上海地塊評估報告

1、地塊評估報告2008年2月29日 報告說明針對上海市政府于2008年2月5日發(fā)布的第3號土地使用權(quán)掛牌出讓公告，綜合實(shí)地考察、歷史資料、政府職能機(jī)構(gòu)采訪形成。3號公告推出的10幅、約18.3萬平方米的商品房用地，全部為商辦綜合用地，分布在虹口、奉賢、南匯3個區(qū)縣，本輯報告針對3號公告的6幅地塊提供競標(biāo)背景和判斷意見。目錄1.1虹口北外灘匯山中塊地塊11.2臨港蘆潮港社區(qū)3幅地塊31.3臨港主城區(qū)2幅地塊61.4 2008年第3號公告地塊基本信息 93號公告地塊評估意見（6幅地塊）1.1.公告號：20080301虹口北外灘匯山中塊地塊土地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)土地面積：19039（28.56畝）；規(guī)劃

2、容積率：3.9掛牌起始價：3934萬元/畝，樓板價15128元/地塊位置：楊樹浦路以南、上海航運(yùn)交易所邊界（匯山東塊）以西、原銀匯花園邊界（匯山西塊）以東、規(guī)劃濱江綠地以北地塊評判位于北外灘規(guī)劃的核心區(qū)域，是未來上海航運(yùn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，項目前景十分看好；無償提供3萬辦公樓的出讓條件使實(shí)際成本大幅增加，而地下空間與周邊地塊統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的要求則使前期已介入企業(yè)具有一定優(yōu)勢。判斷依據(jù)：第一：地塊條件實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地塊形狀不規(guī)則，大致成“”形狀（見右圖）。其中，地塊南部、近黃浦江的位置，是仍在使用中的航運(yùn)服務(wù)中心，其余部分則基本為平地。地塊東側(cè)，是2006年出讓的匯山東塊地塊，該地塊由上港集團(tuán)旗下的匯港

3、房地產(chǎn)獲得，目前該地塊已經(jīng)動工，周邊建有圍墻。地塊西南側(cè)是正常使用的港運(yùn)大廈，西面稍遠(yuǎn)處則是鴻泰房地產(chǎn)旗下地塊，土地面積約0.9萬，計劃打造成商業(yè)、辦公、酒店一體的綜合性項目，目前已建有圍墻，但尚未動工。從地塊掛牌文件看，其對地塊未來開發(fā)有較多限制，主要包括：1、為保證航運(yùn)業(yè)務(wù)正常運(yùn)行，地塊南部的航運(yùn)交易大樓將先建后拆。即競得人需在競得地塊后2年內(nèi)，先在地塊范圍內(nèi)建造規(guī)模不小于3萬辦公樓（產(chǎn)權(quán)無償交付給政府），用于安置航運(yùn)交易大樓的相關(guān)機(jī)構(gòu)后，再將航運(yùn)服務(wù)中心拆除。2、本地塊要與匯山東塊、西塊基地的港池和地下空間整體規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一施工、費(fèi)用分?jǐn)?，需確保公共安全及地下空間和港池的貫通使用。上述兩

4、條限制對本地塊開發(fā)的實(shí)際成本影響很大，尤其第一條無償提供3萬，占到本項目總規(guī)模（7.4萬，）的40%。第二：區(qū)域背景從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域?yàn)楹缈诒蓖鉃┥虾Ｊ姓_定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)，成為上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。就小環(huán)境而言，本地塊北面即為楊樹浦路，東西兩端分別連接大連路和公平路，出行線路通暢；軌道交通方面，東側(cè)不遠(yuǎn)的大連路上有4號線楊樹浦站，步行10分鐘可以到達(dá)；北面稍遠(yuǎn)的東長治路上，還有規(guī)劃中的軌道交通12號線通過。從北外灘開發(fā)進(jìn)程看，預(yù)計到2010年將有包括瑞豐大廈、白玉蘭廣場、上海港國際客運(yùn)中心以及本項目在內(nèi)的多個商業(yè)辦公項目上市，總規(guī)模將超過1

5、00萬。第三：區(qū)域房價北外灘區(qū)域內(nèi)在售的商辦項目不多，其中，位于漢陽路南、塘沽路以東的寶礦國際大廈，12月成交房源集中在19、20層，成交均價在30000元/左右；而位于吳淞路以東、漢陽路以北的耀江國際廣場，12月成交均價在20000元/。從租賃市場看，本地塊東部的瑞豐大廈，目前正處于招租階段，對外報價為4.56元/天。第四：區(qū)域地價近1年時間內(nèi)，北外灘范圍內(nèi)沒有地塊公開出讓。2006年底，本地塊東側(cè)的匯山東塊地塊以掛牌方式出讓，由上港集團(tuán)旗下的上海匯港房地產(chǎn)以14.65億元的價格摘得，單價為2774萬元/畝，樓板價為13962元/。參考案例容積率土地面積性質(zhì)土地成本/時間匯山碼頭東塊地塊2.

6、9835210綜合2773.8萬/畝/2007.02旅順路東綜合地塊4.4156670綜合4151萬/畝/2006.02四川北路108號地塊5.025788商辦2837萬/畝/2005.02第五：最新消息本地塊答疑會于2月21日上午召開，參加答疑的企業(yè)包括陸家嘴集團(tuán)、金豐投資、新鴻基地產(chǎn)、上海綠地集團(tuán)、上港集團(tuán)等6家單位。但據(jù)東方早報截止2月26日下午4點(diǎn)匯山中塊地塊競買保證金到達(dá)指定賬戶的截止時間，只有上港集團(tuán)旗下的上海匯港房地產(chǎn)繳納了保證金。因此，若不出意外，本地塊將被此前拿下匯山東塊地塊的上海匯港房地產(chǎn)收入囊中。1.2.公告號：20080304臨港新城蘆潮港社區(qū)E0605地塊性質(zhì)：商業(yè)辦

7、公 土地面積：28358（45.5畝）規(guī)劃容積率：2.5地塊位置：東至縱二路、南至蘆潮港路公告號：20080305臨港新城蘆潮港社區(qū)E0702地塊性質(zhì)：辦公 土地面積：15205（22.8畝）規(guī)劃容積率：2.35地塊位置：南至蘆碩路、西至港輝路公告號：20080306臨港新城蘆潮港社區(qū)E0706地塊性質(zhì)：辦公土地面積：6547（9.8畝）規(guī)劃容積率：1.2掛牌起始價：63.9萬元/畝，樓板價799元/地塊位置：東至潮和路、南至蘆碩路地塊評判短期看項目面臨道路建設(shè)滯后、用電成本較高等不利因素；中長期而言，地塊所在分城區(qū)以安置當(dāng)?shù)貏舆w居民為主，商務(wù)辦公為輔，因此對其未來前景持謹(jǐn)慎態(tài)度：即使周邊產(chǎn)業(yè)

8、未來進(jìn)一步發(fā)展，有多少商務(wù)辦公需求能被吸引也值得商榷。判斷依據(jù)：第一：地塊條件蘆潮港分城區(qū)此次推出的3幅地塊，均位于分城區(qū)中部，沿東西向的江山路東西排布。現(xiàn)場看到，地塊已經(jīng)基本拆平，部分邊界由圍墻包圍。右圖即為E0706地塊現(xiàn)狀圖。地塊北側(cè)的江山路為分城區(qū)東西向的主干道，因此交通出行情況較好，但所在區(qū)域成熟度不高，地塊周邊均為待開發(fā)的空地，南、北面稍遠(yuǎn)處則是大片用于安置當(dāng)?shù)鼐用竦膭舆w商品房。從答疑會上了解到：1、此次推出的3幅地塊，未來均將打造成為蘆潮港分城區(qū)的標(biāo)志性建筑，因此要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求建設(shè)，如設(shè)置中心廣場、商業(yè)步行街等。2、未來開發(fā)面臨2個問題：地塊南側(cè)的蘆潮港路，由于動遷問題目前尚

9、未開工建設(shè)，未來啟動時間也難以估計；雖然地塊附近的35kv變電站已經(jīng)建好，但由于區(qū)域上級電源尚未開通，因此項目開發(fā)用電需從較遠(yuǎn)變電站輸送，成本有所增加從掛牌文件看，E0706地塊還需要在地塊內(nèi)落實(shí)為自身服務(wù)的10kv變電站和天然氣調(diào)壓站。第二：區(qū)域背景臨港新城開發(fā)過程中，為配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展，以萬祥鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)和蘆潮港鎮(zhèn)四鎮(zhèn)的老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃了四個以居住、商業(yè)服務(wù)為主的分城區(qū)。面積4.3平方公里的蘆潮港分城區(qū)，就配套服務(wù)于重裝備和物流園區(qū)服務(wù)。蘆潮港分城區(qū)的規(guī)劃格局簡單，總體以住宅開發(fā)為主，商業(yè)、商務(wù)功能主要集中在東西向主干道江山路以南的一狹長地帶內(nèi)?，F(xiàn)場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘆潮港分城區(qū)主要道

10、路框架已經(jīng)建成，前期開發(fā)以動遷商品房的建設(shè)為主。江山路以北區(qū)域，除個別地塊外，開發(fā)基本完成，以動遷住宅為主（大多交房入?。?，另有部分配套商業(yè)設(shè)施在建；江山路以南區(qū)域，南部也以動遷房為主，目前仍在建。分城區(qū)未來可供開發(fā)土地，主要集中在江山路以南、蘆潮港路兩側(cè)區(qū)域。此次推出的3幅地塊即位于這一區(qū)域。第三：區(qū)域房價除動遷商品房外，蘆潮港分城區(qū)內(nèi)真正意義的商品房市場尚未啟動。其動遷商品房定向銷售的價格在2300元/，二手轉(zhuǎn)讓售價則在3300元/左右，與萬祥、泥城和書院三個分城區(qū)水平相當(dāng)。第四，歷史地價2007年6月，蘆潮港分城區(qū)推出了1幅住宅、商住混合用地：D0102、0103地塊，土地面積85643

11、，容積率為1.4、1.8，最終由上海臨港蘆潮港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司摘牌，摘牌價為99萬/畝，樓板價為928元/。參考案例容積率面積性質(zhì)土地成本/時間D0102、0103地塊1.4/1.885643住宅/商住99萬/畝/2007.6第五，最新消息2月21日答疑會后兩天，蘆潮港分城區(qū)電話聯(lián)系告知，此次公告推出地塊，由于均為標(biāo)志性建筑，有“出形象”要求，因此將由“自己”公司開發(fā)，建議不要參與地塊的摘牌。1.2.公告號：20080309臨港新城主城區(qū)WNWA1-282地塊土地性質(zhì)：商業(yè)、辦公土地面積：9896（14.8畝）規(guī)劃容積率：2.0地塊位置：東至環(huán)湖西一路、南至綠麗港北路、西至水蕓路公告號：200

12、80310臨港新城主城區(qū)WSW-A1-27-1地塊土地性質(zhì)：商業(yè)、辦公土地面積：11395（17.08畝）規(guī)劃容積率：4.0掛牌起始價：453.4萬元/畝，樓板價1700元/地塊位置：東至環(huán)湖西一路，西至水蕓路、北至申港南二路地價預(yù)估WSW-A1-27-1地塊地塊久銀風(fēng)險地價：608萬元/畝；樓板價2280元/；預(yù)計土地總價10385萬元（注：預(yù)估地價為風(fēng)險地價上限）地塊評判本次公開推出的2幅地塊緊臨滴水湖，其突出的景觀優(yōu)勢是之前公告地塊無法比擬的；雖然主城區(qū)遠(yuǎn)景十分看好，但建立于灘涂之上的主城區(qū)缺乏成熟的配套，在產(chǎn)業(yè)尚未成熟之際，項目將面臨一段市場培育期。判斷依據(jù)：第一：地塊條件2幅地塊均位

13、于臨港新城主城區(qū)核心位置，與滴水湖僅隔了一條環(huán)湖西一路，項目未來建成后景觀優(yōu)勢相當(dāng)突出。2幅地塊目前均已平整完畢，目前在臨環(huán)湖西一路處建有景觀圍墻，交地時將拆除。2幅地塊中，位置偏北的WNWA1-282地塊，位于綠麗港以北，所在區(qū)域以荒地為主，無動工建設(shè)項目，南面隔綠麗港是已建成的會展中心。WSW-A1-27-1地塊位于申港大道南側(cè)申港大道是目前進(jìn)出臨港新城主城區(qū)的門戶道路，其向西直接連接A2高速公路，可快速到達(dá)外環(huán)線。從地塊所處位置看，A1-27-1地塊更勝一籌?，F(xiàn)場看到，A1-27-1地塊南面，是剛剛動工的閔聯(lián)大廈和已基本建成、但尚未投入使用的辦公樓項目臨港城投建設(shè)大廈（見右圖）。第二：區(qū)

14、域背景臨港新城是上?！笆晃濉逼陂g重點(diǎn)開發(fā)的三個新城之一，由以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)和以居住、商辦功能為主的主城區(qū)組成。主城區(qū)占地約100平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，居住用地平均容積率1.0左右，集中了新城主要的高等級公共服務(wù)設(shè)施和城市居住區(qū)。主城區(qū)以5.6平方公里的滴水湖為核心，由內(nèi)向外形成三個環(huán)帶（見右圖）：一環(huán)為商業(yè)辦公功能區(qū)，安排行政商務(wù)、文化娛樂和高檔公寓；二環(huán)以集中綠地為主，配有部分政府機(jī)構(gòu)辦公場所；三環(huán)以居住功能為主，商辦為輔，除安排24個“城市島”形態(tài)、容積率1.0左右的住宅小區(qū)之外，還在主干道兩側(cè)安排部分商辦項目。此次公告推出的2幅地塊，即位于一環(huán)帶商業(yè)辦公功能區(qū)西側(cè)。主城區(qū)

15、建立于灘涂之上，缺乏原住民作為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)尚未成熟、配套缺乏的前期，人氣的聚集是其房地產(chǎn)市場面臨的實(shí)際問題。第三：區(qū)域房價臨港新城主城區(qū)內(nèi)目前尚無商辦項目上市。唯一在售的商品房項目是由綠地集團(tuán)開發(fā)的綠地藍(lán)海庭一期，規(guī)劃小高層、多層、雙躍層物業(yè)，其2007年底推出的一批多層、小高層公寓，2008年1月成交均價為7897元/。第四：區(qū)域地價2007年底，臨港新城主城區(qū)范圍推出幾幅商辦用地，但位置相對較遠(yuǎn)，均位于三環(huán)帶內(nèi)，其摘牌樓板價在25002800元/之間。此外，2006年底主城區(qū)也曾推出5幅商辦用地，位于一環(huán)帶申港大道兩側(cè)，最終摘牌樓板價12221641元/之間。參考案例容積率土地面積性質(zhì)樓板

16、價/時間WSW-C3-2-1-2地塊2.07439辦公2621元/2008.1WNW-C3-3-1地塊2.09992辦公2511元/2008.1WNW-C3-4-1-1地塊2.06482辦公2788元/2008.1一環(huán)云鵑路西地塊2.512861辦公1222元/2007.1一環(huán)云鵑路東地塊2.510385辦公1464元/2007.1一環(huán)山蘭路西地塊2.59720商辦1641元/2007.1第五：最新消息2月21日答疑會后，答疑的工作人員透露，此次推出的2幅地塊中，公告號為20080309的WNWA1-282地塊，由于需在規(guī)定的時間內(nèi)“出形象”，因此港城集團(tuán)旗下的一家開發(fā)公司將參與地塊掛牌，即使面臨競爭，也將以更高的價格確保摘牌。1.4.2008年第3號公告商品房地塊基本信息區(qū)縣區(qū)域地塊位置性質(zhì)面積容積率商辦（10幅、18.3萬）虹口環(huán)內(nèi)北至楊樹浦路東至上海航運(yùn)交易所邊界商業(yè)服務(wù)190393.9奉賢南橋新城北至運(yùn)河北路、東