淺談如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好全過程項目管理的成本控制工作(招標(biāo)合約篇)

1、淺談如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目中 做好全過程項目管理的成本控 制工作（招標(biāo)合約篇）淺談如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好全過程 項目管理的成本控制工作一招標(biāo)合約篇摘 要房地產(chǎn)是近年來一個非常熱門的綜合性行業(yè)，它不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要 的作用，還滲透到了每位老百姓的生活當(dāng)中。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種追求利潤的 行為，總是需要在房價和利潤之間尋求一個平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙贏的局面，所 以控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常的有意義。論文主要從三個方面闡述了如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)合約中做好項目 管理的成本控制工作：全過程項目成本管理的基本過程及意義，成本控制一一 招投標(biāo)篇，成本控制一一合約篇。隨著現(xiàn)在社會的快速發(fā)展，房價不斷上

2、漲，促使政府部門采取宏觀調(diào)控的 方式：打壓房價或者采取實施抑制房地產(chǎn)過熱的政策，而開發(fā)商想要長期的在 市場競爭中處于盈利，就必須不是一味的去提高房價，而是重視和控制好項目 開發(fā)成本工作，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞招投標(biāo) 合約 房地產(chǎn) 成本控制 項目管理、乙刖百當(dāng)前的金融危機(jī)愈演愈烈，房地產(chǎn)行業(yè)是受影響最大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營更是步履維艱，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這場考驗中生存下來，并取得更大發(fā)展， 就必須審時度勢，及時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。在任何行業(yè)中，成本控制能力差 的企業(yè)都將被淘汰出局。近年來，在外來資本不斷涌入，市場企業(yè)所定位的產(chǎn) 品價格是受市場約束的，是企業(yè)所無法改變的，因此降低成本就成

3、了企業(yè)利潤 最大化的最有效途徑。所謂的成本控制，指在項目成本形成的過程中，以控制人、材、機(jī)消耗和 費(fèi)用支出，降低工程成本，達(dá)到預(yù)期的項目成本目標(biāo)，所進(jìn)行的成本預(yù)測、計 劃、實施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報告等一系列的活動?？偠灾褪且员旧碜钚〉拇鷥r獲取最大的利益。本論文重點(diǎn)通過對招投標(biāo)、 合約、造價、成本等幾個方面的成本控制，來探求降低企業(yè)成本的途徑。在當(dāng) 今競爭越來越激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間的差距不斷縮小，新的競爭格 局已現(xiàn)端倪，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，只有不斷地夯實企業(yè)管理的基礎(chǔ)， 控制好企業(yè)成本，持續(xù)提高利潤空間，才能保持企業(yè)的競爭力。第一章 全過程項目成本管

4、理的基本過程及意義全過程項目成本管理的基本過程：房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程：確定要拿地 一新地考察一了解地塊信息一確定規(guī) 劃方案一確定示范展示區(qū)范圍及開放要求一制定合約分判計劃、測算初始目標(biāo) 成本一制定合約規(guī)劃、招標(biāo)策劃、投標(biāo)單位儲備 一確定招投標(biāo)信息及主要中標(biāo) 單位（設(shè)計、總承包施工、地勘）一確定各專業(yè)圖紙（結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、電氣、暖通等）一施工圖預(yù)算報送、測算施工圖目標(biāo)成本 一簽訂相關(guān)合同及相 關(guān)合同交底一確定專業(yè)分包（裝修、園建、綠化、小市政、大市政等）單位、 相關(guān)專業(yè)圖紙及簽訂相關(guān)合同 一主體施工（地基一基礎(chǔ)一主體一粗裝修一精裝 修一園建、綠化一市政配套等）一動態(tài)成本的更新一預(yù)售成本一銷售

5、定價成本 一開盤一竣工驗收一交樓一保修、竣工決算。全過程項目成本管理的意義：全過程項目成本管理的不僅僅只是成本，而是著眼于企業(yè)和項目的經(jīng)營目 標(biāo)（利潤、效益）。建筑企業(yè)要想實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，首先必須要重視項目 的經(jīng)濟(jì)效益，一個建筑項目最終結(jié)果的好壞很大程度上取決于成本管理的有效 性。成本管理與成本控制是保證企業(yè)行為規(guī)范的重要依據(jù)。在具體的施工過程 中，需要不斷完善成本管理制度與工作，在實踐中慢慢形成科學(xué)地適合企業(yè)自 己的成本管理系統(tǒng)。推動施工項目按照成本管理的步驟與目標(biāo)進(jìn)行，使實際的 成本盡可能的控制在預(yù)定的計劃范圍內(nèi)，以最小的投入獲得最大的效益。成本 是有效衡量一個企業(yè)經(jīng)營狀況的標(biāo)準(zhǔn)，是

6、反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。 只有不斷進(jìn)行成本控制，才能有效推動成本的最小化投入，進(jìn)而推動企業(yè)憑借 成本優(yōu)勢擴(kuò)大市場占有率，推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步。第二章成本控制一一招投標(biāo)篇在工程建設(shè)的全過程中，成本控制管理的地位越來越重要。貫穿建設(shè)工程 全過程的決策、設(shè)計、招投標(biāo)、工程施工、工程竣工結(jié)算等各個階段?？刂坪?工程招投標(biāo)階段中的成本至關(guān)重要。招投標(biāo)流程：項目制定招標(biāo)計劃（年度招標(biāo)計劃、季度招標(biāo)計劃、月度招標(biāo)計劃）一招標(biāo)準(zhǔn)備（編制招標(biāo)計劃并立項、成立招標(biāo)工作小組、編制招標(biāo)文件、編制標(biāo)底 或限價、招標(biāo)文件審批備案）一招標(biāo)（發(fā)招標(biāo)公告投標(biāo)邀請、招標(biāo)文件發(fā)放、標(biāo)前會）一開標(biāo)與評標(biāo)（開標(biāo)準(zhǔn)備、開標(biāo)、

7、評標(biāo)、清標(biāo)問卷、評標(biāo)報告）一定標(biāo)與備案（招標(biāo)情況報告、中標(biāo)結(jié)果審批、中標(biāo)通知書）一簽訂合同（編制合同文件、協(xié)助合同談判、合同審批備案）。招投標(biāo)成本控制：控控制項目如何控制制控制責(zé)任要占八L 人2.管理水平.技術(shù)力量.歷史記錄.資金實力.合作經(jīng)歷1.建立承建商、項工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。2.綜合考慮相 應(yīng)資質(zhì)及管理 水平、技術(shù)力量 等因素，聯(lián)系五 家以上單位進(jìn) 行投標(biāo)。3.成立招投標(biāo) 工作小組審核、 考察、評估、篩 選二家以上投 標(biāo)單位報招標(biāo) 投標(biāo)評審委員 會及相關(guān)主管 領(lǐng)導(dǎo)。目部招投標(biāo)部門招投 標(biāo)小組各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)主要包含：項1.主辦部門起目部招投標(biāo)部門招投 標(biāo)小組草

8、、制定招投標(biāo)文件模板.掌握優(yōu)先順 序?qū)徍耍杭夹g(shù)評標(biāo)一經(jīng) 濟(jì)評標(biāo)-合作 經(jīng)歷.綜合考慮，評 定中標(biāo)單位。項目部 技術(shù)部 審計部 財務(wù)部招投標(biāo)評 審委員會二管領(lǐng)導(dǎo)在我看來，招標(biāo)過程中成本控制，建設(shè)方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：(1)招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審 查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包， 二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。(2)招標(biāo)工作應(yīng)提前作好計劃(年度、季度、月度)、提前準(zhǔn)備，計劃是 否準(zhǔn)確直接影響到定標(biāo)結(jié)果及質(zhì)量。(3)確保立項工作時圖紙齊全、方案確定、標(biāo)段合理、范圍明確(不漏、 不重疊)。(4)做好招

9、標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析 和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、 分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。(3)合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)， 作為建設(shè)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意 競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。第三章成本控制一一合約篇在工程建設(shè)的全過程中，成本控制管理的地位越來越重要。合約成本管理 是項目管理的核心，標(biāo)準(zhǔn)化的合約成本管理是實現(xiàn)項目效益的根本途徑。合約成本管理的內(nèi)容：項目在合約管理工作中需要做什么呢？又如何做呢？我認(rèn)為合約成本管理的內(nèi)容應(yīng)包

10、括以下四點(diǎn)：1.確定規(guī)劃內(nèi)容；2.劃分施工范圍及界限；3.確定施工單 位并分派工程任務(wù)；4.簽訂合同并履約。先來談?wù)劥_定規(guī)劃內(nèi)容，這就要求執(zhí)行者熟悉規(guī)劃圖，并熟悉需要做哪些 工程及工程內(nèi)容及工藝工序；第二步需劃分施工范圍及界限，這就要求執(zhí)行者 確定規(guī)劃分區(qū)，進(jìn)一步弄清區(qū)內(nèi)工程內(nèi)容及公共區(qū)域工程內(nèi)容，將相同內(nèi)容的 工程整合并形成合約類型；第三步確定施工單位并分派工程任務(wù)，這就要求執(zhí) 行者以合約類型為主線，確定各標(biāo)段劃分，并通過招標(biāo)確定各標(biāo)段施工單位； 最后簽訂合同并履約，這就要求執(zhí)行者根據(jù)合同類型、劃分的標(biāo)段及定標(biāo)單位、 定標(biāo)價格，簽訂合同并按合同條款履行權(quán)利及義務(wù)。合約成本管理的意義及注意事項

11、：施工階段是工程合同管理與成本控制的重要階段，建設(shè)方應(yīng)按合同內(nèi)容明 確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等， 都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的 內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施 工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的 發(fā)生。止匕外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn) 移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。在日常工作中，我認(rèn)為施工各項合同的管理是對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)。 因此我們在企業(yè)的項目部應(yīng)加強(qiáng)對合約的管理工作，建立好合約的成本

12、臺賬， 在合同訂立階段加強(qiáng)對工程合同類型的選擇，加強(qiáng)合同中工程造價的支付管理， 加強(qiáng)合同中對工程造價變更的管理，加強(qiáng)合同中對工程造價的風(fēng)險管理等，才 能降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康 的發(fā)展。第四章 總 結(jié)隨著中國社會需求的重大變革，建設(shè)工程具有周期長、投資大、生產(chǎn)要素 價格變化等特點(diǎn)，因此，建設(shè)工程的成本造價常常復(fù)雜多變。隨著我國市場經(jīng) 濟(jì)的快速發(fā)展，建筑業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，建筑市場的競爭也愈演 愈烈，工程建設(shè)的各方面的成本也在不斷增加。如何合理有效地控制工程建設(shè)各個階段的成本，特別是建設(shè)工程中招標(biāo)合約階段的成本控制，也是為了防止 工程預(yù)算和決算過高，嚴(yán)重超過預(yù)期?？刂瞥杀臼墙ㄔO(shè)工程招標(biāo)合約工作的重 要目標(biāo)之一，我們通過貫穿于建設(shè)工程始終的成本控制，可以選擇合適的施工 單位或者材料供應(yīng)商，以降低成本