、成本、開發(fā)、工程和客服等。相關(guān)部門用設(shè)計(jì)語(yǔ)言優(yōu)化營(yíng)銷有效的輸入條件過(guò)程中，保持與營(yíng)銷的有效溝

8、通。市場(chǎng)營(yíng)銷部施工圖紙及其它成本相關(guān)文件能夠滿足合理的工程計(jì)量、成本測(cè)算和招標(biāo)要求。成本管理部成本控制能夠滿足各階段的成本測(cè)算要求。成本管理部各階段設(shè)計(jì)圖紙?jiān)跐M足公司利益要求的前提下符合報(bào)建規(guī)范，積極配合報(bào)建的政府溝通工作。項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)計(jì)缺陷落實(shí)情況反饋及投訴處理配合。品牌客服部二、流程管理1、流程優(yōu)化的目標(biāo)1）無(wú)論是專業(yè)流程還是管理流程，我們始終應(yīng)該關(guān)注的是優(yōu)化流程帶來(lái)的管理效率和效益。2）流程執(zhí)行度是關(guān)鍵。2、流程優(yōu)化的原則：突出主線流程強(qiáng)調(diào)配合服務(wù)理清專業(yè)職責(zé)明確階段成果例如：設(shè)計(jì)管理階段 主線流程：方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 主線部門：設(shè)計(jì)部 配合部門：集團(tuán)、營(yíng)銷、成本、工程、開發(fā)、物

9、業(yè) 主線輸入：設(shè)計(jì)任務(wù)書以及階段性成果的集團(tuán)、營(yíng)銷、 成本、工程、報(bào)建、物業(yè)等方面的意見 主線輸出：實(shí)施方案設(shè)計(jì)（方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、部 品材料清單）成果、施工圖最終成果 3、設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的關(guān)注點(diǎn)識(shí)別設(shè)計(jì)管理流程中的關(guān)鍵流程節(jié)點(diǎn)作為優(yōu)化的突破點(diǎn)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)關(guān)鍵流程：對(duì)流程價(jià)值產(chǎn)生重要影響的流程。關(guān)鍵流程識(shí)別方法：目標(biāo)分析法產(chǎn)品質(zhì)量及時(shí)交付方案設(shè)計(jì)銷售管理關(guān)鍵成功因素KSF設(shè)計(jì)關(guān)鍵流程KP概念規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)質(zhì)量4、流程中需要關(guān)注上下游之間的協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)與營(yíng)銷設(shè)計(jì)與成本設(shè)計(jì)與工程設(shè)計(jì)與開發(fā)報(bào)建三、計(jì)劃管理（略）

10、四、規(guī)范化的文件、技術(shù)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)計(jì)文件的管理及模板建立2、各階段設(shè)計(jì)文件深度標(biāo)準(zhǔn)3、各階段設(shè)計(jì)文件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2、各階段設(shè)計(jì)文件深度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)指引設(shè)計(jì)合同統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)概念規(guī)劃、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)深度新技術(shù)應(yīng)用交樓標(biāo)準(zhǔn)3、各階段設(shè)計(jì)文件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)概念、方案設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖審查細(xì)則設(shè)計(jì)缺陷反饋五、設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理1、建立成本管理理念及管理節(jié)點(diǎn) 2、設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理監(jiān)控3、客戶價(jià)值工程1、建立成本管理理念及管理節(jié)點(diǎn)成本管理理念是什么？成本管理節(jié)點(diǎn)如何劃分？ 戴爾直銷（降低營(yíng)銷成本）西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程）沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田擰干毛巾的最后一滴水 利潤(rùn)=價(jià)

11、格-成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法）帕爾迪細(xì)分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過(guò)分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒(méi)有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒?其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念可供選擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念：1、成本領(lǐng)先：企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略 2、差異化競(jìng)爭(zhēng)：是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的

12、特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對(duì)顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 3、集中化競(jìng)爭(zhēng)：指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中于某一特定的購(gòu)買者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場(chǎng)上的一種戰(zhàn)略。 成本理念依附于經(jīng)營(yíng)理念毋庸置疑企業(yè)的成本管理理念離不開企業(yè)的愿景和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)在規(guī)劃指標(biāo)方面對(duì)造價(jià)敏感度高的方面還包括：銷面比例中不可銷售部分：架空層面積比例；地下室的面積比例、層數(shù)、高度等；建筑層高與總高度；轉(zhuǎn)換層的設(shè)置與否與高度等；物業(yè)配比形式等3、客戶價(jià)值工程 價(jià)值工程是20世紀(jì)40年代發(fā)展起來(lái)的一種科學(xué)管理技術(shù)。簡(jiǎn)要地說(shuō)，價(jià)值工程就是通過(guò)有組織的功能分析，以最低的成本獲得必要的功能，使產(chǎn)品的價(jià)值得到提高的活動(dòng)。價(jià)值工程涉及了價(jià)值、功能和成本三個(gè)因素，這里說(shuō)的價(jià)值是功能與成本的關(guān)系，是從消費(fèi)者的角度來(lái)考慮某種產(chǎn)品的適用價(jià)值。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：價(jià)值（Value）功能（Function）/ 成本（Cost）通常提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有以下五種：1.1 功能不變，成本降低；1.2 成本不變，提高功能；1.3 功能提高，成本降低；1.