知名地產(chǎn)項(xiàng)目定位匯報材料（模板參考）

1、中海地產(chǎn)XX項(xiàng)目定位匯報材料模板參考XX公司二零一四年X月X日第 2 頁主要內(nèi)容市場環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第 3 頁主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分 土地概況 城市/片區(qū)概況第 4 頁土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積XXX用地性質(zhì)容積率樓面地價可售面積XXXX住宅可售面積XXXX商業(yè)可售面積XXXX建筑限高150米建筑密度裙樓X%，塔樓X%綠地率X%戶型比例限制配套用房面積X停車位要求共計X個住宅：X個（配比）商業(yè)：X個（配比）教育配套須設(shè)置幼兒園或其他要求地塊整體圖土地：地塊交通、配套、不利因素按地塊所屬片區(qū)劃分，說明區(qū)位及配套特點(diǎn)，評估區(qū)位價

2、值。地塊配套交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，考慮步行，出行因素，評估便利性。第 5 頁區(qū)位及配套示意圖交通示意圖項(xiàng)目地塊佛山里水鎮(zhèn)金沙洲大橋佛山一環(huán)環(huán)城高速廣佛高速金沙洲碼頭廣州白云區(qū)金沙洲6號線潯峰崗站項(xiàng)目地塊中海金沙灣佛山一環(huán)里水出口，距離項(xiàng)目約10分鐘車程地鐵潯峰崗站，距離項(xiàng)目約20分鐘步行距離金沙洲大橋，距離本項(xiàng)目約15分鐘車程水上巴士1-3公里：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線3公里以外：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線土地：地塊交通、配套、不利因素定量解釋定量考察地塊交通、配套、不利因素等各項(xiàng)指標(biāo)第 6 頁參數(shù)指標(biāo)數(shù)量距離/時間備注交通區(qū)位地鐵X

3、條距離X公里，步行X分鐘公交X條距離X公里，步行X分鐘路網(wǎng)X車道，共X條忙時/經(jīng)常擁堵配套醫(yī)院X所距離X公里，步行/開車X時間學(xué)校X所距離X公里，步行/開車X時間超市X間距離X公里，步行/開車X時間公園X所距離X公里，步行/開車X時間其他不利高壓線X條距離X米加油站X所距離X公里回遷房體量X，X戶距離X公里其他土地：地塊大四至第 7 頁土地大四至文字說明以地塊位置為中心，探尋地塊片區(qū)鄰里結(jié)構(gòu)，快速判斷地塊屬性。根據(jù)城市地標(biāo)性建筑、區(qū)位，測量地塊與目標(biāo)物之間的距離或車程。地塊大四至資源及優(yōu)劣勢初步評估10KM20KM西安路高新園區(qū)24KM22KM本案“你是誰不重要，你周圍是誰才重要?！笔疽鈭D土地

4、：地塊小四至第 8 頁西北面現(xiàn)狀：村屋西南面現(xiàn)狀：山體東面/東南面現(xiàn)狀：江景南面現(xiàn)狀：村屋及超高層土地小四至文字說明：各方向四至詳細(xì)描述，后期規(guī)劃以及實(shí)地踩地后評價示意圖土地：地塊分析小結(jié)第 9 頁地塊四至評價：例如東臨珠江，具有較佳江景資源，但昭示性較弱地塊優(yōu)勢整合：例如需合理利用江景資源，但尚不具備打造高端豪宅的條件地塊劣勢規(guī)避：例如緊鄰村屋組團(tuán)建議設(shè)計符合需求的點(diǎn)式高層，加快去化片區(qū)交通發(fā)展（公共交通、路網(wǎng)設(shè)計）成熟度項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況片區(qū)所處城市圈地位：例如金沙洲是廣佛同城橋頭堡片區(qū)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Γ豪鐝V州客戶對金沙洲整體印象較佳，相關(guān)規(guī)劃落實(shí)迅速區(qū)域價值交通配套地塊條件地塊初判：整體

5、形象、配套定位等，頭腦風(fēng)暴形成初步設(shè)想 eg：不具備打造高端豪宅的條件，適宜打造為針對剛需及首改的快銷型產(chǎn)品示意分析小結(jié)第 10 頁城市/片區(qū)：新城市/新片區(qū)著重填寫，可分頁闡述一級指標(biāo)二級指標(biāo)所在城市/片區(qū)數(shù)據(jù)可比競爭城市/片區(qū) 數(shù)據(jù)城市/片區(qū)信息城市/片區(qū)簡介城市介紹/建設(shè)特色/發(fā)展方向/城市化率及增速城市轄區(qū)劃分及面積轄區(qū)實(shí)力介紹/轄區(qū)特色/重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP絕對值/人均值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速人口常住、戶籍、市區(qū)/省內(nèi)（城市圈）占比/增速固定資產(chǎn)投資絕對值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)值/占比/增速產(chǎn)業(yè)人口對應(yīng)產(chǎn)業(yè)的人口/占比（整體產(chǎn)業(yè)、整體人口）

6、上下游產(chǎn)業(yè)鏈主要產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)/產(chǎn)值/增速城市資源硬資源自然/產(chǎn)業(yè)/交通評級軟資源歷史/人文/政治評級第 11 頁城市/片區(qū)：數(shù)據(jù)圖示城市轄區(qū)圖/所屬片區(qū)圖城市/片區(qū)資源分布圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移地圖城市/片區(qū)人口密度圖城市/片區(qū)拆遷改造進(jìn)度及分布通過地圖標(biāo)注，數(shù)據(jù)圖分析等形式進(jìn)行展示說明，以下為舉例：.第 12 頁市場環(huán)境第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第 13 頁主要內(nèi)容 政策概況 土地市場 住宅市場 競爭環(huán)境 市場小結(jié)市場環(huán)境第二部分現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政策盤點(diǎn)后期調(diào)控政策預(yù)判根據(jù)上年度房地產(chǎn)市場供求價關(guān)系，預(yù)計XX年度調(diào)控將以.

7、第 14 頁政策時間政策簡稱具體內(nèi)容對當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對調(diào)控政策辦法2011年X月X日最嚴(yán)限購令主城區(qū)限購?fù)ㄟ^說辭勸導(dǎo)用家人或朋友姓名買房第 15 頁XX市 / XX片區(qū)歷年土地市場 供/求/地價/房價 情況數(shù)據(jù)來源：XX土地市場：全市/片區(qū)注釋：說明 該城市 / 該片區(qū)土地市場供求變化情況，解釋土地價格與商品住宅價格變化關(guān)系，并給出價格上的結(jié)論及預(yù)測。柱形圖 / 線圖所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率面積（萬m2）成交面積（萬m2）剩余貨量 （萬m2）項(xiàng)目所在片區(qū)御金沙35.7 13.222.5 保利西海岸72.8 57.514.3 深業(yè)江悅灣26.5 6.918.4 競爭片區(qū)恒大御景半島100.6

8、89.38.7 金名都772156 恒大御景灣23 9.712.4 廣物山海名門235.211.1 總計143.4項(xiàng)目所在XX片區(qū) / 競爭XX片區(qū) 土地存量情況第 16 頁XX市歷年商品住宅市場 供/求/價 情況數(shù)據(jù)來源：XX市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理局住宅市場：全市注釋：說明商品住宅市場供求比變化情況，解釋同比 供/求/價 增速變化，并 依據(jù)市場新增供求情況給出下一年度住宅市場整體情況預(yù)測。示意圖第 17 頁2007年2008年1-7月2006年城市總體市場分析：XX市月度供銷價住宅市場：全市第 18 頁城市總體市場分析：XX市月度庫存與存銷比2007年2008年1-7月2006年說明：存銷比=

9、期末庫存/當(dāng)期成交住宅市場：全市第 19 頁片區(qū)市場：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬平方米，市場整體供需基本持平；新建商品住宅成交均價穩(wěn)步上漲。典型樓盤：X年-X年，排名前三的樓盤共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬平方米，占整體片區(qū)的X%；新建商品住宅成交均價X元/。住宅市場：項(xiàng)目片區(qū)示意圖示意圖第 20 頁住宅市場：競爭/分流片區(qū)競爭市場：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬 平方米，市場整體供需基本持平；新建商品住宅X元/。該片區(qū)在全市X區(qū)內(nèi)成交排名居于X位。區(qū)域評價： 1. XX片區(qū)市場現(xiàn)期供求價情況及評價 2

10、. 對比項(xiàng)目片區(qū)，該片區(qū)產(chǎn)業(yè)、交通、配套、未來規(guī)劃等優(yōu)劣勢 3. 預(yù)期未來競爭形勢：XX片區(qū)貨量增量/存量，去化速度預(yù)估示意圖第 21 頁住宅市場：全市/片區(qū)/競爭片區(qū)成交分析成交產(chǎn)品分析片區(qū)面積段/房型房型 / 物業(yè)類型供應(yīng)面積成交面積去化率/成交均價成交占比對應(yīng)總價對應(yīng)首付對應(yīng)月供全市eg：96/三房合計項(xiàng)目片區(qū)合計競爭/分流片區(qū)合計注釋：除以上指標(biāo)外，可通過以下指標(biāo)研究市場情況：片區(qū)二手房市場活躍度（中介地鋪數(shù)量，租房市場供求比），整體人均居住面積，人均房產(chǎn)持有量，片區(qū)拆遷需求及拆遷規(guī)劃等。第 22 頁板塊市場分析：XX市XX板塊 不同產(chǎn)品 / 不同總價段 銷售情況住宅市場：片區(qū)成交圖分

11、析第 23 頁片區(qū)市場分析：XX市月度庫存與存銷比2007年2008年1-7月2006年說明：存銷比=期末庫存/當(dāng)期成交住宅市場：片區(qū)存量分析第 24 頁競爭環(huán)境本項(xiàng)目所在片區(qū)處XX，周邊競品共計X個，經(jīng)分析直接競品X個，整體成交價格XX，競爭環(huán)境較為復(fù)雜。恒大御景半島，尾盤星匯金沙一期，售罄恒大御景灣，在售保利西海岸，在售深業(yè)江悅灣，在售御金沙，在售金名都，在售山海名門，在售項(xiàng)目地塊中海金沙灣，售罄示意圖第 25 頁片區(qū)項(xiàng)目占地面積（萬/）計容面積（萬/）銷售時長（月）累計去化套數(shù)（套）月均去化（套/月）2013年主推產(chǎn)品全年銷售均價直接競品山海名門423229614885-115方二至三房

12、16700（精裝）金名都1710018207611588-110兩至三房174望江四房16000（精裝）間接競品保利西海岸269036561915675-80兩房85-96三房160-170四房18000（毛坯）20000（精裝）御金沙30403011854084兩房97-119三房138至四房16400（精裝）競爭環(huán)境：周邊在售項(xiàng)目整體成交價格：XX片區(qū)均價約XX元/左右主推及去化：主推產(chǎn)品以80-96左右的兩至三房剛需產(chǎn)品為主去化預(yù)估：大部分在售項(xiàng)目預(yù)計在X-X年內(nèi)基本去化完畢競品分類依據(jù)： 按去化速度，品牌影響力，市場認(rèn)可度等指標(biāo)區(qū)分直接競品和間接競品。XX項(xiàng)目基本情況第 26 頁競爭環(huán)

13、境：在售典型競品【基本情況】，可增頁項(xiàng)目位置佛山里水金沙洲里廣路潯峰公園物業(yè)類別高層、寫字樓、商業(yè)占地面積4萬總建筑面積23萬容積率5.5總套數(shù)1066車位數(shù)綜合比例1:1（大部分服務(wù)于寫字樓與購物中心，住宅車位相對較少）主力戶型面積85兩房，90-115三房裝修情況精裝修（口徑2000元/）數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)交易中心、佛山南海房管局2013年10月入市，規(guī)劃為綜合體，后期有7萬廣百購物中心配套及寫字樓供應(yīng)，升值潛力較大受地鐵6號線12月底通車及綜合體規(guī)劃利好影響，入市累計成交超過530套，成交均價約為16700元/住宅剩余貨量較少，預(yù)計2014年住宅產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)大部分去化第 27 頁競

14、爭環(huán)境：在售典型競品【熱銷戶型】，可增頁戶型格局套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比89-91三房兩廳一衛(wèi)91685.9%8244086.0%84三房兩廳一衛(wèi)12011.3%1008010.5%112-115三房兩廳兩衛(wèi)302.8%33903.5%合計10669591090戶型之一雙陽臺、飄窗等贈送較多建面較小，空間緊湊實(shí)用生活區(qū)域區(qū)分明顯空間通透90戶型之二贈送入戶花園，尊貴感強(qiáng)全飄窗設(shè)計空間緊湊實(shí)用生活區(qū)域區(qū)分明顯90戶型之三全飄窗設(shè)計空間緊湊實(shí)用純南向設(shè)計示意圖暢銷產(chǎn)品【XX項(xiàng)目熱銷戶型】第 28 頁月份成交套數(shù)成交面積成交金額均價來電數(shù)量來訪數(shù)量成交戶型前三來訪渠道前三10月870.6766731

15、99738875397二手房廣告短信9月720.585894291729905397二手房廣告短信8月400.343667206524909753二手房廣告短信7月550.4142072323905389135二手房廣告短信6月320.262520297219539096二手房廣告短信5月1140.787492457496二手房廣告短信4月160.131173205433845389二手房廣告短信3月270.2346223873216895396二手房廣告短信2月00073100978953二手房廣告短信1月30.02712435156895390二手房廣告短信合計4463.431734107

16、20843901競爭環(huán)境：在售典型競品【成交情況】，可增頁【XX項(xiàng)目2013年度成交情況】房型戶型面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品配比銷售套數(shù)銷售占比 一室60-70446%114%兩室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒適兩室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合計748100%304100%分月成交排名情況分戶型成交情況第 29 頁競爭環(huán)境：在售典型競品【新增供應(yīng)】，可增頁【XX項(xiàng)目新增供應(yīng)情況】項(xiàng)目名稱已銷售面積

17、（萬）已銷售套數(shù)未售面積（萬）未售套數(shù)春田3.483047.19444中冶藍(lán)城3.013455.35637諾維溪谷2.142864.92480領(lǐng)秀濱城3.043796.71792合計11.67131424.172353預(yù)計2014年尚未銷售庫存面積為XX萬平方米，XXX余套，未來市場競爭壓力較大。分面積段未來產(chǎn)品供應(yīng)情況面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)銷售占比存量套數(shù)存量占比60以下2437%15812%854%60-701283%504%783%70-8035710%1199%23810%80-90102228%39430%62827%90-10072520%21616%50922%100-1

18、102397%675%1727%110-1203008%1229%1788%120-1302437%494%1948%130-1401995%836%1165%140以上2116%564%1557%合計3667100%1314100%2353100%第 30 頁數(shù)據(jù)查詢針對海量需要搜尋的市場數(shù)據(jù)，建議多渠道搜尋：克爾瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)當(dāng)?shù)爻鞘袊辆?、房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)資源獲取的數(shù)據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)庫：http:/2014./城市房產(chǎn)局官網(wǎng)城市、片區(qū)、競品數(shù)據(jù)全市歷史數(shù)據(jù)直接競品針對性調(diào)研直接競品關(guān)鍵數(shù)據(jù)調(diào)研市場小結(jié)第 31 頁項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)預(yù)期判斷政策現(xiàn)期政策土地全市/片區(qū)/競爭片區(qū)市場全市/片區(qū)/競

19、爭片區(qū)競爭競爭環(huán)境分析第 32 頁市場環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第 33 頁主要內(nèi)容 項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分項(xiàng)目發(fā)展策略第 34 頁公司發(fā)展戰(zhàn)略指標(biāo)具體策略方向1. 經(jīng)營目標(biāo)強(qiáng)化品牌，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，保證XX前三甲地位2. 利潤回報整體X%成本利潤率回報3. 整體打法 搶占剛需及首改市場，打造快消產(chǎn)品加快開發(fā)節(jié)奏，把握市場機(jī)會，實(shí)現(xiàn)快速去化展示為先，客儲先行第 35 頁市場環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第 36 頁主要內(nèi)容 客戶定位 住宅定位 商業(yè)定位 車位定

20、位市場定位第四部分 財務(wù)分析 整體形象定位 建筑規(guī)劃定位客戶定位：第一輪調(diào)研（購買動機(jī)）根據(jù)客戶購買動機(jī)問卷，根據(jù)項(xiàng)目所在市場環(huán)境，廣撒網(wǎng)進(jìn)行調(diào)研，針對潛在客戶群進(jìn)行甄別。第 37 頁示意圖通過動機(jī)調(diào)研問卷，確定目標(biāo)客戶購買動機(jī)、初步確定客戶來源客戶定位：第二輪調(diào)研（前期認(rèn)知調(diào)研）第 38 頁調(diào)研方法：前期規(guī)劃設(shè)計階段，產(chǎn)品未成型，調(diào)研主要目的在于研究了解客戶，從而達(dá)到引導(dǎo)客戶滿足其需求的需要。針對購買動機(jī)調(diào)研所甄別的客戶，進(jìn)行更深層次的定性調(diào)研、定量調(diào)研，以保證所分析客戶樣本量的有效性。定性調(diào)研定量調(diào)研方式適用深度訪談1. 高端客戶不便向群體闡述信息詳情；2. 或新進(jìn)城市項(xiàng)目的客戶調(diào)研焦點(diǎn)小

21、組座談深入了解客戶需求，習(xí)慣及成因的項(xiàng)目，側(cè)重前期規(guī)劃定位頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目先天不足或從未出現(xiàn)的情況，急需突破創(chuàng)新，側(cè)重定位于營銷策略1 按照預(yù)期特征尋找人流量大，輻射各城區(qū)的街區(qū)2 租借測定場所，給被試提供安靜舒適的測試環(huán)境3 街頭和實(shí)驗(yàn)房間進(jìn)行2次客戶甄別，測試完贈送禮品客戶定位：客戶調(diào)研根據(jù)前兩輪客戶調(diào)研結(jié)果，結(jié)合市場： 尋找契合XX項(xiàng)目購買訴求的客戶樣本。第 39 頁客戶定位：客戶調(diào)研 尋找契合XX項(xiàng)目購買訴求的客戶樣本，確定樣本基本特征。第 40 頁客戶定位：客戶調(diào)研 客戶置業(yè)需求分析第 41 頁示意核心客戶：A群體構(gòu)成：私企生意人、外企中高層、企事業(yè)單位職工價值取向：受價格驅(qū)趕，對價格比

22、較敏感。重點(diǎn)客戶：B群體構(gòu)成：小型企業(yè)主、白領(lǐng)、村民等。價值取向：出于自住及投資的雙重考慮，家庭擁有一套以上住房。偶得客戶：C群體構(gòu)成：其他街鎮(zhèn)區(qū)域客戶，廣佛中心區(qū)中高端客戶。價值取向：有魄力逆市投資，重視區(qū)域價值和發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目客戶構(gòu)成占比客戶來源核心客戶重點(diǎn)客戶偶的客戶占比及市場可挖掘量60%，10000-15000組左右25%，8000組左右10%，3000組左右依據(jù)競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）客戶定位：客戶定位及描述示意圖住宅定位：回顧

23、市場，供求暢銷戶型面積第 43 頁回顧片區(qū)市場分析結(jié)合客戶定位結(jié)果數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研、克爾瑞項(xiàng)目 在售/已售項(xiàng)目戶型 保利西海岸 75、85、8896121、128 163-174 深業(yè)江悅灣79-8291-96140168-170 188 恒大御景灣 90/93 山海名門8590112-115 金名都77-8087-94100117-119 172 御金沙758490-95125140165173戶型面積 708090100110120130140150160170180及以上 市場供應(yīng)及成交主流：XX以下戶型，滿足家庭成員功能要求主要競爭對手主推及暢銷戶型：面積段集中在XX-XX三房差異化

24、產(chǎn)品的市場接受度：考慮市場空白點(diǎn)產(chǎn)品接受度住宅定位：市場暢銷戶型PK，可增頁第 44 頁XX競爭項(xiàng)目90平小三房南向三開間面積控制更合理完勝我司戶型96平 南向三開間90-100平三房 戶型分析根據(jù)定位需求設(shè)計戶型，與競品暢銷產(chǎn)品直接PK：VS住宅定位：樓型定位第 45 頁參考項(xiàng)目樓型設(shè)置參考項(xiàng)目每層戶數(shù)戶型區(qū)間（）總樓層實(shí)用率恒大御景灣4戶86-9333/5278%廣物山海名門5戶/4戶88-1153276%-78%深業(yè)江悅灣6戶/2戶70-952686%金名都6戶/2戶75-1724578%保利西海岸6戶/4戶45-250高層38-4082%御金沙4戶/3戶80-1373378%項(xiàng)目周邊產(chǎn)

25、品：樓型定位，實(shí)用率參考.客戶調(diào)研結(jié)果分析實(shí)用率數(shù)據(jù)來源于樓盤測繪面積報告住宅定位：裝修成本可比區(qū)域及項(xiàng)目精裝修成本（元/）廣州譽(yù)城800/三期1200譽(yù)品800/三期1200佛山錦城800寰宇天下1200錦苑800長沙國際社區(qū)一、二期：800三、四期：750廈門寰宇天下800錦城750第 46 頁選擇精裝原因：歷史經(jīng)驗(yàn)，市場驗(yàn)證.標(biāo)準(zhǔn)選擇：建議本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)為XX元/配置要求：片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/）佛山山海名門約850恒大御景灣約700金名都約650廣州保利西海岸（裝修標(biāo)準(zhǔn)因產(chǎn)品不同而差異，僅選擇同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較）約1200御金沙約1000競爭對手精裝修成本（元/）住宅定位：戶型配比建

26、議第 47 頁戶型配比戶型定位戶型面積（)房型 套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積 產(chǎn)品建議（)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計（商業(yè)面積按20000計）。戶型配比建議住宅定位：主力戶型市場驗(yàn)證第 48 頁根據(jù)戶型配比，比對市場及經(jīng)營要求，驗(yàn)證戶型定位合理性戶型面積科目主要競爭項(xiàng)目本案項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4

27、大賣價格（按開盤X億設(shè)定）集團(tuán)總部要求售價實(shí)際市場售價15%回報售價主力戶型，競爭關(guān)系大注： 1. 價格單位：單價/月供（元），總價/首付（萬）；2. 首付/月供：按地區(qū)實(shí)際情況備注于此（eg：首付三成，公積金貸款）；3. 優(yōu)勢/劣勢：定性簡要描述eg：55平單價總價首付月供主要優(yōu)勢主要缺點(diǎn)eg：60-66平單價總價首付月供主要優(yōu)勢主要缺點(diǎn)eg:70-75平單價總價首付月供主要優(yōu)勢主要缺點(diǎn)商業(yè)定位：商業(yè)價值分析（如項(xiàng)目商業(yè)體量大，需單獨(dú)按前述邏輯定位）第 49 頁西側(cè)商業(yè)：為本項(xiàng)目自身商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)價值大打折扣如果鋪排貨量大，將降低本項(xiàng)目去化速度及盈利水平建議控制規(guī)模在XX以內(nèi)，以一層鋪為主東

28、側(cè)商業(yè)沿江規(guī)劃小區(qū)路，但道路右側(cè)被橋遮擋，影響商業(yè)展示，極大降低了商業(yè)價值東側(cè)道路短時期內(nèi)僅服務(wù)于本小區(qū)居民，商業(yè)價值較低從快速銷售的角度考慮，建議項(xiàng)目街鋪均為一層?xùn)|側(cè)受X橋遮擋，道路退距不足商業(yè)定位：競爭/可參考商業(yè)分析第 50 頁項(xiàng)目 商鋪 主力面積（） 產(chǎn)品特點(diǎn)售價 租金 出租率 業(yè)態(tài) 規(guī)模 （萬元/） （元/*月） 御景半島 93間 20-90 大型社區(qū)，入住率高2.5-3.5 80-200 70%飲食美容護(hù)理甜品銀行 超市二手物業(yè) 保利西海岸（星海） 35間 20-80 臨街昭示性好，一期入住率較高4.8-5.5 100-200 30%送水/超市/二手物業(yè) 保利西海岸約30間 60-

29、180 /只租不售 150-300 - 大客戶洽談，尚無出租 （瀚海） （內(nèi)部預(yù)計） 金名都 約35間 50-200 臨主干道、大型社區(qū)隔壁規(guī)劃購物中心只租不售 100-250 35%華潤萬家、麥當(dāng)勞、OK便利店、福隆酒窖等 市場競爭商業(yè)情況參考商業(yè)定位：項(xiàng)目商業(yè)配比及價格建議第 51 頁位置套數(shù)面積（） 面寬進(jìn)深層數(shù)層高其他特點(diǎn)均價 建議業(yè)態(tài) （萬元/） 西側(cè)獨(dú)立商業(yè) 1520-90 X面寬X進(jìn)深1+2單層2.9有煙道隔油池，可做大型餐飲X萬/餐飲/零食店西側(cè)裙樓底商 2020-80 臨街昭示性較好筑網(wǎng)少，使用率高X萬/ 超市/中介 東側(cè)裙樓底商 約30 50-200 屬東側(cè)內(nèi)接鋪X萬/ 社

30、區(qū)商業(yè)總計不利因素：對售價及規(guī)劃設(shè)計的影響，XXX建議平均銷售價格xxx元/，按照X年X月推售鋪排，計劃X個月去化完畢。規(guī)劃商業(yè)配比情況車位定位：項(xiàng)目車位配比及價格建議項(xiàng)目總戶數(shù)：XX戶；車位規(guī)劃數(shù)量：X個（其中住宅X個，商業(yè)X個）；住宅/車位實(shí)際配比：1：X；商業(yè)/車位實(shí)際配比：1：X建議平均售價：X萬/個，按照X年X月推售鋪排，計劃X個月去化完畢。第 52 頁項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情況成交均價成交情況去化率去化周期A項(xiàng)目8211:0.29X萬/個售罄100%X個月B項(xiàng)目21691:0.64X萬/個售罄100%X個月C項(xiàng)目21381:1.11X萬/個余貨354個83%X個月合計51281:0.

31、63X萬/個余貨354個93%競爭/中海XX項(xiàng)目車位配比及去化參考財務(wù)分析第 53 頁依據(jù)可研階段整體、項(xiàng)目拿地后整體、首批次整體三個維度進(jìn)行測算針對首批次推售情況，再細(xì)分為集團(tuán)總部要求、實(shí)際市場售價、15%匯報售價三種情形，以對應(yīng)不同的售價要求并根據(jù)營銷去化速度要求，增加不同情形下的“銷售速度預(yù)計”，確定不同物業(yè)類型首批次開票，一年內(nèi)銷售等數(shù)據(jù)整體形象定位第 54 頁XXXXX XXXXXXXXXXX整體形象定位闡釋：說明客戶群，主打資源，項(xiàng)目檔次定位目標(biāo)市場景觀或其他資源公園景觀資源產(chǎn)品設(shè)計方向主打剛需中海標(biāo)準(zhǔn)建筑規(guī)劃、配套定位、園林定位問題：研究客戶針對此類配套真正需要什么？客戶調(diào)研客戶

32、需要什么競爭調(diào)研競爭對手有什么成本調(diào)研花費(fèi)多少，客戶是否買單通過問卷問題設(shè)計，針對潛在客戶樣本量進(jìn)行第一次甄別，確定客戶基本需求利用前期客戶調(diào)研的訪談環(huán)節(jié)，將規(guī)劃及配套事宜給予客戶組進(jìn)行深度訪談實(shí)地調(diào)研直接競品規(guī)劃及配套，攔截到訪客戶進(jìn)行第一時間的感知訪問實(shí)地體驗(yàn)直接競品項(xiàng)目配套是否實(shí)用，對客戶購買是否有加分通過業(yè)內(nèi)關(guān)系了解直接競品引入配套花費(fèi)，給予本項(xiàng)目成本借鑒，為后期增加配套提供定量數(shù)據(jù)。調(diào)研客戶為此配套愿意支付的費(fèi)用，以幫助確定項(xiàng)目均價第 56 頁直接競品項(xiàng)目建筑風(fēng)格A項(xiàng)目（F小高層）材質(zhì)：基座真石漆干掛石材；以上高級面磚建筑風(fēng)格點(diǎn)評：截取了歐式風(fēng)格的某些元素，強(qiáng)調(diào)對稱感，整體建筑線條簡

33、潔、外觀宏偉。外立面以溫潤而醇的淺黃色為主要色調(diào)。品質(zhì)感好，但成本較高，面磚易脫落。簡歐建筑風(fēng)格B項(xiàng)目（多層小高層）材質(zhì)：涂料品質(zhì)低，西班牙風(fēng)格在大連比較普遍，更適合臨海項(xiàng)目。且目前已出現(xiàn)外墻涂料脫落現(xiàn)象。影響項(xiàng)目價值感。西班牙建筑風(fēng)格建筑規(guī)劃定位第 57 頁本項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位為 XX風(fēng)格原因解析：風(fēng)格：建筑風(fēng)格高端大氣，外立面經(jīng)得起時間的推敲施工：難度相對較小，諸多元素均可進(jìn)行簡化市場調(diào)研結(jié)果：針對項(xiàng)目前期的客戶調(diào)研結(jié)果，確定潛在客戶對里面方案的選擇。參考項(xiàng)目：【XX項(xiàng)目】建面：60萬平容積率：2.0建筑規(guī)劃定位配套定位：調(diào)研分析X項(xiàng)目配套對銷售帶動評估客戶調(diào)研競品調(diào)研成本調(diào)研A項(xiàng)目華潤社區(qū)

34、超市影響大客戶認(rèn)為商超對于次偏遠(yuǎn)地區(qū)生活必備，實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目引入超市事件引入商超成本X年免租等B項(xiàng)目X市實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目暢銷最重要因素主力客戶年齡30歲左右，準(zhǔn)備要小孩比例X%實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目學(xué)區(qū)事件引入學(xué)校成本X建安費(fèi)/X引入費(fèi)本項(xiàng)目建議示意分析圖配套定位：配套建議配套整體建議： 根據(jù)配套定位數(shù)據(jù)結(jié)果，本項(xiàng)目周邊生活氛圍較弱，建議利用社區(qū)用房（不計容）打造社區(qū)文化中心，引入商超和學(xué)校，提升項(xiàng)目價值，拔高項(xiàng)目檔次，建議面積為XXXX，功能配套主要以服務(wù)業(yè)主的生活服務(wù)、運(yùn)動休閑為主第 59 頁羽毛球、攀巖 約500瑜伽室、舞蹈室約80學(xué)校 男女更衣室約60美式桌球室

35、約80棋牌室約60法式園林風(fēng)格第 60 頁市場環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第 61 頁主要內(nèi)容分期開發(fā)定位賣場建議 展示建議銷售周期計劃開發(fā)建議第五部分C策略占地：10.5萬平建面：15萬平B策略占地：4.56萬平建面：7.29萬平占地：5萬平建面：9.25萬平A策略占地：5.7萬平建面：10萬平地塊C地塊B地塊A分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位：整合產(chǎn)品線為分期做參考戶型定位戶型面積（)房型 套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積 產(chǎn)品建議（)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑