萬科籌資之路與啟示ppt課件

1、組員：杜少云、謝德昌、孫睿 張浩、吳海波、高一杰萬科籌資之路與資本構(gòu)造分析.一、萬科簡(jiǎn)介：生長(zhǎng)的腳印 1984年5月30日，一家名為“現(xiàn)代科教儀器展銷中心的企業(yè)在深圳誕生，運(yùn)營辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)，并成為深圳市最大進(jìn)口銷售商，同期其第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心宣告成立。翌年，在進(jìn)口機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮的情況下，該企業(yè)依托“深圳廣州北京 三點(diǎn)一線的銷售方式，營業(yè)額一度占國家方案外市場(chǎng)的60%。1986年，該企業(yè)為擺脫僵化體制，籌措開展資金，高層決議在兩年內(nèi)完成以公開發(fā)行股票為目的的股份化改造，同年成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國際企業(yè)效力公司。1987年，公司更名為“深圳現(xiàn)代科儀中

2、心，調(diào)整業(yè)務(wù)運(yùn)營方向并開展順利，與SONY公司建立親密聯(lián)絡(luò)。同年興辦第一個(gè)工業(yè)投資工程“精實(shí)企業(yè)。1988年，公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)，同時(shí)股改方案獲批成為國家持股60%、職工持股40%的股份制公司，并定名為“深圳萬科企業(yè)股份。同年11月，公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1990年，公司初步構(gòu)成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大運(yùn)營架構(gòu)。. 1991年，公司向廈門、上海等地?cái)U(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；影片獲國際大獎(jiǎng)。1992年，公司跨地域運(yùn)營開展迅速，旗下聯(lián)營和附屬企業(yè)遍及國內(nèi)15個(gè)城市。同時(shí)公司內(nèi)部刊物應(yīng)運(yùn)而生并從18期獲深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號(hào)，以后更名為。1993年1月，集團(tuán)推出上海城市花園工程，并成為其代表作。

3、同月集團(tuán)管理層召開務(wù)虛會(huì)，決議放棄以綜合商社為目的的開展方式，并確定以城市群眾住宅開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的運(yùn)營方向。以后，萬科一路穩(wěn)步開展并不斷做著減法，對(duì)非中心業(yè)務(wù)進(jìn)展調(diào)整，其中甚至不乏一些優(yōu)質(zhì)工程如萬佳百貨、深圳萬科供電效力公司等，1997年10月完成全部調(diào)整任務(wù)。 在萬科開展過程中，同銀行的協(xié)作力度也不斷加大，于2000年初次成為中國銀行總行級(jí)客戶授信額度20億人民幣。 以后相繼與農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行簽署類似數(shù)億乃至數(shù)十億額度戰(zhàn)略性的。截止2006年底，萬科行業(yè)龍頭的位置已無法撼動(dòng)，總資產(chǎn)達(dá)480余億元人民幣。一、萬科簡(jiǎn)介：.實(shí)踐控制人:萬科企業(yè)股份職工委員會(huì)主營業(yè)務(wù)：一、萬科簡(jiǎn)介：.二、20

4、21年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：.萬科籌資之路：1.權(quán)益資本的籌集： A股、B股、權(quán)證、留存收益2.債務(wù)資本的籌集： 短期借款、長(zhǎng)期借款、預(yù)收賬款、信譽(yù)借款、可轉(zhuǎn)換債券、公司債券 .1988年12月公司發(fā)行新股2800萬股，面值1元，籌集資金2800萬元；1991年1月公司A股在深證買賣所掛牌上市，同年6月，公司經(jīng)過配售發(fā)行股票2836萬股，籌集資金1.27億元；1993年3月公司發(fā)行4500萬B股，募集資金45萬港元，并于5月在深交所上市；1997年8月公司經(jīng)過配股10配2.37，配售發(fā)行6717.6175萬股，每股人民幣4.5元，實(shí)踐募集資金3.82億元；2000年1月公司經(jīng)過配股10配2.37，配售發(fā)行

5、8543.4460萬股，每股人民幣7.5元，實(shí)踐募集資金3.82億元；A股、B股的籌集：.2006年8月公司非公開增發(fā)配股10配2.37，配售發(fā)行40000萬股，每股10.5元，實(shí)踐募集資金41.967億元；2007年4月公司以不低于公告招股意向書前20個(gè)買賣日公司A股股票均價(jià)或前一個(gè)買賣日A股股票均價(jià)增發(fā)A股和B股，增發(fā)A股87397萬股；2021年9月公司股東大會(huì)高票經(jīng)過增發(fā)A股，融資112億元的決議。本次發(fā)行股票數(shù)量不超越招股意向書公告日萬科總股本的8%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超越人民幣112億元。最終發(fā)行數(shù)量及募集資金規(guī)模提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司董事會(huì)與主承銷商根據(jù)詳細(xì)情況協(xié)商確定

6、。.萬科股本變化情況.09年萬科融資資金流向：項(xiàng)目名稱資金分配額項(xiàng)目投資總額天津東麗湖萬科城112,000798,394杭州良渚白鷺郡南和陽光天際兩期105,000594,225東莞虹溪諾雅90,000205,458沈陽金域藍(lán)灣82,000375,629鎮(zhèn)江魅力之城73,000410,834深圳第五園-四、六、七期70,000171,664天津金奧國際68,000156,966重慶高新園I分區(qū)65,000205,087深圳千林山居60,000220,622東莞常平萬科城-四、五期45,000138,246重慶高新園H分區(qū)45,00082,138廣州柏悅灣40,00099,321沈陽金域國際35

7、,00052,150沈陽魅力之城30,000147,105補(bǔ)充公司流動(dòng)資金200,000-合計(jì)1,120,0003,657,839.認(rèn)股權(quán)證： 2005年12月，萬科企業(yè)股份進(jìn)展股權(quán)分置改革。其非流通股股東華潤(rùn)股份以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)股份向萬科股權(quán)分置改革方案實(shí)施股份變卦登記日登記在冊(cè)的流通A股股東，每持有10股萬科流通A股股份免費(fèi)派送8份認(rèn)沽權(quán)證，以獲得萬科一切非流通股股份在A股市場(chǎng)的流通權(quán)。 利用認(rèn)股權(quán)證籌資的最大優(yōu)點(diǎn)是可以降低籌資本錢。然而，認(rèn)股權(quán)證的價(jià)值都是建立在預(yù)期之上的。對(duì)投資者而言，由于杠桿效應(yīng)的存在，使得認(rèn)股權(quán)證的行使成為一種高收益的投資，但是需求以公司未來的股價(jià)上升為根底。.年度法

8、定盈余公積任意盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,637.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,4127

9、12005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益20075,395,470,156.384,032,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80留存收益：.留存收益不發(fā)生籌資費(fèi)用，同時(shí)可使公司的一切者獲得稅收上的收益。再者，留存收益在性質(zhì)上屬于權(quán)益資本，可以提高企業(yè)的信譽(yù)和對(duì)外

10、負(fù)債的才干，降低資產(chǎn)負(fù)債率提供更好的流動(dòng)性資金用于新的工程的開發(fā)，使企業(yè)擁有良好并穩(wěn)定的生長(zhǎng)性。然而由于留存收益過多，能夠會(huì)呵斥股東在股利上的損失，影響今后的籌資。.公司短期借款和長(zhǎng)期借款情況(單位：元)年度短期借款長(zhǎng)期借款2000566,000,00080,000,00020011,353,000,000261,000,0002002460,000,000160,000,00020031,680,000,000260,200,0002004795,000,000899,693,4752005900,000,0001,194,889,18020062,715,470,0009,510,878,

11、98120071,104,850,0001,636,20720084,601,968,3339,174,120,094 2009.6.302,141,296,94413,439,637,161. 長(zhǎng)期借款在2006年、08年、09年均有大幅度添加。長(zhǎng)期借款與短期借款類似，但是彈性沒有短期借款好，靈敏性較小，速度慢，適宜房地產(chǎn)的投資特性，闡明萬科在這段時(shí)間有較大的投資工程。.預(yù)收賬款單位：元年度預(yù)收賬款2000222858263.32001477297266.42002179250980.82003544317647.82004464745080.720052166856261200646641

12、52791200788363509702008222858263.3 2009.6.30477297266.4. 萬科在2004年至2021年的預(yù)收賬款均有大幅度提升，闡明在這段時(shí)間沒萬科有大的工程進(jìn)展投資，生長(zhǎng)性較好，擴(kuò)展了債務(wù)籌資規(guī)模。.信譽(yù)借款單位：元年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,0002008350,000,000 2009.6.301,982,866,94

13、4由于信譽(yù)借款的風(fēng)險(xiǎn)比抵押借款還要大，因此利率通常較高。萬科在00到09年間可以穩(wěn)定地拿到信譽(yù)貸款闡明萬科公司還款才干好，資本負(fù)債率合理，擁有較好的負(fù)債才干和信譽(yù)。.可轉(zhuǎn)換債券：2002年 6 月萬科公司向社會(huì)公開發(fā)行 1,500 萬張可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn)債 ，每張面值 100元，票面利率1.5，發(fā)行總額15 億元。2004 年 9 月，萬科公司向社會(huì)公開發(fā)行 19.9億張可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn) 2 ，每張面值 100 元，發(fā)行總額 19.9 億元。萬科轉(zhuǎn) 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以轉(zhuǎn)換為流通 A股，截至 2005 年 6 月 17 日，“萬科轉(zhuǎn) 2累計(jì)轉(zhuǎn)股 336,220

14、 股，公司股本總額達(dá)2,273,964,091股。.公司債券2021年9 月 18 日起，萬科公司59億元公司債券在深圳證券買賣所掛牌買賣， 該期債券有擔(dān)保種類債券簡(jiǎn)稱 08 萬科 G1，上市代碼 1120050)和無擔(dān)保種類債券(簡(jiǎn)稱 08 萬科G2，上市代碼 112006)兩類。債券名稱2008年萬科企業(yè)股份有限公司公司債券發(fā)行規(guī)模59億元發(fā)行價(jià)格本期債券面值100元，平價(jià)發(fā)行期限及規(guī)模1.有擔(dān)保（08萬科G1）：5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元2.無擔(dān)保（08萬科G2）：5年期固定利率債券，附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行規(guī)模為人民幣29億元債券票面利率1.

15、有擔(dān)保：5.50%2.無擔(dān)保：7.00%債券信用等級(jí)發(fā)行人的主體信用等級(jí)為 AA+，本期債券中有擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為 AAA，無擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為AA+. 從1988年至今，萬科的籌資規(guī)模不斷擴(kuò)展，籌資方式和渠道也較豐富。這不僅得益于萬科萬科良好的信譽(yù)，更重要的是萬科擁有合理的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造和富余的現(xiàn)金量曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)驕人的業(yè)績(jī)。 近年來長(zhǎng)期負(fù)債的添加和留存收益的擴(kuò)展也預(yù)示著萬科依然具有良好的生長(zhǎng)性。目前的低市盈率和最近剛剛經(jīng)過的112億元的融資方案無疑添加了投資者對(duì)其的運(yùn)營自信心，融資規(guī)模的擴(kuò)展與其出眾的投資性相輔相成。萬科籌資之路分析.萬科歷年資本構(gòu)造四、資本分析.可以直觀的看到萬科的

16、資產(chǎn)負(fù)債率有逐年走高的趨勢(shì)，而且一直在60%以上，一方面這是由于房地產(chǎn)企業(yè)本身高負(fù)債運(yùn)營的特點(diǎn)所決議的，另一方面對(duì)于一個(gè)快速生長(zhǎng)的企業(yè)，允許適當(dāng)多負(fù)債來加快企業(yè)的開展速度。但是較高的資產(chǎn)負(fù)債率，意味著較高的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制還是必需的。四、資本分析.四、資本分析可以看到在A股市場(chǎng)排位前四的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都較高，除招商低于60%，其他均在67%和70%之間，但都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，而萬科排在第二位，可見，目前資產(chǎn)負(fù)債率尚處在可以接受的程度，加之09年新的A股發(fā)行方案曾經(jīng)經(jīng)過董事會(huì)同意經(jīng)過，可以估計(jì)09年的年報(bào)數(shù)值將下降。.四、資本分析從圖表中可以看出萬科的流動(dòng)比率與速動(dòng)比率除05、08年

17、較低外，其他三年均堅(jiān)持在相對(duì)穩(wěn)定的程度。09年三季報(bào)，萬科的流動(dòng)比率為1.97，速動(dòng)比率為0.59，都較08年有了一定程度的提高。其中緣由是一方面貨幣資金的添加了76億，流動(dòng)資產(chǎn)添加10億；另一方面，流動(dòng)負(fù)債卻減少了17億，非流動(dòng)負(fù)債添加額近85億。.09年三季度，萬科的流動(dòng)負(fù)債比為72.15%，比重較大闡明其承當(dāng)較大的風(fēng)險(xiǎn)，但從構(gòu)成比例來看，預(yù)收賬款占了47.9%，這部分負(fù)債可以說既沒有風(fēng)險(xiǎn)也無本錢。另外，萬科的貨幣資金工程數(shù)額為276億，而扣除預(yù)收帳款后的流動(dòng)負(fù)債為330億，加上擁有的在建行近200億的授信額度，流動(dòng)性相當(dāng)富余。但是流動(dòng)比率與速動(dòng)比率過低一直是隱患，他們預(yù)示了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中

18、萬科的存貨數(shù)額一直較大，假設(shè)出現(xiàn)銷售不暢的景象，資金回籠困難,將面臨宏大的流動(dòng)性問題四、資本分析.四、資本分析09年三季度四強(qiáng)流動(dòng)速動(dòng)比率 萬科的流動(dòng)與速動(dòng)比率在四強(qiáng)中都是最低的，當(dāng)然這并不完全表示萬科在風(fēng)險(xiǎn)控制上出現(xiàn)了問題。.萬科在08年計(jì)提了大量的存貨跌價(jià)預(yù)備，并且在每年都有一定比例的存貨跌價(jià)預(yù)備，而其他三家在房地產(chǎn)業(yè)開展較好的幾年，根本上都不計(jì)提存貨跌價(jià)預(yù)備，而且08年的數(shù)據(jù)顯示所占的比例也較少，這直接導(dǎo)致了其他三家企業(yè)的流動(dòng)比率與速動(dòng)比率高出萬科。顯然萬科采取了比較穩(wěn)健的會(huì)計(jì)估計(jì)方法，而其他三家的流動(dòng)資產(chǎn)那么存在相對(duì)高估的景象。四、資本分析08年四強(qiáng)存貨比較.四、資本分析 看得出房地產(chǎn)

19、企業(yè)的ROA與存貨周轉(zhuǎn)率有高度的正比關(guān)系，這正突出了房地產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)，即存貨周轉(zhuǎn)的快慢，很大程度上決議了一家企業(yè)的生死。萬科有著大量的存貨工程，并且速動(dòng)比率較低，但依然穩(wěn)坐行業(yè)老大，其運(yùn)營管理效率值得同行自創(chuàng)。. 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱勢(shì)頭，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策將有不利調(diào)整.如何經(jīng)過資本市場(chǎng)的支持抓住宏觀調(diào)控帶來的機(jī)遇是公司目前思索的重點(diǎn)問題，可以估計(jì)的是未來萬科仍將進(jìn)展多次股權(quán)融資為擴(kuò)張打根底，而其在資本市場(chǎng)的良好聲譽(yù)有助于融資勝利，因此，個(gè)別時(shí)點(diǎn)負(fù)債過高并不值得過分擔(dān)憂，尤其是在行業(yè)整體情況負(fù)債率偏高的情況下，只需財(cái)務(wù)堅(jiān)持相對(duì)穩(wěn)健即可。而萬科由于具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，營銷方面也自成體系，且主要目的市場(chǎng)定位于具有剛性需求的中檔商品房，其業(yè)績(jī)也能堅(jiān)持相對(duì)穩(wěn)定,但看似安康的巨人萬科也存在著一些隱憂。四、資本分析小結(jié) . 萬科作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，他的某些市場(chǎng)行為甚至管理層的言論，往往會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)帶來艱苦的影響，所以良好的企業(yè)籠統(tǒng)對(duì)萬科有艱苦的意義。像王石的“捐款門事件